Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel / Vorbesitzer alles mündlich

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von welfe, 05.12.2008.

  1. welfe

    welfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.12.2008
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Community,

    grad angemeldet und natürlich die ersten Fragen.

    Sind nun stolzer Eigentümer eines 3-Familienhauses, dass selbst bezogen werden soll. Nur eine Zweizimmerwohnung ist noch vermietet. Für 60 qm wird derzeit eine Kaltmiete in Höhe von ca. 300 Euro verlangt, weiterhin sind wohl noch ca. 20 Euro für einen Stellplatz fällig (daten aus einem 8 Jahre alten Standard-Mietvertrag)

    In naher Zukunft soll dem Mieter auch wegen Eigenbedarf (anderes Thema) gekündigt werden. Gesetzliche Kündigungsfrist 8 Monate.

    Bis dahin soll jedoch die Miete (wie auch die Nebenkosten, anderes Thema ;-) angeglichen werden.

    Das Problem ist, dass der Vorbesitzer, älteren Baujahres, mit der Mieterin spätere Erhöhunge MÜNDLICH GEMACHT HAT, d.h. ein ordentlicher Mietvertrag besteht seit 8 Jahren. Es "soll" zwischenzeitlich zu einer Mieterhöhung gekommen sein, diese wurde jedoch mündlich angekündigt und mehr oder weniger wohl auch nach mündlicher Kündigungsdrohung irgendwie und irgendwann auch bezahlt.

    Ich will Euch nicht veräppeln, dass sind die Fakten, für den gutgläubigen Mann galt das Wort halt noch als Recht und Gesetz.

    Ich muss mir jetzt erst mal von meinem Vorgänger die etwaigen Daten der "Absprachen" erfragen, d.h. ab wann wohl mehr Miete gezahlt wurde (wie gesagt es gibt keine Schreiben, alles mündlich). Ausserdem kam die Mieterhöhung wohl nicht gut an, bzw. machte sich der Mieter mit dem alten Herren einen Spass und zahlte einfach nicht oder besser, erst später schleppend, das gleiche Spiel bei den Nebenkosten.

    Was muss ich bei der Aufarbeitung der bisher mündlich getroffenen Absprachen noch beachten ? (was muss ich besorgen, welche Fristen usw. gibt es).

    Danach möchte ich folgendermaßen vorgehen.

    - (Sofort) Schriftliche Mitteilung über Eigentümerwechsel
    - (Ab 01.01.09) Schreiben über Mieterhöhung: ca. 50 Euro (muss erst mal schauen ob und wieviel von den 300 Euro nach mdl. Absprache erhöht wurde) / Begründung ortsübliche Miete (Vergleichswohnungen vorhanden) und Renovierunsarbeiten der letzten Jahre)
    - (Ab 01.09.09) Gleichzeitige Erhöhung der Nebenkosten (derzeitgen sind ein Witz)
    - 31.03.09 abwarten ob die Miete angenommen wird
    - 01.04.09 Vermutlich zum Anwalt :vertrag (nicht das ich davor Angst hätte ;-)

    Lieg ich so richtig ?

    Der Rest dann in einem anderen Threat ;-)

    Hoffe auf rege Beteiligung
    und grüß Euch alle
    Welfe
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Christian, 05.12.2008
    Christian

    Christian Gesperrt

    Dabei seit:
    12.08.2008
    Beiträge:
    2.706
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich würde dir empfehlen, zuallererst mal die Mieterin zu dir auf 'ne Tasse Kaffee einzuladen und dich der Dame vorzustellen. Kommt bestimmt besser an, als ein "unpersönlicher" Brief. Wenn sich die Gelegenheit ergibt, kann man ja auch die anderen Punkte ansprechen - vielleicht "verrät" dir die Mieterin ja von sich aus, was für Absprachen getroffen wurden.

    Ob du die Nebenkosten angleichst oder nicht, ist doch letztendlich im Endeffekt (fast) egal - wenn die Mieterin jeden Monat einen (zu) kleinen Betrag zahlt, muss sie halt nachzahlen. Letztendlich sind die monatlichen Nebenkostenzahlungen ja nur ein Abschlag, also ein geschätzter Wert, der in der Regel nie genau stimmt, da die genauen Nebenkosten ja erst im nächsten Jahr vorliegen.

    Willst du damit von vorneherein ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter verhindern?

    Ich als Vermieter finde eine etwas zu hohe monatliche Nebenkostenvorauszahlung besser, weil:
    - der Mieter Geld zurückbekommt (ist für ihn angenehmer als eine Nachzahlung)
    - ich nicht dem Mieter hinterherrennen muss und evtl. ewig lange auf mein Geld warten muss.

    Der Schuss könnte aber auch nach hinten losgehen: In deinem Fall könnte die Mieterin die Nebenkostenanpassung als Mieterhöhung verstehen ("Ich zahl jetzt schon 30 Euro mehr Miete und dann noch 20 Euro mehr Nebenkosten - das sind jeden Monat 50 Euro mehr!") -> umgangssprachlich wird daraus schnell eine Mieterhöhung um 50 Euro(statt 30), und das ist nicht förderlich für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.07.2005
    Beiträge:
    3.747
    Zustimmungen:
    61
    Lassen wir mal Überlegungen zum Verhältnis der Parteien außen vor...


    Eigentümerwechsel? Oder ist bisher erst der vertraglich vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt? Wie dem auch sei: der Mieter muss - allerdings vom bisherigen Eigentümer - erfahren, dass er die Miete nun auf ein anderes Konto zu zahlen hat.

    Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss sauber bedründet werden. Dazu ist es erforderlich, die aktuelle Miete und die Miete von vor genau 3 Jahren zu kennen. Renovierungen sind als Begründung für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB untauglich und sollten in diesem Zusammenhang besser nicht erwähnt werden.
    Mit Modernisierungen könnte, im Gegensatz zu Renovierungen, nach § 559 BGB eine Mieterhöhung begründet werden. Dazu müsste aber die Höhe der Kosten belegbar sein.

    Hier wäre zunächst ein Blick in den Mietvertrag angebracht...
    Bei Vorauszahlung mit Abrechnung kann die Vorauszahlung - Witz oder nicht - nach einer Abrechnung erhöht werden. Bei einer Pauschale ist ein Erhöhungsvorbehalt im Vertrag Voraussetzung für jegliche Erhöhung. Wie eine Erhöhung zu begründen wäre, ist dann ein weiteres Thema. Dass die aktuellen Beträge ein Witz wären, reicht als Anspruchsgrunndlage nun in keinem Fall aus.

    Wenn ein wirksames Mieterhöhungsverlangen noch im Dezember erfolgt, wäre der 3. Monat nach Zugang der März und die Mieterhöhung damit ab Miete für März zu zahlen.
    Beim Mieterhöhungsverlangen wird nun die am Anfang aufgeworfene Fragestellung nach dem Eigentumsübergang wieder relevant. Nicht dass der Käufer vor Eigentumsübergang die Miete nicht erhöhen könnte; er benötigt dazu allerdings eine Vollmacht des Verkäufers. Diese Kleinigkeit wird für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens von grundsätzlicher Bedeutung sein.
     
  5. welfe

    welfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.12.2008
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Hallo und guten Morgen,

    danke für Eure Zeit :)

    @Christian
    natürlich gib ich dir von grundauf Recht, es geht nichts über ein gutes Verhältnis zw. Mieter und Vermieter. Auch ich strebe die nächsten Monate ein gutes Verhältnis an. Was mich an der Sache gestört hat ist, dass der Mieter mit dem "armen alten Mann" Katz und Maus gespielt hat und der ist wirklich ein sowas von gutmütiger Typ (hab mich gestern nochmal mit ihm unterhalten, der hat immer alles zu seinen ungunsten berechnet, selbst mit Abfall und anderem ist er in den 8 Jahren nie hochgegangen, bzw. hat das weitergegeben).
    Weiterhin gab er an, dass das der Mieter die Nachzahlungen (ich glaube sogar wenn überhaupt) nur schleppend bezahlt hat. Aber gut dazu werd ich sehen müssen.

    Werde den Rat mit dem Kaffee befolgen, aber ein Schriftstück neben der Kaffeetasse haben :)

    @RMHV

    Das ist ja das Problem, also ab 01.01.09 sind wir verantwortlich (Nutzen und Lasten). Die Miete, NBK wird ab da an an uns überwiesen. Der Vorbesitzer hat den Mieter wohl mündlich darauf hingewiesen. Selbst wenn der Vorbesitzer dafür verantwortlich ist, schriftlich ist wieder nix gegangen.

    Alles klar, also das mit dem Witz hätte ich ja sicher auch nicht soooooo geschrieben :D. Den Mietvertrag werde ich diesbezüglich mal studieren.

    Oh je Vollmacht.....da muss er ja was schreiben :), nein nein, ich werde das am 01.01.09 zustellen und lieber etwas warten.

    nochmal recht herzlichen Dank für Eure Tipps, werde jetzt mal in den Nahkampf gehn und das Gespräch suchen. Wenns beliebt werde ich weiter berichten ist ja irgendwie auch wie ein Blog oder Tagebuch für jeden (Neu)Vermieter.

    Gruß schönes WE
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.07.2005
    Beiträge:
    3.747
    Zustimmungen:
    61
    Schade, nichts verstanden... :help

    Nutzen- und Lastenübergang begründet keine Ansprüche des Käufers gegen den Mieter. Der Käufer tritt erst mit dem Eigentumsübergang (=Grundbucheintragung) in das Mietverhältnis ein und kann auch erst dann als Vermieter Erklärungen abgeben. Vorher geht eben alles nur im Namen des Verkäufers.
    Was ist eigentlich so schwierig daran, dem Verkäufer die nötigen Schreiben vorgefertigt zur Unterschrift vorzulegen?
     
  7. #6 lostcontrol, 07.12.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.605
    Zustimmungen:
    831
    das frag ich mich allerdings auch.
    wenn der gute mann fähig war den (ver)kaufsvertrag zu unterschreiben, warum dann nicht auch die entsprechenden nötigen unterlagen?
    kann ihm doch nur recht sein wenn ihr euch künftig kümmert...

    zudem würde ich mich mal schlau machen, ob die miete hier im voraus oder im nachhinein bezahlt wird (nachdem RMHV mich aufgeklärt hat, dass es keinesfalls selbstverständlich ist, dass sie im voraus bezahlt wird, auch wenn ich nach wie vor überzeugt bin, dass das in den meisten fällen so gehandhabt wird und bei neueren mietverträgen sowieso der fall ist).
    immerhin solltet ihr ja wissen ob der betrag, der zum 1.1.2009 bezahlt wird, dem alten vermieter oder eben euch zukommen muss.
     
  8. welfe

    welfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.12.2008
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Mojn mojn

    Ich gib mir doch Mühe :wand:

    Im Notarvertrag wurde vereinbart, dass Nutzen,- Lasten ab 01.01.09 auf uns übergehen, reicht das in diesem Fall nicht aus ?. Das mit den Schreiben ist ne gute Idee, werde ich mal ins Auge fassen, sieht aber wohl so aus, dass der Vorbesitzer mit der ganzen Sache nichts mehr zu tun haben will (deshalb wohl auch der Verkauf). Der packt das alles nicht mehr, aber wie gesagt mit dem Vorbesitzer kann ich ganz gut, werd ihn auch mal aufn Kaffee einladen.

    Guter Einwand hab ich noch gar nicht drüber nachgedacht. Muss ich erst mal abklären.

    Danke für Eure Tipps und Hilfen
    Gruß
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.07.2005
    Beiträge:
    3.747
    Zustimmungen:
    61
    Nein, es reicht nicht. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass dem Erwerber ab einem bestimmten Termin die Miete zusteht. Dies ist allerdings eine Vereinbarung zwischen den Parteien des Kaufvertrags und Ansprüche aus dieser Vereinbarung können nur zwischen den Parteien des Kaufvertrags bestehen.

    Eine Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Erwerber ab einen gewissen Termin Vermieter wird, wäre ein Vertrag zu Lasten Dritter und damit sittenwidrig. Vor dem Eigentumsübergang könnte der Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen.

    Eigentumsübergang erfolgt nicht durch den vereinbarten Nutzen- und Lastenübergang, sondern - zumindest bei einem Verkauf - durch Eintragung ins Grundbuch. Mit der Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer tritt der Erwerber durch Gesetz in das Mietverhältnis ein und ist damit Vermieter. Vorher ist er schlicht und einfach nicht Vermieter und kann daher auch keine eigenen Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen.
     
  10. welfe

    welfe Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    05.12.2008
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Servus,

    ich glaub jetzt hab ichs drauf, richtig, da steht nur was von Miete und so...hmmmm...meinste das mit dem Grundbucheintrag kriegen die jetzt den ganzen Dezember nicht mehr durch ?...nun denne, dann weiß ich ja jetzt bescheid.

    Vielen Dank
    Gruß
     
Thema: Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel / Vorbesitzer alles mündlich
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. mieterhöhung bei eigentümerwechsel

    ,
  2. eigentümerwechsel mieterhöhung

    ,
  3. Mieterhöhung nach Besitzerwechsel

    ,
  4. mieterhöhung eigentümerwechsel,
  5. Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel möglich,
  6. Eigentümerwechsel Musterschreiben,
  7. mieterhöhung bei eigentumswechsel,
  8. mieterhöhungen bei eigentümerwechsel,
  9. Mieterhöhung Mündlich,
  10. mieterhöhung nach eigentümerwechsel 2010,
  11. eigentümerwechsel musterbrief,
  12. musterbrief eigentümerwechsel,
  13. mieterhöhung bei besitzerwechsel,
  14. mieterhöhungen nach eigentümerwechsel,
  15. Mieterhöhung mündlicher Mietvertrag,
  16. Musterbrief Vermieterwechsel,
  17. mündlicher mietvertrag mieterhöhung,
  18. vollmacht bei eigentümerwechsel,
  19. wieviel mieterhöhung nach eigentümerwechsel,
  20. mündlicher mietvertrag eigentümerwechsel,
  21. mieterhöhung mit gleichzeitiger Kündigung,
  22. Eigentümerwechsel Mietverhältnis,
  23. Eigentümerwechsel Daten des erwerbers mieter,
  24. eigentümerwechsel mitteilung an mieter,
  25. drohung mit gesetzl.wege wenn keine zustimmung zur mieterhöhung kommt
Die Seite wird geladen...

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel / Vorbesitzer alles mündlich - Ähnliche Themen

  1. Formschreiben Mieterhöhung/Änderungskündigung

    Formschreiben Mieterhöhung/Änderungskündigung: Hallo zusammen! Hat jemand einen Tipp, wo ich ein Formschreiben zur Mieterhöhung bzw. einer Änderungskündigung für die Mieterinnen und Mieter von...
  2. Eigentümerwechsel - Neuregelung Mietkaution

    Eigentümerwechsel - Neuregelung Mietkaution: Hallo, ich werde zum 1.12.2016 neuer Eigentümer und Vermieter einer vermieteten Wohnung. Mieter bleibt unverändert. Bisher wurde die Mietkaution...
  3. Mieterhöhung, unerwartet

    Mieterhöhung, unerwartet: Mieterhöhung mal andersrum. Vor Wochen schickte ich an meinen M. der Dachwohnung eine Mieterhöhung von sage und schreibe € 10,oo mtl. und bat den...
  4. Mieter akzeptiert Mieterhöhung. Wie weiter vorgehen?

    Mieter akzeptiert Mieterhöhung. Wie weiter vorgehen?: Werte Foristas! Nach einem Telefonat mit meinem langjährigen Mieter ist er mit einer Mieterhöhung (nur die KM, BK bleiben wie gehabt) von ca....
  5. Neue Heizung = Mieterhöhung?

    Neue Heizung = Mieterhöhung?: Hallo, ich werde demnächst in meiner Mietwohnung die alte Heizung von 1960 gegen eine neue mit A++ austauschen lassen. Eine Firma hatte ich schon...