Mieterhöhung nach 17 Jahren

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Nele, 06.04.2013.

  1. Nele

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    Hallo.
    Es ist meine erste Wohnung die ich vermiete und bevor ich 1000 Gesetzestexte lese dachte ich mir, hier die
    Antworten schneller auf meine Fragen zu bekommen.
    Ich habe eine Wohnung gekauft und die Mieterin lebt seit 40 Jahren in der Wohnung.
    In den letzten 17 Jahren wurde die Miete nicht erhöht.
    Somit liegt der Mietpreis ziemlich unten.
    Darf ich die Miete dem heutigem Mietspiegel anpassen auch wenn es eine Erhöhung um mehr 40 % wären?
    Ich habe mal gelesen, dass die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren die 30% Grenze nicht übersteigen darf, stimmt es?
    Könnte ich dann alle 3 Jahre die Miete um 30% auf einen Schlag erhöhen?

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

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    1. Sind es innerhalb von 3 Jahren nicht mehr wie 20 %.
    2. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz, dass ab 01.05.2013 in Kraft tritt, sind es maximal 15 %.
    3. Finde ich es irgendwie Assi ner Rentnerin die Miete um 40% erhöhen zu wollen und dannach alle 3 Jahre um 30%.
    4. Wurde in den 40 Jahren denn auch was in der Wohnung saniert ioder ist die noch auf dem gleichen Stand wie vor 40 Jahren?
    5. Lies die Gesetztestexte am besten fragt man zu sowas nen Fachanwalt oder wird Mitglied bei Haus und Grund und lässt sich da beraten.
     
  4. Nele

    Nele Benutzer

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    Ich habe die Wohnung als Kapitalanlage gekauft und die Frau tut mir natürlich leid.
    Nur frage ich mich ob ich das ROTE KREUZ sein soll oder bin.
    Die Mieterin lebt alleine und bezieht eine Wohnung mit 3 Zimmern und meine Wohnung z.B, ist viel kleiner.
    Braucht eine Rentnerin unbedingt soviel Platz, wenn man es sich leisten kann warum nicht!?
    Wer ist jetzt hier das Opfer? Ich könnte auch bei Adam und Eva anfangen aber ich lass es da es zu nichts führt.
    Vielen Dank für deine Informationen hast mir sehr geholfen.

    Gruß Nele
     
  5. GSR600

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    Was hat Deine Wohnungsgröße jetzt damit zutun? Liegt doch an Dir wenn Du in ner kleinen Wohnung lebst.
     
  6. Nele

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    hahaha... Du hast Recht GSR600, es hat damit nichts zutun.
    Was hat aber die Mieterhöhung damit zu tun, wenn die Wohnung von einem Rentner/in bewohnt wird?
     
  7. #6 Pharao, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Pharao

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    Dem stimmte ich voll & ganz zu.



    @ Nele,

    du bist sicherlich nicht das Rote Kreuz und natürlich darf man auch mal eine Mieterhöhung machen, nur übertreiben muss man es jetzt auch nicht.
     
  8. #7 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

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    Bitte den Gesetzestext von § 558 BGB n.F. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete genauer lesen. Er erhält in Abs. 3 zwei neue Sätze, mit folgendem Text:

    "Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. "

    Die von dir genannten 15 % sind zunächst einmal eine Festschreibung mit der kleinen, aber feinen Einschränkung, dass die Landesregierungen ermächtigt werden, Wohngebiete in denen diese Regelung angewendet werden soll, zu deklarieren. Darüber hinaus ist die Gültigkeit dieser einschränkenden Maßnahme auf 5 Jahre befristet.

    Für alle nicht durch die Landesregierungen benannten Wohngebiete bleibt es bei der alten Kappungsgrenze von 20%.

    Dein Wohnort Stuttgart wird sicher unter diese Regelung fallen, doch wo die Wohnung von Nele liegt, ist momentan offen. Daher bitte solche, auf sich selbst projezierte Sachverhalte nicht verallgemeinern.


    Eine Mieterhöhung nach 17 Jahren ist sicher nicht verkehrt. Je nachdem wo sich die Wohnung befindet, dürfte sich der Mietzins bei weitem noch nicht im Bereich des ortsüblichen befinden. Weitere Erhöhungsmaßnahmen unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben sind mit Sicherheit anzustreben.


    Je nachdem wie qualifiziert der Mietspiegel gestaltet ist, werden vielleicht auch unsanierte Wohnungen im Mietspiegel einzuordnen sein.


    Die Motivation von Vermietern mag sehr unterschiedlich sein. Langjährige private Vermieter, deren Wohnungen schon lange abbezahlt sind, lassen bisweilen die Anpassung der Mieten aus nicht unbedingt rational nachvollziehbaren Gründen "schleifen". Der Käufer einer solchen Wohnung hat hier wahrscheinlich noch eine Finanzierung mit Zins und Tilgungsraten zu stemmen und möchte natürlich auch noch eine Rendite aus seinem Kapitaleinsatz sehen - ohne Rendite wäre ein Invest in eine Mietwohnung ziemlich sinnfrei. Für Sentimentalitäten ist da sicher kein Platz.

    Als Erbe oder Eigentümer schuldenfreier Wohnungen kann man die Sache viel entspannter angehen - doch auch hier bedeutet Stillstand der Miete langfristig Rückstand - irgendwann sind große Erhaltungsaufwendungen fällig und dann fehlen vielleicht die Mittel, auf die man in der Vergangenheit großzügig verzichtet hatte.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  9. kathi

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    @GSR600 und @Kitzblitz

    Das mit den 15% für bestimmte Wohngebiete hab ich zwar mitbekommen, aber bisher hab ich von keiner Landesregierung gehört, die solche Wohngebiete schon bestimmt hätte.
    Wo wäre das denn nachzulesen?
     
  10. #9 Kitzblitz, 07.04.2013
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    Mir ist auch keine derartige Benennung von Wohngebieten durch Landesregierungen bekannt. Deshalb ist der 1.05.2013 erst einmal nur eine gesetzliche Basis, die noch mit "Leben" gefüllt werden muss.

    Intension dieser Regelung war ja, dass man die "explodierenden" Mieten in den Ballungszentren regulieren will, damit noch bezahlbarer Wohnraum für sozial schwächere in den begehrten deutschen Großstadtlagen (München, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Köln, Düsseldorf, ...) übrig bleibt. Was daraus dann tatsächlich wird, werden wir sehen.

    Viele Vermieter haben bereits gehandelt und die alten Mieterhöhungsmöglichkeiten in den sogenannten Ballungszentren ausgeschöpft (zumindest war genug Zeit dafür).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  11. kathi

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    Hatte sich für mich halt grad so angehört, als wäre da irgendeine Landesregierung schon tätig geworden.
    Wobei ich das mit den "explodierenden" Mieten auch nicht so ganz nachvollziehbar finde. München 10% in 6 Jahren. Das bewegt sich im Inflationsratenbereich. Von Explosion kann man da nicht reden.
     
  12. #11 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

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    Ein Mietspiegel gibt die Mietzinse aus Neuvermietungen der letzten 4 Jahre wieder. München war schon immer begehrt und teuer - daher relativieren sich die 10% Steigerung.

    Das Problem besteht darin, dass langjährigen Mietern gekündigt wird - die oftmals noch bei sozial eingestellten Vermietern wohnen - und dass diese Mieter nun eine Wohnung suchen müssen. Die treffen dann natürlich nicht auf 10% Mehrmiete, sondern häufig auf 100% Mehrmiete. Das ist das Problem. Die sozial schwächeren Mieter werden in die unattraktiven Randbereiche gedrückt, zahlen trotzdem mehr Miete und haben nun sogar noch längere Wege zum Arbeitsplatz oder in die City.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  13. #12 Pharao, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
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    Hi,

    was den Fragesteller aber die letzten 17 Jahre irgendwie nicht interessiert hat .....

    Wie schon geschrieben, klar muss/kann/darf man hier mal eine Mieterhöhung machen, nur Übertreiben muss man es sicherlich nicht !

    Klar, wenn die Finanzierung hier gefährdet ist, dann versteh dich das, das man erstmal nur an sich denkt. Hier klingt es für mich nur etwas anders, nämlich das jetzt auf einmal nur noch max Gewinne interessieren ohne Rücksicht auf Verluste.

    Den Wunsch 40% und danach alle 3 Jahre um 30% zu erhöhen ist schon heftig, wenn man bedenkt das die Rentnerin evtl auch nur begrenzte finanzielle Mittel hat und seit 40 Jahren ein guter Mieter war und in anbetracht das der Fragesteller es ja verbummelt hat rechtzeitig ggf. die Mieten mal anzupassen. Dazu kommt noch, das an der Wohung sicherlich die letzten Jahrzente nichts gemacht worden ist, und da jetzt mit aktuellen Mietpreisen zu Argumentieren für eine Wohnung Stand 1970, das halte ich für nun wirklich übertrieben.

    Geb ich dir voll recht, das sich das schon rechnen muss, nur dabei auch Menschlich zu bleiben finde ich trotzdem sehr wichtig.
     
  14. #13 Kitzblitz, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Kitzblitz

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    Nele - die Fragestellerin - hat die Wohnung erst jetzt als Kapitalanlage gekauft !

    Sie hat nun die "ehrenvolle" Aufgabe den "bösen" Vermieter zu miemen und die Versäumnisse der Vorbesitzer aufzuarbeiten.

    Sieh es auch mal anders herum. Die Mieterin hat nun sicher schon 10 Jahre lang viel zu wenig Miete bezahlt. Das beruhigt das Gewissen dann doch auch etwas.

    In welchen Erhaltungszustand die Wohnung derzeit ist, ist unbekannt. Trotzdem ist unabhängig davon eine Mieterhöhung um 20% sicher möglich ohne ein all zu schlechtes Gewissen zu haben. Ich kann dabei natürlich auch nur vermuten, dass es sich um eine Region mit Mietsteigerungen handelt.



    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  15. #14 Pharao, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Pharao

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    Ups, das hab ich irgendwie überlesen, was die Sache aber auch nicht wirklich besser macht ....

    Sich was zu kaufen, wo man vorab weis wie die aktuellen Mieten sind und wer da auch wohnt und dann die Miete so drastisch (40% und 30 % Wunscherhöhung ist ja nun nicht wenig) zu erhöhen zu wollen ohne Rücksicht auf Verluste .... Sorry, aber wehe eine Firma macht sowas, dann ist das Geschrei wieder groß.

    Wie schon gesagt, es geht nicht darum, das man den Mieter hier weiter Jahrelang billig wohnen lassen muss, nur die Art und Weise wie das hier in kürzester Zeit laufen soll, stößt mir übel auf.
     
  16. Berny

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    Hallo Nele,
    hast Du denn schon mal mit der Mieterin darüber gesprochen? Was meinte sie dazu?
     
  17. kathi

    kathi Gesperrt

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    Aber sorry, es ist doch ein bisschen naiv eine Wohnung zu kaufen und sich erst DANACH darüber schlau zu machen, in welchem Rahmen man die Miete erhöhen darf.
    Wobei ich hier auch bei einer 20%igen Erhöhung folgendes bedenken würde: Sollte die Mieterin aufgrund der Mieterhöhung gezwungen sein die Wohnung zu kündigen, dann bekommt man eine Wohnung zurück in der seit 40 Jahren wenig oder nichts saniert worden ist und die man in diesem Zustand vermutlich nicht so einfach weitervermietet bekommt.
     
  18. #17 Kitzblitz, 07.04.2013
    Kitzblitz

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    Warum nicht ? - Es kommt häufiger vor, dass ältere Eigentümer bzw. Erbengemeinschaften Wohnungen oder Häuser verkaufen, wo die Mieten aus irgendwelchen (nur nicht rationalen) Gründen seit Jahrezehnten nicht angepasst worden sind. Soll der neue Eigentümer/Vermieter etwa diesen Schwachsinn fortsetzen ?

    Die gesetzlich möglichen Mieterhöhungen/Zeiträume sind ja reguliert. Da fällt das nicht so sehr ins Kontor. Die alte Dame hat doch genügend Zeit, sich nach einer anderen, bezahlbaren Bleibe umzuschauen. Ich würde der Mieterin ganz klar sagen, wo die Reise hingeht.

    Über Beträge wurde ja noch gar nicht gesprochen.

    Angenommen, die Mieterin zahlt 300 EUR Kaltmiete / der Mietspiegel würde inzwischen vielleicht für diese Wohnung 500 EUR Kaltmiete hergeben - was sind dann 60 EUR Mieterhöhung ? - Fast nix ! - Das wären aber immer noch 140 EUR zu wenig. Bis zur nächsten Mieterhöhung in 3 Jahren fehlen damit dann 36 Monate mit je 140 EUR = 4.320 EUR in der Kasse des Vermieters ! - Danach nochmals 20 % Mieterhöhung - damit landet man dann bei 432 EUR Kaltmiete - zu 500 EUR fehlen dann immer noch 68 EUR, also 36 x 68 EUR = 2.448 EUR ... 3 Jahre später wäre man dann vielleicht in der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels - natürlich nur, wenn diese zwischenzeitig nicht schon wieder gestiegen ist.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich

    ... da kann Nele nur beten, dass sie nicht noch einen kräftigen Nachinvest tätigen muss, weil die Rücklagen für eine erforderliche Sanierungsmaßnahme nicht ausreicht ! - Rücklagenstand und Gebäudezustand wird sie bei der anscheinend etwas älteren Immobilie hoffentlich vor dem Kauf geprüft haben. Falls nicht, braucht sie jeden Cent, den sie über die Mieteinnahmen bekommen kann ... ich will nun aber nicht Schwarzmalen.
     
  19. #18 Kitzblitz, 07.04.2013
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    ... dafür ist es nun aber schon zu spät ! - Die Wohnung ist gekauft. Über den tatsächlichen Zustand von Wohnung und Objekt wissen wir aber nichts. Der Zustand und die viel zu geringe Miete sollte im Kaufpreis berücksichtigt sein, wenn man da mit Verstand dran gegangen ist.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  20. Nele

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    Ich verstehe nicht warum man hier mit Den oder der Rentnerin mitleid hat oder haben muss.
    Vielleicht war sie zu geizig und hat ihr großes Geld immer auf die Bank gelegt statt sich eine Wohnung selber zu kaufen. Bei der Miete würde ich mir vielleicht auch keine kaufen wollen :-) ! Ihr Privatvermögen geht mich aber garnichts an.
    17 Jahre keine Mieterhöhung ist doch menschlich genug. Es ist auch einer der Gründe warum die Wohnung nicht im besten Zustand ist, da mein Vorgänger immer menschlich war und auf das Geld verzichtet hat. Statt Miete zu erhöhen und davon etwas in die Renovierung reinzustecken war er Menschlich. Beim Verkauf der Wohnung hat er aufgrund des Zustandes der Wohnung auch nur Verluste gemacht.
    Die Mieterin hat vor allem in den letzten 17 Jahren sehr viel an der Miete gespart, da keine Mieterhöhung stattgefunden hat. Darf man sie jetzt nicht auch mal zur Kasse bitten?!
    Meine Vorstellungen von der Mieterhöhung (obwohl sie so extrem sein soll, für Einige hier), werden meine Miete vielleicht durch das Kappungsgesetz erst in 10 Jahren auf eine Höhe bringen, wie es in einem qualifizierte Mietspiegel ist.

    Ich habe mit der Mieterin darüber gesprochen, und sie findet es nicht toll.
    Das leben ist wie es ist, und ich kann sie da nicht weiter die nächsten 17 Jahren zum gleichen Preis wohnen lassen.
    Sie ist in der Wohnung sehr lange und ich gehe mal davon aus, dass sie bis zum Ende auch in der Wohnung bleiben will. Ich werde alles dafür tun es ihr zu ermöglichen, aber eine Mieterhöhung ist unumgänglich.
     
  21. Nele

    Nele Benutzer

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    Die Wohnung habe ich sehr günstig gekauft, sonst würde es sich nicht lohnen.
     
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