Mieterhöhung | Einliegerwohnung vs. Gewohnheitsrecht

Diskutiere Mieterhöhung | Einliegerwohnung vs. Gewohnheitsrecht im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo Zusammen, folgende Problemstellung: Ich habe mein Haus vor ca. 25 Jahren selbst gebaut und unten im Keller eine Einliegerwohnung verbaut...

Dieter.

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Hallo Zusammen,
folgende Problemstellung:

Ich habe mein Haus vor ca. 25 Jahren selbst gebaut und unten im Keller eine Einliegerwohnung verbaut.
Dieses ist seit nun 13 Jahren an die gleiche Person vermietet.

Leider wurde verpasst die Miete in den letzten 13 Jahren zu erhöhen (fragt mich nicht warum). Mit der drastisch gestiegenen Inflation möchte ich die Miete nun gerne erhöhen, da sie immer noch auf dem Niveau von vor 13 Jahren ist. Die Mieterin droht direkt mit Anwalt und beruht sich auf das "Gewohnheitsrecht", und das in meinem eigenen Haus, wow.

Daher meine konkrete Fragen:
  • gibt es einen Weg, die Miete mit der selben Mieterin zu erhöhen (z.B. wegen Inflation?)
  • Falls ja, um wie viel %?
  • Was wäre der schnellste Weg die Mieterin los zu werden (im Falle eines Falles)
Habt ihr noch weitere Tipps?

Freue mich von euch zu hören!
Lieben Gruß aus dem Norden Deutschlands,
Dieter
 
Andres

Andres

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Die Mieterin droht direkt mit Anwalt und beruht sich auf das "Gewohnheitsrecht", und das in meinem eigenen Haus, wow.
Ist doch schön, wenn die Gegenseite bereits ganz zu Beginn deutlich macht,
  1. wie sie tickt und
  2. dass sie null Argumente hat.
Das erleichtert die Planung weiterer Schritte.

Ich habe mein Haus vor ca. 25 Jahren selbst gebaut und unten im Keller eine Einliegerwohnung verbaut.
Dieses ist seit nun 13 Jahren an die gleiche Person vermietet.
Kurze Rückfrage: Die einzige andere Wohnung im Haus wird vom Vermieter bewohnt?

In diesem Fall wäre die Sache extrem einfach: Es besteht ein erleichtertes Kündigungsrecht, § 573a BGB. Die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate gegenüber der sonst üblichen Frist (bei 13 Jahren Überlassung wären es damit insgesamt 12 statt 9 Monate). Es muss in der Kündigung darauf hingewiesen werden, dass man die Kündigung auf das erleichterte Kündigungsrecht stützt (s. § 573a Abs. 3 BGB) - und das war's! Im Gegensatz zu anderen Kündigungsarten ist hier keinerlei inhaltliche Begründung erforderlich und m.E. auch absolut nicht ratsam.

gibt es einen Weg, die Miete mit der selben Mieterin zu erhöhen (z.B. wegen Inflation?)
Nicht wegen der Inflation, aber es gibt Wege. In deinem Fall halte ich das für wenig sinnvoll, nicht weil es nicht möglich wäre, sondern weil es viel einfacher geht. Mit der Kündigung könntest du direkt einen neuen Mietvertrag zu neuen, für dich genehmen Konditionen anbieten. Dieses Konstrukt aus Kündigung mit gleichzeitigem neuem Angebot nennt man Änderungskündigung. Ich würde das hier nicht machen, denn ich persönlich hätte keinen Bedarf, mit dieser Mieterin fortzusetzen.

Was wäre der schnellste Weg die Mieterin los zu werden (im Falle eines Falles)
Solange sie ihre Pflichten erfüllt - insbesondere die Miete zahlt - ist das bereits der schnellste Weg.
 

Dieter.

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Vielen Dank, das ging ja schnell.
Es ist wie folgt:

Ich habe das Haus gebaut und wohne dort mit meiner Familie drin.
Der Keller ist aufgeteilt - ein Teil davon ist die Einliegerwohung.

Klingt zwar widersprüchlich, aber Idealerweise sollte die Mieterin drin bleiben - die Miete aber erhöht werden.
 
Andres

Andres

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Ich habe das Haus gebaut und wohne dort mit meiner Familie drin.
Der Keller ist aufgeteilt - ein Teil davon ist die Einliegerwohung.
Solange es in dem Haus keine dritte Wohnung gibt, ist das kein Problem.

Klingt zwar widersprüchlich, aber Idealerweise sollte die Mieterin drin bleiben - die Miete aber erhöht werden.
Auch jeder anderen Form der Mieterhöhung (zumindest in dieser Konstellation) kann sich die Mieterin durch Kündigung entziehen. Insofern sehe ich nicht wirklich, was gegen eine Änderungskündigung sprechen soll.

Aber gut, wenn du unbedingt leiden willst: Die Alternative wäre eine ganz gewöhnliche Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 ff. BGB. Dafür sind Bedingungen zu erfüllen:
  • Die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden. Bei Einliegerwohnungen ist das regelmäßig schwierig. Selbst wenn es für die Lage einen Mietspiegel gäbe (und damit sind nicht irgendwelche Fantasieangaben aus den diversen Immobilienportalen gemeint), sind davon häufig EFH und ZFH ausgenommen. Bleibt die Begründung über Vergleichswohnungen (was bei Einliegerwohnungen jede Menge "Laufarbeit" bedeutet, denn es müssen mindestens drei vergleichbare Wohnungen gefunden werden, bei denen in den letzten 6 Jahren die Miete neu vereinbart wurde) oder ein Gutachten, dessen Kosten du selbst zu tragen hättest, was bei den Mieten, um die es hier gehen dürfte, wenig rentabel ist. Ein bloßer Bezug auf die Inflation ist nicht ausreichend. Dafür hätte eine Indexmiete vereinbart werden müssen.
  • Es ist die Kappungsgrenze zu beachten: Mehr als 20 % Mieterhöhung in drei Jahren ist nicht drin, in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur noch 15 %.
  • Die Mieterin muss ihre Zustimmung zur Mieterhöhung erklären. Tut sie das nicht, müsste man diese Zustimmungserklärung einklagen. Danach "darf" man das Mietverhältnis mit der Mieterin fortsetzen, weil die Verweigerung der Zustimmung kein Kündigungsgrund ist. Wenn die Mieterin auf die bloße Nachfrage, ob man nach 13 Jahren mal was an der Miete machen könnte, schon so reagiert, was glaubst du dann was passiert, wenn du sie wirklich verklagst?
Ich würd's nicht machen.
 

jorgk

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Mach' ein freundliches Schreiben zu dem Du einen Ausdruck von § 573a beilegst. Weise drauf hin, das sie eindeutig in "einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" wohnt (eine Wohnung ist Deine, in der anderen wohnt sie, es hat keine dritte Wohnung im Gebäude).

Statt Kündigung per § 573a würdest Du eine einvernehmliche Änderung der Miete (auf XVZ) vorziehen.

Wenn Sie nicht darauf eingeht solltest Du dann aber wirklich rechtssicher kündigen (also mit der im Gesetz vorgesehenen Angabe [Abs. 3]) und so, dass Du Inhalt und Zugang des Schreibens belegen kannst (Zeuge, Zustellung per Gerichtsvollzieher oder Empfangsbestätigung).

Wenn der Frau die Wohnung was wert ist und sie den Paragraphen lesen und verstehen kann müsste sie darauf eigentlich eingehen - oder zieht halt demnächst aus (oder geht zum Anwalt; das würde noch spannend). Wenn Du nicht willst das sie auszieht dann musst Du überlegen in welchem Moment es geschickt ist Verhandlungsbereitschaft bezüglich der Miethöhe zu zeigen. Ich würde das sicher nicht im ersten Moment schon zeigen - kann aber sein, dass die Mieterin dann schon 'futsch' ist.

Klar, Euer Verhältnis belastet das u.U. sicherlich; Preis des Vermietens.
 

Hutchinson Hatch

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@Dieter.

Wegen einer Mieterhöhung direkt mit dem Anwalt zu drohen, ist in der Tat ein starkes Stück. Falls du nicht besonders erfahren in dem Bereich bist, würde ich dir zu einem Fachanwalt raten, falls du entweder eine Mieterhöhnung oder aber eine Kündigung aussprechen möchtest.

Andererseits würde es sicherlich aber nichts schaden, an deiner persönlichen Einstellung zu arbeiten. Die Reaktion der Mieterin könnte darauf hindeuten, dass du sie die letzten Jahre auf unnötige Rosen gebettet hast, und sie so gelernt hat, wie sie dich am besten manipulieren kann. Ich habe diese Prozesse im Zweifamilienhaus auch durchlebt, und nachdem die Kommunikation meinerseits verbindlicher und zielorientierter wurde, hat sich das Verhältnis nach anfänglicher Verschlechterung zuletzt auch wieder etwas verbessert; mit dem Unterschied, dass die Mieter nicht mehr an meinen Worten zweifeln. Wichtig ist aber hierbei, dass die sachliche Ebene deinerseits niemals verlassen wird, dazu gehört auch viel Übung, sich bei den größten Unverschämheiten eben nicht in Rage bringen zu lassen. Im Zweifel immer das Gespräch verlassen, und notfalls nur noch schriftlich kommunizieren.
 

Hutchinson Hatch

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Mach' ein freundliches Schreiben zu dem Du einen Ausdruck von § 573a beilegst. Weise drauf hin, das sie eindeutig in "einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" wohnt (eine Wohnung ist Deine, in der anderen wohnt sie, es hat keine dritte Wohnung im Gebäude).
Die persönliche Übergabe dieses Ausdrucks an meine Mieter hat den erwünschten Effekt ebenfalls nicht verfehlt.
 

ehrenwertes Haus

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Mach' ein freundliches Schreiben zu dem Du einen Ausdruck von § 573a beilegst. Weise drauf hin, das sie eindeutig in "einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" wohnt (eine Wohnung ist Deine, in der anderen wohnt sie, es hat keine dritte Wohnung im Gebäude).

Statt Kündigung per § 573a würdest Du eine einvernehmliche Änderung der Miete (auf XVZ) vorziehen.
Sofern es nicht wirklich schwer ist einen neuen Mieter zu finden, wäre meine Begeisterung diese Mieterin zu behalten extrem niedrig.

Wenn schon allein bei dem Gedanken an eine Mieterhöhung mit Anwalt gedroht wird, was mag dann wohl bei echten Problemen folgen? Umgänglicher bei zukünftigen Diskussionspunkten wird diese Mieterin sicherlich nicht mehr.

Streitereien, nur um Mietern ihre Grenzen aufzuzeigen sind extrem nervig, noch dazu wenn man im gleichen Haus wohnt. Manche Mieter verstehen leider nur diesen Weg, deine Mieterin könnte ein solches Exemplar von König Mieter mit Knecht Vermieter sein.
 

Ferdl

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und das in meinem eigenen Haus, wow.
Zunächst, die emotionale Ebene mag verständlich sein, ist jedoch seltenst zielführend.
Ihr steht in einer Geschäftsbeziehung, da kuschelt es sich nicht immer.
Ansonsten sehe ich das wie @Andres, Kündigung nach § 573a BGB. Wer lesen und schreiben kann bekommt das selber hin, man darf sich nur nicht dazu verleiten lassen Begründungen und sonstiges Geschwafel in der Kündigung zu vertexten.
Wenn du die Mieterin behalten möchtest, halt Änderungskündigung, damit bist du auch aus der 20% Begrenzung raus. Die würde ich möglicherweise vom Anwalt schreiben lassen um gleich klarzustellen wo der Bartel den Most holt.
 

Dieter.

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Super, danke für die ganzen Antworten.
Eine Frage kam noch auf:
Wir haben zwei unterschiedliche Eingangstüren. Ich wohne mit meiner Familie im ganzen Haus, da gibt es eine Eingangstüre. Die Mieterin wohnt in der Einliegerwohnung (ca. Hälfte vom Keller) und hat einen separaten Eingang. Spielt das eine Rolle? Ich meine hierzu etwas gelesen zu haben, dass es idealerweise den gleichen Eingang braucht (dass ansonsten die vereinfache Kündigung manchmal abgelehnt werden kann)?

Danke!
 
immobiliensammler

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Ich meine hierzu etwas gelesen zu haben, dass es idealerweise den gleichen Eingang braucht (dass ansonsten die vereinfache Kündigung manchmal abgelehnt werden kann)?

Wo hast Du das denn gelesen? Ich kenne das Argument nämlich nicht. Es ist übrigens auch falsch.
 

Ferdl

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Das mit den getrennten Eingängen zielt eher aufs Doppelhaus, unter bestimmten Voraussetzungen fällt das dann nicht mehr unter § 573a BGB.
 

jorgk

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Wir haben zwei unterschiedliche Eingangstüren
Google füttern mit: § 573a BGB gebäude unabhängige eingänge

Erster Hit erklärt es und gibt eine BGH Referenz (letzter Absatz unter Punkt 2.), dass es auf das selbe Gebäude ankommt, nicht ob 2 unabhängige Eingangstüren für VM / Mieter vorhanden sind und die sich eigentlich gar nicht begegnen brauchen. Das BGH Urteil habe ich jetzt nicht noch nachgeschlagen ...
 
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