Mieterhöhung in Schritten möglich?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von panteno, 10.03.2014.

  1. #1 panteno, 10.03.2014
    panteno

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    Ich habe eine vermietete Eigentumswohnung erworben, Mietpreis kalt aktuell 325,- EUR (seit 10 Jahren vermietet ohne Erhöhungen). Im gleichen Haus wurden noch zwei weitere vergleichbare Wohneinheiten verkauft, deren Mietpreis aktuell 380 EUR und 410 EUR betragen (sind erst seit 2+4 Jahren neu vermietet). Ich würde gerne den Mietpreis meiner Wohnung mittelfristig auf 370 EUR anheben, in drei Schritten á 15 EUR im Abstand von je 15 Monaten. Über den Verwalter dürfte ich wohl noch die Angaben zu einer weiterer vergleichbaren Wohnung erhalten, so dass ich über die geforderten 3 Mietpreise verfüge, um über das Vergleichsverfahren die Erhöhung durchsetzen zu können. Einen Mietspiegel gibt es leider nicht, aber der neue Preis ist aus meiner Sicht sicher fair. Da ich denke, dass die beiden anderen Käufer ihre Wohnungen zu eigenbedarfszwecken nutzen wollen und Kündigungen aussprechen werden, würden mir die Vergleichsmietpreise für die Mieterhöhungen zu einem späteren Zeitpunkt wegfallen. Daher meine Frage: Kann ich die beabsichtigten Mieterhöhungen, mit den entsprechenden Beträgen und zeitlichen Abständen dem Mieter in EINER Mieterhöhung (vor der Eigenbedarfsnutzung der anderen Wohnungskäufer) mitteilen? ich habe leider bei meiner Recherche im Internet keine vergleichbaren Fälle finden können (Ein Staffelmietvertrag im eigentlichen Sinne ist es ja nicht, nur eine Mieterhöhung in drei Schritten, um dem Mieter nicht auf einmal eine zu extreme Erhöhung zuzumuten). Denkt ihr das ist realistisch, oder sieht da jemand juristische oder andere Probleme, so dass ich eine Erhöhung um 45 EUR auf einmal durchsetzen müsste? Danke für Eure Antworten!
     
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  3. #2 Pharao, 10.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.03.2014
    Pharao

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    Hi,

    na dann gucken wir doch einfach mal ins Gesetz, was da steht bei Vergeichsmieten (die natürlich im MV auch vereinbart sein muss !):

     
  4. #3 Andres, 10.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.03.2014
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    Tust du nicht:

    Akzeptiert werden nur kürzlich neu vermietete Wohnungen. Mit der seit 2 Jahren vermieteten Wohnung könnte das noch funktionieren, mit der anderen definitiv nicht. Seit wann die dritte Wohnung vermietet ist, schreibst du nicht.

    EDIT: Das ist natürlich falsch - Pharao hat den passenden § zitiert. Das Grundproblem bleibt aber.

    Es ist auch keine gute Idee, eine Erhöhnung mit nur 3 Wohnungen zu begründen. Wenn davon auch nur eine einzige wegfällt - egal aus welchen Gründen - ist die ganze Erhöhung unwirksam. Mir ist klar, dass es in vielen Gegenden schon schwer genug ist, 3 Vergleichswohnungen zu finden, aber mir wäre das so zu riskant.


    Das kann man zwar immer mal im Hinterkopf haben, aber es zählt letztendlich nicht. Wenn du die Erhöhung nicht ordentlich begründen kannst, fragt niemand nach Fairness.


    Ich halte diesen ganzen Plan für - sorry, wenn das vielleicht etwas hart klingt - völligen Unsinn. Die Erhöhung steht in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Kostenrisiken. Das ist nur eine ABM für die Justiz.

    Noch dazu: Selbst wenn du die ganze Erhöhung auf einen Schlag durchführst, bleibst du noch unter der Kappungsgrenze - und zwar auch dann, wenn die bei dir bei 15 % liegen sollte. Dass die Miete die letzten 10 Jahre nicht erhöht wurde, ist "fair" genug.


    Das wird daran scheitern, dass du keine geeigneten Vergleichsmieten angeben kannst, denn dazu gehört auch die zeitliche Vergleichbarkeit (s.o.). Für die letzte Erhöhungsstufe müsstest du also z.B. ein Mietverhältnis benennen, das erst in einem Jahr abgeschlossen wird.


    Nein, aber das ist eine wesentlich sinnvollere Idee:
    1. Dem Mieter mitteilen, dass man eine Mieterhöhung beabsichtigt, so in der Gegend von 15 %. Vorher sollte man sich versichert haben, dass man das im Ernstfall begründet bekommt.
    2. Dem Mieter als Alternative zur Erhöhung eine dreistufige Staffelvereinbarung anbieten - so wie du dir das überlegt hast. Der Endbetrag ist der gleiche wie unter 1., also wäre das für den Mieter eine feine Sache - noch dazu, weil du während der Laufzeit der Vereinbarung nicht einmal eine Modernisierungserhöhung durchführen darfst.
    3. Wenn der Mieter das ablehnt, führst du die Erhöhung wie unter 1. durch. Wenn du die Zustimmung des Mieters einklagen musst, wirst du daran zwar immer noch nicht reich, aber besser als dreimal wegen Kleckerbeträgen klagen zu müssen, ist das allemal.

    Bevor du das durchziehst, solltest du dich sorgfältig in das Thema Staffelmieten einlesen. Auch wenn der Plan grundsätzlich durchführbar ist, muss die Vereinbarung sorgfältig formuliert sein.
     
  5. #4 Pharao, 11.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.03.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    grundsätzlich sehe ich das mit Fairniss genauso wie du.

    Aber wenn der Fragesteller das umbedingt in 3 kleinen Schritten a`la 15 € machen will, dann könnte man ggf. auch eine Individuallvereinbarung mit dem Mieter abschliessen, denn dann würde man diese (ständigen) Vergleichsmieten nicht benötigen. Und sollte der Mieter das für unfair halten, dann kann man ja ggf. immer noch auf einen Schlag versuchen die Miete zu erhöhen :91:


    Ich mein, ich hatte auch schon mal einen Fall, wo ich dem Mieter netterweise entgegenkommen wollte (also auch eine Mieterhöhung aufteilen in 2 kleineren Schritten, was gesetzlich aber nicht zulässig gewesen wäre). Der Mieter war mit dieser Vereinbarung aber nicht einverstanden und das Fazit war dann, das ich den gesetzlichen max. Weg gemacht hab, was letztendlich den Mieter wesendlich teurer kam, wenn er mal vorab gerechnet hätte .....

    Manchmal wollen Mieter eben nicht, das man "nett" zu ihnen ist ;)
     
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