Mieterhöhung in Berlin

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Jusut, 01.03.2015.

  1. Jusut

    Jusut Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Ich habe dieses Forum auf der Suche nach Antworten gefunden und hoffe, ich bin mit meiner Frage hier an der richtigen Stelle.
    Wir besitzen ein Wohnung in Berlin Friedrichshain, 2008 gebaut, Niedrigenergiehaus, gehobener Standard. Seit 2010 ist die Wohnung vermietet.
    Wir haben seit fast 3 Jahren die Miete in der Wohnung nicht erhöht (jetzige Mieter sind fast 3 Jahre dort) und würden gerne, um unsere Ausgaben für die Wohnung besser zu decken die Miete um ca. 5-6 % erhöhen. Nun wissen wir um den Mietspiegel in Berlin und die gesetzlichen Bestimmungen bescheid, jedoch scheint die Vergleichsmiete im Mietspiegel nicht der Realität zu entsprechen. Schon 2010 bekamen wir eine höhere Miete als im Mietspiegel veranschlagt. Vergleichbare Wohnungen werden momentan bei ImmoScout für wesentlich mehr angeboten. Ein Problem ist, da es sich um einen Neubau mit gehobener Ausstattung handelt, dass es nicht viele vergleichbare Wohnungen gibt.
    Unsere Frage ist nun: Ist eine Erhöhungsforderung von 5-6 % nach 3 Jahren in Ordnung, um an den "Marktwert" anzupassen, auch wenn im Mietspiegel der entsprechenden Gegend schon seit Jahren wesentlich geringere Mieten angegeben werden?
    Ich denke, dies ist in Berlin sicher ein heißes Thema und ich hoffe, es findet sich hier eventuell jemand, der sich damit auskennt?

    Ich bedanke mich schon im Voraus für die Hilfe!

    MfG,

    Julia
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Diesen "Marktwert" (heißt im Gesetz "ortsübliche Miete") musst du nachweisen. Hier wurde letztens ein Urteil zitiert, nach dem eine Begründung über Vergleichswohnungen nicht zulässig sein soll, wenn ein Mietspiegel dadurch umgangen wird. Ich glaube, dass es das KG Berlin war ... .

    Selbst wenn das eine Minderheitsmeinung sein sollte: Nach deiner Schilderung könnte auch die Nennung von Vergleichswohnungen in ausreichender Zahl ein Problem werden. Einfach mal mit ein paar ImmoIrgendwas-Anzeigen winken, reicht jedenfalls nicht aus.
     
  4. #3 alibaba, 01.03.2015
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    wenn zu teuer ,wird der Schwabe die Schwalbe machen ,möglicherweise :smile007:

    wenn du Heute an der/über ortsüblichen Höchstgrenze liegst , wirste wohl nicht oder

    schwer noch erhöhen können , manchmal iss besser der "Spatz in der Hand ,alswie..."

    obwohl dein Spatz schon mal eine Taube war vor ein paar Jahre :001sonst:

    Gruss
    alibaba :smile007:
     
  5. Jusut

    Jusut Neuer Benutzer

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    Danke für die schnellen Antworten!

    Alibaba, Deine Antwort verstehe ich leider nicht so ganz... kannst Du erklären?

    Andres,
    Vielen Dank für die Antwort! Was ist KG Berlin? Sorry, ich bin noch nicht im Fachjargon...

    Wird denn die ortsübliche Miete nur durch den Mietspiegel festgelegt? Der scheint ja nicht wirklich der Realität zu entsprechen, und das schon seit einigen Jahren... Wie wird der Mietspiegel denn berechnet? Er entsprach ja schon 2013 nicht der Realität für unsere Wohnung.
    Was muss man denn anbringen als Grund, wenn nicht die Mieten, die Vermieter vergleichbarer Wohnungen in der Gegend fordern? Oder heisst das dann, dass wir erst die Miete erhöhen können, wenn der Mietspiegel ÜBER unserer Miete liegt? Und so lange drauf zahlen müssen, obwohl Wohnungen nebenan viel teurer vermietet werden?

    Vielleicht gibt es ja hier im Forum Rechtsanwälte oder Vermieter aus Berlin, die ähnliche Problematiken schon mal hatten?!

    Danke!

    Julia
     
  6. #5 Glaskügelchen, 02.03.2015
    Glaskügelchen

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    Man muss nicht immer auf Antworten warten. KG Berlin bei google eingeben und du hast die Antwort. Ich staune immer wieder.

    Bei mir durch "repräsentative" Umfragen. Wie das in B ist, weiss ich nicht. Wie ein Mietspiegel erhoben wird, steht normalerweise in selbigem.

    Wenn ihr drauf zahlen müsst, obwohl ihr die Wohnung vor 5 Jahren schon über Mietspiegel vermietet habt, dann ist das euer Problem. Ihr hättet auch ein anderes "Mieterhöhungsmodell" wählen können, aber das birgt natürlich auch immer ein gewisses Risiko.
     
  7. #6 Papabär, 02.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.03.2015
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    Ich überlege gerade welches Urteil gemeint sein könnte - das KG Berlin hat für Lichtenberg ja durchaus eine gewisse Bedeutung.

    Ansonsten sollte eine Erhöhung auch über den Mietspiegel hinaus grundsätzlich möglich sein (vorbehaltlich der von Andres erwähnten Entscheidung), aber ...

    • in dem Erhöhungsverlangen ist auf den Mietspiegel hinzuweisen,
    • §5 WiStG ist zu beachten
    • die für Berlin verminderte Kappungsgrenze von 15% ist zu beachten



    Nicht die in irgendwelchen Inserate geforderten Mieten - sondern jene die innerhalb der letzten vier Jahre tatsächlich vereinbart wurden. Und zwar in tatsächlich vergleichbaren Wohnungen (mir wurden in Plattenbauten schon Vergleichswohnungen gestrichen, die 2 Etagen höher oder niedriger lagen ... und das bei absolut identischem Schnitt).

    Daher sollte man immer deutlich mehr als die gesetzlich geforderten drei Vergleichswohnungen angeben.



    Wenn Du drauf zahlst und Dich eine Erhöhung der NKM um lediglich 5-6% in schwarze Zahlen bringt, dann hast Du entweder bei der Vermietung etwas falsch gemacht - oder machst es jetzt gerade.



    Vielleicht! Ganz bestimmt aber ist ein Forum nicht der richtige Platz für eine Rechtsberatung.



    Ich hab´ ne ähnliche Baustelle in Pankow ...




    Ach ja: Die Seite der Senatsverwaltung könnte hilfreich sein.
     
  8. Andres

    Andres
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    Aus Mieten, die in den letzten 4 Jahren neu festgelegt oder geändert wurden. Der Mietspiegel orientiert sich also nicht an den Bestandsmieten von vor 40 Jahren, die nie erhöht wurden, sondern an relativ aktuellen Mieten.


    Ich habe den Thread schon etwas gesucht, finde ihn aber nicht. Der TE hatte wegen der Mieterhöhung für die Wohnung seiner Mutter gefragt, die in einer größeren Wohnanlage einer Gesellschaft liegt. Dort wurde genau das versucht: Mieterhöhung über Vergleichswohnungen in der Anlage und außerhalb der Spanne des Mietspiegels. Im Anschluss entbrannte eine Diskussion darüber, warum eher sporadische Investitionen des Vermieters in eine Wohnung noch keinen "einfachen Zustand" begründen. Mir fallen nur keine geeigneten Suchbegriffe ein ...
     
  9. Pitty

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    Sei doch froh, wenn Du an der Obergrenze liegst und regelmäßig die Miete bekommst.

    Wenn ich überlege, sind meine Wohnungen irgendwo bei knapp der Hälfte.
     
  10. #9 Jusut, 03.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 03.03.2015
    Jusut

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    @ Papabär: Danke für die vielen hilfreichen Antworten und den Link. Diese Seite hatte ich dort noch nicht gefunden.

    Wir hatten die Wohnung ursprünglich für uns gekauft, sind dann aber ins Ausland gezogen. Sie war nicht als Mietwohnung geplant.

    Dieses Urteil würde mich auch interessieren, falls es schon jemand findet!

    Noch eine dumme Frage von jemandem, der von Mietgesetzen wirklich keine Ahnung hat: Ist es denn schon gesetzwidrig, um eine Erhöhung zu bitten (die nicht innerhalb des Mietspiegels vor Ort liegt)? Wenn der Mieter zustimmt, etwas mehr zu zahlen, gibt es doch eigentlich kein Problem, oder? Man kann ja auch noch verhandeln/einen Rückzieher machen, falls der Mieter auf die Barikaden geht, oder?!

    Nochmals danke für die Hilfe!

    Julia
     
  11. Syker

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    Hallo Jusut,

    Eine Änderung des MV wo sich beide Parteien auf einen anderen Mietzins einigen ist möglich.

    VG Syker
     
  12. ika

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    Das Landgericht Berlin hat kürzlich in zwei (?) Entscheidungen nach Einholung entsprechender Gutachten dem Berliner Mietspiegel den Status als "qualifiziert" aberkannt.

    Das eröffnet dir zumindest die Möglichkeit, über ein Sachverständigengutachten als Begründung eine höhere Miete zu fordern. Geht natürlich mit einem nicht unerheblichen Kostenrisiko einher..
     
  13. #12 Sepultura, 03.03.2015
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    Hat Berlin einen qualifizierten Mietspiegel?

    Mietspiegel – Wikipedia

    Mieterhöhung – Wikipedia
     
  14. Andres

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  15. #14 alibaba, 03.03.2015
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    ich mach jetzt auch drei Haken & vier Harzer Kreuze :33::D

    meine ortsübliche Mietsanpassung vom Dez.2014 in Höhe von 20% wurde vom Mieter

    per erstmalzahlung 03/2015ohne vorbehaltkennung gezahlt ,

    damit ist die Sache amtlich auch ohne Unterschrift des Mieters :D

    letzte Woche pusaunte er noch in der Nachbarschaft , er würde es nicht bezahlen :unsicher003:

    Gruss
    alibaba:D
    PS:
    (Mietsanwalt mit vier aktuelle hohe Vergleichsmieten)
     
  16. #15 Papabär, 03.03.2015
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    AH, ich erinnere mich ... Du meinst bestimmt den hier, oder?

    Ich habe jetzt aber nur kurz durchgescrollt - falls es einen Hinweis auf das Urteil des KG Berlin gibt, habe ich den wohl übersehen.
     
  17. Andres

    Andres
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    Ja, der war's. :guru


    In diesem Beitrag wird auf einen Artikel der BMG verwiesen, die ihrerseits ein Urteil des AG Berlin-Mitte zitiert. Ok, die Instanz war knapp überschätzt, dafür war wenigstens die Region nicht ganz falsch. :122:
     
  18. #17 alibaba, 05.03.2015
    alibaba

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    unabhängig von den 20 % ortsüblichen , kann man auch noch speperat

    bei Untervermietung durch den Hauptmieter ,die Miete erhöhen :hut001:
    (ausser bei zuzug von sexuale Verhältnise ) da geht dann halt nur erhöhung
    der NK .:sauer022:

    Gruss
    alibaba :D
     
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