Mieterhöhung für Nachmieter wie hoch?

[TMicha]

Hallo ich bin neu hier im Forum und hoffe, dass ich jetzt auch die richtige Rubrik erwischt habe. Meine Frage ist, um wieviel % kann man die Miete für den Nachmieter erhöhen? Der jetzige Mieter hat noch einen ziemlich alten Mietvertrag und zahlt gerade mal 4,80€ pro qm. Laut Mietspiegel liegt der qm-Preis für diese Wohnung bei ca. 6,80€. Da der jetzige Mieter bei der Nachmietersuche natürlich seinen aktuellen Mietpreis inseriert hat, würde ich gerne wissen um wieviel % man die Miete erhöhen darf/sollte.



Vielen Dank schon mal für die Antworten

 

[77Carina]

Der Mieter hätte bei der Nachmietersuche/Inserat schon den neuen Mietpreis angeben sollen, dann wäre die Geschichte wesentlich einfacher.

Man darf die Kaltmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen, bei Neuvermietung ist da ja keine Mieterhöhung sondern Neuvermietung. Um sicher zu gehen könnte man dem Mieter drei Vergleichswohnungen nennen (Größe, Lage, Ausstattung,).

Laut BGB §585 darf der Vermieter innerhalb drei Jahren die Miete (wir reden immer von der Kaltmiete) nicht mehr als 20 % erhöhen, das ist die sogenannte Kappungsgrenze.

Also, falls ihr noch einmal inseriert: einfach für den neuen Mieter gleich die neue Miete im Inserat nennen, nicht die alte. Falls nichts mehr zu ändern ist, siehe oben.

 

[TMicha]

oh vielen herzlichen Dank für die schnelle Antwort.

Ja, beim nächsten Mal wird definitiv vorher die neue Miete inseriert, den Ärger werde ich mir auf jedenfall ersparen ;-)

Was ich auch noch aus deiner Information entnehme, die neue festgelegte Miete ist praktisch (sofern nicht irgendwelche Sanierung/Moderniesierungmaßnahmen durchgefürhrt werden) für 3 Jahre stabil und danach besteht die Möglichkeit sie um bis zu 20% zu erhöhen?

 

[77Carina]

Zum ersten Mal ist die Miete auf jeden Fall mal 15 Monate stabil.

Da kannst du nicht erhöhen, dann schon (bei einem normalen Mietvertrag). Aber man darfs nicht übertreiben, sonst rennen die Mieter weg und du hast dauernd Mieterwechsel, das macht auch nicht wirklich glücklich als Vermieter.

Desweiteren gibt es Staffelmietverträge, da kannst du schon eine Mietsteigerung, für z.B. alle vier Jahre 10 Euro Kaltmiete reinschreiben.

Grüßle 77Carina

 

[armeFrau]

Der Nachmieter bekommt doch einen gänzlich neuen Mietvertrag.
Du kannst die Wohnung zu jedem neuen Mietpreis vermieten und den Preis neu festlegen. Der alte Mieter mit seinem Vertrag hat damit nichts zu tun.
Am besten, du suchst selber einen neuen Mieter.

 

[Kitzblitz]

Die m.E. richtige Vorgehensweise wäre es wohl, die neue Miete vor Insereat auch mit dem Vermieter abzusprechen.

Warum sollte ein Mieter eigentlich die Höhe für die neue Miete festlegen ? Vielleicht möchte der Vermieter die Wohnung auch zu einem Mietzins vermieten, der über dem derzeitigen Mietspiegel liegt.

 

[armeFrau]

Ich denke, das "Problem" ist hier, dass der Mieter bei seinem Auszug einen Nachmieter stellen möchte, vlt. möchte er frühzeitig ausziehen und dementsprechend die Kündigungszeit und auch Mietzahlung für sich verkürzen.
Dann gibt er natürlich seine jetzige Miethöhe an. Der Vermieter sollte dem Mieter die neue Miethöhe sagen, sodass der jetzige Mieter jemanden für diesen Preis suchen soll.

 

[TMicha]

genau so wie "armeFrau" es schon vermutet ist es auch. Der Mieter möchte vorzeitig, also vor Ablauf seiner Kündigungsfrist in seine neue Wohnung ziehen und hat um Dpppelmieten zu vermeiden einen Nachmieter auf "eigene Faust" gesucht. Dabei hat er natürlich seine jetzigen Mietkosten angegeben. Der neue Mieter oder besser gesagt Mietinteressent hat sich natürlich ausgehend von den angegebenen Mietkosten auf die Wohnung hin beworben.

 

[RMHV]

Hier wurde bisher ein wesentlicher Aspekt, es ist sogar der alles entscheidende Aspekt, außer Acht gelassen.

Die Rechtslage hängt davon ab, ob der Mieter nach Treu und Glauben einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung hat oder ob kein Anspruch besteht.

Wenn es einen Anspruch gibt wird der Vermieter einen akzeptablen Nachmieter zu unveränderten Konditionen in das Mietverhältnis eintreten lassen bzw. einen Vertrag zu unveränderten Konditionen abschließen müssen. Würde der Vermieter mehr Miete verlangen und der Eintritt des Nachmieters deswegen scheitern, wäre der bisherige Mieter von seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhätnis ab dem Zeitpunkt frei, zu dem der Nachmieter eintreten wollte.

Gibt es keinen Anspruch, kann der Vermieter seine Zustimmung zur vorzeitigen Enlassung von beliebigen Bedingungen abhängig machen.

 

[armeFrau]

Jeder Mieter hat doch das Recht, seinen Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen.
Einzige Ausnahme sind Zeitmietverträge und Verträge die mit Ausschluß einer Kündigung für einen bestimmten Zeitraum geschlossen wurden.
TMicha hat aber nichts davon geschrieben, dass es sich um einen solchen der beiden genannten Verträge handelt also gehe ich mal davon aus, das der Mieter eine 3 monatige Kündigungsfrist hat.
Der Mieter versucht jetzt innerhalb dieser 3 Monate auf die Schnelle einen Nachmieter zu finden um die Doppelzahlung zu vermeiden.
Trotzdem muß er einen Mieter suchen, der die neue, erhöhte Miete zahlt, da der VM die Miete nun ( ab dem neuen Mietverhältnis) anpasst und erhöht.
Den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, ist Kulanz des Vermieters mit der ausschließlichen Maßgabe, einen Nachmieter zu stellen.
Wenn kein Nachmieter gefunden wird vom jetzigen Mieter läuft sein Vertrag regelgemäß nach Ablauf der 3 Monate ab und der Vermieter kann ab dem 4 Monat die Wohnung zum neuen Mietpreis vermieten.
Bei vorzeitiger Entlassung aus dem Vertrag darf nicht außer acht gelassen werden, dass der VM auch konkrete Nachmietbewerber ablehnen darf, ich glaube 2 oder 3...

 

[RMHV]

Original von armeFrau
... Einzige Ausnahme sind Zeitmietverträge und Verträge die mit Ausschluß einer Kündigung für einen bestimmten Zeitraum geschlossen wurden.
TMicha hat aber nichts davon geschrieben, dass es sich um einen solchen der beiden genannten Verträge handelt also gehe ich mal davon aus, das der Mieter eine 3 monatige Kündigungsfrist hat.

Es mag durchaus sein, dass die Kündigungsfrist in einem konkreten Fall die Annahme richtig ist. Das macht die Aussage "ist immer so" aber nicht richtig. Es kann nun mal auch Fälle geben, bei denen es nicht so ist. Die Aussage müsste daher lauten: wenn gesetzliche Kündigugnsfrist, dann... Von dieser Einschränkung war allerdings nichts zulesen.

Original von armeFrau
... Bei vorzeitiger Entlassung aus dem Vertrag darf nicht außer acht gelassen werden, dass der VM auch konkrete Nachmietbewerber ablehnen darf, ich glaube 2 oder 3...

Das ist schon wieder das gleiche Problem...
Gibt es einen Anspruch des Mieters nach Treu und Glauben, kann der Vermieter einen Nachmieter nur ablehnen, wenn es dafür einen Grund gibt, der Nachmieter also nicht "akzeptabel" ist. Die Kriterien für "akzeptabel" sollen hier mal offen bleiben.
Gibt es einen Anspruch des Mieters aus einer Vereinbarung, hängt alles vom Inhalt der Vereinbarung ab.
Gibt es keinen Anspruch, muss der Vermieter den Mieter nicht vorzeitig entlassen und kann ohne einen Grund nennen zu müssen beliebig viele Nachmieter ablehnen.

Man muss also unbedingt am Anfang beginnen und sich Gedanken darüber machen, ob der Mieter einen Anspruch auf Nachmieterstellung hat. Bei geseztlicher Kündigungsfrist wird dies in der Regel nicht der Fall sein. "In der Regel" heißt aber nun mal nicht, dass es keine Ausnahmen geben könnte.

 

[kathi]

"In der Regel" heißt aber nun mal nicht, dass es keine Ausnahmen geben könnte.

Selbst wenn ein Mieter ein vertraglich gesichertes Recht auf die Stellung eines akzeptablen Nachmieters hat, wird er sich vorher vergewissern müssen, dass die Miete oder sonstige Vertragsbedingungen sich nicht entscheidend ändern.
Vor allem dann, wenn er eine sehr niedrige Miete bezahlt hat, kann er nicht davon ausgehen, dass das so bleibt.

 

[TMicha]

In dem von mir geschilderten Fall haben sich jetzt alle beteiligten Parteien einigen können. Der Nachmieter zahlt jetzt anfangs etwas (geringfügig) mehr Miete, schließt aber einen Staffelmietvertrag ab. Damit können wohl beide Vertragspartner leben und alle sind hier doch noch glücklich aus der ganzen Sache herausgekommen.