Mieterhöhung - Mieter lehnt ab

Hallo!
Nachdem einige Jahre lang keine Mieterhöhung durchgeführt wurde, habe ich am 29. Oktober eine Mieterhöhung zum 1. Januar angekündigt und um Zustimmung bis 31.12.2006 gebeten. Die Miete sollte von 410 auf 470 Euro steigen. Die neue Miete liegt immer noch im unteren Preisbereich bei Dreizimmerwohnungen mit ähnlicher Wohnfläche (Quelle: Regionale Tageszeitung & ImmobilienScout24).

Gestern kam ein Brief von der Mieterin mit der Mitteilung, dass sie die Mieterhöhung nicht akzeptieren wird und auch das Sonderkündigungsrecht nicht in Anspruch nehmen wird. Die Mieterhöhung sei ungerechtfertigt, weil die Wohnung nicht so modern und zeitgemäß sei wie die aufgeführten Vergleichswohnungen. Die Wohnung ist Baujahr 1962 und die eine Vergleichswohnung befindet sich im selben Haus, die anderen wurden in den 70er Jahren gebaut.

Dann werden noch Sachverhalte aufgeführt, die vor Einzug bekannt waren und daher keinen Mangel darstellen (Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand, kein Vollwärmeschutz, Elektro-Nachtspeicherheizung, schmale Fensterbänke). Zwei Mängel, die erstmals angezeigt und in der nächsten Zeit behoben werden, werden ebenfalls aufgeführt. Wegen allen diesen Dingen sei eine Mieterhöhung eine Unverschämtheit, weil es schwer wiegende Unterschiede zu ortsüblichen Wohnungen gäbe. Die Mieterin erpresst den Vermieter damit, dass sie einer Mieterhöhung nur unter der Bedingung zustimmen wird, dass der Wohnungsstandard auf einen zeitgemäßen Zustand gebracht und die Mängel beseitigt werden.

Ich habe jetzt einen Brief verfasst in dem ich auf alle Argumente eingehe. Das Haus ist keineswegs in einem schlechten Zustand. Seit den 60er Jahren wurde die Fassade gestrichen, das Dach, die Haustür sowie die Bäder erneuert und die alten Holzfenster wurden gegen Isolierglasfenster ausgetauscht.

Am Ende des Briefes komme ich zu dem Fazit, dass die Wohnung der üblichen Beschaffenheit einer Altbauwohnung entspricht und kündige die Behebung der beiden Mängel an. Außerdem schreibe ich, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, dass der Mieter zustimmt, wenn die Mieterhöhungsforderung rechtlich in Ordnung ist. Dazu setze ich eine Frist bis zum 14. Januar 2007 und kündige an, dass danach ein Anwalt mit der Sache beauftragt und die Mieterhöhung durch eine Klage auf Zustimmung geltend gemacht wird.

Hat jemand noch eine andere bzw. bessere Idee, wie man dieses Problem löst? Die Mieter sind eher unangenehme Zeitgenossen, die immer mal wieder über Dinge meckern, die keine Mängel sind (keine Fassade mit Wärmedämmverbundsystem usw.). Mir wäre es am liebsten gewesen, wenn sie die Wohnung gekündigt hätten.

Viele Grüße
Löwenzahn

 

Eine Staffelmiete neu vereinbaren geht nicht. Das würden die Mieter nicht mitmachen. Die stellen erst große Forderungen bevor sie sich überhaupt nur über eine Erhöhung unterhalten wollen. Eine geringere Erhöhung finde ich nicht angebracht, weil wir die (unattraktivere) Erdgeschosswohnung im selben Haus vor einigen Monaten problemlos für 470 Euro vermietet haben. Kann man als Vermieter problemlos (= ohne besonderen Grund) einem Mieter die Wohnung kündigen? Was hälst du von einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung? Ist das ein gutes Mittel für den Vermieter? Wir hatten einen solchen Fall bisher noch nie.

Gruß
Löwenzahn

 

Die Kosten eines solchen Gutachtens sind ja höher als die jährliche Mieterhöhung, um die es hier geht.

Ich bin mir sicher, dass die geforderte Miete von 470 Euro angemessen ist. Wenn die drei aufgelisteten Vergleichswohnungen nicht alle vergleichbar sein sollten, dann wäre es meiner Meinung nach kein Problem, andere vermietete Wohnungen mit vergleichbarer Quadratmetermiete zu finden.

Gruß
Löwenzahn

 

Ich meine, wenn *das Gericht* meint, dass mindestens eine der drei erwähnten Wohnungen nicht vergleichbar sind, könnte man noch andere Wohnungen finden. In einem Gutachten ohne Klage sehe ich das Risiko, dass der Vermieter auf den Kosten sitzenbleibt und die Mieterin die erhöhte Miete trotzdem nicht zahlt.

Ohne Druck kommt man bei dieser Mieterin auch nicht weiter.
Außerdem kündige ich im Brief ja die Beseitigung der beiden Mängel an und entkräfte die anderen Argumente. Wenn sie den Brief liest und sich dann keinen Rat beim Mieterbund oder Anwalt einholt, ist sie einfach nur dumm, denn ich kündige ja schon eine Klage auf Zustimmung an. :stupid

Und wenn die Mieterin vor Gericht verliert - was ich für sehr wahrscheinlich halte - muss sie doch die Prozesskosten und die erhöhte Miete rückwirkend zahlen, oder?

Gruß
Löwenzahn

 

Ja, ich weiß das alle drei Wohnungen vergleichbar sein müssen. Aber welche Kriterien legt das Gericht dabei an? Das kann man vorher doch nie genau wissen.

Ein Gutachten anfertigen zu lassen ist mir zu teuer. Die Miete für die Wohnung liegt auch mit Mieterhöhung im unteren Preisbereich und so stur wie ich die Mieterin kenne, wird sie kein Gutachten anerkennen. Außerdem glaube ich nicht, dass man einen Mieter abmahnen und kündigen kann, wenn er nach wie vor die bisherige Miete zahlt und nur die Erhöhung nicht akzeptiert.

Gruß
Löwenzahn

 

Ob ich mit der Mieterin weitermachen will? Nein, dass will ich nicht. Aber was ist denn ein Grund, um einen Mieter juristisch sauber aus der Wohnung zu kriegen?

Die Mieterin hat die Miete bisher immer pünktlich bezahlt. Das ist also nicht das Problem. Nur werden erstmals aufgetretene Mängel von ihr immer schriftlich in einem vorwurfsvollen Ton gemeldet und mündlich wird auch immer wieder gejammert, was an der Wohnung alles schlecht ist (kein Vollwärmeschutz usw.). Da frage ich mich, warum sie nicht auszieht wenn ihr die Wohnung nicht mehr gefällt. Aber dafür war die Miete bisher zu niedrig. Und jetzt konstruiert sie Mängel, weil sie die Mieterhöhung nicht akzeptieren will ...

Gruß
Löwenzahn

 

Die Mängel, die ich im ersten Beitrag genannt habe: Entlüftungsrohr für Wäschetrocker nicht vorhanden & Balkon-Überdachung hat Löcher und Risse. Der erste Mangel wird in den nächsten Tagen beseitigt und die Balkon-Überdachung wird bis zum Frühling erneuert.

Ansonsten sieht die Mieterin auch noch andere Sachverhalte als Mangel an (kein Vollwärmeschutz, keine Zentralheizung sondern Elektro-Nchtspeicheröfen), die ihr vor Einzug bekannt waren.

Gruß
Löwenzahn