Mieterhöhung nach Vergleichswohnungen

Diskutiere Mieterhöhung nach Vergleichswohnungen im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich besitze ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten - Baujahr 1968. EG 95 m² (selbstbewohnt) - 1. OG 95 m² (vermietet 3,32 EUR m²) - DG...

  1. #1 Albertvermieter, 22.02.2021
    Albertvermieter

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    Hallo,

    ich besitze ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten - Baujahr 1968.
    EG 95 m² (selbstbewohnt) - 1. OG 95 m² (vermietet 3,32 EUR m²) - DG 60 m² (vermietet 4,41 EUR m²)

    Lage:
    Ortschaft mit gut 1.000 Einwohnern.
    Die nächstgrößere Stadt (6 km entfernt) und umliegende Ortschaften, wozu wir gehören hat gut 20.000 Einwohner.

    Die Wohnung im 1.OG ist seit 6 Jahren in bestehendem Mietverhältnis und ich würde die Miete gerne erhöhen.
    Ausstattung: (Standard - Gas-Zentralheizung, Dusche/Bad, Wohnzimmer, Flur und Küche Laminat. Kunststoff-Isofenster, Balkon Südwestseite mit elektrischer Markise)

    Es gibt bei uns keinen Mietspiegel - leider :-(

    Im Grundstücksmarktbericht von unserem Kreis steht für Wohnungen ab 90 m²
    eine Mietspanne von 3,90 EUR - 5,90 EUR m².

    Ich habe mir nun von einem Vermieter bei uns im Ort (500 Meter Luftlinie, Ortsrand), Mehrfamilienhaus -
    Altbau Fachwerk - mit 6 Wohneinheiten - 3 Vergleichsmieten eingeholt, die wie ich denke in der Ausstattung (standard und somit gleich sind.)
    Einzigster Unterschied: Einbauküche mit vermietet - da kann ich leider nicht mit dienen.

    Alle Wohnungen haben einen Balkon und sind nach SW ausgerichtet.
    EG 88,9qm mit EBK 4,13€/qm
    OG1 89,9qm mit EBK 3,92€/qm
    OG2 99,1qm mit elektr. Markise 3,93€/qm

    Was meint Ihr, sind die Wohnungen wegen der EBK jetzt als Vergleichswohnung nicht mehr relevant ?

    Idee: Ich würde für meine Wohnung die "Mitte der Differenz" verlangen (derzeit 3,32 EUR - Erhöhungsverlangen auf 3,62 EUR) - oder lieber weitere Vergleichswohnungen suchen, (da evtl. nicht wasserdicht). ?
    Ist halt sehr schwierig bei so einem kleinen Dorf :-)

    Gruß Albertvermieter
     
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  3. Ferdl

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    Die Küche müsste man irgendwie rausrechnen, dann bleibt aber vermutlich nichts mehr für die Mieterhöhung über.
    Wie hoch sind denn bei euch die "angemessenen kosten der Unterkunft"? Da kann man zwar nichts bezüglich Mieterhöhung mit anfangen, jedoch hilft das schonmal die eigenen Mieten einzusortieren.
    Wo wohnt dein Haus das du so niedrigen Mieten hast, bzw. sind die Immo-preise entsprechend dass das wieder passt?
     
  4. #3 Albertvermieter, 22.02.2021
    Albertvermieter

    Albertvermieter Benutzer

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    Hallo,

    Angemessene Kosten der Unterkunft bei uns:

    Welche Wohnungsgrößen sind derzeit angemessen?
    1 Person = 50 m² 2 Personen = 60 m² 3 Personen = 75 m² 4 Personen = 85 m² Für jede weitere Person erhöht sich die Wohnfläche um 10 m².

    1 Person 371,00 €
    2 Personen 396,60 €
    3 Personen 486,00 €
    4 Personen 533,80 €
    5 Personen 575,70 €

    Die vorgenannten Werte enthalten die Kaltmiete einschließlich der Betriebskosten. Heizkosten sind hierin NICHT enthalten.

    Ich habe das Haus im Jahre 2006 für 135.000 EUR gekauft.

    Gruß
    Albertvermieter
     
  5. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Diese Zahlen haben wir auch so ungefähr, aber für Warmmiete.
    Wenn die KdU-Sätze doch an sich recht ordentlich sind, warum ist das "normale" Mietniveau so niedrig?
    Möglicherweise könnte sich in deinem Fall ein Gutachten lohnen?
    Oder besteht die Hoffnung dass gelegentlich ein Mieter freiwillig geht?
     
  6. #5 Albertvermieter, 22.02.2021
    Zuletzt bearbeitet: 22.02.2021
    Albertvermieter

    Albertvermieter Benutzer

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    ... leider nicht - im Prinzip ist es gewachsen.
    Ein Junggeselle - damals Mitte 20 - aus dem Ort mit fester Anstellung, hat im Jahr 2014 eine Wohnung gesucht.
    Zuvor war die Wohnung an eine alte Dame vermietet (3,84 EUR / m²), die nach 25 Jahren Mietdauer ins Altenheim gekommen ist. (7 Jahre Mietdauer unter meiner Zeit).
    Die Wohnung sah entsprechend aus und musste grundrenoviert werden inkl. Sanitärer Einrichtungen, Bodenbeläge + neuer Fenster.
    Da ich das meiste neben dem Beruf selbst gemacht habe, hat die Renovierung ein knappes Jahr gedauert und ich war froh die Wohnung wieder schnell zu vermieten.

    Da der Herr alleine eingezogen ist und ich Ihn aufgrund des kleinen Dorfes kenne (vertrauenswürdig, geringes Risiko) , bin ich damals mit der Miete runtergegangen.
    Dann ist seine Freundin und jetzige Frau mit eingezogen, seit Juni Nachwuchs bekommen mit 1 Kind).
    Die wissen die günstige Wohnung momentan wohl zu schätzen und sitzen derzeit fest im Nestchen.

    PS: Wieviel mag so ein Gutachten kosten ? Ich lese immer das lohnt sich nicht, zumal der Richter evtl. ein zweites Gutachten anfordert und man dann quasi 2 Gutachten bezahlt - ....
     
  7. Andres

    Andres
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    Wie sagt man so schön: Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung. In § 558 Abs. 2 BGB sind die Kriterien für die Auswahl von Wohnungen zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete genannt: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Schon aufgrund der unterschiedlichen Geschosse hätte ich Zweifel und die EBK ist endgültig eine andere Ausstattung. Es gibt hier auch kein Verfahren, nach dem irgendetwas "herausgerechnet" werden könnte - die Vergleichswohnung muss vergleichbar sein.

    Ich würde das zunächst mal ganz einfach machen und das Gespräch mit dem Mieter suchen. Wenn der mit einer Mieterhöhung einverstanden wäre, kann man sich das ganze Theater sparen. Man vereinbart eine höhere Miete und die Sache ist erledigt.

    Wenn das nicht klappt, wird es schwieriger. Vergleichswohnungen in einem Dorf mit 1000 Einwohnern zu finden, wird kein Vergnügen. Sind die genannten Mieten in den letzten 6 Jahren neu vereinbart worden? Ansonsten sind die nämlich sowieso raus und schon alleine an diesem Kriterium wird schon vieles scheitern.


    Einen größeren dreistelligen Betrag, je nach Aufwand auch mal knapp vierstellig.

    Ist doch ein einfaches Rechenexempel: Die Erhöhung, die du gerne hättest, liegt etwa bei 340 € im Jahr. Wenn das Gutachten einen glatten Tausender kostet, bleibt die Mieterhöhung nach drei Jahren bei dir hängen. Sofern dir der Mieter also noch mehr als 3 Jahre erhalten bleibt, lohnt es sich. Der Rest ist eine Frage der Geduld.

    ... wenn das erste nicht gerichtsfest ist. Dann hat das erste aber auch weniger gekostet.
     
  8. Tinnitus

    Tinnitus Erfahrener Benutzer

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    Ich würde erst mal das Gespräch suchen und eine einvernehmliche Erhöhung versuchen. Hierfür kann man Angebotspreise ermitteln und mit diesen argumentieren.

    Falls der Mieter einverstanden ist, gibt es z.B. hier eine Vorlage: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/einvernehmliche-mieterhoehung/

    Ansonsten könnte man mehrere Angebote für Gutachten einholen und ggf. an eine Modernisierung denken. Vergleichswohnungen zu finden war bisher für mich noch nie praktikabel, da sich die Bereitschaft am Teilen der Daten in Grenzen hält.
     
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