Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel, Mietpreisspiegel bei Weitem nicht erreicht

Diskutiere Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel, Mietpreisspiegel bei Weitem nicht erreicht im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo! Im Zusammenhang mit der Erbschaftsregelung habe ich das vermietete Elternhaus übernommen. Für mich ist die Rolle des Vermieters neu...

Neuling62

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Hallo!

Im Zusammenhang mit der Erbschaftsregelung habe ich das vermietete Elternhaus übernommen.
Für mich ist die Rolle des Vermieters neu, daher habe ich in diesem Zusammenhang verschiedene Fragen:

vermietetes Objekt / ehemaliges Geschäftsgebäude / in kleinem ländlichen Ort:
- Das Haus (Bj. 1959) hat 2 Stockwerke mit je ca. 72m² , es gibt einen Keller und ein Dachgeschoss nicht ausgebaut (jeweils gleiche Grundfläche), alles wird vom Mieter genutzt
- im Keller ist ein Hobbyraum (15m²)
- es gibt zwischen Garage und Wohnhaus einen weiteren Raum mit WC und Waschbecken 16m² der von den Jugentlichen / Freunden der Mieter als Musikraum genutzt wird.
- An das Wohnhaus ist ein Garagengebäude angebaut (3 ehemalige LKW Garagen) Grundfläche je Garage (8,10m x 4,50m, 4,5m hoch) eine Garage ist an den Mieter gemeinsam mit dem Wohngebäude vermietet.
- Vor der Garage ist ein großer betonierter Stellplatz (vor dem Garagengebäude) ca. 25m x 10m (Der Vorplatz ist quasi immer vom Mieter voll genutzt) .... Fahrzeuge: Mieter, Frau, Sohn, Tochter, PKW Anhänger, Freunde der Familie die zu Besuch kommen.
- um das Gebäude vor allem hinter dem Haus ist ein großer Gartenbereich ca. 500m² an den Mieter vermietet.

Sachverhalt:
Das Objekt ist nach dem Tod der Mutter an eine Erbengemeinschaft übergegangen (meine beiden Geschwister und an mich).
Der Mieter lebt mit Famile seit 11Jahren in dem Objekt, die Wohnungen wurden vor dem Einzug des Mieters letztmalig renoviert, die Kinder des Mieters sind zwischenzeitlich erwachsen.
In der oberen Wohnung lebt ein Sohn der Familie unten die Eltern, alle sind berufstätig. (2 andere Kinder sind ausgezogen)
Bis Anfang diesen Jahres gab es keine Mieterhöhung, die Erbegemeinschaft hat im März 2021 die Miete um 20% erhöht.
Zwischenzeitlich habe ich meine Geschwister ausbezahlt und habe das Gebäude als alleiniger Eigentümer übernommen. (Kosten für mich, unterer 6-stelliger Bereich)
Es gibt noch keinen neuen Mietvertrag.
Wenn ich den ortsüblichen Mietspiegel für Altbau-Wohnungen (nur für die Wohnfläche der beiden Stockwerke 144m²) rechne, liegt die derzeitige Miete ca. 30% unter Mietspiegel für Wohnungen.
(Nebenraum, Keller, Bühne, LKW-Garage, Stellplätze, Garten nicht mitgerechnet)

Fragen:
Wann/wie kann die Miete bis zum ortsüblichen Mietspiegel angehoben werden?
Kann ich als neuer Eigentümer einfach einen neuen Mietvertrag mit neuen Konditionen mit dem Mieter aushandeln?
Kann ich einen getrennten Mietvertrag mit dem erwachsenen Sohn verlangen?
Wie ist der Keller, Nebenraum, Bühne, Garten, Garage und Vorplatz bei der Berechnung zu berücksichtigen, bzw. wo bekommt man eine genauere Berechnung welche Miete gerechtfertigt ist?
(der Mietspiegel ist aus dem Internet, für den Ort an dem sich das Gebäude befindet)
Kann ich zusätzliche Stellplatzgebühren verlangen (es ist nur eine Garage vermietet)
Die Garage könnte an andere Mieter sehr einfach vermietet werden (z.B. als Einstellplatz für größeres Wohnmobil), kann ich eine getrennte Mieterhöhung für die Garage verlangen?

Aufgrund des Alters des Gebäudes sehe ich natürlich auch erforderliche Renovierungen auf mich zukommen, daher sind Einnahmen im gerechtfertigten Rahmen unerlässlich.
(ich selbst nutze das Gebäude bis auf die 2 übrigen Garagen nicht)

Vielen Dank schon jetzt für die Hinweise / Einschätzungen / Rückmeldungen!

Fragen gerne!

Grüße Neuling..


PS: Ich bin erst seit heute Mitglied im Forum. Es besteht natürlich die Möglichket, dass ich Fragen stelle die bereits beantwortet sind, ich bitte in dem Fall um Nachsicht.
 

FMBerlin

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-Eine Mieterhöhung ist ab Eintragung im Grundbuch als (alleiniger) Eigentümer möglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel der Gemeinde/Stadt, mit 3 Vergleichsobjekten (nur die niedrigste Miete von den 3) oder Mietwertgutachten.
-Ein neuer Mietvertrag kann ausgehandelt werden, wenn der Mieter zustimmt. Er muß aber nicht zustimmen.
-Du kannst verlangen, daß der Mieter seine Nutzung auf die vermieteten Räume/Flächen beschränkt oder einer Mieterhöhung/Vertragsänderung für die zusätzlich von ihm genutzten Flächen/Räume zustimmt. Dafür sollte der Mietvertrag aber eindeutig sein, da der Mieter sonst behaupten wird, alle genutzten Räume/Flächen seien in der bisherigen Miete enthalten. "eine Garage" im Mietvertrag kann z.B. bedeuten 1 der 3 oder die ganze mit allen 3 Stellplätzen. Da kommt es auf den genauen Vertragstext und jedes Detail an. Es kann gut sein, daß das Objekt als ganzes vermietet ist.

Handelt es sich nun um eine Garage mit 3 Stellplätzen oder um 3 Garagen? D.h. sind die Garagenstellplätze baulich voneinander getrennt oder ist es eine innen durchgehende Halle mit 3 Toren?
 

Neuling62

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Hallo FMBerlin,
vielen Dank für die Rückmeldung! :smile011:
Ist meine Annahme richtig, dass ich den Mietspiegel bei der örtlichen Gemeindeverwaltung anfragen kann, bzw. woher bekomme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Wenn ich die Vergleichsmiete habe, werde ich versuchen einen neuen Vertrag auszuhandeln.
Spielt die Mieterhöhung der Erbengemeinschaft im Februar dabei eine Rolle?
(... ich frage jetzt bewußt nicht, was ich machen kann wenn der Mieter das ablehnen sollte, ich denke das sollte auf alle Fälle im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen)

Ich werde den bestehenden Mietvetragstext nochmals genau lesen, aber eigentlich kann ich ausschließen, dass das Gesamtobjekt vermietet ist.

Es handelt sich um ein Garagengebäude mit 3 Toren, die Garagen sind aber im im inneren des Garagen-Gebäudes mit massiven Wänden abgetrennt (24cm Mauerwerk) keine Türen im Inneren.
Die Stellplätze sind vor dem Garagengebäude (betonierte Fläche 25m x 10m)

Grüße Neuling..
 

Dschei2

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Spielt die Mieterhöhung der Erbengemeinschaft im Februar dabei eine Rolle?
Selbstverständlich. Lies dir unbedingt die einschlägigen Paragraphen im BGB durch, sind sehr eindeutig formuliert.
Die Miete muss ein ganzes Jahr unverändert bleiben und innerhalb von 3 Jahren ist gedeckelt auf 20 % Mieterhöhung.

Ob es für deine Gemeinde einen Mietspiegel gibt, kannst du sicher bei der Gemeinde erfragen, aber die gelten eigentlich immer nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, selten gibt es auch Mieten für Einfamilienhäuser, aber die Konstellation, die du hast, sicher nicht.

D.h. du musst dich einvernehmlich mit dem Mieter einigen oder einen Gutachter beauftragen, der die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen soll.

Sich einvernehmlich zu einigen, ist sicherlich das Vernünftigste, wenn der Mieter ansprechbar ist.
 

Hutchinson Hatch

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Heutzutage findet man je nach Verwaltung auch viele Mietspiegel online über die Googlesuche, wie z.B. hier Mietspiegel

Dort, wo kein Mietspiegel existiert (ist gar nicht so selten), helfen nur die Vergleichswohnungen oder das Gutachten, oder die Miete wird einvernehmlich erhöht.
 

Neuling62

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Dankeschön!
Wo kann man ein Gutachten bekommen?
 
immobiliensammler

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Dankeschön!
Wo kann man ein Gutachten bekommen?

Wie der Name schon sagt bei einem Gutachter - Adressen gibt es bei der zuständigen IHK oder schau mal beim örtlichen Amtsgericht nach den Zwangsversteigerungen, die Gutachter die da für das Gericht arbeiten dürften das auch hinkriegen.
 

Neuling62

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das hört sich richtig teuer und unüblich an ... Amtsgericht, Zwangsversteigerungen, ... :130:
 
immobiliensammler

immobiliensammler

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bei Nürnberg
das hört sich richtig teuer und unüblich an ... Amtsgericht, Zwangsversteigerungen, ... :130:

Warum, über die Einsicht in die ZV-Gutachten erfährst Du am einfachsten, welche Gutachter für das örtliche Gericht arbeiten (für die meisten Bundesländer einfach auf zvg-portal.de schauen). Wie gesagt, bei der örtlichen IHK kriegst Du auch eine Gutachterliste für Immobilienbewertungen.
 
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