Mieterhöhung nach Austausch des Heizkessels?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Quicksilver, 12.04.2009.

  1. #1 Quicksilver, 12.04.2009
    Quicksilver

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    Hallo zusammen,

    vor geraumer Zeit erhielt ich die Mitteilung des zuständigen Schornsteinfegers, dass der Heizkessel in meinem Mietshaus nach den Vorschriften der EnEV ausgetauscht werden muss. Der Kessel ist Baujahr 1978, der Brenner wurde im Jahr 2000 ausgetauscht. Laut dem Messprotokoll stimmen die Werte. Bei der Anlage handelt es sich um einen Kessel von Viessmann, der nach wie vor einwandfrei funktioniert.

    Ich werde dem Mieter in den nächsten Tagen mitteilen, dass die Heizung Ende Juli, Anfang August ausgetauscht wird. Die Arbeiten werden nach meiner Einschätzung ca. 2-3 Werktage dauern. Zudem werde ich dem Mieter auch mitteilen, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen wird (11% pro Jahr der Kosten). Da ich den genauen Betrag jedoch noch nicht weiß, werde ich in dem Schreiben nur einen Richtwert nennen können. Den genauen Betrag werde ich dem Mieter nach Erhalt der Rechnung des Heizungsbauers mitteilen. Die erhöhte Miete wird dann vorraussichtlich ab September zu bezahlen sein.

    Der Mieter hat durch diese Investition nun den Vorteil, dass sich die Kosten für die Beheizung des Hauses drastisch verringern werden und ich bin um ein paar tausend EUR ärmer :motzki

    Da ich nicht alle Tage mit solchen Problemen konfrontiert werde, bitte ich die Experten unter Euch, ob meine Vorgehensweise richtig ist.


    Vielen Dank :wink
     
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  3. #2 lostcontrol, 12.04.2009
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    wie an anderer stelle auch frage ich mich, ob das dann wirklich (komplett?) als "modernisierung" gilt...
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 12.04.2009
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    und danach muß mann erst mal klären um wieviel € mann die miete erhöhen kann
     
  5. #4 lostcontrol, 12.04.2009
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    na das dürfte ja klar sein - 11% der kosten halt.

    aber wenn man die miete immer nur bei jeder sich bietenden gelegenheit (ob modernisierungen oder mieterwechsel) erhöht, wird man irgendwann echte probleme haben, mieter zu finden.

    wobei heizungs-modernisierung nun ja definitiv etwas sinnvolles ist, darüber muss man wohl nicht diskutieren. aber wenn ich sehe wie manche vermieter / eigentümer ihre immos zu luxusbuden hochjubeln, und dann hinterher leerstand haben, dann denke ich doch, dass man sich ab und an gedanken machen sollte, was denn nun wirklich angemessen und realistisch ist. marmorfussböden, goldene wasserhähne, klima-anlagen - das steht halt alles in keiner relation bei einem 50er-jahre reihenhäuschen in ehe ländlicher gegend. da ist leerstand vorprogrammiert, wenn man seine luxus-modernisierung von den mietern bezahlt haben möchte.
     
  6. #5 F-14 Tomcat, 12.04.2009
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    Bei Modernisierungsmaßnahmen, die eine Einsparung von Heizenergie bewirkt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich. Dabei ist jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen.( LG Leipzig , Urteil vom 24. Januar 2002 , Az: 12 S 6262/01 ).
     
  7. #6 lostcontrol, 12.04.2009
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    ui - interessant. klingt für mich auch irgendwie logisch, das in diesen zusammenhang zu bringen. nur: wer findet wie heraus, wie hoch die heizkostenersparnis auf die jeweiligen wohnungen bezogen nun tatsächlich ist? stell ich mir irgendwie schwierig vor...
     
  8. RMHV

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    Das ist interessant? Ist es denn auch richtig? Wer lange genug sucht, wird vermutlich zu jedem beliebigen Streitgegenstand eine Urteil irgendwelcher Instanzgerichte mit einem erwünschten Tenor finden.
    Logisch ist die genannte Entscheidung auch nicht. Wäre die Heizkostenersparnis ein Maßstab für die Höhe der Modernisierungsumlage, könnte man allenfalls eine Obergrenze in Höhe der Heizkostenersparnis als "logisch" ansehen. Das doppelte dieses Betrags ist eine willkürliche Festlegung. Warum nicht das dreifache? Oder von mir aus auch das eineinhalbfache?

    Die genannte Entscheidung des LG Leizig gibt auch die Rechtslage nicht zutreffend wieder.
    Der BGH hat mit Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 entschieden, dass es "keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten" (II. 2. e)) gibt.
     
  9. #8 Quicksilver, 30.04.2009
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    Hallo,

    Vielen Dank für Eure Antworten.

    Ich habe mich in der Zwischenzeit durch einige Paragraphen gewälzt und da bin ich auf §559 ff. BGB und §561 BGB gestoßen. Falls ich die Miete nach §559 BGB um 11% der angefallenen Kosten für den Austausch erhöhe, steht ja dem Mieter nach §561 Abs. 1 Satz 1 ein Sonderkündigungsrecht zu, falls er den geforderten Betrag aus welchen Gründen auch immer nicht akzeptiert.

    Nun ist es aber so, dass es sich bei dem Vertrag um einen Zeitmietvertrag handelt, der am 31.12.2011 ausläuft. Kann der Mieter von diesem Kündigungsrecht gebrauch machen? Meines Wissens kann weder der Mieter noch der Vermieter während der Laufzeit ordentlich kündigen.

    Ich bin inzwischen der Aufassung, lieber die paar Monate noch sichere Mieteinnahmen als ein Leerstand des Hauses.

    Nochmalsl Vielen Dank :wink
     
  10. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Zunächst wäre mal zu klären, ob der Zeitmietvertrag gültig ist bzw rechtens. Wann war der Beginn des Mietvertrages? Wenn die Begrenzung und der beidseitige Kü Ausschluss nicht gültig ist, dann ist ein MV auf Lebenszeit vereinbart worden. Damit wären Überlegungen, ob dem Mieter ein SONDER-Kü recht zuteil kommt, unnötig.

    Aber das SOnderkündigungsrecht ist immer gültig. Der Kü Ausschluss ist nicht für ausserordentliche Kü vorgesehen. Demnach ist auch eine Kü des Vermieters wegen Vertragsbruch trotzdem rechtens.
     
  11. #10 Quicksilver, 30.04.2009
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    Hallo Capo,

    nach anwaltlicher Prüfung des Vertrages samt Ergänzung ist der befristete Vertrag gültig, da es sich hier um eine Individualvereinbarung (Privatautonomie) handelt. Der ursprüngliche Vertrag wurde mit Beginn zum 01.07.1996 abgeschlossen, die Ergänzung im Dezember 2000.

    Ich hoffe, ich konnte hier weiterhelfen.

    Vielen Dank :wink
     
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