Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von jahill, 21.05.2012.

  1. jahill

    jahill Benutzer

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    Wo bekommt ihr eure Vergleichswohnungen her?

    Danke Jahill
     
  2. AdMan

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  3. Juy

    Juy Gast

    Bitte sich mal den § 558 Abs.2 BGB anschauen.

    Wenn dann noch Fragen sind - nochmals konkrete Fragen posten.
     
  4. #3 Christian, 21.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Willste die kaufen?

    Dann guck mal in die örtliche Lokalzeitung, dort stehen zumindest bei mir regelmäßig viele Angebote. Oft auch zur Miete, sogar mit dem qm-Preis.

    Wenn du nichts kaufen willst, kannste ja trotzdem mal dort gucken, vielleicht findet sich ja das, was du suchst.
     
  5. jahill

    jahill Benutzer

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    Zeitung und Immoscout

    Hallo Christian,

    auf die Idee der Zeitung und Immoscout bin ich auch schon gekommen, doch zum einen gibt es in meinem Ort sehr sehr wenige Wohnungen die frei sind also auch für mich von den Kosten her sichtbar und dann stellt sich auch gleich die Frage wenn ich diese Wohnungen die ich sagen wir mal über sechsMonate angesammelt habe um drei zu haben heranziehe ist dies rechtens auch wenn ich garnicht weiß wie nun genau vermietet wurde? Oder muß es einfach nur der Mieter glauben?

    Grüße jahill
     
  6. #5 Christian, 21.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Jahill,

    ob Juy sich wohl verarscht vorkommen könnte, wenn er sich die Mühe macht und dir hier kostenlos hilft, du aber seine Hilfe scheinbar nicht annimmst?


    Die Lösung deines Problems, daß es in deinem Ort sehr wenige Wohnungen gibt, wird im gleichen Paragraphen aufgegriffen. Googel mal einfach, habe ich auch gerade getan.

    Gruß,
    Christian
     
  7. #6 Dieter B., 27.06.2016
    Dieter B.

    Dieter B. Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich möchte das Thema nochmal aufgreifen, da es hier doch eher stiefmütterlich behandelt wurde.
    Ich habe dasselbe Problem und bin damit sicher nicht der einzige. Ich möchte für ein Einfamilienhaus die Miete erhöhen und brauche Vergleichswohnungen, da es keinen Mietspiegel gibt. Wo bekomme ich die her? Ich kann ja wohl schlecht von Haus zu Haus gehen und klingeln! Inserate sind nicht erlaubt bzw. zählen nicht als Vergleichswohnungen. Ich sehe eigentlich derzeit nur die Möglichkeit eines Gutachters. Bringt es evtl. etwas, in den Haus- und Grundbesitzerverein einzutreten? Haben die Vergleichswohnungen?
    Selbst wenn man von Haus zu Haus geht, dürfte es praktisch unmöglich sein, Vergleichswohnungen zu finden, die in allen Kriterien übereinstimmen. Daher sehe ich eben nur die Möglichkeit des Gutachters.
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das mag sein, es müssen aber auch nicht alle Kriterien (welche auch immer das sind) übereinstimmen.
    Dass die Dinger "Vergleichswohnungen" heißen, hat schon seinen Sinn - und rührt daher, dass die Wohnungen vergleichbar sein müssen. Etwas, das vergleichbar ist, ist nicht zwangsläufig übereinstimmend.

    Doch!
    Gerade dadurch hat man nach ein paar Wochen mit großer Wahrscheinlichkeit eine große vergleichbare Menge Wohnungen.
    Man darf nur nicht den Fehler machen, den geforderten Preis für den tatsächlich erzielbaren zu halten. Und man muss wissen, dass der Prozess der Vermietung mit einem Inserat nicht beendet ist, sondern dass oft im Anschluss an das Inserat ein Mietvertrag unterschrieben wird. Das tolle daran ist, daß ein Mietvertrag in der Regel die Miete schwarz auf weiß enthält.

    Wenn du das so siehst, dann siehst du das halt so. Und dann ist doch alles geklärt. Beauftrage einen Gutachter! Oder wo ist das Problem?
     
  9. Duncan

    Duncan
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    meintewegen, aber dafür hätte kein 4 Jahre alter Thread exhumiert werden müssen... da darf es auch ein neuer sein.
    Schon recht, aber das Problem ist auch kein neues und wie man dem begegnet ist auch nicht neu.
    hier fängt das Problem an. EFH sind nur sehr eingeschränkt für die Vermietung geeignet.
    nö braucht man nicht, ist aber einer der gesetzlich normierten Wege
    Es wird schlicht ein großer Mangel an vergleichbaren Häusern fehlen, in neuerer Zeit Fertigteilhäuser, zu DDR-Zeiten gab es normierte Bautypenhäuser die oft in 6-12er Gruppen erstellt worden sind, da könnte man ggf. fündig werden, allein der hohe Selbstnutzungsgrad spricht schon gegen das üppige Vorhandensein nutzbarer Mietverträge.
    Der Gutachter wird ähnliche Probleme haben, aber gerne.
    Das kommt auf den jeweiligen Ortsverein ab. Der Verein selbst wird keine Vergleichswohnungen haben, aber ggf. den Kontakt zu entsprechenden Mitgliedern herstellen können.
    Mal ausgerechnet wie viel ein Gutachter kosten darf um z.B. eine Erhöhung um 10% wirtschaftlich zu gestalten?

    Beste Möglichkeit: EFH gar nicht erst vermieten, sondern an Selbstnutzer zum Liebhaberpreis verkaufen.
    Danach kommen Index- und Staffelmietvereinbarungen.
    Eine Erhöhung nach §557 Abs.1 BGB wird praktisch wohl ein Exot bleiben und einen sehr verständigen Mieter voraussetzen.
    Bleibt noch die Modernisierungserhöhung, dafür sind die entsprechenden Voraussetzungen zu schaffen.
     
  10. #9 Dieter B., 27.06.2016
    Dieter B.

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    Danke für deine Antwort.
    Mit den Inseraten hast du natürlich Recht: Man darf sie nicht direkt als Begründung anführen, aber man kann sie sich merken und dann, wenn sie tatsächlich vermietet sind, nachfragen. Aber auch dazu muss man klingeln ;-) Und meist steht in den Inseraten nicht mal die Adresse. Also auch mühsam bis praktisch unmöglich! Zudem gibt es derzeit in dem Örtchen KEIN EINZIGES Angebot, d.h. man müsste auf Nachbargemeinden ausweichen.
     
  11. Duncan

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    nun muss nicht nur die Wohnung vergleichbar sein, sondern die Mietsache, du erinnerst dich, dass grundrissgleiche Wohnungen auf unterschiedlichen Etagen von einem Gericht schon mal als nicht vergleichbar angesehen wurden? Und hier geht es gleich um ein ganzes EFH. 3-4 halbwegs gleiche EFH zu finden ok, aber...
     
  12. Nanne

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    Selbst wenn Du von Haus zu Haus gehen würdest, wer sagt Dir, dass Dir jeder exakt die Wahrheit in Bezug auf die Miethöhe sagt. Haus &Grund hat i.d.R. Mietspiegel, ob für jeden Bereich weiß ich nicht. Frag doch einfach mal da an, fragen kostet ja bekanntlich nichts.
     
  13. Duncan

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    die häufigste wahrheitsgemäße Antwort wird sein, dass es gar keinen Mietvertrag gibt, weil Selbsnutzer.
    Nein haben die nicht. Die stellen dir soweit vorhanden den Mietspiegel der Stadt zur Verfügung und beteiligen sich so nicht ggf. an einer Mietdatenbank. Die haben auch keiner Magier, Hexen und Zauberer im Bestand die mehr als nur der Unterhaltung zu dienen vermögen.
    Och, so manche Frage kam einem schon teuer zu stehen. Und die Antworten erst.
     
  14. #13 Dieter B., 27.06.2016
    Dieter B.

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    Mal ausgerechnet wie viel ein Gutachter kosten darf um z.B. eine Erhöhung um 10% wirtschaftlich zu gestalten?[/QUOTE]

    Schon klar. Aber ich sehe eben keine andere Möglichkeit!

    Beste Möglichkeit: EFH gar nicht erst vermieten, sondern an Selbstnutzer zum Liebhaberpreis verkaufen.
    Danach kommen Index- und Staffelmietvereinbarungen.
    Eine Erhöhung nach §557 Abs.1 BGB wird praktisch wohl ein Exot bleiben und einen sehr verständigen Mieter voraussetzen.
    Bleibt noch die Modernisierungserhöhung, dafür sind die entsprechenden Voraussetzungen zu schaffen.[/QUOTE]

    Das EFH ist aber nun mal vermietet und soll auch nicht verkauft werden.
    Und der Mietvertrag ist leider auch so, wie er ist.
    Der Mieter ist nicht verständig ;-), und zu modernisieren gibt es nichts.
     
  15. dots

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    Warum?
    Wenn jetzt keine richtig guten Gründe kommen, solltest du dich ab sofort nicht mehr über erschwerte oder unmögliche Mieterhöhungen beschweren.
     
  16. Duncan

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    tja, manche Fehler rächen sich.
    Also Taschenrechner raus und ausrechnen ab wann sich die Mieterhöhung mit Gutachten lohnt. Ehrlich gesagt ich kenne keine Fälle wo es sich lohnt. Kappungsgrenzen gelten ja trotzdem fort.
    Oder - ehm - wie alt war der Mieter?
    Wären ein paar Jahr(zehnt)e im Knast akzeptabel?
    Ist unter den Gründen für den Nichtverkauf ein (absehbarer) Eigenbedarf?

    Sonst siehe dots.
     
  17. #16 Dieter B., 27.06.2016
    Dieter B.

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    Fehler wurden ohne Zweifel gemacht. Aber nicht von mir, da ich nicht selbst der Vermieter/Eigentümer bin ;-)
    Die Miete wurde noch NIE erhöht! Also MUSS sie wohl irgendwann mal erhöht werden.
    Da ich nicht der (direkte) Vermieter bin, habe ich auch nicht über einen evtl. Verkauf zu befinden. Und ein evtl. Eigenbedarf gehört wohl zu den Gründen, ja.
     
  18. Duncan

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    Nö, muss sie nicht. Gesetzgeber, Mieter und Mietervereine sind sich da sehr einig, dass es da keine Pflicht zu gibt.
    Dann wäre es Zeit den genauer zu prüfen und ggf. umzusetzen.
     
  19. #18 Dieter B., 27.06.2016
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    Natürlich MUSS die Mieter nicht erhöht werden, SOLL sie aber, da viel zu niedrig!
    Einen aktuellen Eigenbedarf gibt es aber nicht. Natürlich könnte man einen kreieren. Aber das wäre die letzte Option.
     
  20. #19 Dieter B., 27.06.2016
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    Also mal generell: Das EFH soll weiter vermietet werden und NICHT verkauft werden! Dass das eine Möglichkeit ist, ist mir durchaus bewusst. Und es besteht derzeit auch KEIN Eigenbedarf. Die Frage ist einzig und allein: Wie komme ich an Vergleichswohnungen bzw. in dem Fall -häuser?
     
  21. Duncan

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    Bauen? Ok, da gibt's dann die Baujahr- und Ausstattungsdiskussion.

    Hausieren gehen und jeden fragen der im Besitz/Eigentum eines ähnlichen Objektes ist. Die Stadt-/Gemeindeverwaltung auf eine entsprechende Mietdatenbank anfragen. Oder einen Gutachter beauftragen, der zuerst so ziemlich das gleiche machen wird. Aber auch mit dem Gutachten sind maximal 15 bzw. 20% Mieterhöhung drin. Und nun auch eventuelle Rechtsdurchsetzungskosten mit den diversen Begleiterscheinungen mit einkalkulieren. Und wenn du wirklich so sehr niedrig bist mit der Miete fängt in 3 Jahren das Spiel von vorn an.

    Ehm - also mal so unter Betschwestern: ich halte ja die Mieterhöhungsmöglichkeiten über Sachverständigengutachten in erster Linie für rechtstheoretische Überlegungen ohne praktische Relevanz, letzteres insbesondere mangels Wirtschaftlichkeit, aber wäre schön zu sehen wenn es mal praktisch durchgezogen und dokumentiert wird. Zu den Vergleichswohnungen kenne ich eigentlich nur das Verfahren, man kennt sich und man hilft sich auf Gegenseitigkeit, weil z.B. innerhalb der WEG die ETW so vergleichbar wie nur irgend möglich sind und hohes Eigenintresse an entsprechenden Daten besteht. Oder halt innerhalb des eigenen (Verwaltungs-)Bestandes.
     
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