Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel grundsätzliches

Diskutiere Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel grundsätzliches im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, wie in einem anderen Beitrag erwähnt bin ich Neuling als Vermieter und Eigentümer. Bei uns herrscht folgende Situation: Kauf eines frei...

  1. #1 Der Rheinländer, 28.07.2018
    Der Rheinländer

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    Hallo,
    wie in einem anderen Beitrag erwähnt bin ich Neuling als Vermieter und Eigentümer.

    Bei uns herrscht folgende Situation:

    Kauf eines frei stehenden Einfamilienhauses im November 2017. Nach Notararbeit vollzog sich der Eigentümerwechsel in Gänze am 12.01.2018.

    Mit dem Eigentümerwechsel an uns ging auch der Mietvertrag an uns über.

    Das Haus ist in zwei Wohneinheiten eingeteilt. EG Wohnung mit separatem Eingang, komplett autark, vermietet seit 2011.
    OG Wohnung wird durch uns genutzt.

    Ich habe nach Kauf und Eigentümerwechsel keine Mieterhöhung vorgenommen. Heutzutage kann man ja froh sein wenn man einen guten Mieter hat.

    Uns stellen sich nun folgende Fragen: Was ist nötig um die Miete erhöhen zu dürfen? In welchen Abständen darf die Miete erhöht werden und was darf Grund der Erhöhung sein? Können wir die Garagenmiete separat erhöhen? Um wieviel Prozent wird die Miete erhöht wenn Sie denn erhöht wird? Wie wirkt sich eine Mieterhöhung bei der Steuererklärung aus?

    Es sind sicher nicht die letzten Fragen zu dem Thema.
    Es herrscht ein gutes Verhältnis zum Mieter. Wir sind im gleichen Alter, gleicher Bildungs-und Berufsstand. Ich habe noch keine Veränderungen an seinem Wohnraum vornehmen können (Modernisierungsmaßnahmen) da wir bis dato beschäftigt waren unseren Wohnraum zu sanieren und bezugsfertig zu bekommen.

    Renovierungsstand der vermieteten Wohnung samt Garage ist 50er bis 60er Jahre in Verbindung mit Renovierungen durch die Mieter.
    Wir möchten als erstes neue Fenster montieren. Es sind noch einfach verglaste Holzfenster drin. (Katastrophe)
    Durch diese Maßnahme wird der Mieter Heizkosten sparen. Darf ich bereits nach der Montage der Fenster eine Mieterhöhung verlangen?

    Vielen Dank für´s erste

    Sebastian
     
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  3. #2 anitari, 28.07.2018
    anitari

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    Ist im BGB § 558 und 559 nachzulesen.

    Vorher aber nochmal in den Mietvertrag schauen ob da nicht möglicherweise Mieterhöhungen ausgeschlossen wurden. Und auch ob evtl. eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.

    Ist die Garage separat oder zusammen mit der Wohnung gemietet?
     
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  4. GJH27

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    Zur Überprüfung, ob von einem einheitlichen Mietverhältnis von Wohnung und Garage auszugehen ist, sollte man folgende Fragen prüfen:
    a) befinden sich Wohnung und Garage auf dem selben Grundstück?
    b) wäre die Garage auch ohne die Wohnung angemietet worden?
     
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  5. Andres

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    Neben einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt hier auch das Konstrukt der Änderungskündigung in Betracht: Euch steht ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB zu. Ihr könnt also den Mietvertrag kündigen und einen neuen Mietvertrag zu euch genehmen, völlig neuen Konditionen anbieten. Die Kündigungsfrist für eine solche Kündigung liegt für euch aktuell bei 9 Monaten und verlängert sich nächstes Jahr (8 Jahre nach Überlassung der Räume) auf 12 Monate.

    Wenn ihr es nicht gerade wahnsinnig eilig habt, ist dieser Weg wesentlich einfacher als eine "klassische" Mieterhöhung.


    Im Prinzip wie eine Gehaltserhöhung: Das zu versteuernde Einkommen steigt, die Progression schreitet voran.
     
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  6. sara

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    Da käme die Modernisierungsmieterhöhung in Frage.
    Hier mal zum schlau machen.
    https://www.mietrecht.org/modernisierung/beispiele-umlegbare-modernisierungen/#1
     
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  7. #6 Der Rheinländer, 29.07.2018
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    Der Mietvertrag ist ein Standardmietvertrag von "Haus und Grund Rheinland Verlag und Services GmbH" .
    Unter § 1 des Mietvertrages ist der Wohnraum aufgeführt mit Adresse in Etagenangabe und die Garage angekreuzt, die sich auf dem Grundstück befindet.
    Auch die Mitnutzung der Gartenfläche ist Bestandteil.

    Unter Miete und Betriebskosten (§4 des MV) wird die Wohnung unter Punkt a mit der Nettomiete aufgeführt. Unter Punkt b die Miete für die Garage. Und unter Punkt c die abzurechnende Vorauszahlung auf die Betriebskosten.

    Punkt 2 des §4 des MV steht folgendes:" Die Grund-/Nettomieten (Mehrzahl, aus meiner Sicht ist somit die Garage separat zu betrachten), können gemäß
    §5 dieses Vertrages angepasst werden.

    In §5 steht die Zuweisung zu §§558b BGB .

    Also ab in den nächsten Buchladen und die aktuelle Variante des BGB kaufen.

    Was den Mietspiegel angeht so ist die Miete dem aktuellen Mietspiegel gerecht. Egal was das Gesetz aktuell her gibt, denke ich, dass es nicht schlau wäre derzeit zu erhöhen. Es würde beim Mieter nicht gut ankommen. Da ich den Mieter halten möchte und ihn nicht verärgern will, bleibt es besser so, bis ich entsprechende Veränderungen vorgenommen habe, die eine Erhöhung klar rechtfertigen.

    Vielen Dank für eure Antworten. Weitere Fragen folgen bestimmt.
     
  8. sara

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    Nach deiner Schilderung und Aufführung im Mietvertrag ist die Garage zumindest für Kündigungen nicht separat zu betrachten, denn sie gehört zum Mietvertrag.
    Ob man die Garagenmiete nur anhebt? Macht das Sinn für ein paar Euro mehr den Aufwand zu betreiben?
    Wenn der Mieter damit einverstanden ist wenn du ihm das vorschlägst dann OK. (Wenn dieser Betrag sehr weit unter üblicher Garagenmiete liegt)
    Ich würde es wohl nicht machen.

    Hier noch ein Link - Bestandteil oder nicht der Garagen im Mietvertrag:
    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/g1/garage.htm
     
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  9. #8 anitari, 29.07.2018
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  10. Duncan

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    das war anno 1900 eine sehr gute Idee. Spätestens seit den 2000er Jahren nicht mehr. Guck mal unter Gesetze im Internet oder dejure nach dem BGB...
     
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  11. #10 Der Rheinländer, 29.07.2018
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    Garagenmiete aktuell 40 Euro inkl Strom. meine letzte Garage die nicht mit meiner Wohnung gekoppelt war, in einem anderen Stadtteil lag, kostete mich 65 Euro und der Strom wurde über einen separaten Zähler abgerechnet.

    Ich find es als Buch schon ok. Das WWW ist natürlich hilfreich wenn man die richtigen Seiten hat zum nachlesen.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 29.07.2018
    ehrenwertes Haus

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    Ich finde BGB in Buchform auch praktischer als pauschal im Netz zu suchen.
    Solange man im Hinterkopf hat, dass ein Buch in Teilen auch veraltet sein kann passt das schon.
    Für einen konkreten Fall, gibt es ja noch das Netz um die Aktualität des Buches zu hierzu zu prüfen.

    Vielleicht ist das eine Frage welcher generation man angehört. Der Vor-Internetzeiten oder Computer schon mit Muttermilch aufgesaugt.
     
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  13. #12 Der Rheinländer, 29.07.2018
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    Mein "Internet" war beige mit einer Wählscheibe oder eine gelbe Telefonzelle bzw. der gelbe Briefkasten.

    Facebook war der örtliche Spielplatz. Genug dessen. Ich danke für die rege Teilnahme.

    Weitere, in euren Augen vielleicht "lästige" Fragen hab ich bestimmt in petto.
     
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  14. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Ja, aber Du musst die Modernisierung sowie die Mieterhöhung entsprechend rechtzeitig ankündigen,
     
  15. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    ...sonst verschiebt sich die dazugehörige Mieterhöhung um ein halbes Jahr. Die tatsächliche Durchführung der Modernisierung hängt nicht zwangsläufig von einer Ankündigung mindestens 3 Monate vorher ab.
     
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