Mieterhöhung sowie Kündigung nicht möglich?

[cp03525]

Ich habe einen Staffelmietpreis mit regelmäßigen moderaten Steigerungen abgeschlossen. Der Mieter wohnt mittlerweile seit 8 Jahren und hatte in dem Zeitraum eine durchschnittliche Steigerung der Kaltmiete von 2,5% also deutlich unter dem Anstieg des Mietpreisspiegels. Das wäre für mich bisher in Ordnung. Ich hatte nicht damit gerechnet das Glück zu haben, dass der Mieter so lange wohnen bleibt. Kehrseite der Medaille, für weitere Eintragungen war kein Platz im Formular des Staffelmietvertrages.
Fazit: Ich kann die Miete nicht mehr erhöhen obwohl ich schon jetzt dem Mietspiegel hinterher hänge.

Was ich bei Abschluss auch nicht wusste war, dass Mietanpassungen bei Modernisierung (11% Der Modernisierungskosten 10 Jahre lang als Aufschlag auf die Jahresmiete) bei bei einem Staffelmietvertrag nicht erlaubt sind. Das kleine freistehende Häuschen braucht dringend eine neue Heizungsanlage, auch würde ich gerne das Dach dämmen, die große Terrasse zum Wintergarten ausbauen, in einigen Räumen die Bodenbeläge erneuern.

So wie ich das sehe, kann ich weder die Miete erhöhen noch den Mietvertrag kündigen. Manche Dinge wie z.B. die neue Heizung, lassen sich auch nicht weiter aufschieben.
Ich denke nicht, dass die Mieter (eine Familie mit einem kleinen Kind) freiwillig mehr bezahlen oder ausziehen. In welche Richtung meint ihr kann man mehr erreichen? Wie groß muss der Schaden werden bis man aus der Zwickmühle herauskommt? Letzte Möglichkeit wäre der Verkauf des Hauses in vermietetem Zustand. Das war aber nicht geplant.

 

[immobiliensammler]

Kehrseite der Medaille, für weitere Eintragungen war kein Platz im Formular des Staffelmietvertrages.
Fazit: Ich kann die Miete nicht mehr erhöhen obwohl ich schon jetzt dem Mietspiegel hinterher hänge.

Wie kommst Du auf die Idee? Nach Ablauf der Staffelmiete gelten die gesetzlichen Regeln für Mieterhöhungen (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten etc.).

 

[ehrenwertes Haus]

Was ich bei Abschluss auch nicht wusste war, dass Mietanpassungen bei Modernisierung (11% Der Modernisierungskosten 10 Jahre lang als Aufschlag auf die Jahresmiete) bei bei einem Staffelmietvertrag nicht erlaubt sind.

Das ist zulässig, nur nicht als separate Mieterhöhung, sondern einkalkuliert in die Staffelbeträge.
Nicht zulässig ist, nach Ende einer Staffelvereinbarung Modernisierungen, welche während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung durchgeführt wurden, auf die Mieter umzulegen.

Das kleine freistehende Häuschen braucht dringend eine neue Heizungsanlage, auch würde ich gerne das Dach dämmen, die große Terrasse zum Wintergarten ausbauen, in einigen Räumen die Bodenbeläge erneuern.

Arbeiten, die unproblematischer bei Leerstand umzusetzten sind.

Überleg mal wie du einen Bodenbelag erneuern kannst in einem bewohnten Raum. Weder Möbel noch Bewohner können schweben, der dabei anfallendende Schmutz beseitigt sich nicht von selbst, usw.
Mieter haben ein Mietminderungsrecht, wenn die von dir geplanten Arbeiten in der vermieteten Wohnung stattfinden. Die Beeinträchtigungen dürften nicht unerheblich sein, u.U. sogar für die Mieter nicht zumutbar.

 

[Ferdl]

Nicht zulässig ist, nach Ende einer Staffelvereinbarung Modernisierungen während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung auf die Mieter umzulegen.

Den Satz verstehe ich nicht, magst du das etwas näher erläutern?

 

[ehrenwertes Haus]

Den Satz verstehe ich nicht, magst du das etwas näher erläutern?

Besser so?

 

[cp03525]

Ganz genau ist es so: Zum 01.01.24 erfolgt die letzte Staffelerhöhung (+20€).
Wie lange müsste ich mit einer Modernisierung warten um die Kosten auf die Miete aufschlagen dürfen?
Gilt eigentlich noch die Formel +11% der Renovierungskosten auf die Jahreskaltmiete?

 

[immobiliensammler]

Wie lange müsste ich mit einer Modernisierung warten um die Kosten auf die Miete aufschlagen dürfen?

Welchen Zeitraum hatten denn die vorherigen Staffeln bis zur jeweiligen Erhöhung?

Gilt eigentlich noch die Formel +11% der Renovierungskosten auf die Jahreskaltmiete?

Nein, seit dem 01.01.2019 sind es nur noch 8 %.

 

[Ferdl]

Besser so?

Jepp, so kann ich das verstehen.

 

[Sweeney]

Gilt eigentlich noch die Formel +11% der Renovierungskosten auf die Jahreskaltmiete?

Um Möglichen Missverständnissen vorzubeugen:
1) 8% der Modernisierungskosten können auf die jährliche Miete umgelegt werden. (§ 559 Abs. 1 BGB)
2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten; Sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (§ 559 Abs. 2 BGB)

Wird beispielsweise die gesamte Heizungsanlage erneuert, so ist ein fiktiver Abzug vorzunehmen, der für die bloße Instandsetzung bzw. gleichwertigen Austausch fällig geworden wäre. Dies düfte regelmäßig den großen Anteil der Kosten ausmachen. Lediglich von der verbleibenden DIfferenz sind 8% jährlich auf den Mieter abwälzbar.