Mieterhöhung nach ernegetischer Sanierung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Soontir, 11.02.2011.

  1. #1 Soontir, 11.02.2011
    Soontir

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    Hallo ich bin neu hier und hab gleichmal ne Frage :shame

    Ich habe in einem meiner Objekte im November, Dezember die Aussenfassade dämmen lassen.

    Nun habe ich die Möglichkeit für diese Sanierung die Mieten um 11% der Investitionskosten zu erhöhen.

    Nun zu meinen Fragen:

    1. Ich habe da noch im Kopf, dass ich die Miete nur erhöhen darf, wenn ich den Mietern dies schon vor der Sanierung mitgeteilt habe. Ist dies noch so? und wenn ja mit welcher Frist?

    2. Falls ich die Miete auch ohne Vorankündigung erhöhen darf, darf ich dies auch jetzt noch für zurückliegende Sanierungen machen? Oder ich werde dieses Jahr auch noch das Dach dämmen lassen (ging letztes Jahr leider nicht mehr, da der Dachdecker keinen Terminmehr frei hatte) Darf ich diese beiden Sanierungen dann zusammen als Mieterhöhungsgrund angeben?

    Danke und Grüße

    Soontir
     
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  3. #2 Max_Headroom, 11.02.2011
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    Also m.E. hättest Du das lange vor der Maßnahme mitteilen müssen...und zwar gleich unter Darlegung der zu erwartenden Mietsteigerung um den armen Mietern Chance zu geben, Widerspruch einzulegen (was kaum geht bei solchen Maßnahmen) oder um sich ne neue Bleibe zu suchen. Aber im Nachhinein???
    Das ist der Zug doch wohl abgefahren...aber ev. weiß es jemand anders besser...

    MH
     
  4. #3 Fuzzy1951, 11.02.2011
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    Modernisierungsmaßnahmen ist ein ziemlich komplexes Thema:
    schau Dir mal nachfolgenden Link an:
    http://www.immobilien-fachwissen.de/lexikon/lexikon.php?query=stichwort&wert3=Mieterhöhung bei Modernisierung&UID=379020707
    Da findest Du schon mal sehr viele nützliche Angaben.
    Schau mal auch meinen Artikel unter An die Profis...Modernisierung, da habe ich heute bereits umfangreiche Info`s gegeben, welche evtl. auch für Dich nützlich sind.

    Ob Du eine Modernisierungserhöhung durchsetzen kannst, obwohl Du dies nicht angekündigt hast, kann ich Dir nicht beantworten.
    Auf jeden Fall verlängert sich die Frist um 6 Monate. d.h. Du kannst die Modernisierungserhöhung erst nach 9Monaten nach Fertigstellung fordern.
    Du solltest Dich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

    habe dazu aber folgendes gefunden:
    Kann der Vermieter die erhöhte Miete trotzdem verlangen oder ist ihm das wegen der versäumten Frist verwehrt? Diese Frage hat der BGH mit seinem Urteil vom 19.9.2007 - VIII ZR 6/07 geklärt und entschieden, dass die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gem. § 559 BGB nicht davon abhänge, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme tatsächlich spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat.

    Unterlässt der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung gänzlich, ist eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen. Bei rechtzeitiger Mitteilung der bevorstehenden Modernisierung schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang eines Schreibens des Vermieters, in dem dieser die Mieterhöhung erklärt. Informiert er den Mieter überhaupt nicht über die bevorstehende Modernisierung, tritt die Mieterhöhung gem. § 559b Abs. 2 S 2 BGB einfach erst 6 Monate später ein. Wenn also bei einer komplett fehlenden Modernisierungsankündigung eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, kann eine erfolgte, wenn auch spätere Modernisierungsankündigung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge (nämlich den Ausschluss des Anspruchs auf Mieterhöhung) auslösen, so der BGH.

    Außerdem, so der BGH weiter, ergebe sich aus dem Zweck des § 554 BGB, dass die verspätete Mitteilung nicht zum Ausschluss des Rechts auf eine Mieterhöhung führen könne. Die dreimonatige Ankündigungsfrist diene dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Baumaßnahme einzustellen, und nicht dazu, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter zu versagen.
     
  5. #4 chkirsch78, 14.02.2011
    chkirsch78

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    Danke für diesen hilfreichen Beitrag. Ich habe demnächst auch vor eins meiner Häuser energetisch sarnieren zu lassen. Ich habe zwar vor meine Mieter davon in Kenntnis zu setzen und auch von der dadurch anfallenden Mieterhöhung, allerdings hat sich auch mir die Frage gestellt, ob und wie lang ich überhaupt das Recht habe, die Miete zu erhöhen, obwohl ich es vergessen habe.
     
  6. #5 Fuzzy1951, 14.02.2011
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    Habe gerade gesehen, dass der Link von mir fehlerhaft wiedergegeben wurde.
    Der Link muss richtig heißen:
    http://www.immobilien-fachwissen.de/
    lexikon/lexikon.php?query=stichwort&wert3=Mieterhöhung bei Modernisierung&UID=379020707.

    chkirsch, Du musst die Modernisierung mit der zu erwartenden Miete mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen.
     
  7. #6 Soontir, 16.02.2011
    Soontir

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    Okay also mal wieder Lehrgeld gezahlt :lol

    Fürs nächste mal weis ich es, danke für die Hilfe
     
  8. #7 Fuzzy1951, 17.02.2011
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    Warum gleich so negativ. Du kannst auch eine ganz normale Mieterhöhung laut Mietspiegel oder Vergleichsmieten durchführen und die Dämmmaßnahme als Pluspunkte mit angeben.
    Voraussetzung ist natürlich, dass in den letzten 15 Mon. keine Mieterhöhung (ausgenommen Modernisierung) vorgenommen wurde und die Kappungsgrenze von 20% in den letzten 3 Jahren berücksichtigt wird.

    Die in diesen Jahr angedachte Modernisierung kannst Du dann trotzdem noch mal mit 11% umlegen.
    Die Frage ist eben, ob Du dies willst. Es ist allein Deine Entscheidung, ob Du 2mal oder nur 1mal die Mieter erhöhst.
    Wenn die Miete zu sehr steigt, ist immer mit einem gewissen Mieterwechsel zu rechnen.
     
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