Mieterhöhung nach Sanierungsmaßnahmen

[Nacer5]

Liebes Forum,

könnt ihr mir sagen wie und mit welchen Fristen ich Mieter in folgenden Fällen informieren muss?

Fall 1: Erhöhung wg. Austausch Fenster, Fenster ist bereits ausgetauscht - ist hier noch eine Erhöhung möglich? Kosten lagen über 2000 Euro. Das Fenster wurde bei Einzug allerdings beanstandet, da dieses defekt war. Eine Reparatur war unwirtschaftlich, daher habe ich es komplett tauschen lassen.

Fall 2: Tausch weiterer Fenster. Kosten über 6000 Euro. Fenster sind bestellt, Lieferung wird Anfang 2023 sein. Die Mieter wurden hierüber mündlich informiert und fragen auch regelmäßig wann die Fenster endlich kommen. Wie muss ich hier korrekt vorgehen, um hier die Miete erhöhen zu können?

Wir haben keinen Mietspiegel, die Miete hat sich an den ortsüblichen Mieten orientiert, liegt aber im niedrigen Bereich.

 

[Andres]

Im Titel schreibst du von "Mieterhöhung" und "Sanierungsmaßnahmen", im Beitrag dann nur noch von ...

informieren

Was möchtest du denn nun eigentlich wissen?

Also, "Sanierung" ist hinsichtlich des Mietrechts ein völlig unbestimmter Begriff. Die zwei rechtlich relevanten Kategorien sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB). Bevor wir weitermachen: Lies dir die beiden §§ durch.

Du solltest nun erkennen, dass beide Fälle möglicherweise eine Modernisierung sein könnten, nämlich dann, wenn die neuen Fenster ein besseres energetisches Niveau erreichen. Darüber hinaus ist Fall 1 ganz eindeutig (auch) eine Erhaltungsmaßnahme - bei Fall 2 wird man das wohl vermuten dürfen.

Wie du nun bereits gelesen hast, sind die Mieter über Erhaltungsmaßnahmen "rechtzeitig" zu informieren - keine nähere Bestimmung zu Form und Frist. Für Modernisierungsmaßnahmen wird das in § 555c BGB geregelt: Textform und 3 Monate Vorlauf.

Mieterhöhungen für Erhaltungsmaßnahmen gibt es nicht. Die Erhaltung der Mietsache ist mit der Miete abgegolten. Mieterhöhungen für Modernisierungsmaßnahmen richten sich nach den §§ 559 ff. BGB. In Kürze: Es muss überhaupt erst einmal eine Modernisierung vorliegen, dann ist der Anteil des Erhaltungsaufwands von den Gesamtkosten abzuziehen (ggf, durch Schätzung, hier besonders § 559c BGB), die voraussichtliche Erhöhung muss fristgerecht angekündigt werden, sonst kann sie erst deutlich später geltend gemacht werden, es gibt weitere Stolpersteine (z.B. Härtefälle) und wenn das dann alles funktioniert hat, darf man 8 % der Gesamtkosten auf die Jahresmiete aufschlagen, gedeckelt bei 2 bzw. 3 € pro m² in 6 Jahren.

 

[Rindvieh]

Die Frage ist erstmal: Sind die neuen Fenster besser als die Alten? Also haben sie für die Mieter Vorteile?

 

[Nacer5]

Danke für die Paragraphen! Meinem Verständnis nach sind beide Fall 1 und 2 Modernisierungsmaßnahmen. Ich tausche gegen Fenster mit besseren Energetischen Werten. Von 2 auf 3 Fach mit besseren Dämmwerten. Somit sollte eine Energieeinsparung erfolgen.

Du schreibst die Erhaltungskosten müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden und können geschätzt werden. Wie komme ich denn auf einen Schätzwert?

Was passiert wenn man die 3 Monate nicht einhält? Beispiel: Ich informiere am 15. Dezember, Einbau erfolgt am 15. Januar. Kann ich dann zwar einbauen lassen, aber die evtl. Mieterhöhung erst ab 15. März geltend machen und nicht früher oder darf ich gar nicht die Fenster einbauen vor dem 15. März?

Kann der Mieter die Erhöhung auch ablehen? Ich habe gelesen, dass der Mieter zustimmen muss. Was mache ich wenn er das nicht macht?

Und was schreibe ich für eine Höhe hinein? Ich habe bisher ja nur ein Angebot, vielleicht kommen noch Kosten hinzu.

 

[Andres]

Du schreibst die Erhaltungskosten müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden und können geschätzt werden. Wie komme ich denn auf einen Schätzwert?

Z.B. über einen Kostenvoranschlag für Fenster auf gleichem Ausstattungsniveau. Außerdem habe ich auf das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB hingewiesen. Da du unter den 10.000 € bleiben wirst (so vermute ich das zumindest sehr stark), lohnt sich eine konkrete Schätzung eigentlich nur dann, wenn man dadurch auf einen Erhaltungsaufwand ganz erheblich unterhalb von 30 % käme.

Was passiert wenn man die 3 Monate nicht einhält? Beispiel: Ich informiere am 15. Dezember, Einbau erfolgt am 15. Januar. Kann ich dann zwar einbauen lassen, aber die evtl. Mieterhöhung erst ab 15. März geltend machen und nicht früher oder darf ich gar nicht die Fenster einbauen vor dem 15. März?

Mit dieser Frage haben sich schon Gerichte befassen müssen und das Ergebnis ist leider nicht ganz einheitlich. Trotzdem wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass der Mieter zumindest keine "aktive" Duldungspflicht hat, bis ihm die Maßnahme korrekt (und das heißt neben der Form eben auch fristgerecht) angekündigt wurde, also z.B. keinen Zugang zur Wohnung gestatten muss.

Davon abgesehen führt eine fehlerhafte Ankündigung der Modernisierung dazu, dass die damit verbundene Mieterhöhung erst 9 (statt sonst 3) Monate nach der Maßnahme durchgeführt werden darf.

Kann der Mieter die Erhöhung auch ablehen?

Gegen die Mieterhöhung ist ein Härteeinwand möglich, gegen die Durchführung der Maßnahme selbst aber nicht. Die gesammelten Vorschriften zur Mieterhöhung nach Modernisierung finden sich in den §§ 559 ff. BGB.

Ich habe gelesen, dass der Mieter zustimmen muss.

Der Mieter muss nicht zustimmen. Die Zustimmungserklärung gibt es nur bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Und was schreibe ich für eine Höhe hinein? Ich habe bisher ja nur ein Angebot, vielleicht kommen noch Kosten hinzu.

Es sind die voraussichtlichen Kosten anzugeben. Der Inhalt der Ankündigung ist in § 555c BGB geregelt.

Wenn die angekündigten Kosten um mehr als 10 % überschritten werden, darf die Erhöhung übrigens auch erst mit der verlängerten Frist geltend gemacht werden, d.h. wie bei einer fehlerhaften Ankündigung. Auch das ist in klarer, verständlicher Sprache direkt im Gesetz nachzulesen, hier § 559b BGB. Es wäre wirklich in deinem Interesse, dich damit eingehend zu befassen, bevor du das Verhältnis zum Mieter weiter belastest oder Dinge unternimmst, die fast zwangsläufig in Bauchlandungen münden, weil ihnen die rechtliche Grundlage fehlt.

 

[Nacer5]

Lieben Dank für deine Ausführungen! Es sollte schon Hand und Fuss haben, da die Mieter sehr problematisch sind.

Die Gesamtkosten müssen unterhalb 10.000 Euro bleiben oder die Kosten ABZÜGLICH der 30 % müssen unter 10.000 Euro bleiben?

Ich habe die Befürchtung, das 10 nicht ausreichen könnten.

 

[Wohnungskatz]

Lieben Dank für deine Ausführungen! Es sollte schon Hand und Fuss haben, da die Mieter sehr problematisch sind.

Die Gesamtkosten müssen unterhalb 10.000 Euro bleiben oder die Kosten ABZÜGLICH der 30 % müssen unter 10.000 Euro bleiben?

Ich habe die Befürchtung, das 10 nicht ausreichen könnten.

1. Zeile!: § 559c BGB - Einzelnorm

 

[ImmoNeuling22]

Habe die Diskussion hier aufmerksam verfolgt. Ich habe einen ähnlich gelagerten Fall. U.U. übersteigen die Kosten 10.000 EUR.

Um den Erhaltungsaufwand zu bestimmen: bräuchte man dazu wirklich ein Angebot darüber, was es hypothetisch Kosten würde, die alten Fenster zu ersetzen mit Fenster mit dem alten Standard (obwohl sie noch funktionsfähig sind) um den Erhaltungsaufwand zu bestimmen - so "schlechte" (im energetischen Sinne) Fenster gibt es ja gar nicht mehr? Oder ist das nicht der Fall, wenn alle noch gehen (also gar kein Erhaltungsaufwand nötig ist), man aber modernisiert (begründet über bessere energetische Werte der Fenster) - so dass man sogar 100% als Modernisierungsaufwand ansetzen könnte?

Eine zweite Frage noch: hat jemand Tips, wo es rechtssichere Musterschreiben für die Modernisierungsankündigung sowie die spätere Modernisierungsumlage beim Fenstertausch gibt? Ich finde im Internet einiges, teilweise mit mehr oder weniger genannten Paragraphen. Habt ihr mit eine Quelle gute Erfahrungen gemacht? Kann man so ein Schreiben vorher auch von Haus & Grund prüfen lassen (bin da MItglied geworden und es gibt ja eine Rechtsberatung, aber ich bin icht sicher, was die üblicherweise alles abdeckt)?

Viele Grüße
ImmoNeuling22