Mieterhöhung in unsanierter alter Wohnung, falscher Vergleich als Begründung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Pe-Ra, 10.02.2015.

  1. Pe-Ra

    Pe-Ra Gast

    Hallo, ich hoffe hier auf Infos was ich unternehmen kann.

    Es geht um meine 88 jährige Mutter die seit 53 Jahren in der gleichen Wohnung lebt.
    Die Wohnungen waren früher für Werksangehörige gebaut worden, diese im Jahr 1955.

    Dann sind die Häuser mehrfach an verschiedene Gesellschaften verkauft worden, die Miete ist oft gestiegen, getan an den Wohnungen wird aber nur etwas wenn ein Mieter auszieht. In diesem Fall wohnt meine Mutter ja ununterbrochen in der Wohnung und es wurde wenig gemacht.
    z.B. sind die Elektroleitungen aus dem Baujahr, die Fliesen und und Bodenfliesen im Bad auch, Wassereitungen sind noch aus Blei.
    Die Heizungen sind irgenwann einmal eingebaut worden, die Heizkörper aber sicher 35 Jahre alt, Fenster sind doppelt verglast aber genau so alt und so weiter, die Wohnung ist einfach ausgestattet, zum Beispiel gibt es in der Küche kein fließendes warmes Wasser, nur kalt.

    Nun will die neue Eigentümerin mal wieder die Mieter erhöhen, auf eine Grundmiete von 5,81€, das heißt die 59m² große Wohnung würde dann 330€ Kaltmiete kosten.

    Als Vergleichsobejekte werden drei Wohnungen in der Siedlung genannt die ungefähr so viel Miete bezahlen wie Mutter nun zahlen soll.
    Allerdings handelt es sich dabei um kernsanierte Wohnungen die neu bezogen wurden und wo alles alles alles neu gemacht wurde. Ich denke da vergleicht man Äpfel mit Birnen oder?

    Nach Mietspiegel der Stadt wäre eine Miete von 4,76 bis 5,20€ üblich.
    Wobei ich denke daß aufgrund der Ausstattung da noch Abzüge vorzunehmen wären, bzw. der untere Wert angemessener erscheint.

    In der Siedlung wohnen sehr viele alte Leute, keiner traut sich der Mieterhöhung zu wiedersprechen, auch meine alte Mutter hat nun Angst dann eine Kündigung zu bekommen wenn sie nicht zahlt.

    Nun würde ich gerne dort hin schreiben und brauche dafür Rat ob und wie ich das machen kann.
    Und da meine Mutter keine Rechschutzversicherung hat ob bei einem Rechtsstreit wenn wir kein Recht bekommen Forderungen dafür auf uns zu kommen können.
    Wie seht ihr unsere Chancen dagegen anzugehen und wie stelle ich es am besten an?

    Danke schon mal für eure Hilfe!!

    Pe
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wie hoch ist die Miete derzeit?


    Ein Stück weit liegt das in der Natur der Sache, denn wenn man die ortsübliche Miete über Vergleichswohnungen belegen will, müssen die aktuellen Mieten in den letzten 4 Jahren neu vereinbart worden sein. Der Vergleich wird also mit Wohnungen angestellt, die entweder kürzlich neu bezogen wurden oder für die kürzlich die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöht wurde.

    Dann muss man sehen, ob die von dir genannten Beanstandungen wirklich etwas mit der Qualität der Ausstattung zu tun haben. In guter Qualität, bei angemessener Pflege und mit etwas Glück halten einige Radiatoren beispielsweise eine halbe Ewigkeit. Also Klartext: Über welche Merkmale verfügen die Vergleichswohnungen, über die die Wohnung deiner Mutter nicht verfügt? Und "alles neu" zählt nicht ...


    Nicht denken, wissen: Welche Abzüge wären laut Mietspiegel vorzunehmen? Das lässt sich argumentativ vielleicht auch auf die Vergleichswohnungen übertragen.


    Die Argumentation zielt darauf ab, dass die genannten Wohnungen nicht vergleichbar sind. Neben der Beanstandung formaler Mängel, ist das der Kern der Sache.


    Natürlich. Erteilt deine Mutter die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht, kann der Vermieter sie einklagen. Der Verlierer trägt die Kosten.


    Überschaubar. Vergleichswohnungen in der selben Anlage benennen zu können, ist ein relativ guter Weg, eine Mieterhöhung durchzusetzen.
     
  4. Berny

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    Hallo Pe-Ra,
    ob Wassereitungen noch aus Blei sein dürfen, wage ich zu bezweifeln. Und Dein Vergleich Äpfel mit Birnen sollte eher heissen faule Äpfel mit Äpfeln.
    Meinem Vorredner schliesse ich mich ansonsten an.
     
  5. #4 Pharao, 10.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.02.2015
    Pharao

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    Hi,

    grundsätzlich muss der Vermieter/Eigentümer auch nichts an der Wohnung "neu" machen lassen während der Mietzeit, solange das "alte" funktioniert bzw. sich reparieren lässt. Eine Mieterhöhung hat mit dem Zustand der Wohnung also in dem Sinne auch nichts zu tun, sondern richtet sich nach anderen Faktoren.

    Die einzige Frage die hier interessiert, ist diese Mieterhöhung rechtens bzw. lohnt es sich ggf. dagegen vorzugehen (ja/nein)? Mit dem Zustand der Wohnung braucht ihr nur Argumentieren, wenn`s um die Vergleichswohnungen geht die der Vermieter hier ansetzt. Hier interessiert m.E. aber nicht, ob zB die gut erhaltene Badewanne bei euch 20 Jahre alt ist und beim Vergleichsobjekt nagelneu, sondern nur, welche Ausstattung die Wohnungen vorweisen können und ob das vergleichbar ist.

    Solltet ihr gegen die Mieterhöhung nicht vorgehen bzw. verlieren, dann würde ich wahrscheinlich umziehen, wenn es für den gleichen Preis "bessere" Wohnungen gibt.
     
  6. #5 Papabär, 10.02.2015
    Papabär

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    ... kann aber auch in die Hose gehen. Guckst Du VIII ZR 01/13 (hier insbes. ab RN 22)

    Ohne die genauen Umstände des Einzelfalles zu kennen, kann man dem TE nur eines mit auf den Weg geben: Fristen sind dafür da, um ausgenutzt zu werden!
     
  7. #6 Newbie15, 10.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Gibt es dazu Gerichtsurteile? Man kann doch ein Bad mit Fliesen aus den 50igern nicht mit einem heute kernsanierten Bad vergleichen. Auch nicht wenn es die gleiche Ausstattung im Sinne von Badewanne, Toilette, Waschbecken hat. Gute Fliesen halten ewig, v.a. wenn kaputte ersetzt wurden, aber wenn sie nach heutigem Geschmack absolut hässlich und nicht zeitgemäß sind, wirkt sich das ja ganz erheblich auf die erzielbare Miete aus. Bei Neuvermietung wird niemand bereit sein, den gleichen Preis zu zahlen. Ebenso für die Tatsache, dass die Fenster sehr alt sind und sich daher sehr negativ auf die Heizkosten auswirken. Warum sollte das dann bei Mieterhöhungen gerechtfertigt sein?
     
  8. dots

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    Neu kann auch hässlich sein.
    Wer soll entscheiden, was hässlich ist und was nicht?
    Und muss dann jeder Mieter das selbe hässlich finden?
     
  9. Andres

    Andres
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    Was ist denn an heutigen Fliesen besser als an welchen aus dem Nachkriegsbaujahren?
     
  10. #9 Pharao, 10.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.02.2015
    Pharao

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    Hi,

    meines Wissens geht es hierbei aber nicht um das Alter der Ausstattung, sondern um die Wohnungsausstattung ansich.

    Kommt auf den Standort der Immobilie darauf an und wie da die Nachfrage ist.

    Auch hier wieder, aktuell sind doppelt verglaste Fenster verbau. Wenn jetzt im Vergleichsobjekt auch doppelt verglaste Fenster verbaut sind, ist das m.E. vergleichbar, ganz egal welche davon älterem oder neuerem Datums sind. Anders wäre es m.E. nur, wenn die eine Wohnung zB eine Außendämmung hätte und die andere Vergleichswohnung nicht.

    Desweiteren, eine Mieterhöhnung hat i.d.R. an sich nichts mit dem Zustand der Wohnung zu tun, sondern richtet sich nach anderen Faktoren. Lediglich weil die Miete hier im Fall über dem Mietspiegel liegt und man mit Vergleichsobjekten ankommt, lediglich deswegen interessiert hier die Vergleichbarkeit.
     
  11. Pe-Ra

    Pe-Ra Gast


    300,-€


    Die Mieten von allen Wohnungen sind vor einem Jahr erhöht worden.
    Allerdings sind hier gezielt Wohnungen ausgesucht worden zum vergleich bei denen nicht nur die Mieter erhöht wurde sondern die erst kernsaniert wurden, dann neu vermietet wurden und die damit hochwertiger sind.

    Radiatoren halten ewig wenn sie von guter Qualität sind, wobei hier nicht von guter Qualität geredet werden kann und es geht nicht um 20 Jahre sondern um eine längere Zeit.
    Nach 35 Jahren sind Heizkörper auch bei guter Pflege nicht mehr zeitgemäß.
    Kunststofffenster mit Doppelglas der ersten Generation sind auch nach 35 oder 40 Jahren hin!
    Ein Wasseranschluß für warmes Wasser gehört heutzutage in jede Küche, nicht nur kaltes Wasser.
    Wohnungstüren aus einfachem Holz sind nach 60 Jahren auf!
    Elektroleitungen sind nach 60 Jahren nicht mehr sicher und gut, es kann zum Beispiel kein Staubsauger gleichzeitig mit dem Herd an sein, dann fliegt alles raus.
    Eine Toilette und ein waschbecken die 60 Jahre alt sind haben keinen Charme mehr, zumindest nicht aus dem sozialen Wohnungsbau der 1950er Jahre!
    Ich glaube ich muß mal Bilder einstellen von der Wohnung, sonst glaubt mir hier keiner daß der Unterschied so gravierend ist, ist er aber.




    Entschuldigung daß ich denke und nicht sicher alles weiß. Wenn ich es sicher wüßte würde ich hier wohl nicht um Rat fragen.


    Wenn der Vergleich mit den Wohnungen rechtens ist die dann ist auch die Mieterhöhung rechts.
    Und wie gesagt, es geht um eine Badewanne die nicht gut erhalten ist und ca. 40 Jahre alt. Um Fenster die 40 Jahre alt sind, um Boden und Fliesen und Elektroleitungen und Wasserleitungen die 60 Jahre alt sind.
    Und das im Vergleich mit einer kernsanierten Wohnung mit zeitgemäßem weißen Fliesen, neuem Duchlauferhitzer, neuen Böden, neuen Elektroleitungen, neuen Fenstern, neuen Türen, neuen Böden, neuer Wohnungseingangstür, neu tapeziert und fertig.
    Zählt das als Ausstattungsmerkmale oder ist das egal?


    Es gibt für den Preis wesentlich bessere Wohnungen.
    Und ich wäre schon 10 mal umgezogen.
    Aber es geht um meine Mutter. Sie wird dieses Jahr 89 Jahre alt.
    Und sie lebt seit 53 Jahren in dieser Wohnung, es ist ihr Heim, ihr Zuhause.
    Sie will nicht mehr umziehen was ich akzeptieren muß und kann.


    ewbie15


    Danke.
     
  12. #11 Newbie15, 10.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    An den Fliesen ist nichts besser oder schlechter, das ist schon klar. Aber ich glaube nicht, dass bei einer Neuvermietung jemand 20 % über Mietspiegel zahlt, wenn man nicht mal warmes Wasser in der Küche hat und alte Fliesen im Bad. Hässlich definiert natürlich jeder anders, aber 15 x 15 cm große, wahlweise rosa oder grüne Fliesen, wie man sie früher verbaut hat, trifft heute wahrscheinlich nur noch den Geschmack von Einzelnen.

    Wenn man sich den Mietspiegel bzw. die angestrebte Miete anschaut, reden wir hier ja wohl nicht von hoch nachgefragten Gegenden, dann würden nämlich die Vergleichsmieten für sanierte Wohnungen noch viel höher liegen. Wenn man für 60 Jahre alte Wohnungen das gleiche Geld verlangen kann wie für Neubauten oder kernsanierte Wohnungen, warum saniert man dann überhaupt? Das ist ja reine Geldverschwendung. Aber ganz so ist es ja eben doch nicht, in "normalen" Regionen, wo sich Angebot und Nachfrage halbswegs die Waage halten. Natürlich wird für sanierte/neue Wohnungen (deutlich) mehr gezahlt als für unsanierte Altbauten aus den 50igern.
     
  13. #12 Pharao, 10.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.02.2015
    Pharao

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    Hi,

    ob Zeitgemäß oder nicht, spielt m.E. keine Rolle.

    Unsere Heizkörper sind wesendlich älter und tun trotzdem ihren Dienst. Als Mieter hast du kein Anrecht auf Erneuerung, solange das "alte" funktioniert. Auch unsere Elektroleitungen sind manchmal Abenteuerlich, denn früher hat man diese einfach nur mit stoffartigen Zeug umwickelt, was definitiv heut zu Tage garnicht mehr Zulässig wäre sowas zu verbauen. Trotzdem besteht Bestandsschutz und gewechselt wird natürlich erst, wenn wirklich notwendig bzw. wenn der Mieter mal auszieht und man die gesamte Wohnung saniert bzw. modernisiert. Wenn du noch nie mitbekommen hast, wie die Wohnung bei Neuverlegung der Elektrik aussieht, da willst du glaube ich als Mieter auch garnicht anwesend sein ;)

    Aber zurück zum Problem: meines Erachtens spielt hier nur der Unterschied der Ausstattung eine Rolle und nicht das Alter der Ausstattung ansich.

    Mag ja sein, aber hier geht es nicht um "wie gut lässt sich das Neuvermieten". Allerdings ist hier durchaus ein Unterschied in der Ausstattung, in der einen Küche gibt es warmes Wasser im anderen nicht. Wie alt aber die Leitungen sind oder was evtl. üblich wäre, das interessiert hier m.E. niemanden.
     
  14. Berny

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    Bei getunten Heizkörpern sollte das auch so sein...:smile022:
     
  15. dots

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    Beim Warmwasser würde ich ansetzten bzw. weiter nachdenken, obwie das vergleichbar ist.

    Aber Fliesen: Erfüllen die alten Fliesen Ihren Zweck?
    Erfüllen die 60 Jahre alten Fenster ihren Zweck? Wenn ja, kann man die alten Fenster durchaus mit den neuen vergleichen, Beides Doppelverglasung, beide erfüllen ihren Zweck.
    Genau so die Wasserleitungen: Die erfüllen ihren Zweck, egal ob die 0 oder 60 Jahre alt sind. Der Mieter hat dadurch keinen Vor- oder Nachteil. Er hat Anspruch auf funktionierende Wasserleitungen, nicht mehr und nicht weniger.
     
  16. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, wenn das der einzige Unterschied ist, kann der "Abzug" m.E. nicht soooo groß dafür sein, das man deswegen gleich sagt "ist nicht vergleichbar".
     
  17. #16 alibaba, 10.02.2015
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  18. #17 Papabär, 10.02.2015
    Papabär

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    Mag sein - aber warum Antworten schreiben, wenn diese eigentlich doch nur wieder Anlass zum Feilschen geben?

    Ich meine es wurden doch jetzt schon eine ganze Reihe Antworten mit dem gleichen Tenor gegeben: "Nicht mehr zeitgemäß", "ohne Charme" und "absolut hässlich" sind rein subjektive Attribute, die in einer objektiven Beurteilung der Situation keinen Platz haben (dürfen).
    Wenn der Vermieter die Miete alleine mit der Begründung "nicht mehr zeitgemäß" erhöhen wollte, würdest Du ihm doch ebenso die kalte Schulter zeigen, oder?

    Da ändern auch Fotos nichts dran. Die meisten von uns kennen solche Wohnungen ohnehin live ... sogar mit dem dazugehörigen Geruch.

    Grundsätzlich hat der Vermieter eine Veränderung des ästhetischen Empfindens seines Mieters nicht zu vertreten. Hier gilt "gemietet wie gesehen". (Und es soll sogar Leute geben, die Delfer Kacheln toll finden.)

    Wenn die Fenster defekt sind bzw. wegen der schwachen Stromkreise ließe sich ggf. in die Richtung Mietmangel argumentieren (vlg. z.B. VIII ZR 281/03) ... das hat aber primär nichts mit dem Mieterhöhungsverlangen zu tun.

    Die gesamte Argumentation gegen die Mieterhöhung auf den Wohnungszustand zu stützen, bringt ohnehin nichts ohne exakte Kenntnis des Mietspiegels. Und selbst dann wäre Deiner Mutter mit einer vlt. geringfügigen Reduzierung der Spanneneinordnung wohl kaum geholfen.

    Eine Argumentation mit evtl. Formfehlern würde - sofern überhaupt möglich - wohl auch höchstens aufschiebende Wirkung haben.




    Ich finde ja die Einschusslöscher an der Außenseite meiner Wohnung auch nicht mehr so recht modern. Gut, dass wenigstens die Fliesen nicht getroffen wurden ... die sind von 1938.
     
  19. #18 Papabär, 10.02.2015
    Papabär

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    Was ist eigentlich der Zweck von Fenstern ... einen freien Blick nach draußen zu gewähren? Falls dass nicht mehr funktioniert kann putzen helfen. Ich hab´s ausprobiert - es stimmt!


    Nuja ... soweit ich das noch im Hinterkopf habe, sind bleihaltige Wasserleitungen nicht mehr zulässig und eine Überschreiten der Grenzwerte im Trinkwasser könnte IMHO durchaus ein Fall für den §543 (3) BGB sein. Zum Einen dürfte die Beweislast jedoch beim Mieter liegen (was kostet so ´ne Trinkwasseranalyse doch gleich noch mal?) - und zum Zweiten scheint der TE ja einen Auszug seiner Mutter gerade um jeden Preis vermeiden zu wollen (ob trotzdem oder deswegen sei mal dahingestellt :hut031:).
     
  20. Pe-Ra

    Pe-Ra Gast

    Um eines klar zu stellen, ich bin selber Vermieter.
    Und ich habe im Haus auch Mieter die seit 25 und seit 40 Jahren hier im Haus leben. Mit denen wird hier nicht so umgegangen. Wir halten uns an den Mietspiegel der Stadt, eine vergleichbar große Wohnung wie sie meine Mutter bewohnt kostet hier 246 € Miete und nicht 330 €.
    Bei einer Rente von 800 € spielt das schon eine Rolle wenn ich knapp 500 € Warmmiete zahlen muß, das ist dann viel, es bleiben dann noch 300€ zum Leben.
    Und nein, das ist nicht lustig, nichts worüber man sich so "abrollen" sollte.
    Ja, wenn meine Mutter das nicht bezahlen kann übernehme ich einen Teil, aber darum geht es nicht sondern um das Gebahren einer Gesellschaft die anscheinend zwingend jeden Cent heraus holen will der irgenwie geht.
    Wenn hier eine Wohnung frei wäre würde ich versuchen meine Mutter zu überreden hier einzuziehen obwohl ich sie dann aus ihrem gewohnten Umfeld holen würde und sie hier niemanden kennt.
    Aber dazu müßte ich dann den Mietern kündigen die auch schon seit 25 Jahren hier wohnen und gerne hier bleiben wollen.
    Das mache ich nicht weil ich fair mit meinen Mietern umgehe.

    Und ja, ich weiß genau wie eine Wohnung aussieht in der die Leitungen getauscht werden, ich habe hier eine Wohnung kernsaniert.

    Da ich den Eindruck habe daß man sich hier über mich und mein Anliegen teilweise lustig macht möchte ich mich bei denen bedanken die sich die Mühe gemacht haben mir eine freundliche und hilfreiche Antwort zu schreiben, danke.
    Und ich möchte es damit auf sich beruhen lassen.
    Den Rest werde ich mit meinem Rechtsanwalt besprechen und schauen was machbar ist.

    Auch werde ich mich nun hier im Forum abmelden, wie gesagt, danke denen die hilfreich waren.
     
  21. #20 Glaskügelchen, 11.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

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    Dir sind deine Mieter wichtiger als deine Mutter?
     
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