Mieterhöhung ohne offiziellen Mietspiegel

Diskutiere Mieterhöhung ohne offiziellen Mietspiegel im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag, erst einmal zu meinem Problem. Wir vermieten ein Zwei-Familien-Haus, die eine Wohnung beträgt 130m² und kostet 250€ was einen...

  1. Philly

    Philly Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    erst einmal zu meinem Problem.
    Wir vermieten ein Zwei-Familien-Haus, die eine Wohnung beträgt 130m² und kostet 250€ was einen m²-Preis von 1,92€ ausmacht.
    Laut Mika, einem Programm zum Errechnen eines Mietspiegels, gibt an, dass die durchschnittle Miete in einem Haus seiner Ausstattung, Lage und Baujahr bei 3,95€ liegt.

    Ich denke, es steht außer Frage, ob die zu zahlende Miete wahnsinnig niedrig ist.

    Wie ist es uns möglich auch vor Gericht eine Mieterhöhung durchzusetzen?
    Einfach "mal versuchen und auf Zustimmung hoffen" ist bei diesen Mietern nicht möglich.
    Auch einen richtigen Mietpreisspiegel gibt es für unsere Gemeinde nicht und vergleichbare Wohnungen sind nicht aufzufinden, besonders, weil solch eine Größe hier nicht üblich ist.

    Das einzige, was uns übrig bleiben würde wäre ein Sachverständiger, der den Preis der Wohnung festlegen müsste. Allerdings müssten wir diesen selber zahlen und da nur eine Mieterhöhung von 20% zulässig ist, würde sich dies kaum lohnen.
    Würde man auf Zustimmung klagen, müsste der "Verlierer" die Kosten des Sachverständigers tragen, was uns sehr recht wäre.

    Doch wie komme ich überhaupt zu dem Punkt klagen zu können?
    Erhöhe ich ohne Mietspiegel, Sachverständiger oder Vergleichsmieten komme ich ja erst gar nicht vor Gericht und werde abgewiesen, da es sich nicht um eine formell richtige Erhöhung handelt.... oder?

    Ich wäre um Hilfe sehr dankbar!
     
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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo philly,

    Das wage ich zu bezweifeln ...
    Du brauchst den Gutachter doch eh und nicht nur für das evtl. Gerichtsverfahren.

    VG Syker
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Also bei der Miete stellt sich ja eher die Frage, ob es nicht billiger wäre lieber gar nicht zu vermieten?
    Insofern ist der Sachverständige sicher auf jeden Fall der richtige Weg, wenn es denn wirklich keinen Vergleich gibt. Mann sollte vieleicht darauf achten das er auch von Gerichten bestellt wird, und nicht irgend ein Wald- und Wiesen Gutachter ist.
     
  5. #4 Pharao, 12.02.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 12.02.2015
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi Philly,

    hilft dir jetzt zwar auch nicht weiter, aber beim nächsten Mieter würde ich eher mal darüber nachdenken, ob nicht ggf. eine Indexmiete sinnvoller ist zu vereinbaren, wenn es keinen Mietspiegel für deine Stadt/Gemeine gibt.

    Ansonsten, ich denke das es sicherlich Vergleichswohnungen gibt, das Problem dabei ist i.d.R. nur diese zu finden und an die Daten ranzukommen.

    Wohnst du dort auch? Denn dann könnte ggf. der §573a BGB interessant sein, falls der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmen sollte :smile050: Ich würde hier also garnicht erst anfangen mit Gutachter, ect, wenn diese Möglichkeit besteht.

    Allerdings wenn die Mieten bei euch so niedrig sind, stellt sich ggf. die Frage, inwieweit findet man einen neuen Mieter (zum Wunschmietzins) bzw. was muss ggf. an der Wohnung gemacht werden bevor man sie neu vermieten könnte :?
     
  6. Andres

    Andres
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    Du kannst auch deine Glaskugel befragen - das hätte ungefähr die gleiche Aussagekraft.


    Möglich, aber vermieten für unter 2 € lohnt sich auch nicht. Ihr müsst das eben langfristig sehen: In 3 Jahren kommt die nächste Erhöhungsrunde.


    Wie Syker schon angedeutet hat, ist das nicht richtig. Das Gutachten brauchst du zur Begründung der Mieterhöhung. Du musst es selbst beauftragen und bezahlen.


    Gutachten beauftragen, Gutachten bekommen, auf das Gutachten ein Mieterhöhungsverlangen stützen, zwei Monate vergeblich auf die Zustimmung des Mieters warten, Zustimmung einklagen.


    Natürlich kommst du auch da entsprechend obigem Ablauf vor Gericht, wenn du willst. Nur verlierst du dann halt ...


    Bei diesen mikroskopischen Mieten muss man auch andere Optionen prüfen: Kündigung, z.B. über Eigenbedarf, oder Verkauf. Sollte die ortsübliche Miete tatsächlich bei grob 4 € liegen, wird das nämlich nie ein wirklich tolles Investment.
     
  7. Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Ich würde gerne diesen Thread aufgreifen, da ich aktuell mit einem sehr vergleichbaren Fall (ebenfalls Zwei-Familien-Haus, ebenfalls eine Wohnung von mehr als 100m² vermietet, seit ca. 6 Jahren keine Mieterhöhung, kleine Gemeinde ohne Mietspiegel) konfrontiert bin.

    Kann ich mit Verweis auf das BGH-Urteil vom 13.11.2013 (VIII ZR 413/12) und auf § 558a Abs. 4 S. 2 BGB nicht einfach den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden? In der Umgebung gibt es einige Gemeinden mit vergleichbarer oder geringfügig höherer Einwohnerzahl, die überwiegend einen Mietspiegel haben.

    Hier ein Artikel dazu:
    https://www.kgh.de/news/2014/02/03/mieterhoehung-auch-ohne-mietspiegel.html

    Spricht etwas dagegen?
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Triple-J,
    seit annähernd zwei Jahren ruht die Bartwickelmaschine bereits im untersten Keller...:154:
     
  9. Andres

    Andres
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    Klar, nur muss diese Vergleichbarkeit dann im Fall der Fälle auch bewiesen werden. Erfolgsaussichten ungewiss ...
     
  10. Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Hallo Berny, nein, seit annähernd drei Jahren! ;) Da der von mir geschilderte Fall mit dem von 2015 absolut vergleichbar ist, hatte ich mich dazu entschieden, diesen Thread aufzugreifen, statt einen Neuen zu öffnen. Ich habe nur brav die Forumsregeln befolgt: "Es ist nach Möglichkeit zu vermeiden, Themen zu wiederholen. Für solche Fälle stellt das Forum eine Suchfunktion zur Verfügung." ;)

    Hmm... Das erscheint mir aber zunächst erstmal wesentlich einfacher und günstiger, als ein teures Gutachten zu beauftragen, dass auch keine Garantie gibt, dass die Zustimmung letztlich nicht doch eingeklagt werden muss. Zumal man auf den Kosten des Gutachtens auch noch sitzen bleibt.

    Da es mehrere vergleichbare Gemeinden in der Umgebung gibt, deren Mietspiegel allesamt eine sehr ähnliche Miethöhe wiedergeben (die allesamt eine Mieterhöhung von 20% ermöglichen würden), könnte man im Mieterhöhungsschreiben ja durchaus auf die Mietspiegel von 3-5 Gemeinden verweisen und die Vergleichbarkeit insbesondere mit der ähnlichen Einwohnerzahl und damit, dass die Miethöhe in allen benachbarten Gemeinden sehr ähnlich ist, begründen. Und natürlich auf das BGH-Urteil und den BGB-Paragraphen verweisen... Oder übersehe ich etwas?
     
  11. Andres

    Andres
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    Nicht soweit ich es erkennen kann.
     
  12. dots

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    Dass die umliegenden 5 Gemeinden alle 5 Euro ausweisen, heißt ja noch lange nicht, dass für die mittendrin liegende 6. Gemeinde nicht 10 oder gar 20 oder nur 3 Euro "korrekt" wären.

    Will sagen: Die Gemeinden müssen vergleichbar sein, und das ist nicht (alleine) dadurch gegeben, dass deren Mietspiegel allesamt eine sehr ähnliche Miethöhe wiedergeben.
     
  13. Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Das ist schon klar. Die Frage ist, was heißt "vergleichbar"? Der BGH hatte hierzu ausgeführt, dass eine Gemeinde mit ca. 4.550 Einwohnern nicht mit einer Großstadt mit ca. 500.000 Einwohnern verglichen werden kann. Der BGH hatte die Vergleichbarkeit somit vordergründig auf die Einwohnerzahl abgestellt.

    Wie ich in Post #6 bereits schrieb, handelt es sich bei den Gemeinden in der Umgebung um Gemeinden mit vergleichbarer oder geringfügig höherer Einwohnerzahl, so dass diese Voraussetzung ja erfüllt ist. Außerdem handelt es sich um benachbarte/naheliegende Gemeinden und nicht um Gemeinden am anderen Ende des Landes. Auch gibt es in der betroffenen Gemeinde ohne Mietspiegel mehrere Einkaufsmöglichkeiten wie in den anderen Gemeinden auch. Insofern kann ich eine fehlende Vergleichbarkeit nicht erkennen, es sei denn, es gibt da noch weitere Kriterien, die sich mir jetzt nicht erschließen.
     
  14. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    das sehe ich auch so und deshalb würde ich das auch so machen.
    Denn 3 Vergleichswohnungen mit ~ 100qm wirst du wohl nicht finden bei der Einwohnerzahl.

    Dots sucht immer das Haar in der Suppe... :008sonst:
     
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  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nein, ich möchte nur verhindern, dass es nachher heißt: "Das habe ich nicht gewusst" oder "Daran habe ich nicht gedacht".
     
  17. Andres

    Andres
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    Das sehe ich nicht so. Der BGH hat die Prüfung der Vergleichbarkeit (bzw. die Überprüfung der Argumentation der Vorinstanz) nach der Feststellung, dass die Einwohnerzahlen zwei Größenordnung auseinander liegen, ohne weitere Argumentationsschritte abgebrochen. Es wurde dann lediglich noch festgestellt, dass selbst wenn es in Nürnberg (das war die große Stadt) in Randbezirken möglicherweise etwa so zugehen sollte, wie in dieser kleineren Ortschaft, der Mietspiegel von Nürnberg aufgrund dieser Differenz prinzipiell nicht heranzuziehen wäre. Dann hat der BGH (auch nicht ganz uninteressant, aber letztendlich zu erwarten) festgestellt, dass dieser Mangel auch durch einen prozentualen Abzug vom Nürnberger Mietspiegel nicht zu heilen ist.

    Welche konstruktiven Kriterien nun eigentlich die Anwendung eines fremden Mietspiegels erlauben würde, hat der BGH nicht einmal im Ansatz ausgeführt.
     
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