Mieterhöhung so korrekt?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Schmied, 26.09.2014.

  1. #1 Schmied, 26.09.2014
    Schmied

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    Hallo,


    ich habe ein Schreiben bezüglich einer Mieterhöhung, wollte nun wissen, ob das Ganze auch so in Ordnung ist und ob ich noch die Berechnung aus dem Mietspiegel beifügen muss. Die Erhöhung wurde entsprechend der Berechnung im Mietspiegel erstellt.

    Das Schreiben wurde durch einen Bekannten bereits genutzt und damals vom Mieterbund nicht moniert, da sich in der letzten Zeit jedoch viel getan hat, fehlt vielleicht etwas.

    Sehr geehrte xxxx,
    Sehr geehrter xxxx,


    gem. §558 BGB möchte ich Sie um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von Ihnen seit dem xxxxxx bewohnte Wohnung im xxxxx, in der xxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxx bitten.

    Der von Ihnen gezahlte Mietzins beträgt 4,72 Euro per m² zzgl. der laufenden Betriebs- und Nebenkosten. Dieser Betrag liegt unterhalb der für die den Kreis xxxxxxxxxx geltenden Mietspiegel, welcher derzeit 6,26 Euro / m² entspricht.

    Da die Miete sich innerhalb der vergangen 15 Monate nicht verändert hat und zudem im Zeitraum der letzten 3 Jahre um nicht mehr als 20% erhöht hat, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben.

    Bedingt durch die Mieterhöhung in Höhe von 84 Euro beträgt Ihre neue Miete 504 Euro. Diese ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt dieses Schreibens, also zum xxxxxxxxxxx, zu entrichten.

    Ich möchte Sie bitten, dass Sie diesem Mieterhöhungsverlangen bis zum xxxxxxxx schriftlich zustimmen. Verwenden Sie dafür bitte das beigefügte Doppel.

    Versäumen Sie diese Frist, bin ich dazu berechtigt die Zustimmung zur Mieterhöhung auf dem Rechtsweg einzufordern.

    Zudem möchte ich Sie gerne darauf hinweisen, dass Ihnen gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht, welches ebenfalls innerhalb einer Frist von zwei Monaten vorliegen muss.
     
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  3. #2 Raimond, 26.09.2014
    Raimond

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    Hi,

    das Ding fliegt dir um die Ohren.

    Du musst genau angeben, wie du die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet hast, und auch den Mietspiegel beilegen.

    Bei mir ist das z.B. ein Punktesystem im Mietspiegel und musste laut Anwalt so aussehen:

    Basierend auf dem Baujahr xx und der Wohnungsgröße yy ergibt sich laut Tabelle 2 des Mietspiegels ein Quadratemeterpreis von zz€.
    Auf diesen ist ein Zuschlag nach Tabelle 3 des Miestspiegels anzurechnen.
    Folgende Daten wurden zugrunde gelegt:
    Zentralheizung: +3Pkt
    Renovierung innerhalb der letzten 15 Jahre: +8Pkt
    Terrasse: +5Pkt
    Kein Balkon: -2 Pkt
    ...
    Dies ergeibt ff Punkte.
    Entsprechend der Berechnungsgrundlage aus Tabelle 3 ergibt sich für Ihre Wohnung ein Aufschlag von jj €/m²

    Die Summe aus zz€ und jj€ ergibt somit eine ortsübliche Vergleichsmiete von (zz+jj)€.
    Entsprechend Seite 8 des Mietspiegels handelt es sich hierbei um eine Spanne von +/-15%.

    Die im Mietspiegel nicht berücksichtige Sonderausstattung Ihrer Wohnung (El. Rolläden, Glasfaser, Zisterne, ...) erlauben eine positive Abweichung von mindestens 10%, also einer Kaltmiete von hh€.

    Und hier jetzt hinschreiben auf was du erhöhen möchtest und dass das alles in den 20% und 1 Jahresfristen liegt.

    Wenn die Mieter eher "schwierig" sind, dann würde ich das zukünftig gleich von einem Anwalt aufsetzen und zustellen lassen. Kostet ca 150€.
    Oder zumindest das Schreiben in der kostenlosen H&G Beratung prüfen lassen.

    Rai
     
  4. #3 Schmied, 26.09.2014
    Schmied

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    Hallo Rai,


    danke für die schnelle Antwort.

    Ich habe die Berechnung durch den offiziellen Rechner der Stadt gemacht, die auf den qualifizierten Mietspiegel beruht.

    Wäre es ausreichend zu schreiben, dass die Erhöhung auf Grundlage dessen beruht und die Berechnung als Anlage beigefügt wird?

    Die Mieter sind nicht schwierig, sollte jedoch auch rechtlich passen, falls diese sich beraten lassen.
     
  5. #4 Raimond, 26.09.2014
    Raimond

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    Wenn du einen Screenshot der Eingabemaske machst sollte das eigentlich reichen.
    Den Mietspiegel musst du trotzdem beilegen, damit sie es nachrechnen können.

    Rai
     
  6. #5 Schmied, 26.09.2014
    Schmied

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    Hallo Raimond,


    danke für die Info.

    Muss ich den Mietspiegel komplett beifügen? Sind über 20 Seiten.

    Ich habe es nun so verändert:

    Sehr geehrter xxxxxxxxxxxxxxx,


    gem. §558 BGB möchte ich Sie um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von Ihnen seit dem xxxxxxxxxxxxx bewohnte Wohnung im xxxxxxxx in der xxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxx bitten.

    Der von Ihnen gezahlte Mietzins beträgt 6,61 Euro per m² zzgl. der laufenden Betriebs- und Nebenkosten.

    Dieser Betrag liegt unterhalb der für die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnungen im Kreis xxxxxxx geltenden qualifizierten Mietspiegel, welcher derzeit 7,20 Euro per m² entspricht.

    Aufgrund der Ausstattung, Lage und Zustand Ihrer Wohnung, wodurch sich Zu- und Abschläge ergeben, ergibt sich ein Mietpreis von 7,68 € per m².

    Die detaillierte Berechnung des m²-Preises für Ihre Wohnung und den qualifizierten Mietspiegel 2014 habe ich beigefügt.

    Da die Miete sich innerhalb der vergangen 15 Monate nicht verändert hat und zudem im Zeitraum der letzten 3 Jahre um nicht mehr als 20% erhöht hat, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben.

    Bedingt durch die Mieterhöhung in Höhe von 63,12 Euro beträgt Ihre neue Miete 453,12 Euro.

    Diese ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt dieses Schreibens, also zum 01.12.2014, zu entrichten.

    Ich möchte Sie bitten, dass Sie diesem Mieterhöhungsverlangen bis zum 30.11.2014 schriftlich zustimmen. Verwenden Sie dafür bitte das beigefügte Doppel.

    Versäumen Sie diese Frist, bin ich dazu berechtigt die Zustimmung zur Mieterhöhung auf dem Rechtsweg einzufordern.

    Zudem möchte ich Sie gerne darauf hinweisen, dass Ihnen gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht, welches ebenfalls innerhalb einer Frist von zwei Monaten vorliegen muss.

    Mit freundlichen Grüßen
     
  7. #6 Raimond, 26.09.2014
    Raimond

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    Hier fehlt noch der Rechenweg, also "aktuelle Kaltmiete beträgt x€, bei ym² ergibt dies 6,61€/m².

    Wie gesagt, ich kann dir nur sagen was laut Anwalt bei meinem Mieter notwendig war.

    Laut Internet reicht die Angabe, wo man den Mietspiegel einsehen kann (Internetadresse, Mietverein, Stadt), laut Anwalt muss man ihn beilegen.

    Bei meienm Mietspiegel wird auf den 10 Seitengenau erklärt wie man zu rechnen hat, d.h. die sind alle notwendig.

    Rai

    Edit: Der Hinweis, dass die Betriebs und Nebenkostenvorauszahlung unverändert bleibt und die gesamt zu zahlende Summe (Miete + NK) fehlt auch noch.
     
  8. #7 Schmied, 26.09.2014
    Schmied

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    Hallo,


    werde die Punkte noch ändern und das Ganze noch bei HuG noch prüfen lassen, sollte dann hoffentlich passen.
     
  9. dots

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    Hallo,

    du möchtest keine Bitte loswerden, sondern die Zustimmung erhalten - daher würde ich statt des zitierten eher "... bitte ich Sie um Zustimmung ..." schreiben. Ob du das möchtest (oder nicht möchtest) musst du dem Mieter nicht mitteilen.
    Dass du etwas möchtest, ist ja schön und gut, aber dann musst du es auch tun! ;-)
     
  10. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    ...und ganz ohne das unpassende B-Wort wäre dann zB "ersuche ich um Ihre Zustimmung"
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Es geht ja nicht um das B-Wort (bitte), sondern um das M-Wort (möchte):

    - Ich bitte dich.
    - Ich möchte dich bitten (irgendwann mal, und weiß auch noch nicht, ob ich dich überhaupt jemanls bitten werde werde).

    Im ersten Fall bittet man tatsächlich (irgendwen um irgendwas),
    im zweiten Fall kündigt man seine Absicht an, irgendwann mal (irgendwen um irgendwas) zu bitten.

    Mag sich ja jetzt wirklich kleinkariert anhören, aber vielleicht verhindert es ja, dass irgendwann mal irgendwer nicht auf die Schnauze fliegt ... ;-))
     
  12. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ah, jetzt... ...da hatt ich Dich gründlichst mistverstanden. :38: Trotzdem gefällt mir persönlich "ersuchen" in so nem Zusammenhang besser... :91:
     
  13. #12 Schmied, 26.09.2014
    Schmied

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    So, nun bei HuG gewesen.

    Das wäre die soweit barbeitete Version:

    Sehr geehrter xxxxxxxxxxxxx,


    gem. §558 BGB ersuche ich Sie um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von Ihnen seit dem xxxxxxxxxx bewohnten Wohnung im xxxxxxxxxx in der xxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxx.

    Ihre aktuelle Kaltmiete beträgt 390 € für eine Wohnfläche von 59 m², dies entspricht 6,61 Euro per m² zzgl. der laufenden Betriebs- und Nebenkosten. Dieser Betrag liegt unterhalb der für die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnungen im Kreis xxxxxxxx geltenden qualifizierten Mietspiegel, welche derzeit 7,20 Euro per m² für Wohnungen des Baujahrs 1950 mit einer Wohnungsgröße zwischen 50-59 qm entsprechen.

    Aufgrund der Ausstattung, Lage und Zustand Ihrer Wohnung, wodurch sich Zu- und Abschläge durch den Mietspiegel ergeben, ergibt sich ein Mietpreis von 7,68 € per m².

    Die detaillierte Berechnung des m²-Preises für Ihre Wohnung und den qualifizierten Mietspiegel 2014 habe ich beigefügt.

    Da die Miete sich innerhalb der vergangen 15 Monate nicht verändert hat und zudem im Zeitraum der letzten 3 Jahre um nicht mehr als 20% erhöht hat, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben.

    Bedingt durch die Mieterhöhung in Höhe von 63,12 Euro beträgt Ihre neue Netto-Miete 453,12 Euro zzgl. unveränderter Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von xxxx €.

    Die höhere Miete ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt dieses Schreibens, also ab dem 01.12.2014, zu entrichten.

    Hiermit ersuche ich Ihrer Zustimmung zu meinem Mieterhöhungsverlangen bis zum 30.11.2014. Verwenden Sie dafür das beigefügte Doppel. Versäumen Sie diese Frist, bin ich dazu berechtigt die Zustimmung zur Mieterhöhung auf dem Rechtsweg einzufordern.

    Zudem möchte ich Sie gerne darauf hinweisen, dass Ihnen gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht, welches ebenfalls innerhalb einer Frist von zwei Monaten vorliegen muss.


    Laut HuG muss ich den Mietspiegel nicht zwingend beifügen, auch wäre die Erhöhung rechtens, wenn der Mieter die erhöhte Miete bezahlt, auch wenn die Zustimmung nicht vorliegt.

    Was meint Ihr zur bearbeiteten Version, sollte nun alles okay sein.

    Füge die Musterberechnung und eventuell sogar den Mietspiegel bei und sollte dann auf der sicheren Seite sein?
     
  14. #13 Raimond, 26.09.2014
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    Hau raus, sieht gut aus.

    Vorschlag: vielleicht rundest du die Miete noch um 3,12€ ab, dann ist es ein glatter Betrag.

    Rai
     
  15. #14 Schmied, 26.09.2014
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    Hallo Rai,


    ja, das sieht besser aus, hast Recht.

    Weiß jemand genauer ob man den Mietspiegel beifügen muss, nur auf den hinweisen muss oder sonst was?

    HuG meint, der Mietspiegel müsste nicht beigefügt werden, der Verweis im Text wäre ausreichend.
     
  16. Andres

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    Stimmt. Ich würde in solchen Sachen drei Arten von Mietern unterscheiden:
    1. Diejenigen, die alles akzeptieren. Da hätte es auch gereicht, wenn du nur den ersten und den siebten Absatz schreibst.
    2. Diejenigen, die solche Schreiben prüfen und zustimmen, wenn sie überzeugt sind, dass alles seine Richtigkeit hat.
    3. Diejenigen, die grundsätzlich gegen alles sind.
    Ob du bei Gruppe 1 und 3 den Mietspiegel beilegst, ist für das Ergebnis egal. Bei Gruppe 2 machst du damit vielleicht ein paar Pluspunkte und da es für dich kein echter Aufwand ist (du hast den Mietspiegel ja sowieso), spricht eigentlich nichts dagegen.


    Das gab in der Vergangenheit schon Ärger, daher sollte man da vorsichtig sein. Du hast jedenfalls einen Anspruch auf eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters, d.h. du kannst die Zustimmung auch dann einklagen, wenn der Mieter die erhöhte Miete bezahlt.


    Das sieht schon ganz gut aus. Ich würde noch eine kleine Änderung vornehmen:

    Ich finde es immer besser, wenn man dem Mieter klar mitteilt, was er bitte tun soll. Unter den ganzen Zahlen in diesem Erhöhungsverlangen fehlt gerade die Zahl, die der Mieter zukünftig auf die Überweisung schreiben muss. Das ist zwar für die Wirksamkeit der Erhöhung nicht erforderlich, praktisch aber sehr nützlich.
     
  17. ika

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    Das ist Quatsch. Es reicht, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, die der Mietspiegel ausweist.
     
  18. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Das ist schlichtweg falsch. So z.B. erst relativ aktuell das AG München vom 14.08.2013, Az: 452 C 11426/13. Bereits die einmalige vorbehaltlose Zahlung, mindestens die zweimalige Zahlung stellt eine konkludente Zustimmung dar.
     
  19. Duncan

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    Ich ergänze dies gerne noch mit irgendwas in der Richtung:
    "auf das Ihnen bekannte Mietkonto:
    IBAN DE blablubusw. "

    Nicht wenige Mieter legen genau dieses Schreiben ihrem "Bankmenschen" hin, er soll doch mal eben einen Dauerauftrag stricken. Ja, das sind die huskyblonden Mieter.

    Meinereiner legt auch nur den betreffenden Auszug vom Mietspiegel mit bei und verweist darauf, dass dieser vollständig unter dieser und jener Internetadresse oder auch bei der Stadtverwaltung Abteilung 38 Stiege 3 Schalter 8 eingesehen/erworben werden kann.
     
  20. #19 Schmied, 26.09.2014
    Schmied

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    Super, dass das alles so gut ausgearbeitet werden konnte.

    Kann natürlich jeder für sich als Basis nutzen, natürlich ohne Gewähr :)

    Ich werde das Ganze so fertigstellen, dann noch die Seite der Berechnung von den Zu- und Abschlägen beifügen, dazu eventuell noch den Mietspiegel und dann müsste es aber auch soweit reichen.
     
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