Mieterhöhung nach § 559 BGB

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von wohnungstante, 30.03.2009.

  1. #1 wohnungstante, 30.03.2009
    wohnungstante

    wohnungstante Neuer Benutzer

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    Hallo,

    meine Wohnung in Berlin ist 56,75 qm groß und meine Mieterin zahlt eine Kaltmiete von 282,62 Euro, d.h. 4,98 Euro pro qm. Diese Miete liegt in der Mietzinsspanne des Berliner Mietspiegels. Die ortsübliche Miete wird nicht überschritten.

    Nun steht eine Balkonvergrößerung an. Die Wohnungsgröße wird sich um 7 qm auf 63,75 qm vergrößern. Bisher war der Balkon 2,30 lang und 1,25 tief. Nunmehr ist eine Terrasse von 5,25 Länge und 3,25 Tiefe geplant.

    Die umlagefähigen Kost für die Wohnung betragen 12.000,-- Euro.

    Jetzt meine Fragen:

    Kann ich die Miete nach § 559 BGB um 11% der Baukosten somit um mtl. 110,-- Euro erhöhen?

    Muß ich Mietgrenzen einhalten, da die zur Zeit gezahlte Miete bereits laut Mietspiegel in der Mietzinsspanne liegt?
     
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  3. #2 F-14 Tomcat, 30.03.2009
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    wie groß ist dann der Balkon

    meines erachtens wäre es eine unzumutbare härte
    § 554 Abs 2 BGB

    bitte beachten sie die §
    § 5 (Mietpreisüberhöhung) des Wirtschaftsstrafgesetz
    http://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html
    § 291 (Wucher) des Strafgesetzbuch
    http://dejure.org/gesetze/StGB/291.html
    § 138 (Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher) des Bürgerliches Gesetzbuch
    http://dejure.org/gesetze/BGB/138.html
     
  4. #3 pragmatiker, 30.03.2009
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    nein, die modernisierungsmieterhöhung hat nichts zu tun mit mietspiegelspanne. wieso unzumutbar tomcat ? der mieter hat ja ein sonderkündiugnsrecht. klar wird die miete erhöht, oder sind sie theo albrecht oder mutter theresa ?
     
  5. #4 lostcontrol, 30.03.2009
    lostcontrol

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    naja, das ist 'ne mieterhöhung um kapp 40%. also ich zumindest finde das schon ganz schön hart.

    klar hat er ein sonderkündigungsrecht und kann sich was anderes suchen.

    ich würde auf jeden fall sehr streng darauf achten, dass ich da genau nach den gesetzlichen spielregeln vorgehe, d.h. modernisierung entsprechend ankündigen usw.

    was liegt denn überhaupt für ein grund für die balkonvergrösserung vor?
    ich mein: sowas macht man ja nun nicht einfach so mal eben aus jux und tollerei...
     
  6. Niko

    Niko Benutzer

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    Ich gehe davon aus, genau die besagten 7qm.
    Das bedeutet aber, dass die effektive Gesamtwohnungsgröße - kalkulatorisch gemäß gesetzlicher Vorgaben - "nur" um die Hälfte der Balkonfläche größer ist. Sprich um 7:2 = 3,5qm!

    Vor diesem Hintergrund erscheint eine Mod-Erhöhung von 110.-€ mtl. noch problematischer im Hinblick auf Sittenwidrigkeits- oder Wuchergrenzen.

    Andererseits spielt auch eine Rolle, ob zur Zeit der Mietzinsrahmen in Bezug auf eine Mietrichtwerttabelle bereits an der oberen Grenze 'ausgeschöpft' ist oder ob in der Bandbreite noch Luft nach oben ist.

    Wie schon erwähnt, kann die Mietrichtwerttabelle bei einer Mod-Erhöhung durchaus auch überschritten werden...aber ich denke nicht mehr als 10%.

    Schönen Gruß
    Niko


    '(Mögen die Vermieter den Richtern Lohn und Brot garantieren)'
     
  7. #6 lostcontrol, 31.03.2009
    lostcontrol

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    die "mietrichtwerttabelle" (was soll das eigentlich sein? ich kenne nur mietspiegel...) kann jederzeit überschritten werden, auch um mehr als 10%. die frage ist nur, ob man die wohnung dann noch vermietet bekommt, goldene wasserhähne, wintergarten, marmorböden usw. hin-oder-her...

    das mit dem mietwucher setzt voraus, dass da jemand vorsätzlich übers ohr gehauen wird bzw. eine notlage ausgenutzt wird.
    wenn jemand aber eine völlig überzogene miete freiwillig bezahlt, dann ist das noch lange kein straftatsbestand, auch wenn die miete 100% überm mietspiegel liegt.

    wer luxus-sanieren möchte und dabei die entsprechenden modernisierungs-kosten auf die miete draufschlagen möchte, sollte sich im vorfeld gut überlegen, ob's dafür überhaupt kundschaft gibt, sonst bleibt er auf den kosten sitzen und hat leerstand.
     
  8. #7 pragmatiker, 31.03.2009
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    eben, und deshalb hat dein glaube mit den 10% auch nichts mit der wirklichkeit zu tun. es ist das unternehmerrisiko des vermieters, "überzumodernisieren" und leerstand zu haben.

    mietspiegel sind eben nicht das wahre abbild der mietzinssituation, glaub mir, ich weiss wie sie gemacht werden...
    die wahre situation des mietzinses liest man am besten in der lokalzeitung am samstag ab.
     
  9. #8 wohnungstante, 31.03.2009
    wohnungstante

    wohnungstante Neuer Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank für die bisherigen Antworten.

    Der Balkon war bisher 2,30 lang und 1,25 tief. Nunmehr soll eine Terrasse von 5,25 Länge und 3,25 Tiefe entstehen.
     
  10. Niko

    Niko Benutzer

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    Mietrichtwerttabelle und Mietspiegel und evtl. weitere synonyme Begriffe bedeuten das Gleiche! Jede Kommune benutzt unterschiedliche Bezeichnungen für die offiziellen Mietvergleichstabellen... und nicht nur die...

    @pragmatiker
    Schön, dass Sie wissen, wie die Tabellen gemacht werden und das 'nur' die lokale Presse die wahren Mietpreise widergibt.
    Nur dumm, dass allein die "Mietspiegel" (neben Vergleichswohnungen und Gutachter) ausschliesslich als juristisch relevante und anerkannte (Beweis)Mittel für eine erfolgversprechende 'normale' (nicht Mod) Mieterhöhung in Frage kommen.

    Schönen Gruß
    Niko
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ich gehe davon aus, dass hier die Modernisierungserhöhung und die übliche Mieterhöhung zusammengeworfen wird.
    Fakt ist, dass sich die Wohnfläche vergrößert hat. Somit wird die Miete der Wohnfläche angepasst. zufällig sind das nun über 12%, aber das ist ja nur Nebensache. Die 10% Hürde (ein Mieter hat den Wohnflächenunterschied unter 10% zu akzeptieren) ist überschritten.
    Also wird der MV angepasst. eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung ist Blödsinn, da zwar eine Wohnwertverbesserung stattfand, aber die Wohnfläche angepasst werden wird...
    Damit sind die 12.T€ Baukosten nebensache oder nur Vermieterproblem.

    Es gilt aber der Vergleichsgrundsatz. Vergleichswohnungen sind demnach auch "Inserate". Das aber nur als Anmerkung.

    Mit anderen Worten: Eine einfache Wohnflächenanpassung mit Mietenänderung durchführen. Dann kann man an die Mieterhöhung gehen...
     
  12. #11 lostcontrol, 14.04.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    aber die frage bleibt doch, um wieviel sich die wohnfläche vergrössert hat.
    bei balkonen gibt's doch da unterschiedliche berechnungsmöglichkeiten so weit ich informiert bin. mehr überdachten teil als bisher wird's ja vermutlich nicht geben. wie wäre denn dann der rest der fläche zu berechnen? zur hälfte?

    ich lese aus den bisherigen postings:
    bisher war der balkon 2,875qm gross.
    nach der vergrösserung wird er 17,0625qm gross sein.
    und da gibt's noch die angabe, dass die wohnfläche somit 7qm grösser wird.
    das hiesse, dass der balkon zu 50% berechnet wurde bzw. wird.
    in der WoflVO steht:
    "4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen."
    sollte man nicht erstmal klären, wie da bisher gerechnet wurde?
     
  13. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die Wohnfläche für Terrasse oder Balkon wird mit 25% bis 50% der Fläche gerechnet. wie das der Vermieter berechnet, ist fast egal. Für starke Argumente halte ich es jedoch, wenn man schon 50% nimmt, dass dieser Bereich höherwertig ist. Standard ist ja bei einer Terrasse: Grundfläche und eine Terrassentür dafür. Vielleicht auch noch befestigt. Eine Überdachung ist mE da höherwertig.

    @wohnungstante
    wieviel ist denn nun überdacht und wieviel nicht?
     
  14. #13 Kitzblitz, 29.09.2009
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Bei unserer vermieteten ETW sind in der Wohnflächenberechnung des Architekten die Dachterrasse mit 50 % und der fest überdachte Teil mit 100 % der Fläche berücksichtigt.

    Im Mietvertrag mit unserer Mieterin hatte der Bauträger die Wohnfläche jedoch mit Anteilen von 25 % und 50 % berechnet - so sind 5 qm quasi unter den Tisch gefallen.

    Andereseits scheint die Berücksichtigung der Balkon-/Terrassenflächen an der Wohnfläche auch mit dem Nutzwert dieser Flächen zusammen zu hängen. Ein Balkon im schattigen Innenhof oder neben einer stark befahrenen Straße würde vielleicht zu 25 % eingehen und ein Südlagenbalkon mit freier Sicht in die Landschaft eher mit 50 %.

    Gibt es für die Bandbreite zwischen 25 % und 50 % eigentlich klare "Spielregeln" ?

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
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