Mieterhöhung nach Dachsanierung im 3-MFH zulässig und in welcher Höhe?

[Saar12]

Hallo,

ich habe kürzlich eine Dachsanierung in einem 3-MFH durchführen lassen. Ist es nun möglich die Miete zu erhöhen, obwohl man schon den Mietpreis der Vergleichsmieten erreicht hat?

Das Erdgeschoss befindet sich in Eigennutzung. Es ginge lediglich um eine Mieterhöhung für die Wohnung im 1. OG und im DG.

Meine Frage wäre jetzt, ob ich durch die Dachsanierung die Miete erhöhen darf und wenn ja, gibt es dafür bestimmte Prozentwerte für die Mieterhöhung?
Welche Frist besteht zur Ankündigung einer Mieterhöhung durch Sanierung?

Vielen Dank im voraus

Saar12

 

[Pharao]

Hi Saar12

eine Mieterhöhung ist nur bei einer Modernisierung meines Wissens möglich. Eine Sanierung dagegen zählt eher als Instandsetzungs- bzw Instandhaltungsmaßnahme die keine Mieterhöhung rechtfertigt (meiner Meinung nach).

Hier mal der §559 BGB Abs 1 dazu:

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

 

[BarneyGumble2]

Kommt drauf an, was da gemacht wurde. Wenn nur das Dach neu gedeckt wurde ist das keine Modernisierung, sondern Instandhaltung!
Wenn gleich eine Aufdachdämmung etc. verbaut wurde und damit natürlich der Wohnwert erhöht wurde, handelt es sich selbstverständlich um eine Modernisierung. Für eine Modernisierungsmieterhöhung muss man dann aber natürlich den Teil der Dacheindeckungung etc. herausrechnen!

 

[lostcontrol]

so seh ich das auch.
wobei heute wohl kaum einer eine dachsanierung ohne gleichzeitige verbesserung mehr durchführen wird.
gibt's da nicht sogar vorschriften?

 

[RMHV]

Kommt drauf an, was da gemacht wurde. Wenn nur das Dach neu gedeckt wurde ist das keine Modernisierung, sondern Instandhaltung!
Wenn gleich eine Aufdachdämmung etc. verbaut wurde und damit natürlich der Wohnwert erhöht wurde, handelt es sich selbstverständlich um eine Modernisierung. Für eine Modernisierungsmieterhöhung muss man dann aber natürlich den Teil der Dacheindeckungung etc. herausrechnen!

Das ist in den Grundzügen durchaus richtig...
Geht man davon aus, dass es sich durch eine zusätzliche Isolierung bei der Gesamtmaßnahme um eine Modernisierung handelt, stellt sich die Frage nach der Höhe der bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigenden Kosten. Auch wenn die Eindeckung für sich alleine betrachtet eine Instandsetzung wäre, werden keineswegs die kompletten Koste für die Eindeckung außer Ansatz bleiben müssen. Vielmehr wird man von den Gesamtkosten der Modernisierung die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen haben. Die Höhe dieses Abzugs hängt vom Einzelfall ab und damit vom Umfang des Instandsetzungsbedarfs. Pauschale Aussagen über die Höhe des Abzugs sind daher nicht möglich.

 

[Saar12]

Hallo,

danke für die Antworten.

Wenn ich das richtig verstanden habe, muss ich die Kosten auseinander rechnen.
Neue Dämmung = Modernisierung. Den Kostenanteil könnte man dann mit 11% einer Mieterhöhung ansetzen.

Ist dies bei einem MFH für alle Mietparteien möglich?

Hat denn zum Beispiel die mittlere Etage auch die Mieterhöhung zu tragen - sie ist ja nicht direkt mit dem Dachgeschoss verbunden; und hat keinen direkten Vorteil durch die Dachsanierung.
Wie kann ich dem Mieter im 1. OG plausibel machen, dass die Mieterhöhung für alle zutreffend ist?

Mit freundlichen Grüßen

Saar12

 

[RMHV]

... Wenn ich das richtig verstanden habe, muss ich die Kosten auseinander rechnen.
Neue Dämmung = Modernisierung. Den Kostenanteil könnte man dann mit 11% einer Mieterhöhung ansetzen.

Falsch verstanden...
Es geht nicht um einzelne Teile der Maßnahme, sondern um einen Abzug von ersparten Instandsetzungskosten.
Es fängt also mit den Gesamtkosten der Maßnahme an. Von diesem Wert werden - neben Drittmittel - die ersparten Instandsetzungskosten abgezogen. Das können im Einzelfall durchaus die Kosten der gesamten Dacheindeckung sein, müssen aber nicht. Es kommt eben auf den Umfang des Instandsetzungsbedarfs an. Es ist durchaus vorstellbar, dass eine Instandsetzung eventuell nur für wenige Quadratmeter der Dacheindeckung erforderlich ist.
Überspitzt formuliert: der notwendige Austausch eines einzelnen Ziegels führt nicht dazu, dass die Kosten der gesamten Dacheindeckung nicht bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen wären.

Ist dies bei einem MFH für alle Mietparteien möglich?

Das ist möglich. Schließlich führen reduzierte Heizkosten für alle Mieter zu einem geringeren Grundkostenanteil.
Voraussetzung für die Mieterhöhung ist die Reduzierung des Energieverbrauchs, nicht aber die Reduzierung der Heizkosten für einen einzelnen Mieter.
Da die Aufteilung der Kosten nicht gesetzlich geregelt ist, wäre eine unterschiedliche Gewichtung durchaus denkbar. Die Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen muss nach § 559 Abs. 2 BGB nur "angemessen" sein.

 

[feelflows]

Es tut mir leid, den Spielverderber spielen zu müssen, aber ich bin der Ansicht, dass Ihr auf dem Holzweg seid:

Die Dämmung der Dachschrägen stellt theoretisch zwar eine umlagefähige Modernisierung gem. § 559 BGB dar. Insofern kann ich den bisherigen Ausführungen folgen.

Allerdings handelt es sich hierbei m.E. um eine unnötige Modernisierungsmaßnahme. Denn da seit ca. 2010 die Dachgeschossdeckendämmung ohnehin Pflicht ist und mit dieser die thermische Gebäudehülle endet, ist die darüber hinaus noch vorgenommene Dämmung der darüber liegenden Dachschrägen unnötiger "Luxus", der zwar nett ist und einen kleinen Zusatzeffekt haben kann, wirtschaftlich jedoch unnötig ist und daher vermutlich vor Gericht als nicht umlagefähige Luxusmodernisierung abgewiesen werden würde.

Natürlich kann man eine Umlage dennoch versuchen. Falls es jedoch zu einem Streitfall kommt, sehe ich nur geringe Erfolgsaussichten.

 

[Perro]

die darüber hinaus noch vorgenommene Dämmung der darüber liegenden Dachschrägen unnötiger "Luxus", der zwar nett ist und einen kleinen Zusatzeffekt haben kann, wirtschaftlich jedoch unnötig ist und daher vermutlich vor Gericht als nicht umlagefähige Luxusmodernisierung abgewiesen werden würde.

Bin ich völlig bei Dir. Ich denke auch, dass es vor Gericht so abgewatscht werden würde, mit der Begründung, dass die Dachsanierung nur eine "Luxus" Sanierung war.

 

[Insolvenzprofi]

Hallo RMHV, da hast du absolut recht. In der Praxis habe ich viel damit zu tun, unser Anwalt betreut uns immer wenn wir die Modernisierungserklärungen rauspfeffern. Allen in Allem ein sehr sehr aufwändiges prozedere, was ich als Laie nicht machen kann. Ich muss dazu sagen, das es bei uns durch Architekten, Statiker und Techniker organisiert wird, da unser Anwalt die ganzen Werte fordert.

Zu den Ansetzungskosten:
es ist manchmal einfacher die reinen unstrittigen Kosten anzusetzen, wie Zb, Wenn du eine treppenhaussanierung machst und vorher keine Gegensprechanlage vorhanden ist, dann kannst Du die Kosten der Sprechanlage voll anrechnen.

In seinem Fall: Man kann allerdings die reinen Modernisierungskosten, sprich zB die Dämmungsmaterialkosten ansetzen zzgl. MwSt.. Dieses wäre dann ein unstrittiger Wert. Seit 2012 besteht ja sogar eine Pflicht Dächer zu dämmen, bzw. nur dann wen die Ebene darunter ungedämmt ist. In seinem Fall kann er nur auf DG Mieter die 11% umlegen. Allerdings muss er nachweislich belegen können, welche Werte eingespart werden durch die Dämmung.

Der Hinweis, eine Dämmung sei aufgebracht reicht bei weitem nicht aus. Hier müsste mal ein Statiker oder jemand der den Wärmeschutz berechnet hat, den Nachweis erbringen. Zusammen mit den Herstellerangaben müsste es in dem erhöhungsschreiben ausreichen. Ich empfehle hier juristischen zuzug, da man sonst vor Gericht (nach eigener Erfahrung) sein blaues Wunder erlebt was man alles für technische zahlen liefern muss. zB Wärmeverlust in KWH pro m² vorher und nachher

Viel Erfolg

PS: die Pflicht befreit einem Mieter nicht, von der Umlage der 11%, diese können dann umgesetzt werden.

Siehe auch hier:
http://www.anwalt.de/rechtstipps/ei...ngspflicht-folgen-fuer-die-mieter_020124.html

Falsch verstanden...
Es geht nicht um einzelne Teile der Maßnahme, sondern um einen Abzug von ersparten Instandsetzungskosten.
Es fängt also mit den Gesamtkosten der Maßnahme an. Von diesem Wert werden - neben Drittmittel - die ersparten Instandsetzungskosten abgezogen. Das können im Einzelfall durchaus die Kosten der gesamten Dacheindeckung sein, müssen aber nicht. Es kommt eben auf den Umfang des Instandsetzungsbedarfs an. Es ist durchaus vorstellbar, dass eine Instandsetzung eventuell nur für wenige Quadratmeter der Dacheindeckung erforderlich ist.
Überspitzt formuliert: der notwendige Austausch eines einzelnen Ziegels führt nicht dazu, dass die Kosten der gesamten Dacheindeckung nicht bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen wären.


Das ist möglich. Schließlich führen reduzierte Heizkosten für alle Mieter zu einem geringeren Grundkostenanteil.
Voraussetzung für die Mieterhöhung ist die Reduzierung des Energieverbrauchs, nicht aber die Reduzierung der Heizkosten für einen einzelnen Mieter.
Da die Aufteilung der Kosten nicht gesetzlich geregelt ist, wäre eine unterschiedliche Gewichtung durchaus denkbar. Die Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen muss nach § 559 Abs. 2 BGB nur "angemessen" sein.

 

[regn]

Als ich einen Monat vorher einen ähnlichen Thread eröffnet habe http://www.vermieter-forum.com/mode...odernisierung-sanierung-d-miete-umgelegt.html , weil ich skeptisch war, ob man alle Arbeiten einer Dachmodernisierung ansetzen kann, haben die Antworten aber ausgesagt, ja, das kann man, wenn das Dach noch funktionsfähig ist.