Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme § 559 BGB

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Schnieffi, 09.04.2015.

  1. #1 Schnieffi, 09.04.2015
    Schnieffi

    Schnieffi Neuer Benutzer

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    Liebe Verwalter,

    ich habe folgende Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme § 559 BGB

    1. Die alte Heizung (Niedertemperaturkessel) ist 30 Jahre alt und muss nach dem neusten EWG-Gesetz erneuert werden. Die neue Heizanlage (Brennwertgerät mit Öl) kostet ca. 13.000 EUR, im Haus wohnen 3 Mietparteien.

    Aus welchem Betrag werden die 11 % errechnet? Aus den 13.000,00 oder muss ich einen bestimmten Wert davon abziehen, da die alte Heizung ja auch einen Wert hat? Falls ja, wie ermittle ich den? Falls nein, wären das
    € 1.430,00 im Jahr Mieterhöhung für 3 Mietparteien, also knapp 120 EUR pro Monat, also € 40,00 pro Partei, wenn jede Wohnung gleich groß wäre. Ich nehme aber an, dass sich der Schlüssel nach den qm der Wohnung richtet.

    2. Im Übrigen habe ich gehört, dass die Heizung vor dem 01.07.15 eingebaut werden muss, wenn ich dem Fachmann Glauben schenken darf, um nur die „10 %-über- erneuerbare-Energien-Regelung“ (also über den Einkauf von Bioöl) einhalten zu müssen. Danach gelten 15 %, was so viel heißt, dass außer Bioöl noch Solarkollektoren oder Bestellung eines Gutachters (Energieberater) mit Sanierungsfahrplan für teures Geld eingeplant werden muss.

    Nun habe ich die Mieter aber noch gar nicht informiert über die bevorstehende Sanierungsmaßnahme „neue Heizanlage“, habe aber gelesen, dass ich das 3 Monate vor Einbau tun müsste. Geht das auch, wenn ich die Erhöhung der Kaltmiete einfach nach hinten lege, also z.B. erst 3 Monate nach Einbau der Heizung geltend mache?

    3. Im gleichen Haus werden auch noch in diesem Sommer die Glasbausteine im Treppenhaus entfernt und gegen ein Fensterelement mit Isolierglas ersetzt. Die Wärmedämmung wäre dann zum ersten Mal seit Jahren eingehalten, aber eben "nur" im Treppenhaus. Kann ich dies auch als Modernisierungsmaßnahme ansehen, an dem sich die Mieter über eine Erhöhung der Kaltmiete von 11 % beteiligen müssen? Und welche Kosten kann ich hier ansetzen? Das Fensterelement wird € 3.000,00 gesamt kosten, macht also summa summarum nochmal 10 € pro Mieter, wenn ich die volle Summe zugrunde legen darf. Aber muss ich hier nicht auch dem alten Fensterelement, wenn auch nur Glasbausteine, die nicht zu öffnen waren, einen gewissen Wert beimessen, den ich dann noch in Abzug bringen muss?

    Wer kennt sich hier aus?
    Vielen Dank für die Hilfe im Voraus.

    Jeanette Radtke
    Immobilien & Hausverwaltung
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Den Großteil deiner Fragen deckt der bereits genannte § 559 BGB ab:

    Abs. 2, der Instandhaltungsanteil ist abzuziehen.


    Die Beschaffungskosten eines neuwertigen Geräts vom gleichen Typ wie das bereits vorhandene ermitteln. Der Mehrpreis des tatsächlich beschafften Geräts ist der Modernisierungsanteil. Es darf auch geschätzt werden, aber wenn es zu einem Rechtsstreit kommen sollte, ist das nicht so prickelnd ...


    Vom o.g. Einwand abgesehen, ist diese Rechnung korrekt.


    Abs. 3 spricht von "angemessen". Bei dieser Maßnahme würde ich davon ausgehen, dass eine Verteilung nach Wohnfläche in Ordnung ist.


    Richtig, du müsstest, § 555c BGB. Zum Glück ist das keine Maßnahme, die mit einer erheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist oder gar die Beteiligung der Mieter erfordert.


    Gesunder Humor. 3 Monate beträgt schon die normale Wartefrist auf die Erhöhung. Ist keine ausreichende Ankündigung erfolgt, verlängert sich die Frist um 6 Monate.


    Ja.


    Die vollen. So ein Glasbaustein braucht keine Instandhaltung, also ist auch nichts abzuziehen.


    9,17 €.


    Ohne Worte ...
     
  4. #3 Schnieffi, 10.04.2015
    Schnieffi

    Schnieffi Neuer Benutzer

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    Vielen herzlichen Dank für die Informationen, das hilft weiter.

    Ja richtig, ich bin zwar selbst aus der Branche, und ich weiß auch viel, aber dennoch nicht alles,
    wie z. B. die praktische Umsetzung der Mieterhöhung nach Modernisierung. Damit hatte ich als
    hauptsächlicher WEG-Verwalter nie zu tun.

    Und genau dafür gibt es ja auch Foren.

    Sorry, wenn ich jetzt mit meiner Frage so schockiert habe ;-)
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    In einem Mietshaus würde ich niemals eine Brennwertanlage einbauen. Mach' eine Ausschreibung, und Du wirst mit weniger als die Hälfte hinkommen.
     
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