Mieterhöhung nach Modernisierung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Aniele, 03.06.2016.

  1. Aniele

    Aniele Neuer Benutzer

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    Hallo ihr,

    Wir haben Ende 2013 ein Zweifamilienhaus gekauft, inklusive Mieter.
    Diese wohnen schon 25 Jahre hier drin und sind auch unkompliziert nur sehr pingelig was die Genauigkeit von Abrechnungen etc angeht.
    Nun hat sich wohl in den 25 Jahren die Miete von denen nie wirklich geändert, weil die Vorbesitzer sich nicht drum geschert haben.

    Handelt sich um 1 OG 3-4 Zimmer 92m² mit Balkon, eigener Kellerraum, Waschkellernutzung und Dachboden darf als Stellfläche zum Teil mitgenutzt werden.
    Zur Zeit zahlen sie 400€ kalt + 120€ Heizkosten + 100€ NK

    Nun haben wir gleich als wir das Haus gekauft haben also Ende 2013/ Anfang 2014 folgendes am Haus gemacht:

    - Neue Heizanlage, Umstellung von Öl auf Gas inklusive Dämmung von Heizkörpernischen
    - Komplett neue Fenster im ganzen Haus
    - Neue Haustür

    Wenn wir nun an eine Erhöhung denken und die 11% anwenden wollen, gibt es dort eine Maximalgrenze? Bzw wie ist die Frist?

    Ich habe ausgerechnet (abgerundet) dass für die Wohnung 14.000€ an Kosten angefallen sind.
    Das macht bei 11% - 1540€ im Jahr abgerundet auf 1500€ wären das im Monat 125€ mehr, also 525 statt 400€ Kaltmiete.
    Das sind 30% mehr als vorher. Das klingt arg viel für uns.
    Bzw wir würden sowieso nur auf 500€ gehen, weil die zwei Mieter (Rentner) sich (freiwillig!!) um den Vorgarten kümmern.

    Na ich hoffe hier kann uns jemand helfen, danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 03.06.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist "nachträglich" nicht möglich.

    Aber eine gemäß BGB § 558 (Mietspiegel bzw. örtliche Vergleichsmiete). Da wären 20 bzw. 15 % zulässig.
     
  4. Andres

    Andres
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    Das alleine ist keine Modernisierung. Nur wenn dabei auf eine sparsamere oder effizientere Anlage gewechselt wird, ist der Teil, der über den Ersatz durch eine gleichwertige Anlage hinausgeht, eine Modernisierung.


    Das ist eine Modernisierung.


    Gleiche Sachlage hier: Die Kosten der Instandhaltung sind abzuziehen. Der Aufschlag für den Wechsel von z.B. Doppel- auf Dreifachverglasung ist eine Modernisierung.


    Ist dadurch ein Kriterium aus § 555b BGB erfüllt? Ich sehe bis jetzt keines.


    Nein. Deshalb erhöht man zunächst die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und erst dann über Modernisierungen.


    Nachträglich schon, nur nicht rückwirkend. Das Recht auf eine Modernisierungserhöhung verjährt in der gewöhnlichen Frist, also für Maßnahmen aus 2013 zum Ende von 2016 und für Maßnahmen aus 2014 zum Ende von 2017. Solange die Erhöhungserklärung noch dieses Jahr zugeht, ist nichts verjährt.

    Da die Erhöhung nicht korrekt angekündigt gewesen sein wird, verlängert sich die Wartezeit bis zur Wirksamkeit von 3 auf 9 Monate. Der erste Versuch, eine korrekte Erhöhungserklärung abzugeben, muss also passen - das ist aber auch schon alles.


    Die Rechnung wäre ja zunächst einmal mit den korrekten Modernisierungskosten ohne Instandhaltung zu wiederholen. Ansonsten ist es aber wenig überraschend, dass sich Mieter über solche Erhöhungen selten freuen. Auch wenn ihr einen Rechtsanspruch auf die erhöhte Miete hättet (was wie o.g. sorgfältig zu prüfen wäre), müsst ihr euch auch fragen, ob diese Miete am örtlichen Markt durchsetzbar ist und ob ihr damit womöglich die Mieter vertreibt, die ihr eigentlich halten wolltet.
     
  5. #4 immodream, 03.06.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Aniele,
    gerade wenn man ein Haus neu erworben hat , ist man oft bei den Altmietern der Böse, der nur Geld sehen will.
    Ich würde die alten Mieter vorsichtig befragen, wie sie zu Modernisierungen und deren Umlegung auf die Miete stehen.
    Ich hab einmal ein Objekt erworben, an dem die Fenster nach über fünfzig Jahren vollkommen marode waren und die Mieter sich gefreut haben, das endlich neue Fenster eingebaut werden. Die Mieter hatten auch schon etwas von Mieterhöhungen von 11 % der Modernisierungskosten gehört und waren auch bereit, das zu bezahlen .
    Ich hab dann die Fensterrechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beigelegt, schön die 11 % ausgerechnet und keiner hat irgendetwas von Abzug für Renovierungskosten gesagt.
    Ob eine Haustür wirklich eine Modernisierung ist oder einfach nur schöner aussieht, bezweifele ich.
    Ob eine Umstellung von Öl auf Gas bei den gesunkenen Ölpreisen wirklich eine Modernisierung ist, könnte man auch noch anzweifeln.
    Also vorsichtig ausloten, wie der Mieter reagieren wird.
    Wenn die natürlich nichts dazu tun wollen, würde ich die Miete zumindestens bis zur Mietspiegelhöchstgrenze oder um 20 % erhöhen.
    Die Frage stellt sich ja auch, möchtest du die Mieter loswerden oder gerne behalten.
    Grüße
    Immodream
     
  6. Aniele

    Aniele Neuer Benutzer

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    Hey, danke für die Antworten.

    Nein es ist nicht angekündigt worden, aber das Thema Mieterhöhung wegen den Umbauarbeiten war schon auf dem Tisch. Unser Mieter hat uns ja selbst gesagt, dass wir 11% nehmen dürfen.

    Nochmal zu den Maßnahmen:

    Also ist der Tausch der Heizung keine Modernisierung? Alle Heizkörper wurden gewechselt, Nischen gedämmt. Die alte Heizanlage war 40 Jahre alt und anhand der letzten Abrechnungen ist schon zu sehen, dass es günstiger ist. vorher waren es 160€ HK jetzt sind es eigentlich nur noch 105€ (Mieter hat auf höheren Abschlag bestanden)

    Fenster: Da bei uns alle Fenster neu sind (vorher alte Holzrahmen mit schlechter Zweifachverglasung - jetzt Kunststoff zwar auch Zweifachverglasung inklusive Schallschutz, da wir am Flughafen wohnen) Zusätzlich neue Rolläden und gedämmte Kästen.
    Was sind denn da zb NUR Instandhaltungskosten?

    Haustür sehe ich als Verbesserung, da die Vorherige auch Undicht war und viel Kalte Luft reinließ.

    Also sehe ich das richtig, dass die Frist 3 Jahre beträgt? Okay, danke für die Info.

    Auf Ortsübliche Miete anheben, ist schwer, da ich heute gehört habe (hat mir der Kerl vom Amt gesagt), dass wir keinen Mietspiegel haben für unser Dorf. Wenn ich so bei KLeinanzeigen in der Gegend gucke, dann liegt es zwischen 5,50€ und 6€.
     
  7. Andres

    Andres
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    Gerne, aber lies dir bitte die entsprechenden Passagen im BGB durch, das beantwortet viele Fragen - sofern das mein erster Beitrag nicht schon getan hat. Heiße Kandidaten im BGB: §§ 555a bis 555f, 559 bis 559b und wenn dann mal etwas Zeit ist den gesamten Teil zum Mietrecht, d.h § 535 bis § 574c und auch weiter, falls die folgenden Themen für dich relevant sind.


    Das habe ich nicht behauptet.


    Das spricht für eine Modernisierung, wie du nach Lektüre der o.g. Vorschriften weißt. Trotzdem sind die Erhaltungskosten abzuziehen, § 559 Abs. 2 BGB.


    Der Austausch der alten Fenster durch neue Fenster gleicher Art, also gleicher Dämmung.


    § 555b BGB fordert immer wieder, dass die Änderungen "nachhaltig" sein müssen. Ist die neue Haustüre der alten also wirklich konstruktiv überlegen und deshalb nachhaltig dichter oder nur war die alte Tür nur defekt oder abgenutzt? Das würde den Austausch zu einer reinen Erhaltungsmaßnahme machen. Der Erhaltungsanteil (s.o., die Kosten einer neuen Tür alter Bauart) wäre aber sowieso abzuziehen.


    ... beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Maßnahmen erfolgt sind.


    Das mag sein, aber durch die Modernisierungserhöhung wird das noch schwerer. Daher auch der Rat von oben: Erst die Erhöhung zu ortsüblichen Vergleichsmiete, dann die Modernisierungserhöhung.
     
  8. Aniele

    Aniele Neuer Benutzer

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    ich hab son Mietrechtbuch hier, aber ich gebe zu diese Gesetzestexte versteh ich nicht immer wirklich. Deswegen frag ich lieber mal nach.

    Wie wäre denn der Ablauf wenn wir erst auf Vergleichsmiete erhöhen und dann Modernisierung?
    Ich kann doch nicht beides in eins machen, bzw nicht zur selben Zeit.

    Okay, das mit der Tür hab ich jetzt auch verstanden, danke. Dann werde ich das beim berechnen einfach mal rauslassen. Auch weil ich keine Ahnung habe was eine Vergleichbare Tür (vergleichbar zur alten) kosten würde.

    Bei den Fenstern bin ich noch nicht überzeugt dass diese nur wegen der ebenfalls zweifachverglasung schlechter sind bzw gleichwertig. Sind als Energie - Spar Modell ausgewiesen in der Rechnung.
     
  9. Andres

    Andres
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    Ich verstehe die Frage nicht. Erst erhöht ihr zur Vergleichsmiete, dann kommt die Modernisierungserhöhung.


    Auch das wäre theoretisch möglich, macht den Sachverhalt aber komplexer.


    Auch das habe ich nicht behauptet.

    Außerdem geht es mir nicht darum, dich davon zu überzeugen, dass irgendwelche Maßnahmen keine Modernisierung sind. Solange die Mieter mit allem einverstanden sind, ist sowieso alles in Ordnung. Wenn deine Mieter mit der Mieterhöhung aber nicht einverstanden sind, hast du ein Problem, denn während gewöhnliche inhaltliche Fehler in der Erhöhungserklärung auch nachträglich korrigiert werden können, kann eine fehlende Berücksichtigung des Erhaltungsanteils zur Unwirksamkeit der ganzen Erklärung führen (u.a. AG Berlin-Mitte, Az. 14 C 16/11). Da es zu Modernisierungserhöhungen (im Gegensatz zur Erhöhung bis zur Vergleichsmiete) keine Zustimmung braucht, würdest du das aber erst zu einem Zeitpunkt erfahren, zu dem du mindestens für Maßnahmen aus 2013 keine neue Erklärung mehr abgeben kannst, weil die Ansprüche dann verjährt sind. Das meinte ich mit:
     
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  10. Aniele

    Aniele Neuer Benutzer

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    Danke für deine Geduld,

    ich hatte mit der Frage gemeint, ob ich theoretisch zur selben zeit zwei Erhöhungen machen kann. eine Anpassung an Vergleichsmiete hat eine 3 Monats Frist und die Modernisierung 9 Monate weil wir das ja nicht konkret angekündigt haben. Sprich jetzt ein Schreiben für Erhöhung in 3 Monaten und ein Schreiben zeitgleich für Erhöhung in 9 Monaten.

    Ich rechne mir das erstmal neu aus, indem ich Instandhaltung rausnehme und die Haustür und dann mal weiter sehen.
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du die Modernisierung nicht angemeldet hast, kannst Du erst in 6 Monaten die Miete erhöhen.

    Warum erhöhst Du nicht erst die Miete ordentlich? Alle 3 Jahre 15-20 Prozent.

    So mache ich es jetzt auch. Modernisierung erst danach. Oder Du verlierst die alten, regelmäßig zahlenden Mieter. Bei den neuen weiß man nie was man bekommt, dann lieber etwas weniger Miete und die Sicherheit.
     
  12. Andres

    Andres
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    Du kannst. Es wird dann nur aufwändiger, Kappungsgrenzen, Zustimmungspflichten, Fälligkeiten der neuen Mietzahlungen usw. korrekt darzustellen. Ich würde das nicht haben wollen, andererseits würde ich schon aus Prinzip eine Modernisierungserhöhung nicht erst 3 Jahre nach der Maßnahme durchführen.


    9 Monate, § 559b Abs. 2 BGB.
     
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  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ups, das ist ja länger als ich dachte.

    Hat von Euch jemand ein Muster für eine Heizung? Ich hatte mal im Netz geschaut, finde leider nichts passendes. Dann werde ich das noch schnell anmelden.
     
  14. Aniele

    Aniele Neuer Benutzer

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    Also wir haben jetzt erstmal neu gerechnet und kommen auf 104€ (statt 125€) mehr.
    Hatten die Rauchmeldet vergessen die noch dazu gekommen sind vor kurzem. Und da hatte ich gelesen, dass man die auch anrechnen darf.

    Allerdings wollen wir unseren Mietern das erstmal vorlegen + die Rechnungen. Als "Verhandlungsgrundlage" Bevor ich ein richtiges Schreiben aufsetze. Denn an sich wollen wir die zwei ja schon behalten als Mieter.
    Und ich hab mich mal durch die Wohnungsanzeigen und den Mietspiegel des Nachbarorts (unser Dorf hat keinen) gearbeitet und komme schon damit auf 500€ also 100€ mehr. nach Kappungsgrenze dann aber nur 80€ erlaubt sind. Die Miete von denen wurde über die Jahre nie angepasst und ist nun eben dementsprechend niedrig.
     
  15. Oberst

    Oberst Gast

    vermutlich würde ich die Modernisierungserhöhung 2013/2014 fallen lassen ,
    da du diese Kosten sowieso gegenhalten kannst, am besten auf gedrittelt.
    wie beim stricken, zwei fallen lassen und eine aufnehmen und gleich
    angleichen auf die ortsübliche Miete, wenn da schon jahrelang nicht erhöht wurde,
    sollte es ein leichtes sein, wo doch schon so vieles modernisiert wurde in den letzten Jahren.
    + 80 € kalt ….. , wenn die sich nicht bewegen fristgerecht, dann eben Klageerhebung.
    ich plane ein Modernisierung von ca. 9000€ in 2016, diese habe ich gerichtsfein anfertigen
    lassen, da Mieter Rechte besitzen die im Vorfeld etwas zu blockieren bzw. darum
    nutze ich einen Anwalt, um meine Interessen zu stützen.
    gerade bei Neuvermieter schleichen sich fatale Fehler ein, besonders bei Fristensetzungen
    von Zustimmung der/des Mieter,
    ebenfalls unter 250 € , Abmahnungen unter 85€.
    Werbung für Anwälte ist das nicht.
     
  16. GS-A

    GS-A Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    bin neu hier in Forum und habe schon so einiges interessantes erfahren können.
    Im Zusammenhang mit diesem Thema der Mieterhöhung würde es mich interessieren ob es eine Frist gibt
    bis wann eine Erhöhung aufgrund einer Modernisierung erfolgen darf.
    Hintergrund ist folgender: Meine Eltern haben das Badezimmer eines Mieters in unserem 2 Parteien Mietshauses auf Druck des Mieters erneuern lassen,
    dieses erfolgte schon im Jahr 2010 mit einer Gesamtsumme von über 12000 €.
    In diesem Jahr wurden die gesamten Zimmertüren erneuert, Kosten diesmal 3600 €. Es erfolgte bis dato keine Anpassung der Miete, welche eh weit unter dem Vergleichswert anderer Wohnungen liegt.
    Eine Erhöhung um 20 % ist zum Jahresanfang vorgesehen, wäre es möglich beide Maßnahmen in die 11% Regelung wegen Modernisierung einzubeziehen?

    Vielen Dank

    Mit freundlichen Grüßen
     
  17. #16 Sweeney, 20.10.2016
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

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    Mich würde an dieser Stelle interessieren, wie der Mieter Druck auf den Vermieter ausüben konnte, um Modernisierungsmaßnahmen einzufordern. Sollte es sich um Instandsetzungsmaßnahmen handeln im Rahmen derer auch gleichzeitig eine Modernisierung durchgeführt wurde, wäre ein Abzug "neu für alt" zu berücksichtigen.

    Im Übrigen gilt, dass Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung (§ 559 BGB) der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) von drei Jahren unterliegen.
     
  18. GS-A

    GS-A Neuer Benutzer

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    Hallo Sweeney,
    Guter Einwand, kann ich auch nicht nachvollziehen, mir wär´s so nicht passiert. Das die Verjährungsfrist von 3 Jahren auch auf die Modernisierung zutrifft ist mir nicht bekannt gewesen, ergo dürfte nur die Erneuerung der Zimmertüren angerechnet werden.
     
  19. #18 Newbie15, 21.10.2016
    Newbie15

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    Wie wurden die Zimmertüren erneuert, sodass sie eine Modernisierung darstellen? I.d.R. ist die Erneuerung der Zimmertüren Instandhaltung und die kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Nur, weil sie jetzt hübscher, moderner und ohne Schäden sind, ist keine Modernisierung im rechtlichen Sinn. Selbst wenn es eine Modernisierung gab, müsstest du ohnehin noch den Instandhaltungsteil abziehen, sodass es am Ende wohl um ein paar Euros geht, wegen denen sich der Aufwand der Begründung, warum Modernisierung, evtl. gerichtliche Auseinandersetzung usw. ganz sicher nicht lohnt.
     
  20. GS-A

    GS-A Neuer Benutzer

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    Hallo Newbie 15,
    • Von Modernisierung spricht man dann, wenn Baumaßnahmen durchgeführt werden, die
      • zu einer Verbesserung der „Mietsache“ oder

      • zu einer Einsparung von Wasser oder Energie führen oder

      • dazu führen, dass neuer Wohnraum geschaffen wird.

        Unter Instandhaltung würde ich bei den Zimmertüren verstehen wenn sie neu angestrichen würden so das der Wert der Mietsache erhalten bleibt.
        Diese neue Zimmertüren sind hochwertiger, mit mehr Glasausschnitten, was die Wohnung noch heller macht, und die Wohnungseingangstür
        ( WK 2 ) sicherer.

        Das trägt meines Erachtens zur Verbesserung der Mietsache bei, und steigert den Wohnwert in jedem Fall.

        Mit freundlichen Grüßen

     
  21. #20 Newbie15, 22.10.2016
    Newbie15

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    Deshalb ja die Frage, was gemacht wurde. Ich weiß schon, dass es Dinge gibt, die Modernisierung darstellen können.

    Wir haben unsere Zimmertüren auch für einiges an Geld erneuert. Aber da war nichts Modernisierung, es ist jetzt nur hochwertiger und schöner.

    Instandhaltung abziehen musst du trotzdem. Und dann ist eben die Frage, was übrig bleibt.
     
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