Mieterhöhung - Mieter lehnt ab

Diskutiere Mieterhöhung - Mieter lehnt ab im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo! Nachdem einige Jahre lang keine Mieterhöhung durchgeführt wurde, habe ich am 29. Oktober eine Mieterhöhung zum 1. Januar angekündigt und um...

Löwenzahn

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Hallo!
Nachdem einige Jahre lang keine Mieterhöhung durchgeführt wurde, habe ich am 29. Oktober eine Mieterhöhung zum 1. Januar angekündigt und um Zustimmung bis 31.12.2006 gebeten. Die Miete sollte von 410 auf 470 Euro steigen. Die neue Miete liegt immer noch im unteren Preisbereich bei Dreizimmerwohnungen mit ähnlicher Wohnfläche (Quelle: Regionale Tageszeitung & ImmobilienScout24).

Gestern kam ein Brief von der Mieterin mit der Mitteilung, dass sie die Mieterhöhung nicht akzeptieren wird und auch das Sonderkündigungsrecht nicht in Anspruch nehmen wird. Die Mieterhöhung sei ungerechtfertigt, weil die Wohnung nicht so modern und zeitgemäß sei wie die aufgeführten Vergleichswohnungen. Die Wohnung ist Baujahr 1962 und die eine Vergleichswohnung befindet sich im selben Haus, die anderen wurden in den 70er Jahren gebaut.

Dann werden noch Sachverhalte aufgeführt, die vor Einzug bekannt waren und daher keinen Mangel darstellen (Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand, kein Vollwärmeschutz, Elektro-Nachtspeicherheizung, schmale Fensterbänke). Zwei Mängel, die erstmals angezeigt und in der nächsten Zeit behoben werden, werden ebenfalls aufgeführt. Wegen allen diesen Dingen sei eine Mieterhöhung eine Unverschämtheit, weil es schwer wiegende Unterschiede zu ortsüblichen Wohnungen gäbe. Die Mieterin erpresst den Vermieter damit, dass sie einer Mieterhöhung nur unter der Bedingung zustimmen wird, dass der Wohnungsstandard auf einen zeitgemäßen Zustand gebracht und die Mängel beseitigt werden.

Ich habe jetzt einen Brief verfasst in dem ich auf alle Argumente eingehe. Das Haus ist keineswegs in einem schlechten Zustand. Seit den 60er Jahren wurde die Fassade gestrichen, das Dach, die Haustür sowie die Bäder erneuert und die alten Holzfenster wurden gegen Isolierglasfenster ausgetauscht.

Am Ende des Briefes komme ich zu dem Fazit, dass die Wohnung der üblichen Beschaffenheit einer Altbauwohnung entspricht und kündige die Behebung der beiden Mängel an. Außerdem schreibe ich, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, dass der Mieter zustimmt, wenn die Mieterhöhungsforderung rechtlich in Ordnung ist. Dazu setze ich eine Frist bis zum 14. Januar 2007 und kündige an, dass danach ein Anwalt mit der Sache beauftragt und die Mieterhöhung durch eine Klage auf Zustimmung geltend gemacht wird.

Hat jemand noch eine andere bzw. bessere Idee, wie man dieses Problem löst? Die Mieter sind eher unangenehme Zeitgenossen, die immer mal wieder über Dinge meckern, die keine Mängel sind (keine Fassade mit Wärmedämmverbundsystem usw.). Mir wäre es am liebsten gewesen, wenn sie die Wohnung gekündigt hätten.

Viele Grüße
Löwenzahn
 

Beluga

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Ja, solche Mieter gibt es auch viele. Manche zahlen sogar die vereinbarte jährliche Mieterhöhung einfach nicht.

Entweder auf geringere Erhöhung einigen, oder eine Staffelmiete neuvereinbaren,
oder das Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen.
 

Löwenzahn

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Original von Beluga
Ja, solche Mieter gibt es auch viele. Manche zahlen sogar die vereinbarte jährliche Mieterhöhung einfach nicht.

Entweder auf geringere Erhöhung einigen, oder eine Staffelmiete neuvereinbaren,
oder das Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen.

Eine Staffelmiete neu vereinbaren geht nicht. Das würden die Mieter nicht mitmachen. Die stellen erst große Forderungen bevor sie sich überhaupt nur über eine Erhöhung unterhalten wollen. Eine geringere Erhöhung finde ich nicht angebracht, weil wir die (unattraktivere) Erdgeschosswohnung im selben Haus vor einigen Monaten problemlos für 470 Euro vermietet haben. Kann man als Vermieter problemlos (= ohne besonderen Grund) einem Mieter die Wohnung kündigen? Was hälst du von einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung? Ist das ein gutes Mittel für den Vermieter? Wir hatten einen solchen Fall bisher noch nie.

Gruß
Löwenzahn
 

Insolvenzprofi

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kündigen kannst du sie deswegen nicht... ich empfehle dir eine sichere variante und zwar, die erstellung eines gutachtens nach 558a Abs. 2 Satz 3 BGB, dass ist dann wasserdicht! kostet ggf. ca. 800 EUR und kann über die Einkommensteuererklärung (Werbungskosten bei Vermietung & Verpachtung) abgesetzt werden....

das geht recht zügig und ist wirklich sicher, google mal nach "sachverständige immobilien Rhein Main"

gruß
Insolvenzprofi
 

Löwenzahn

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Original von Insolvenzprofi
kündigen kannst du sie deswegen nicht... ich empfehle dir eine sichere variante und zwar, die erstellung eines gutachtens nach 558a Abs. 2 Satz 3 BGB, dass ist dann wasserdicht! kostet ggf. ca. 800 EUR und kann über die Einkommensteuererklärung (Werbungskosten bei Vermietung & Verpachtung) abgesetzt werden....

das geht recht zügig und ist wirklich sicher, google mal nach "sachverständige immobilien Rhein Main"

gruß
Insolvenzprofi

Die Kosten eines solchen Gutachtens sind ja höher als die jährliche Mieterhöhung, um die es hier geht. :gehtnicht

Ich bin mir sicher, dass die geforderte Miete von 470 Euro angemessen ist. Wenn die drei aufgelisteten Vergleichswohnungen nicht alle vergleichbar sein sollten, dann wäre es meiner Meinung nach kein Problem, andere vermietete Wohnungen mit vergleichbarer Quadratmetermiete zu finden.

Gruß
Löwenzahn
 

Insolvenzprofi

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Original von Löwenzahn
Wenn die drei aufgelisteten Vergleichswohnungen nicht alle vergleichbar sein sollten, dann wäre es meiner Meinung nach kein Problem, andere vermietete Wohnungen mit vergleichbarer Quadratmetermiete zu finden.

Gruß
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ich kann verstehen, dass es im 1. Moment nicht gerade vielversprechend klingt, aber sicher ist doch, dass deine Mieterin nicht einfach ist oder? und was wäre wenn die nächsten 3 Wohnungen wider (für deine Mieterin) nicht vergleichbar sind, wo geht das ganze hin, nicht zu vergessen die Zeit,

wenn die Sache vor Gericht geht, wirds auch nicht unbedingt billiger

ich kann mir auch gut vorstellen, dass Du dich jetzt fragst, ob die mieterin auch dann meckert wenn das Gutachten vorliegt... das kann natürlich sein, jedoch hat der gutachter sie bestimmt darauf hingewiesen, da er ein aussenstehender 3. ist, wird die mieterin dann bestimmt nicht direkt blockieren....

alles erfahrung, glaub mir, mit Druck wirste bei der mieterin bestimmt nicht weiterbekommen, da kommt nur gegendruck.,..
 

Löwenzahn

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Original von Löwenzahn
Wenn die drei aufgelisteten Vergleichswohnungen nicht alle vergleichbar sein sollten, dann wäre es meiner Meinung nach kein Problem, andere vermietete Wohnungen mit vergleichbarer Quadratmetermiete zu finden.

Gruß
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ich kann verstehen, dass es im 1. Moment nicht gerade vielversprechend klingt, aber sicher ist doch, dass deine Mieterin nicht einfach ist oder? und was wäre wenn die nächsten 3 Wohnungen wider (für deine Mieterin) nicht vergleichbar sind, wo geht das ganze hin, nicht zu vergessen die Zeit, wenn die Sache vor Gericht geht, wirds auch nicht unbedingt billiger

ich kann mir auch gut vorstellen, dass Du dich jetzt fragst, ob die mieterin auch dann meckert wenn das Gutachten vorliegt... das kann natürlich sein, jedoch hat der gutachter sie bestimmt darauf hingewiesen, da er ein aussenstehender 3. ist, wird die mieterin dann bestimmt nicht direkt blockieren....

alles erfahrung, glaub mir, mit Druck wirste bei der mieterin bestimmt nicht weiterbekommen, da kommt nur gegendruck.,..

Ich meine, wenn *das Gericht* meint, dass mindestens eine der drei erwähnten Wohnungen nicht vergleichbar sind, könnte man noch andere Wohnungen finden. In einem Gutachten ohne Klage sehe ich das Risiko, dass der Vermieter auf den Kosten sitzenbleibt und die Mieterin die erhöhte Miete trotzdem nicht zahlt.

Ohne Druck kommt man bei dieser Mieterin auch nicht weiter. :help
Außerdem kündige ich im Brief ja die Beseitigung der beiden Mängel an und entkräfte die anderen Argumente. Wenn sie den Brief liest und sich dann keinen Rat beim Mieterbund oder Anwalt einholt, ist sie einfach nur dumm, denn ich kündige ja schon eine Klage auf Zustimmung an. :stupid

Und wenn die Mieterin vor Gericht verliert - was ich für sehr wahrscheinlich halte - muss sie doch die Prozesskosten und die erhöhte Miete rückwirkend zahlen, oder? :?

Gruß
Löwenzahn
 

Insolvenzprofi

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Original von Löwenzahn

Ich meine, wenn *das Gericht* meint, dass mindestens eine der drei erwähnten Wohnungen nicht vergleichbar sind, könnte man noch andere Wohnungen finden. Löwenzahn

es müssen ALLE 3 vergleichbar sein, auch vor Gericht, wenn 2 daneben liegen, ist die ganze erhöhung fürn ar...

Ich würde folgendermaßen vorgehen, Gutachten anfertigen lassen, ME raussenden, warten, wenn Sie die Miete nicht zahlt fristlos nach Abmahnung kündigen, neuen Mieter suchen zu besseren Konditionen mit Kündigungsausschluss abschließen,,, Das Gutachten ist ebenfalls sehr hilfreich zwecks abschreibung & Absicherung....

was würde denn passieren, wenn du dein Vorschlag anwendest und nicht unbedingt sicher ist das die Wohnung vergleichbar sind??? der vergleichsgedönbs ist eh immer ziemlich risikoreich, da nämlich genau das passieren kann, was jetzt anstehen würde, wenn du vor gericht gehst...
 

Löwenzahn

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Ich meine, wenn *das Gericht* meint, dass mindestens eine der drei erwähnten Wohnungen nicht vergleichbar sind, könnte man noch andere Wohnungen finden. Löwenzahn

es müssen ALLE 3 vergleichbar sein, auch vor Gericht, wenn 2 daneben liegen, ist die ganze erhöhung fürn ar...

Ich würde folgendermaßen vorgehen, Gutachten anfertigen lassen, ME raussenden, warten, wenn Sie die Miete nicht zahlt fristlos nach Abmahnung kündigen, neuen Mieter suchen zu besseren Konditionen mit Kündigungsausschluss abschließen,,, Das Gutachten ist ebenfalls sehr hilfreich zwecks abschreibung & Absicherung....

was würde denn passieren, wenn du dein Vorschlag anwendest und nicht unbedingt sicher ist das die Wohnung vergleichbar sind??? der vergleichsgedönbs ist eh immer ziemlich risikoreich, da nämlich genau das passieren kann, was jetzt anstehen würde, wenn du vor gericht gehst...

Ja, ich weiß das alle drei Wohnungen vergleichbar sein müssen. Aber welche Kriterien legt das Gericht dabei an? Das kann man vorher doch nie genau wissen.

Ein Gutachten anfertigen zu lassen ist mir zu teuer. Die Miete für die Wohnung liegt auch mit Mieterhöhung im unteren Preisbereich und so stur wie ich die Mieterin kenne, wird sie kein Gutachten anerkennen. Außerdem glaube ich nicht, dass man einen Mieter abmahnen und kündigen kann, wenn er nach wie vor die bisherige Miete zahlt und nur die Erhöhung nicht akzeptiert.

Gruß
Löwenzahn
 

Insolvenzprofi

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die eigentliche Frage um die es doch hier geht ist doch, ob du mit der mieterin weitermachen willst oder nicht...

wenn nicht, gibt es genugh gründe einen mieter rauszukriegen, die juristisch sauber sind...

was dein glaubenssatz angeht, bzgl. zweifel, stimme ich dir zu, zur unterstüzung gibt es ein BGH Urteil, welches sich auf den Vermieter stützt bei unpünktlichen Mietzahlungen...da kann man nach abmahnung fristlos kündigen...

die besten erfahrungen habe ich damit gemacht, es konkret durchzuziehen

du kannst deinen mieter natürlich auch auf zustimmung verklagen, BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 -

ob es anschließend weiterhin probleme gibt ist fraglich...

eine andere frage habe ich noch, zahlt die mieterin Immer pünktlich, also wirklich 3. werktag, geld ist auf deinem Konto?
 

Löwenzahn

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die eigentliche Frage um die es doch hier geht ist doch, ob du mit der mieterin weitermachen willst oder nicht...

wenn nicht, gibt es genugh gründe einen mieter rauszukriegen, die juristisch sauber sind...

was dein glaubenssatz angeht, bzgl. zweifel, stimme ich dir zu, zur unterstüzung gibt es ein BGH Urteil, welches sich auf den Vermieter stützt bei unpünktlichen Mietzahlungen...da kann man nach abmahnung fristlos kündigen...

die besten erfahrungen habe ich damit gemacht, es konkret durchzuziehen

du kannst deinen mieter natürlich auch auf zustimmung verklagen, BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 -

ob es anschließend weiterhin probleme gibt ist fraglich...

eine andere frage habe ich noch, zahlt die mieterin Immer pünktlich, also wirklich 3. werktag, geld ist auf deinem Konto?

Ob ich mit der Mieterin weitermachen will? Nein, dass will ich nicht. Aber was ist denn ein Grund, um einen Mieter juristisch sauber aus der Wohnung zu kriegen? :?

Die Mieterin hat die Miete bisher immer pünktlich bezahlt. Das ist also nicht das Problem. Nur werden erstmals aufgetretene Mängel von ihr immer schriftlich in einem vorwurfsvollen Ton gemeldet und mündlich wird auch immer wieder gejammert, was an der Wohnung alles schlecht ist (kein Vollwärmeschutz usw.). Da frage ich mich, warum sie nicht auszieht wenn ihr die Wohnung nicht mehr gefällt. Aber dafür war die Miete bisher zu niedrig. Und jetzt konstruiert sie Mängel, weil sie die Mieterhöhung nicht akzeptieren will ...

Gruß
Löwenzahn
 

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nun, welche konkreten Mängel sind es denn???
 

Löwenzahn

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Original von Insolvenzprofi
nun, welche konkreten Mängel sind es denn???

Die Mängel, die ich im ersten Beitrag genannt habe: Entlüftungsrohr für Wäschetrocker nicht vorhanden & Balkon-Überdachung hat Löcher und Risse. Der erste Mangel wird in den nächsten Tagen beseitigt und die Balkon-Überdachung wird bis zum Frühling erneuert.

Ansonsten sieht die Mieterin auch noch andere Sachverhalte als Mangel an (kein Vollwärmeschutz, keine Zentralheizung sondern Elektro-Nchtspeicheröfen), die ihr vor Einzug bekannt waren.

Gruß
Löwenzahn
 
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