Mieterhöhung ohne Mietspiegel

Diskutiere Mieterhöhung ohne Mietspiegel im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, ich hätte da mal ne Frage. Ich habe eine Wohnung vor 3 Jahren vermietet ( 2,5 Zi-KB, Carport) für 440,00 Euro p/M. Nun wollte ich im...

  1. #1 carokruso, 30.06.2014
    carokruso

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    Hallo,
    ich hätte da mal ne Frage.
    Ich habe eine Wohnung vor 3 Jahren vermietet ( 2,5 Zi-KB, Carport) für 440,00 Euro p/M.
    Nun wollte ich im vorigen jahr die Miete um 25 Euro erhöhen, § 557 Abs. 1 BGB Wirtschaftlichkeit des Anwesens und geänderte wirtschaftliche Verhältnisse.
    Der Erhöhung wurde von Seiten des MIeters nicht zugestimmt.
    Daraufhin habe ich den nächsten Mietspiegel genommen und die Miete angepasst (wäre 84 € monatl . mehr) daraufhin habe ich Post vom Mieterbund erhalten. Für den Standort der Wohnung gibt es keinen Mietspiegel.
    Soll die Miete nun immer unverändert bleiben? und wie und wo bekomme ich denn 2 Vergleichsmieten her um eine Anpassung vorzunehmen?
    Gibt es auch andere Möglichkeiten ohne Mietspiegel die Miete zu erhöhen.
    (Halte immer alles in Stand und es gibt auch keine Beschwerden von den Mietern.)
    Gerne höre ich wieder von euch
    und wünsche noch einen schönen Abend.
     
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  3. Andres

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    Die Rechtsgrundlage, die du nennst, ist erstens der allgemeine Grundsatz, dass sich die Miete während des Mietverhältnisses ändern kann und hat zweitens mit deiner Begründung nichts zu tun. Außerdem ist deine Begründung jedenfalls nicht für die Durchsetzung einer Mieterhöhung geeignet.

    Wie auch immer ...

    Wenig überraschend, wenn das Erhöhungsverlangen nicht ordentlich begründet wurde.

    Da stellt sich mir spontan die Frage, ob die o.g. Miete eigentlich kalt oder warm ist. Die Erhöhung liegt nämlich gefährlich nahe an der Kappungsgrenze.

    Mit dem "nächsten Mietspiegel" meinst du vermutlich den Mietspiegel der nächsten Stadt oder Gemeinde, die so etwas herausgibt. Das ...

    ... ist aber nicht zulässig. Meist wäre der Vergleich schon alleine deshalb unsinnig, weil die Lage nicht vergleichbar ist. Wenn es für den Standort des Hauses keinen Mietspiegel gibt, dann fällt dieser Erhöhungsweg (weitgehend, Ausnahmen sind nicht wirklich praktikabel) aus.

    Nein. Es gibt weitere Möglichkeiten eine Erhöhung zu begründen. Eine davon hast du selbst genannt:

    Du musst 3 vergleichbare Wohnungen benennen, für die in den letzten 4 Jahren die Miete neu vereinbart wurde. Das kann gerade in ländlichen Gegenden schwer werden. Wenn du selbst keine weiteren Objekte in der Gegend hast, wirst du andere Eigentümer um Hilfe bitten müssen.


    Dann gibt es noch die Möglichkeit, einen Gutachter einzuschalten. Das kann aber teuer werden und lohnt sich daher eigentlich nur, wenn man mit diesem Gutachten gleichzeitig mehrere Mieten erhöhen kann. Andernfalls frisst das Gutachten die erhöhte Miete für Jahre auf.

    Sinnvoller wäre es gewesen, sich über diese Probleme bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gedanken zu machen. In Lagen, in denen sich die ortsübliche Miete schwer nachweisen lässt, vereinbart man lieber eine Staffel- oder Indexmiete.
     
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  4. #3 giorgos, 29.06.2016
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    Puh, das ist wirklich eine ziemlich schwierige Angelegenheit.

    Ich an deiner Stelle würde ja einen Immobiliengutachter als Profi hinzuziehen und mir von diesem mitteilen lassen, wann und in welchem Rahmen du die Miete erhöhen darfst.

    Das die Miete für immer unverändert bleibt, kann ich mir nämlich beim besten Willen nicht vorstellen.
     
  5. #4 Pharao, 29.06.2016
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.06.2016
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    der dann m.E letztlich nichts anders sagen kann, was "Andres" hier schon zum Besten gegeben hat. Mal abgesehen davon, das m.E. ein Fachwalt sich sicherlich in den Dingen besser auskennt, als ein Gutachter.

    Kommt darauf an wieviel Aufwand du betreiben willst, denn im §558a BGB heißt es dazu, wenn du eine Mieterhöhung nach §558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) machen willst:

    "(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
    (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

    1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
    2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
    3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
    4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
    (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
    (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
    (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
    "

    Wenn man als Vermieter eine Mieterhöhung über Vergleichsmieten machen muss, ist das m.E. immer der schlechteste Weg, weil ein streitsüchtiger Mieter dagegen m.E. am meisten Einwände einbringen kann. Mal ganz abgesehen von dem Problem, wie man als Vermieter an Vergleichmieten rankommt.

    Hier rächt es sich jetzt, das du dir damals bei Vertragsabschluß keine Gedanken darüber gemacht hast, denn zB eine Indexmiete wäre hier m.E. die wesendlich bessere Lösung gewesen.

    Also das ist m.E. kein Argument für eine Mieterhöhung, sondern einfach nur deine Pflicht als Vermieter, das du die Mietsache auch in Stand hältst, wenn du die volle Miete kassieren möchtest. Ich mein, der Mieter kann auch nicht damit Argumentieren, das weil er seine Miete immer brav & pünktlich bezahlt, das er deswegen einen Anpruch auf irgendwas hat, weil das einfach seine ganz normale Pflicht als Mieter ist.



     
  6. Duncan

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    Wenn der Mieter nach über 2 Jahren nicht schon ausgezogen ist und man im neuen Mietvertrag dieses Problem nicht auch gleich beheben konnte...
     
  7. #6 BHShuber, 29.06.2016
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  8. #7 Leipziger82, 30.06.2016
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    Das stimmt nicht. Wenn die Gemeinde über keinen Mietspiegel verfügt, kann auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden (BGH, Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09).

    Meiner Meinung nach ist dieser Versuch die einzig (wirtschaftlich) sinnvolle Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.
    Unabhängig davon hat der Mieterbund die Weisheit auch nicht gerade mit Löffeln gefressen.
     
  9. Andres

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    Stimmt, das habe ich falsch formuliert, weil anders gemeint: Ich kann nicht einfach so den räumlich nächsten Mietspiegel verwenden - die Städte bzw. Gemeinden müssen vergleichbar sein.
     
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  10. #9 Leipziger82, 30.06.2016
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    Ok, das ist soweit klar. Es stellt sich halt die Frage, ob dies hier berücksichtigt wurde. Es ist ja nicht selten so, dass meine Freunde vom Mieterschutzbund pauschal widersprechen, weil das Fachwissen fehlt.
     
  11. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    wenn ein Vermieter einen Mieter erstmal ein Mietererhöhungsverlangen mit einer ungültiger Begründung liefert (wie hier beim Fragesteller passiert), dann zeugt das auch nicht gerade von Wissen. Und deswegen stehen m.E. die Chancen vom Mieteranwalt hier ja garnicht so schlecht, das er (wie du so schön meinst) mit seinem evtl. "fehlenden" Fachwissen damit den Vermieter erstmal abschreckt oder verunsichert oder im besten Fall für seinen Mandanten damit sogar durchkommt. Was ich damit sagen will, das kann durchaus auch eine Taktik vom Mieteranwalt sein a´la "probieren wir es doch einfach mal".


     
  12. Pitty

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    Da liegst Du falsch. Kunde bist nicht Du, sondern der Mieterschutzbund. Und erst einmal wiedersprechen ist besser, als die Mieterhöhung zahlen. Jetzt bist Du in der Pflicht Dich um das rechtliche zu kümmern und eine Mieterhöhung Wasserdicht zu machen.

    1. Gutachter für die Wohnung
    2. drei Vergleichswohnungen

    Danach die Mieterhöhung per Anwalt ausschreiben lassen, damit sie wissen das Du dieses Mal nicht locker lässt. Dann würde ich auch gleich die 84 Euro erhöhen weil sie Dich geärgert haben und Du erhebliche Kosten hast.

    Dann würde ich mir überlegen ob Du einen Indexmietvertrag das nächste mal herausgibst.
     
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