Mieterhöhung tatsächlich bis zur Kappungsgrenze ansetzen oder eher weniger?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von MarcSch, 26.08.2015.

  1. #1 MarcSch, 26.08.2015
    MarcSch

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    Hallo,
    ich habe mir im Juni ein Mehrfamilienhaus in mittlerer Innenstadtlage in Wiesbaden mit Parkplätzen gekauft (500m bis zur Fußgängerzone). Die Wohnungen haben zwischen 60 und 150m² und sind vom Zustand sehr unterschiedlich. Es handelt sich um eine Jugendstilvilla Bj 1900.
    Die Mieten liegen bei 7,13€ und 7,77€/m². Der aktuellste offizielle Mietspiegel ist vom 1.1.2012 und damit uralt, wann ein neuer kommt scheint noch unklar. Die aktuellen Mieten meines Hauses entsprechen diesem Mietspiegel von 2012 ungefähr. Nebenkosten sind niedrig, bis auf um die 80€/Monat und 140€ für die 130m² Wohnung.
    Wenn ich mir aber die inoffiziellen aktuellen Mietspiegel zB auf Wohnungsboerse (10,82€/m²), immowelt (11,46-13,41€/m²) anschaue sind die Mieten deutlich zu niedrig.
    Bei Haus und Grund gibt es für Frankfurt einen präzisen Onlinerechner, danach sind es 12,18€/m² für die 150m² Wohnung wenn sie in Frankfurt wäre.

    Würde ich bis zur Kappungsgrenze von 20% erhöhen wäre ich immer noch nur bei ca 9€/m². Daher würde ich am liebsten alle Wohnungen um 20% anpassen.
    Auf der anderen Seite ist eine 20% Anpassung für Mieter recht heftig, das macht bis zu 230€ für den einzelnen Mieter aus.
    Die Wohnung im schlechtestem Zustand hat 81m². Da hier der Parkplatz warum auch immer nur für 25€ vermietet wurde kommt auch noch die Parkplatzanpassung auf 50€ dazu.

    Insgesamt habe ich Bedenken meine Mieter zu sehr vor den Kopf zu knallen. Ich beabsichtige weder eine Luxussanierung noch möchte ich meine Mieter los werden. Ich werde einiges am Haus machen (Zaun restaurieren etc, aber das wird ja eh nicht auf die Mieter umgelegt. Es ist lediglich in Überlegung die Einzelheizungen (eine Therme je Wohnung, einige davon älteren Datums) gegen Zentralheizung auszutauschen um die hässlichen Dinger aus dem Bad zu bekommen und Heizkosten zu senken. Das passiert aber sicherlich nicht mehr dieses Jahr.

    Dazu kommt noch eine mögliche Sanierungsumlage bei der 150m² Wohnung. Die 150m² Wohnung ist top saniert, tolle Küche und Bad, Echtholzparkett, hohe Räume. Die Fenster wurden jedoch nur teilweise getauscht. Der Mieter wohnt erst seit Aug 2014 in der Wohnung und hat jetzt gefragt, ob ich wenigstens eines der alten Fenster austausche. Ich würde gerne sogar alle alten Fenster austauschen und Schallschutzfenster (39dB) spendieren (wobei der Zuschlag für Schallschutz minimal ist). Die Sanierungsumlage würde bei allen Fenstern aber nochmal 100€/Monat ausmachen. Ich tendiere dazu dem Mieter die Wahl zu lassen, ob er eines oder alle alten Fenster erneuert haben will.

    Mich würde die Erfahrung von anderen Vermietern hier im Forum interessieren? Wer hat schonmal um 20% angepasst und was waren die Erfahrungen dabei? Wie seid ihr damit umgegangen, wenn nur ein veralteter Mietspiegel vorhanden war? Wie Aussagekräftig sind die inoffiziellen Mietspiegel (siehe oben). Was wäre Eure Empfehlung bezüglich der Fenster?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 26.08.2015
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    Frankfurt ist nicht Wiesbaden. Genauso wie Ludwigshafen von den Mietpreisen nicht Heidelberg ist, obwohl sie deutlich näher zusammenliegen. Kann man also gar nicht vergleichen.

    Nur mal auf die Zahlen bezogen: du musst selbst wissen, wie wichtig es dir ist, die Mieter zu behalten. Wenn die Mieterhöhungen zu stark ausfallen, könnten einige ausziehen. Ggf. von dir gewünscht, da du dann noch weiter erhöhen kannst auf die Mietpreise, wie Wohnungen aktuell angeboten werden, evtl. sind es aber auch zahlende, zuverlässige und problemfreie Mieter, auf die es keine Garantie gibt, wenn man neu vermietet, und man deshalb die Bestandsmieter lieber behalten würde. Dann muss man schon sehr gut überlegen, ob man unbedingt das Maximum rausholen will.

    100 € nach Abzug der Instandhaltung?

    Die inoffiziellen Mietspiegel sind für eine Mieterhöhung uninteressant, weil die nicht zum Vergleich herangezogen werden dürfen. Du musst also den Weg über Vergleichswohnungen gehen, das sollte in Wiesbaden grundsätzlich nicht so schwierig sein.
     
    Nanne und Falter gefällt das.
  4. #3 alibaba, 26.08.2015
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    deine Mieter werden sich aber die LuxusSanierung wünschen zum NullTarif , was dann ? :D

    wann war die letzte erhöhung , auch da gibt es Fristen :160:

    ich habe im alten Jahr auch erhöht , hatte auch keine VergleichsMieten ,habe aber ein Anwalt vom Fach der soetwas

    auf die Reihe bekommt ,für Geld :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  5. Andres

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    Das ist der Punkt. Noch dazu treiben in den großen Portalen einige systematische Effekte diese Durchschnittswerte nach oben. Bevor man sich also großartig den Kopf zerbricht, wie die Mieter wohl reagieren werden, sollte man zunächst einmal ausloten, welche Erhöhung überhaupt begründbar wäre. Vielleicht haben sich damit die meisten Fragen schon erledigt.
     
  6. #5 MarcSch, 26.08.2015
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    Danke für Eure Antworten.

    Ich habe das Haus noch nicht so lange, kenne daher die Mieter noch nicht so gut. Laut Vorbesitzer und erstem Eindruck aber alles nette und zuverlässige Mieter. Wenn jetzt jemand auszieht kann ich das verkraften und vermutlich gleicht die Mehreinnahme dann den Verlust (durch Leerstand) aus, ich würde die Mieter aber lieber behalten.

    Das die inoffiziellen Mietspiegel nicht als Begründung einer Mieterhöhung werden können sondern drei Vergleichswohnungen gebraucht werden hatte ich bereits gelesen. Frage ist ob diese inoffiziellen Mietspiegel für mich als Orientierung gelten können, dass dort etwas die Mieten liegen oder ob sie nur blödsinn sind. Kann es tatsächlich sein, dass in Wiesbaden die Mieten mittlerweile im Bereich 10,50€-12,50€ liegen?
    Die maximale Anpassung ist sowieso durch die 20% Kappungsgrenze begrenzt. Selbst bei einer 20% Erhöhung liege ich im Bereich von 9€/m². Sollten die inoffiziellen Mietspiegel auch nur ungefähr hinhauen bin ich da immer noch 1,50€ bis 2€/m² drunter. Somit sollte dann eine Begründung mit Vergleichswohnungen einfach sein.
    Ich persönlich würde aber diese 20% Hau Ruck Anpassung nur passen, wenn der Unterschied zwischen aktueller Miete und Vergleichsmiete tatsächlich so groß ist. Wenn z.B. die Vergleichsmiete doch nur im Bereich 9€ läge würde ich eher nur eine 10% oder 15% Anpassung machen und in 1,5Jahren nochmal.
    Bezüglich der Fristen für eine Anpassung ist bei der 150m² Wohnung der EInzug im August 2014 ausschlaggebend. Soweit ich weiß darf ich nach 12Monaten eine Mieterhöhung ankündigen. Bei den Wohnungen steht die Miete fest seit: Aug 13,Nov 12, Aug 14, Apr 12, Apr 13,Mrz 11. Ob die Termine Mieterhöhung oder Neubezug waren muss ich noch klären, genauso wie hoch die Mieterhöhung war. Die 3 Jahres-Regel der Kappungsgrenze werde ich dabei im Blick behalten.

    Wg. der Fenster: Abzug der Instandhaltung hatte ich jetzt nciht abgezogen, da die Fenster zwar nicht mehr die tollsten sind aber noch ok sind
     
  7. #6 Glaskügelchen 2, 26.08.2015
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    Diese inoffiziellen Internetmietspiegel würfeln ja alles zusammen, was irgendwie Miete kostet:
    Altbau, Neubau, hochwertige Ausstattung, einfache Ausstattung, Toplage, miese Lage etc.
    Da kommt man schon auf diese hohen Werte. In meiner Stadt werden für die hässlichsten Bienenwabenneubauten mittlerweile um die 16€/m² verlangt. Vermischt mit den Altbauten einfachster Ausstattung kommt auf auf sehr hohe Werte.
    Daran würde ich mich nicht orientieren.


    In Wiesbaden? Meine Suchmaschine sagt mir dazu: reduzierte Kappungsgrenze, also 15%

    Dann schau dich auf dem Markt um. Was wird verlangt? Das ist die beste Orientierung, wenn es keinen Mietspiegel gibt.
     
  8. #7 MarcSch, 26.08.2015
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    bezüglich 15% Kappungsgrenze habe ich viel gegoogelt. Ich habe nur viele Beiträge gefunden, dass diese auch für Wiesbaden geplant ist. Ich habe aber nicht gefunden, dass diese für Wiesbaden tatsächlich beschlossen und aktiviert ist. Hast Du einen Link für mich, der definitiv sagt, dass für Wiesbaden 15% gültig sind?

    Ich werde mal versuchen Vergleichswohnungen zu finden.
     
  9. #8 Glaskügelchen 2, 26.08.2015
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    Was googelst du denn? "Kappungsgrenze Wiesbaden" ......... ganz einfach.

    http://www.haufe.de/immobilien/verw...-30-hessischen-kommunen-sinkt_258_273642.html
     
  10. #9 MarcSch, 26.08.2015
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    Auch in dem Artikel steht "Die Verordnung muss nun noch im Hessischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht werden, um in Kraft zu treten, womit in wenigen Wochen zu rechnen ist.". Ich habe viel gefunden, dass die 15% geplant sind, Jedoch nicht, dass die 15% in Kraft gesetzt sind.
     
  11. Duncan

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    Dann suchst du halt mit den neuen, dort zu findenen Suchbegriffen bei google oder anderer Suchmaschine.
    Und findest z.B. das hier.
    oder auch dieses hier.
     
  12. #11 MarcSch, 26.08.2015
    MarcSch

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    Danke, war scheinbar zu doof zum googeln:060sonst::danke
     
  13. Andres

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    Das bedeutet für dich doppelten Aufwand und doppeltes Risiko. Der Mieter ist so oder so nicht glücklich und Dankbarkeit dafür, dass der Mieter bisher zum Discount-Tarif gewohnt hat, ist nicht zu erwarten. Wenn es durchsetzbar ist, dann bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Wenn du den Anstieg der Miete dämpfen willst, dann verschiebe weitere Mieterhöhungen, d.h. führe die nächste Erhöhung eben nicht in 15 Monaten durch. Dann hast du für dein Entgegenkommen neben dem finanziellen Verlust wenigstens nicht auch noch den Aufwand.

    Wenn das einem Mieter nicht passt, kann er gerne ausziehen. Sollten die Neumieten tatsächlich so viel höher sein, findest du eben einen anderen Mieter, der noch mehr zahlt.


    Trotzdem ist dafür ein Abzug vorzunehmen.
     
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