Mieterhöhung nach Modernisierung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von chemist, 15.02.2014.

  1. #1 chemist, 15.02.2014
    chemist

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    In einem vollvermieteten 3-FH möchte ich folgende Modernisierungsmaßnahmen durchführen:

    ++ Ersatz der einfachen Gastherme (ohne Aussentemperaturfühler und Brennwerttechnik) gegen moderne Brennwerttherme mit Aussentemperaturführung
    ++ Hydraulischer Ausgleich der Thermostatventile
    ++ Dämmung der Kellerdecke
    ++ Ersatz der 50 Jahre alten Haustüre gegen gut isolierte Alutür (KfW-förderfähig)

    Nun habe ich folgende Fragen:

    # kann ich 11% der Gesamtkosten auf die Mieter umlegen? Nach meinem Verständnis sind selbst Haustüre und Gastherme (erfüllt Abgasgrenzwerte) ohne weiteres noch viele Jahre verwendbar. D.h. von der Invest.-Summe ist eigentlich kein gesparter Instandhaltungsaufwand abzuziehen?

    # Wie ist die angemessene Verteilung der Kosten? Allein nach Grundfläche der Wohnungen? Die Mieter werden hinsichtlich Heizkosten unterschiedlich von den Maßnahmen profitieren, aber muss ich deswegen einen anderen Schlüssel als den nach Wohnfläche anwenden?

    # Wenn ich die Maßnahme über KfW finanziere muss ich die gesparten Zinsen von der Invest.-Summe abziehen? Wie rechne ich dies: 1% Zinsen KfW vs. 1,8 % Bankkredit bei 5-jähriger Finanzierung; d.h. 400 EUR niedrigere Finanzierungskosten?!

    Da eine Mietpartei ständig Schwierigkeiten bereitet, möchte ich die Baumaßnahme und geplante Mieterhöhung mit der nötigen Vorlaufzeit möglichst perfekt auf den Weg bringen, da ich davon ausgehen muss, dass mein Ankündigungsschreiben unmittelbar zum Anwalt gehen wird ….
    Daher wäre es super, wenn Ihr Eure Beiträge ggf. durch Urteile oder Musterbeispiele belegen könnt.
    Danke!!
    Chemist

    P.S. Noch folgende Zusatzfrage: die Kellerdeckendämmung „rechnet“ sich durch Energieeinsparung allenfalls für das EG. Aktuell zahlen diese Mieter im EG ca. 50% der Heizkosten des 3-FH. Könnte ich theoretisch statt der Invest. in die Kellerdeckendämmung auch den Verteilerschlüssel der Heizkosten (aktuell 70% nach Verbrauch) auf 60% absenken, um die Benachteiligung der EG-Wohnung abzuschwächen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Das halte ich nicht für eine Modernisierung, insbesondere da es keine "bauliche Veränderung" (§ 555b BGB) ist. Eine Umlage über die Betriebskosten scheidet meiner Meinung nach ebenfalls aus (fehlende Regelmäßigkeit), denn es handelt sich meiner Meinung nach um eine ganz gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahme.


    Im Prinzip schon, aber das wird der Mieter kaum hinnehmen und stattdessen versuchen, das Alter (d.h. nicht den Zustand) der ersetzten Teile zu berücksichtigen. Dem sollte man zuvor kommen und selbst einen angemessenen Abzug vornehmen - gegen eine bestehende Meinung zu argumentieren ist immer schwerer als ein neues Argument anzuführen.


    Darüber kann man sich leider immer wieder streiten. Unzweifelhaft profitieren nicht alle Mieter gleich von der Isolierung der Kellerdecke. Gleiches wie eben: Es ist besser, dafür in der Ankündigung bereits einen Ausgleich vorzunehmen. Dieser Ausgleich muss nicht perfekt sein, nur "angemessen" (§ 559 BGB).


    Ja, genau so. Das bestimmt sich aus § 559a BGB. Ob der "marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken" wirklich bei 1,8 % liegt, möchte ich aber bezweifeln - aber die Zahlen waren vermutlich sowieso nur beispielhaft.


    Dann würde ich die Ankündigung und das Erhöhungsverlangen direkt von einem Anwalt erstellen lassen. Das spart Ärger.


    Das ist - zum Glück? - weder für die Pflicht zur Duldung noch zur Zustimmung zur Erhöhung relevant.


    Gibt es eine vertragliche Vereinbarung zum Anteil der verbrauchsabhängigen Abrechnung? Auch § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV könnte dem entgegen stehen.
     
  4. #3 chemist, 17.02.2014
    chemist

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    Noch ein paar Fragen

    Hallo Andres,

    Danke für Deine Beurteilung der Dinge. Noch ein paar Kommentare und Fragen:

    # der hydraulische Ausgleich ist meines Wissens Bedingung für energetische Sanierungen aller Heizungsanlagen. Auf der Rechnung wird dieser Posten in der Regel nicht seperat ausgewiesen aber der Heizungsbauer muss versichern, dass die Anlage komplett durchgerechnet und perfekt eingestellt ist.

    Sehr guter Punkt - von daher werde ich fiktive Instandhaltungskosten der Heizung für die nächsten Jahre in Abzug bringen.

    Wenn ich die Kosten der Kellerdeckendämmung zumindest teilweise nach Vorteilsgrad verteile, muss ich entweden gesamtheitlich weniger als 11% in Anrechnung bringen, oder das EG zahlt etwas mehr als die 11%/Wohnflächenanteil und die anderen Parteien etwas weniger als 11%/Wohnflächenanteil. Ist es überhaupt zulässig einer Partei mehr als die 11%/Wohnflächenanteil aufzubürden?

    Nein, es gibt keine vertragliche Vereinbarung. Der Abrechnungsdienst der noch vom Voreigentümer beauftragt wurde rechnet die letzten Jahre nach dem 70%-Schlüssel ab.
    Nach meinem Dafürhalten trifft gemäß §7 HeizkostenV das folgende Merkmal zu:
    In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.
    Wahrscheinlich wird es aber eine sehr streitintensive Angelegenheit jetzt nach einigen Jahren den Schlüssel zu ändern ....

    Danke jedenfalls für die vielen Tipps, 'mal schauen ob mir der Anwalt von HuG bei der Erstellen des Schreibens hilft.
     
  5. Andres

    Andres
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    Was heißt "Bedingung"? Für die Frage nach einer Modernisierungserhöhung reicht jedenfalls bereits der Einbau eines "besseren" Kessels. Ob irgendwelche Förderprogramme dann noch mehr fordern, ist nicht unbedingt relevant.

    Die Maßnahme steht eben grundsätzlich im Verdacht, keine Modernisierung zu sein. Auch beim Austausch von z.B. Radiatoren oder Leitungen im Rahmen der Instandhaltung wäre der hydraulische Abgleich sinnvoll.

    Vielleicht bekommt man das argumentativ irgendwie auf die Reihe, vielleicht merkt der Mieter auch nichts, wenn es in der Rechnung nicht ausgewiesen ist. Ich halte es jedenfalls für angrefibar.


    Ja. Das ist gerade die Aussage des § 559 BGB.


    Na, dann ist die Sache doch einfach: Du musst 70 % nach Verbrauch abrechnen.
     
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