Mieterhöhung Mietspiegel V.s Vergleichsmiete

Diskutiere Mieterhöhung Mietspiegel V.s Vergleichsmiete im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Morgen zusammen, in einem MFH habe ich ne DG Wohnung. Derzeit 4,54/ m2 .... Vergleichswohnungen habe ich 3 Stück im selben haus mit...

  1. #1 MFH1978, 03.02.2020
    MFH1978

    MFH1978 Erfahrener Benutzer

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    Guten Morgen zusammen,
    in einem MFH habe ich ne DG Wohnung.
    Derzeit 4,54/ m2 .... Vergleichswohnungen habe ich 3 Stück im selben haus mit durchschnitlich 5,7 Euro.

    Ich möchte die Miete nun auf 5,36 anziehen.

    Der Mietspiegel besagt nen Durchscnitt von 4,20 Euro bei gute Wohnlage, allerdings ist der aus 2016 und derzeit der aktuellste den es gibt.

    Reichen mir die Verrgleichswohnungen aus, oder gibts es da Probleme ?
     
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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wann wurden diese Verträge abgeschlossen?
    Um als Vergleich zu dienen, darf der Abschluss dieser Verträge nicht zu lange her sein. Informiere dich ggf. bitte, welche Zeitspanne diesbezüglich gilt.
     
  4. #3 Newbie15, 03.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 03.02.2020
    Newbie15

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    Neben der Frage, wie alt die Vereinbarungen sind: Die Vergleichswohnungen sind ebenfalls im Dachgeschoss und etwa gleich groß? Sie müssen zwar nicht zwangsläufig im Dachgeschoss sein, aber je mehr Punkte abweichen, desto weniger werden die Wohnungen vergleichbar.
     
  5. Andres

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    Ein qualifizierter oder nur ein einfacher Mietspiegel? Und könnte es sein dass der Mietspiegel 2018 fortgeschrieben wurde?

    So oder so: Ein bestehender Mietspiegel verhindert nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen begründet werden darf. Sofern ein qualifizierter Mietspiegel auf die Wohnung anwendbar ist, müssen die relevanten Angaben zur Information des Mieters im Mieterhöhungsverlangen genannt werden.

    Ansonsten wäre höchstens noch die Kappungsgrenze zu beachten, aber bei diesen Mieten wird die Wohnung kaum in einem angespannten Wohnungsmarkt liegen und von den 20 % bist du noch ein Stück weg.

    Bleibt die Frage, ob die Wohnungen tatsächlich als Vergleichswohnungen taugen, aber dazu hatten die Vorschreiber ja schon Ideen ...
     
  6. #5 MFH1978, 03.02.2020
    MFH1978

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    Guten Abend und besten Dank für die Antworten.

    Der Mietvertrag wurde 2009 zu den 4,54 Euro / m2 geschlossen und nie erhöt.
    Der Mietspiegel ist qualifiziert und wurde noch nicht fortgeschrieben.

    Die Vergleichswohnungen sind im selben Haus, allerdings nicht im DG sondern EG und 1 OG und die Größe der Wohnungen sind 30 und 78 und 80 m2

    Die DG Wohnung um die es geht, hat 63 m2
     
  7. #6 Newbie15, 03.02.2020
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    Wie groß sind denn im Mietspiegel die Spannen bei der Wohnfläche? Werden da 63m2 in eine Gruppe mit den anderen gestellt?
     
  8. #7 immobiliensammler, 03.02.2020
    immobiliensammler

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    Jetzt musst Du nur noch die Frage beantworten wann die Mietverträge für diese Vergleichswohnungen abgeschlossen wurden. Ich habe aber schon mit den stark abweichenden Wohnungsgrößen meine Probleme!
     
    dots und Andres gefällt das.
  9. #8 Dschei2, 03.02.2020
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    Probieren könnte man das mit den Vergleichswohnungen (obwohl ich die mit 30 qm schon sehr unvergleichbar finde).
    Da man bei einem qualifizierten Mietspiegel aber die Werte angeben muss, könnte es schon sein, dass der Mieter sich querstellt, oder?
    Ob es dann nicht besser ist, so ein allgemeines BlaBla zu schreiben a la wegen allgemein gestiegener Mieten wollen wir einvernehmlich anheben ....
    Wie ist denn im Ort die Lage? werden bei Neuvermietung deutlich höhere Mieten erzielt? wie ist das Verhältnis mit dem Mieter? wenn das passt, kann man vielleicht einvernehmlich eine höhere Miete vereinbaren.

    Ich denke, wenn der Mieter nicht will, hat man es schwer, eine höhere Miete durchzusetzen als im Mietspiegel.
    Muss der qualifizierte nicht nach 4 Jahren neu gemacht werden? Vielleicht mal bei der Gemeinde nachfragen, wann das sein könnte?
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 03.02.2020
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    Ich sag mal ganz blond:
    Warum? Man kann doch auch Äpfel und Birnem miteinander Vergleichen.
    Mit etwas Gück findet man Gemeinsamkeiten, wie Farbe, botanische Verwandtschaft, Lagerungseigenschaften, mit oder ohne Macken, ...

    Daraus läßt sich bestimmt ein Mischobst-kg-Preis konstruieren, analog der qm-Miete von Wohnungen.
    ... nur das ich noch nie gehört habe, dass man einen so ermittelten Mischobst-kg-Preis vor Gericht sauber verargumentieren musste.
    Bei einem so ermittelten Mietpreis kann das passieren. Spätestens dann wird mind. eine der Parteien über die Anforderungen an "vergleichbare Wohnungen" für Mieterhöhungsbegehren aufgeklärt werden.
     
  11. #10 MFH1978, 03.02.2020
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    Die 4,2 sind der mittlere Wert bei guter Wonlage
    4,05 bei mittlerer und 3,90 bei einfache Wohnlage.

    Das Objekt liegt an der äußeren Stadtgrenze, aber ca 15 Gehminuten vom Bahnhof entfernt.

    Der Mietspiegel ist der aktueller der Gemeinde und es gibt noch keinen neueren.

    Wann die anderen Verträge geschlossen wurden kann ich nicht genau sagen, da mir die derzeit nicht vorliegen, könnte ich aber morgen genauere Angaben zu machen.
    Den durchschnitspreis für eine 60 - 70 m2 Wohnung im DG würde ich derzeit auf dem freien Markt ( Immo Scout ) so bei 5,5 - 6,00 Euro sehen.

    Die kleineren Wohnungen sind noch deutlich teurer ... also so 30 - 35 m2, die richten sich zum Teil an den maximalen Harz 4 Satz von 250 - 300 Euro
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 03.02.2020
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    Das sind Mietangebote, keine konkreten Verträge. Damit kannst du nichts anfangen bei dem Projekt Mieterhöhung mit Vergleichsmieten begründen.
     
  13. Andres

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    Ok, dann darf man davon ausgehen, dass der Mietspiegel nicht mehr gilt. Leider gibt es Städte, die das auf die harte Tour lernen müssen. Beim einfache Mietspiegel ist das alles recht locker, aber der qualifizierte Mietspiegel muss nach 2 Jahren angepasst und nach 4 Jahren neu erstellt werden.


    Ich auch. Die 30 m² sind m.E. definitiv raus, und ~60 m² vs. ~80 m² ist für mich auch nicht ausreichend ähnlich.
     
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