Mieterhöhung nach §558, was hat es mit der Spanne auf sich ?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von finisher, 22.09.2009.

  1. #1 finisher, 22.09.2009
    finisher

    finisher Neuer Benutzer

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    Hi,

    ich habe eine Erhöhung der Grundmiete um 15% nach §558 (Anpassung an den Mietspiegel) bekommen, es wird auf den Mietspiegel für München 09 verwiesen und mehrere Position mit Abzügen (Sanitärbereich, Haustyp, etc.) aufgelistet. Alles soweit korrekt, letzte Mieterhöhung war vor genau 3 Jahren, ebenfalls 15%.
    Der Mieterverwaltung möchte jetzt 8,37€ / qm.

    Auf www.muenchen.de gibt es ein Berechnungsprogramm, bei dem ich für meine Wohung auf folgende Werte komme:

    Untere maximale Spanne 6.02
    Durchschnittliche ortsübliche Miete 7.87
    Obere maximale Spanne 9.40

    Die verlangte neu Grundmiete ist also höher als die durchschnittliche ortsübliche Miete. Ich dachte so eine Mieterhöhung darf die durchschnittliche ortsübliche Miete nicht überschreiten ? Oder darf die Miete innerhalb der oberen maximalen Spanne bleiben ?

    Die 50 Ct. mehr begründet das Schreiben mit folgender Position in der Auflistung, welche ich nicht verstehe:

    Zuschlag: Tabelle 4, Seite 17 bis 18 0,50 €

    Diese 50 Ct. / qm mehr machen immerhin die Hälfte der Mieterhöhung aus.
    Sonst steht keine Begründung da und daraus werde ich nicht schlau, weil im Mietspiegel
    http://www.muenchen.de/cms/prod2/md...nmigration/07_mietspiegel/mietspiegel2009.pdf
    auf Seite 17 bis 18 viele Möglichkeiten stehen, Zuschläge zu machen, aber welche hat die Mieterverwaltung benutzt ?
    Ich frage mich wie die auf 0,50€ kommen ? Muss das nicht genau begründet sein ? Oder darf hier irgendein Wert stehen, hauptsache die Miete bleibt unter der oberen Spanne ? Handelt es sich hierbei vielleicht um den freien Spannenanteil ?
    Dieser wäre für meine Wohnung:
    Freier Spannenanteil nach unten in Euro/qm 0,93 €
    Freier Spannenanteil nach oben in Euro/qm 0,77 €

    Kann man als Mieter diesen Spannenanteil irgendwie senken ? Ich muss dazu sagen, als ich eingezogen bin, waren die Wohnungen Genossenschaftswohungen, diese sind jetzt leider von einem Immobilienfonds aufgekauft worden und jetzt scheint es nur noch auf Gewinnmaximierung rauszulaufen.

    Im Berechnungsprogramm steht unter Spanne, so wie ich es verstehe, dass eine Begründung erfolderlich ist.
     
  2. AdMan

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  3. fristo

    fristo Neuer Benutzer

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    hallo,

    also speziell zu deinen 50 cent kann ich dir nichts sagen (hab keine zeit alles zu studieren was du erwähntest aber generell ist es meiner ansicht nach so geregelt im BGB:

    1. wenn ein mietspiegel vorliegt, dann reicht dieser als begründung für eine erhöhung.

    2. es genügt, wenn die nach erhöhung verlangte miete sich innerhalb der spanne bewegt. man kann also sowohl die untere als auch die obere grenze nehmen.

    wenn dir ein vermieter den durchschnitt anbietet (was sicher verbreitet ist um diskussionen zu vermeiden), dann hat das nichts damit zu tun, dass er nicht mehr könnte. das ist in der regel verhandlungssache oder guter wille, jedoch wirst du mit reden bei einer hausverwaltung nicht viel bewirken, da die ein "einzelschicksal" nicht interessiert
     
  4. #3 lostcontrol, 22.09.2009
    lostcontrol

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    also wenn die hausverwaltung nicht am "einzelschicksal" der mieter interessiert ist, dann sollte sie besser die finger von der hausverwaltung lassen. es rechnet sich nämlich definitiv NICHT wenn man sich gute mieter vergrault, die paar euronen um die es da geht sind schnell wieder rausgehauen, z.b. bei der mietersuche (werbungskosten, maklerkosten etc.) oder natürlich erst recht, wenn man sich als nächstes einen nicht-zahler, mietnomaden oder wohnungszerstörer ins haus holt. spätestens DANN wird das "einzelschicksal" nämlich ziemlich teuer für den vermieter.
     
  5. fristo

    fristo Neuer Benutzer

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    ja, da geb ich dir schon bedingt recht, nur:

    der markt macht den preis und das wissen die ganz genau. deine wohnung in münchen wird nicht lange leer stehen, weil die so kalkulieren, dass es immer welche geben wird, die diese dann nehmen UND

    nicht nur der vermieter hat probleme, sondern bereits der mieter, wenn er kündigt, sich eine wohnung suchen muss, auszieht etc. ...also das kann dir egal sein, was die für probs haben.

    gesetzlich ist es leider mal so und die wissen das und machen es so, weil sie ahnung haben. der verbraucher ist der looser.

    deshalb ist es immer besser, man hat einen privaten vermieter, da ist das gegenseitige interesse finde ich größer und menschlicher.
     
  6. #5 lostcontrol, 22.09.2009
    lostcontrol

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    wer sind "die"???

    wenn ein guter mieter kündigt, weil man die miete erhöht und er sich die wohnung nimmer leisten kann, dann ist das halt unter umständen auch für den vermieter negativ.

    gesetzlich ist was wie? versteh ich jetzt nicht.
    der oben genannte vermieter (also der immobilienfonds - was auch immer sich dahinter verbirgt) schöpft ja garnicht die maximal mögliche mieterhöhung aus.
    und der "verbraucher" käme sicher besser weg, wenn er sich selbst was kaufen würde - es zwingt ihn ja keiner zu mieten. er ist also nicht immer automatisch der looser. und hier ist die mieterhöhung ja nocht nicht mal maximal.

    also ganz ehrlich, die übelsten fälle die ich hier (und anderswo) gelesen habe, hatten immer mit privaten vermietern zu tun. das problem bei den privaten vermietern ist halt, dass sie meist deutlich weniger spielraum haben als genossenschaften oder immobilienkonsortien.
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Kurzer Exkurs in die Anlageformen:
    Fonds gibt es in allen Bereichen der Anlageformen.
    Schiffsfonds, Immobilienfonds, Aktienfonds, etc

    Immobilienfonds gibt es in der geschlossenen und offenen Variante.
    Offene Fonds sind ein Zusammenschluss von Anlegern. Die Anteile werden mit zum Teil sehr kleinen Beträgen (ab 50€ möglich) gekauft und können gehandelt werden, also auch wieder verkauft werden. Steigt die Miete oder wird der Leerstand abgebaut, gibt es Gewinn, der als Rendite an den Anteilseigner im Verhältnis seiner Anteile ausgezahlt.
    Geschlossene Immobilienfonds sind ebenfalls ein zusammenschluss von Anlegern. Die Beträge sind deutlich höher und es kann nur in einem bestimmten zeitpunkt investiert werden. Dann wird der Fonds geschlossen und die Anteile bleiben bestehen, bis der Fond aufgelöst wird. auf Immobilienfonds angewendet: 3 Anleger packen Geld zusammen und bauen ein einkaufszentrum für zB 5 Mio €. Die einnahmen teilen sich die Aleger. Unterschied ist auch, dass diese erworbenen Anteile nicht verkauft werden können. Das ist das risiko an der Geschichte. Läuft das Einkaufszentrum schlecht (Leerstand etc) gibt es kein Geld, vielmehr müssen die Anleger uU nachschiessen...

    Gemeinsam haben also alle Immobilienfonds, dass die wachsende Rendite (die die Bewertung des Fonds ausmacht) aus einer ständig steigenden Miete erwirtschaftet wird. Gibt es also eine Vollvermietung, kann man sich ausrechnen, dass die Miete maximal erhöht wird.

    Machen wir uns frei von irgendwelchen Vorurteilen und schauen uns mal die Fälle vor Gericht an, bei denen Vermieter involviert waren und deren Fälle durch die Presse gegangen sind:

    1) private Vermieterin in Hamburg erhöht die Miete um 50% und wandert deswegen hinter Gitter. Hier war der Mieter benachteiligt worden.
    2) Genossenschaft ist in einem Fall von Korruption gefangen. Der gesamte Vorstand wird entlassen und findet sich hinter schwedischen Gardinen wieder.
    Hier wurde der Mieter nur indirekt benachteiligt, weil durch die Korruption die Einnahmen geringer ausgefallen sind und so die Rendite heruntergesetzt wurde.
    3) Hausverwaltungseigner wandert wegen Steuerhinterziehung hinter Gitter. Er war nicht nur die Hausverwaltung, sondern auch privater Vermieter. Der Mieter wurde nur indirekt benachteiligt, weil die Steuerhinterziehung am Ende bei dem Steuerzahler landet. Aber eigentlich ist die Miete ja steuerfrei...

    Es sind also die privaten Vermieter, die mehr eintüten wollen, wie möglich. Sie kennen die Gesetzte nicht genau und überschreiten sie deshalb ständig. Profis, die Gesetzte übertreten, müssen wohl eine Umschulung nach Hartz IV machen...

    Mieter, die ihre Gesetze nicht kennen, gehen einfach zum Mieterbund... (oder zu einem Makler)

    Also wird unkenntnis der Gesetzeslage von privaten Vermietern vorgetäuscht bzw als Entschuldigung angegeben, während Profis sich das gar nicht leisten können.

    solange die Sache, wie geschehen, im gesetzlichen Rahmen verläuft, hält das ja auch der Gesetzgeber und die Jurisdiktion für legitim.

    Wo das "nette" Denken hinführt, zeigt mE das Umtauschrecht sehr gut. Plötzlich ist es eine Frechheit, wenn ein gekaufter Gegenstand nicht umgetauscht werden kann, auch wenn es das Gesetz so vorsieht.

    bleiben wir bei den Gerüchten: Nur weil manche Vermieter 3 Nachmieter für eine frühzeitige Kündigung akzeptieren, ist das noch lange kein Gesetz.
     
  8. #7 lostcontrol, 22.09.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wär nicht nötig gewesen capo - das kenn ich ja. aber trotzdem danke für die zusammenfassung.

    was in diesem fall ja aber noch nicht mal gegeben ist...

    genau so seh ich das auch, wobei ich meine familie da ausdrücklich ausnehmen möchte. aber wenn ich so lese was da alles an schindluder getrieben wird auf kosten der mieter wundert es mich eigentlich nicht, dass vermieter so einen schlechten ruf haben.
     
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