Mieterhöhung EFH - Aber im Mietspiegel stehen nur Wohnungen

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Andy, 06.03.2015.

  1. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Guten Tag!

    Ich möchte die Miete für ein EFH erhöhen, aber im Mietspiegel der Stadt sind nur Wohnungen gelistet. Mit Vergleichsobjekten ist es schwer, denn ich habe wohl das Geschehen in Sachen vermietete EFH auf Immoscout, -net -welt usw. im Auge. Aber ob da tatsächlich die in der Wohnungsannonce geforderte Miete auch im Mietvertrag steht? Das kann ich im Zweifel nicht beweisen!

    Ist es erlaubt, einfach die prozentuale Steigerung für Wohnungen der gleichen Baualtersklasse und Lage auf das EFH umzurechnen? Das EFH ist natürlich viel teurer als eine Wohnung

    Oder begründet man da mit der Inflation?

    Oder wie begründet man eine Mieterhöhung in so einem Fall rechtssicher, ohne dass der Mieter irgendwelche formalen Mängel geltend machen kann?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 06.03.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

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    Deshalb empfehlen sich Index- oder Staffelmieten in diesem Fall. Ist aber jetzt zu spät.
    Da hilft dir nur ein teures Gutachten oder der mühsame Weg über die Vergleichsmieten. Einfach mal die Vermieter oder Makler der Häuser kontaktieren. Vielleicht ist der eine oder andere kooperationsbereit.
     
  4. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Leider wohne ich ca. 80Km entfernt von dem Haus und kenne da vor Ort keinen so richtig...
    Wie geht man denn da am besten an die anderen Vermieter heran?

    Oder was wäre das alternativ für ein Gutachten, von dem Du* geschrieben hast?

    *Ich gehe mal davon aus, dass man sich in Foren Duzt...
     
  5. Andres

    Andres
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    Eigene Situation schildern und freundlich darum bitten, dass dir nach erfolgreicher Neuvermietung die Miethöhe mitgeteilt wird. Wer schon einmal selbst versucht hat, die Miete über Vergleichsmieten zu erhöhen, wird geneigt sein, dir zu helfen.


    Das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Selbst bei einer Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze muss man allerdings damit rechnen, dass die Kosten des Gutachters die Mieterhöhung für 1 Jahr und mehr auffrisst.

    Daher würde ich zunächst einmal beim Mieter anfragen, ob er mit einer moderaten Mieterhöhung einverstanden wäre. Als Vereinbarung (d.h. nicht als Verlangen mit Aufforderung zur Zustimmung) wäre gar keine Begründung erforderlich. Wenn deine Vorstellungen realistisch sind und der Mieter grundsätzlich kooperativ ist, kann man sich so viel Zeit und Nerven sparen.


    Grundsatz: Wer duzt, will selbst geduzt werden.
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Andy,

    Ich würde auch örtliche Hausverwaltungen und Makler ansprechen und dein Vorhaben schildern ...
    Und wenn du auch kooperationsbereit bist (darauf hinweisen) wird dir bestimmt jemand helfen.

    VG Syker
     
  7. #6 alibaba, 06.03.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    ich habe bei Berlin auch solch Immo ,wo kein Mietsspiegel nicht wirklich zählt :064sonst:

    ich habe ein Mietsanwalt genommen , der hat alles gemacht
    (Hausvergleichsmieten & sogar die BerlinvergleichsHausmieten grenznah mit einfliessen lassen)
    Preis glaube so um 270 € oder so ca. ,
    Gutachten bei einer GutachterFirma , die wollten allein schon 600 € oder :064sonst:

    naja Mietsanwalt da brauch man sich um nüscht weiter kümmern :p

    Gruss
    alibaba :smile007:
     
  8. #7 prinzregent, 07.03.2015
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    ich hab auch ein Einfamilienhaus unweit vom neuen Flughafen BBi vermietet. Keine Staffelmiete drin. Bisher zogen die Leute immer aus nach 4 bis 6 Jahren, aber der letzte hat echtes Sitzfleisch.

    Die Miete ist auf jeden Fall zu niedrig, aber er zahlt regelmaessig und Reparatuen kennt er gar nicht.

    Ich hab das so gemacht, ihn angerufen und argumentiert, alles sei so teuer geworden und ich muss unbedingt 3 % aufschlagen.

    Er hat das akzeptiert und zahlt seit dem 3% mehr ... :111:

    so ein Anruf kann einem viel Stress ersparen ...
     
  9. #8 Logos, 09.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2015
    Logos

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    Ich würde das Thema wieder etwas aus der Versenkung holen, da mich interessieren würde was hier die beste oder eine gute Lösung für EFH ist ?
    Wie gestaltet man die Höhe der Miete + zukünftigen Erhöhungen für ein EFH wenn es kein Mietspiegel dafür gibt ?
    Eine Staffelmieten ist ja seit der Mietpreisbremse auch etwas unsicher, da hier alle zukünftigen Staffeln nicht über dem Mietspiegel (der nicht vorhanden ist) sein dürfen ?
    Beim Index hab ich den Eindruck dass er sehr langsam wächst die letzten Jahre im Gegensatz zu einem existierendem qualifizierten Mietspiegel in der nächsten Stadt.
    Was habt ihr da für Lösungen für Mieten beim EFH ohne gleich Gutachten etc. einschalten zu müssen.

    Beifrage: Bei der Bemessung der Miete nach Wohnfläche würde man in (m)einem EFH ca. 40qm Nutzfläche + 150qm Garten) nicht berücksichtigen. Demnach kann ein Vergleich von irgendeinem Mietspiegel bei einem EFH nicht funktonieren.
    Gilt hier dann: Freie Preisgestaltung was der Markt gibt weil der Mieter im Fall der Fälle auch nicht nachweisen kann dass die Miete über dem Mietspiegel liegt (auch wenn für die Gemeinde keiner existiert) ?

    PS:
    Ich kann mich zwar irgendwie mit der Mietpreisbremse als Vermieter arangieren, was mich aber maßlos ärgert ist, dass der Staat hier Vermieter im Stich lässt welche an die Mietpreisbremse gebunden sind, diese aber praktisch nicht einhalten können bzw. nutzen können weil die Berechnungsgrundlagen wie ein qualifizierte Mietspiegel in vielen Orten/Gemeinden fehlt.
     
  10. USER X

    USER X Gast

    Hi,

    naja, in Städten wo es eine Mietpreisbremse zu beachten gibt, dort gibt es mit Sicherheit auch einen Mietspiegel .... :91:

    Du weist, das sich das Basisjahr gelegentlich ändert? Ansonsten, wenn dir die Indexmiete (aus was für Gründen auch immer) nicht zusagt ==> zwingt dich keiner diese abzuschliessen!

    So viele andere Möglichkeiten gibt`s da nicht :( Und irgendwie gefällt dir keine Lösung, also so lese ich das aus deinen Text.
     
  11. Logos

    Logos Erfahrener Benutzer

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    Deinem Smiley zufolge, vermute ich dass du das Ironisch meinst.
    Fakt ist, dass ich jetzt behaupte dass ich den überwiegenden Orten und Gemeinden wo die Mietpreisbremse gilt, gibt es genau diesen Mietspiegel eben nicht.

    Ich bin in Sachen Vermietung noch ganz am Anfang. Ich lerne und möchte von euren Erfahrungen Fehler vermeiden.
    Ich habe hier schon so viel gelernt, dass ich vermutlich 2-3 Anfängerfehler nicht machen werde.
    Mir gefällt eine Lösung dann wenn ich praktisch ohne große Umstände damit arbeiten kann. Das sehe ich mit dem nicht vorhandenen Mietspiegel eben noch nicht.
    Interessieren würde mich halt wie hier unsere Profis ihre EFH Mieten festlegen.
     
  12. Andres

    Andres
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    Über die bisherige Miete, ansonsten und bei Erhöhungen über Vergleichsobjekte. Ob die Mietpreisbremse in dieser Form überhaupt zulässig ist, lassen unsere Lieblingslobbyisten ja gerade klären ...


    Das ist sicher standortabhängig, wundert mich aber auch nicht wirklich.


    Doch, natürlich. Solche nicht berücksichtigten, wertsteigernden Merkmale führen zu einer höheren Einordnung in den Spannen. Genau für solche Faktoren sind die da.


    Schludrige Gesetzesentwürfe von Leuten, die vom Sachverhalt keine Ahnung haben. Ist kein neues Problem, taucht nur in endlosen Variationen immer wieder auf.
     
  13. Duncan

    Duncan
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    hm - an Selbstnutzer verkaufen? KP in 2-3 ETW anlegen und fertig.
    Oder EFH in MFH mit 3-4 WE umbauen so möglich und sinnvoll.
    Ja, ich weiß böse.
     
    Syker gefällt das.
  14. USER X

    USER X Gast

    Hi,

    meines Wissens sollte die Mietpreisbremse doch nur dort wirken, wo bezahlbarer Wohnraum sehr knapp ist. Das betrifft meiner Meinung nach dann also eher größere Städte und die haben i.d.R. doch dann auch einen Mietspiegel. Also ich kann mir nicht vorstellen, das die Mietpreisbremse wo gilt, wo es noch nicht mal einen Mietspiegel für die Stadt/Gemeinde gibt.

    Naja, wenn es keinen Mietspiegel für deinen Ort gibt den du anwenden kannst, wirst du über Vergleichsmieten gehen müssen. Das das unter Umständen nicht gerade das "leichteste" ist, das sollte einleuchten. Von dem her ist es meiner Meinung nach jetzt nicht empfehlenswert, im Mietvertrag die Mieterhöhung dann auf Grund Mietspiegel/Vergleichsmieten zu vereinbaren.

    Bleibt also letztlich nur noch übrig, Staffelmiete oder Indexmiete. Meine Erfahrung mit Staffelmiete ist, das viele Mietinteressenten da schnell abspringen, so dass meiner Meinung nach sich gerade hier die Indexmiete am besten eignet, weil sie einfach mit dem Mietinteressenten bzw. Mieter zu vereinbaren und später leicht anzuwenden ist, ohne das dann ein Mieter groß Einwände gegen die Erhöhung einbringen kann.
     
  15. Andres

    Andres
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    Hast du hier kürzlich glaube ich schon einmal behauptet. Wird davon aber nicht richtiger. Die größte deutsche Stadt ohne Mietspiegel ist Bremen. Die kleinste Stadt mit Mietpreisbremse darf jemand anderes suchen ...


    Selbst wenn sich die Süddeutsche Zeitung großzügig verzählt haben sollte ist das der Regelfall, nicht die Ausnahme.


    Für Mieterhöhungen ist das richtig: Die Indexmiete ist eine gute Alternative, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Bei Neuvermietung hilft das aber auch nicht.
     
  16. #15 Newbie15, 10.11.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Davon gibt es hier eine ganze Menge Orte: fast alle Gemeinden, die um die größere Stadt herum liegen. Keiner davon hat einen Mietspiegel, die Mietpreisbremse gilt aber seit in paar Tagen. Wenn man nicht das Gesetz an sich anzweifelt, ist das sogar berechtigt, denn die Orte sind in ihren Mieten bzw. deren Steigerung mit der Stadt absolut vergleichbar und der Wohnungsmarkt sind genauso knapp aus. Bzw. die Steigerungen sind sogar noch deutlich höher, denn dort waren noch vor 10 Jahren die Mieten deutlich günstiger, jetzt haben sie (fast) das Stadtniveau erreicht.
     
  17. User X

    User X Gast

    Hi,

    wenn das alles so "schön" vergleichbar ist, dann lässt sich i.d.R. auch der Mietspiegel der Nachbarstadt/-gemeinde verwenden.

    Was ja auch ganz schlimmt ist, das man ggf. dann nicht mehr als 10 Pozent über den Mietspiegel verlangen darf .... :91:
     
  18. Andres

    Andres
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    Vielleicht liest du doch mal den fraglichen § 556d Abs. 1 BGB. Tut nicht weh. Das Wort, das du dort nicht finden wirst, ist "Mietspiegel". Genau das ist das Problem.
     
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