Mieterhöhung Fehler unterlaufen falsche Kaltmiete als Berechnungsgrundlage

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von evsahibi, 05.09.2016.

  1. #1 evsahibi, 05.09.2016
    evsahibi

    evsahibi Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen

    ich habe eine Wohnung zum Jahresanfang gekauft.
    Da die Miete viel zu niedrig war habe ich die Kaltmiete von 200 Euro auf 240 Euro erhöht.
    Dabei habe ich den Fehler gemacht, dass ich die falsche Kaltmiete "200 Euro" als Berechnungsgrundlage genommen habe. Die Kaltmiete war aber bereits bei 235 Euro, da der Voreigentümer die Kaltmiete bereits Anfang 2013 erhöht hatte. Ich habe fälschlicherweise die Kaltmiete aus dem Mietvertrag und nicht von der Mieterhöhung von 2013 genommen.
    Der Mieter hatte auch prompt die der Mieterhöhung zum 1.9 zu gestimmt.
    Leider habe ich erst jetzt mein Fehler mit der ersten Mietzahlung nach der Mieterhöhung bemerkt.
    Sonst ist alles Formal korrekt ( Mietspiegel, etc.. )
    Was kann ich jetzt tun ?

    1) Ist die Fehlerhafte Mieterhöhung nun wirksam und ich kann den Fehler nicht mit einer erneuten Mieterhöhung korrigieren?

    2) Kann ich dem Mieter eine erneute Mieterhöhung schreiben und mein Fehler mit der Kaltmiete erläutern und es korrigieren ?
    Wenn ja gilt die korrigierte Mieterhöhung dann auch zum 1.9 ?
    Oder muss ich die 2 Monate Überlegungsfrist erneut berücksichtigen.

    Was ist hier zu tun?

    Liebe Grüsse

    Timo
     
  2. AdMan

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  3. #2 Sweeney, 05.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.09.2016
    Sweeney

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    Die Bedenkzeit des Mieters beträgt drei Monate - nicht zwei.

    Dem Mieterhöhungsverlangen stimmte der Mieter zu, sodass die Jahressprerrfrist einsetzt. Ein weiteres Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Wirksakmkeit der Mieterhöhung wird dann, nach Bedenkzeit, frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung eintreten. (vgl. § 558 BGB)
     
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  4. Andres

    Andres
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    Die "fehlerhafte" Mieterhöhung ist nun wirksam. Der einfachste Weg, das zu bereinigen, wäre ein erneutes Erhöhungsverlangen - die Kappungsgrenze ist schließlich noch nicht ausgeschöpft. Dieses Verlangen wäre in einem Jahr zulässig und die Miete muss insgesamt 15 Monate unverändert geblieben sein, § 558 Abs. 1 BGB.


    Wie jede andere Willenserklärung, wäre auch das Erhöhungsverlangen grundsätzlich anfechtbar, hier am ehesten wegen Irrtums, § 119 BGB. Man darf aber schon stark an den Voraussetzungen für eine solche Anfechtung zweifeln: Weder warst du über den Inhalt im Irrtum (dir war klar, dass da "240" steht) noch wolltest du eine solche Erklärung "überhaupt nicht" abgeben - nur ein bisschen anders. Ich sehe die Voraussetzung für eine derartige Anfechtung daher nicht gegeben, aber das kann man wahrscheinlich auch anders bewerten.

    Die Anfechtung wegen Irrtums müsste unverzüglich nach Bekanntwerden des Irrtums erfolgen. Großartige Bedenkzeit bleibt also nicht.


    Nein, das Erhöhungsverlangen würde sich in diesem Fall einfach "auflösen". Es wäre ein neues Erhöhungsverlangen notwendig. Falls das noch diesen Monat auf den Weg gebracht wird, würde das also zum 1.12. wirksam werden.


    Ich würde zu Möglichkeit 1 greifen und die gut 500 € als Lehrgeld verbuchen.
     
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  5. #4 Papabär, 05.09.2016
    Papabär

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    Einfach nur freuen über die monatlich eingesparten ~25,- €, die eine professionelle Verwaltung kosten würde. :15:
     
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  6. dots

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    Was sagt denn der Mieter zu der Geschichte?
    Kann man sich nicht im Gespräch einigen?
     
  7. Pharao

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    Hi,

    dann war die Miete ja garnicht "viel zu niedrig" .... :91:

    Worüber ich mich allerdings sehr wundern muss, wie man auf die Idee kommt bei "Altmietern" die aktuelle Mietzahlung aus den damals abgeschlossenen Mietverträgen raus lesen zu wollen, gerade in Hinblick, das dieser Mieter ja schon seit ca 6-8 Monate seine Miete auf dein Konto überweisen. Ob man hier mit Anfechten weiter kommt, das wird sicherlich ein Anwalt besser beurteilen können, nur gibt`s den eben auch nicht für umsonst. Die Frage ist hier also, lohnt sich das jetzt, gerade wenn sich der Mieter ggf. dagegen wehren wird (und welcher Mieter zahlt schon freiwillig gerne mehr?) oder verbuchst du das doch lieber einfach unter Lehrgeld :?


     
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  8. #7 anonym2, 05.09.2016
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    Hallo zusammen,

    im Mieterhöhungsschreiben des Fragestellers müsste doch eigentlich (oder wenigstens idealerweise) auch die Höhe der jetzigen Kaltmiete aufgeführt sein.

    Wenn dort also "200 EUR" statt "235 EUR" steht, würde ich auf jeden Fall das Schreiben wegen Irrtum anfechten. Den Irrtum (falsche Ausgangs-Kaltmiete) kann man so ja nachweisen. Gleiches gilt, wenn er geschrieben hat. "... erhöht sich um xy Prozent" .

    Gruß,
    anonym2

    Hinweis: nur eine unverbindliche Meinung - keine Rechtsberatung
     
  9. #8 evsahibi, 05.09.2016
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    Danke erstmal für die Antworten.
    Ich habe erst gestern den Fehler bemerkt als ich die alte Miete mit der neuen verglichen habe.
    Mit Mieter habe ich noch nicht gesprochen.
    Ich möchte eigentlich dem Mieter eine neues Erhöhungsverlangen zum 1.12 zukommen lassen,
    in dem ich dem Mieter mitteile dass die alte Mieterhöhung unwirksam ist , aufgrund der falschen Kaltmiete als Berechnungsgrundlage.
    Es ist eindeutig ersichtlich dass nicht die aktuelle Kaltmiete als Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung genommen wurde.

    Oder muss ich wirklich die Jahressprerrfrist 15 Monate abwarten ?
    Grüsse
    Timo
     
  10. #9 evsahibi, 05.09.2016
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    bin auch der Meinung wie anonym2
    ich habe ja in der Mieterhöhung geschrieben dass die aktuelle Miete bei 200 Euro liegt und die Miete um 20% (40 Euro) erhöht wird.
    Es sollte doch möglich sein sein irrtum zu korrigieren ohne die Jahressprerrfrist 15 Monate .
    Ok dass man durch erneute das Erhöhungsverlangen erst zum 1.12 erhöhen kann ist verständlich.
    LG
    Timo
     
  11. #10 Pharao, 05.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.09.2016
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    Hi,

    probieren kannst du das natürlich, aber ob du damit dann durchkommst (gerade wenn der Mieter sich zB beim Mieterverein beraten lässt und es ggf. dann auch bis vor Gericht durchzieht), das steht auf einem ganz anderen Blatt!

    Von dir als Vermieter wird i.d.R. immer vorausgesetzt, das du die aktuelle Rechtslage kennst. Im Gegenteil zum Mieter, da geht man eher davon aus, das der die Rechtslage nicht kennen muss, weswegen er i.d.R. auch besonders geschützt wird. Wenn du dagegen vorgehen willst, dann geht das meines Wissens nur mit Anfechten und nicht weil irgendwas aus deiner Meinung nach einfach unwirksam seinen soll. Die Mieterhöhung wär m.E. nur unwirksam, wenn diese zB zum Nachteil des Mieter wäre und das liegt hier m.E. aber nicht vor.



     
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  12. #11 evsahibi, 05.09.2016
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    Gibt es hier zu meinem Fall eine rechtliche Grundlage oder einen ähnlichen Gerichtsentscheid?
     
  13. #12 anonym2, 05.09.2016
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    Hallo evsahibi,

    da du den Irrtum also nachweisen kannst, würde ich ein neues Erhöhungsschreiben schreiben - mit neuer gesetzlicher Frist. In diesem Schreiben den Irrtum erläutern (ruhig auch §119 BGB erwähnen/zitieren).

    Gruß,
    anonym2
     
  14. #13 Papabär, 05.09.2016
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    Eine fundierte Antwort hat Sweeney bereits in #2 abgeliefert. Durch die Zustimmung des Mieters setzt die Sperrfrist ein!

    Natürlich steht es jedem frei, zu den entgangenen Mehreinnahmen jetzt auch noch ein paar (RA-/Gerichts-)Kosten zu produzieren. Wohl bekommt´s :005sonst:
     
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  15. #14 evsahibi, 05.09.2016
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    Warum setzt die Sperrfrist ein, wenn die Mieterhöhung nachweislich fehlerhaft ist ?
     
  16. #15 Pharao, 05.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 05.09.2016
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    Hi,

    wenn man im nachhinein alles so einfach einseitig als unwirksam erklären könnte, bräuchten wir dann noch Verträge, ect :?


     
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  17. #16 evsahibi, 05.09.2016
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    Wie soll denn die Mieterhöhung den nach der Sperrfrist aussehen?
    Welche Kaltmiete soll dann als Grundlage genommen werden ?
    240 Euro die dann aktuell ist oder 235 Euro von der Mieterhöhung von 2013 ?
    Nicht dass der Mieter dann sich auf die Kaltmiete von 2013 beruft und die Zustimmung verweigert?
     
  18. Nanne

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    Es geht eindeutig um Irrtum. Sollte es ein Gesetz geben einen diesbezüglichen Irrtum mit dieser Sachlage zu korrigieren, warum sollte der VM davon keinen Gebrauch machen. Ob es sich lohnen würde - Zeit, Nerven, evtl Blamage- ist die Frage.
     
  19. #18 evsahibi, 06.09.2016
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    Vielen Dank für Antworten.
    Ich habe noch eine Frage.
    In der Fehlerhaften Mieterhöhung habe ich ja mit der falschen Kaltmiete 200 euro die Miete um 20% auf 240 Euro erhöht.
    Eigentlich war ja die aktuelle Miete 235 Euro gewesen.
    Falls der Mieter jetzt auf sein Sperrfrist von 15 Monaten beharrt.
    Und ich nach der Sperrfrist die Miete erneut eine insgesamt 20% Mieterhöhung fordere
    1) und dabei die 235 Euro als aktuelle Kaltmiete für die Berechnung ansetze, kann doch der Mieter die Mieterhöhung für unwirksam erklären da bei 235 Euro Kaltmiete nicht um die altuelle Kaltmiete (240 Euro) handelt.
    2) Wenn ich jetzt aber 240 Euro als aktuelle Kaltmiete für die Berechnung ansetze, kann er ja berechtigt die Mieterhöhung wieder für unwirksam erklären , weil die Kappunggrenze von 20% erreicht sei, da ja mit der fehlerhaften Mieterhöhung bereits um 20% erhöht wurde.

    Die Sperrfrist von abzuwarten und dann die Miete zu erhöhen kann/wird auch zu Problemen führen denke ich.
    Weiß jetzt nicht was ich tun soll ?
     
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  20. #19 Stadtkind, 06.09.2016
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    Du hast jetzt eine Mieterhöhung von 235 € auf 240 € durchgeführt, d.h. eine Erhöhung von ca 2,1 %. Bei der nächsten Erhöhung erhöhst du auf 282 €, falls dieser Betrag noch im Mietspiegel liegt. Dann hast du die Kappungsgrenze genau ausgereizt. Du erhöhst in der zweiten Runde also nur um 17,5% statt um 20% und hälst so die Kappungsgrenze ein.

    Das alles natürlich nur wenn du nicht auf Irrtum plädierst und deine erste Mieterhöhung für nichtig erklärst.
     
  21. Syker

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    Hallo zusammen,

    Der M würde sich bei einer erneuten Mieterhöhung bestimmt auf 200€ als Kaltmiete berufen,
    also sehr wohl ein Problem.

    VG Syker
     
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