Mieterhöhung - u.a. wg. Modernisierung

Diskutiere Mieterhöhung - u.a. wg. Modernisierung im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich bin seit 2018 Eigentümer eines "Zweifamilienhauses" (eigentlich EFH mit ELW), in dem ich selbst lebe und eine Einliegerwohnung...

  1. Wire

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    Hallo zusammen,
    ich bin seit 2018 Eigentümer eines "Zweifamilienhauses" (eigentlich EFH mit ELW), in dem ich selbst lebe und eine Einliegerwohnung vermiete.
    Das Baujahr der Immobilie ist 1980, sie wurde jedoch 2015 umfangreich saniert und modernisiert. Seit 01.01.2017 wird die 80m² große ELW für 650 EUR (= 8,12 EUR/m²) vermietet. Zu den 80m² kommt noch ein Kellerraum sowie der gesamte Dachboden und ein Teil des Gartens.

    Die Fenster der ELW sind von 1980 (die Verglasung jedoch von 2010), die Velux-Fenster sind von 1995. Lt. Mietern bildet sich Kondenswasser, es "zieht" etwas... die Dichtungen sind offenbar porös geworden. Da neue Fenster aus meiner Sicht ökonomisch und energetisch sinnvoller sind, habe ich mich entschieden, alle Fenster der ELW für ca. 8.000 EUR zu erneuern (3-fach statt 2-fach verglast).

    Für die Stadt gibt es weder einen normalen noch einen qualifizierten Mietspiegel. Als Anhaltspunkt habe ich mir mal die Mietpreise der öffentlich angebotenen Wohnungen angesehen, diese liegen pro m² bei 7,63 EUR - 12,53 EUR; helfen mir aber natürlich rechtlich nicht weiter.

    Nun habe ich ja im Wesentlichen folgende Möglichkeiten für die Erhöhung:
    • § 558a
      • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e)
      • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
      • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen
    • § 559 Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
      • 8% der Modernisierungskosten abzgl. Kosten Erhaltungsmaßnahmen (neue Dichtungen ca. 250 EUR) => Erhöhung ca. 50 EUR mtl.
    Falls das noch von Bedeutung ist: In der Stadt gilt die "Mietpreisbremse".

    Wie kann ich nun am schlauesten und unkompliziertesten eine Erhöhung der Miete durchsetzen? Können bspw. eine reguläre Erhöhung und die Erhöhung wg. Modernisierung kombiniert werden?

    Vielen Dank für eure Hilfe im Voraus
     
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  3. Andres

    Andres
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    Über eine Änderungskündigung: Du kündigst das Mietverhältnis nach § 573a BGB und bietest einen neuen Vertrag zu neuen Konditionen an. Die neue Miethöhe ist dann noch durch § 556d BGB beschränkt, aber da es keinen Mietspiegel gibt, ist auch das keine echte Beschränkung.


    Wenn der Bauer nicht schwimmen kann, ist die Badehose schuld. Will sagen: Liegt das wirklich an den Fenstern oder nicht eher an den Mietern?

    Bei niedrigen Außentemperaturen ist es völlig normal, dass am Fensterglas ein Fallwind entsteht. Genau deshalb sind Heizkörper üblicherweise unter den Fenstern montiert. Das hat nichts mit Dichtungen zu tun. Es ist vielmehr eine unvermeidbare Folge der Tatsache, dass selbst an den besten Fenstern ein Wärmeverlust stattfindet. Wie oft mir Mieter schon erzählt haben, dass es "zieht" ... - dabei hätte man nur den Heizkörper ein bisschen aufdrehen müssen.

    Auch beim Kondenswasser würde ich doch zunächst einmal korrektes Heiz- und Lüftverhalten überprüfen wollen, bevor ich das ganze Haus umbaue.
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 16.03.2019
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    Indem du mit dem Mieter redest und ihr euch auf einen Mehrbetrag X ab Datum Y einigst.
    Außergerichtlich muss man sich nicht an die Vorgaben des BGB halten. Nur wenn eine außergerichtliche Einigung nicht möglich ist, muss ein Mieterhöhungsverlangen den entsprechenden Vorschriften genügen.

    Wenn man es verkomplizieren möchte, ja.
     
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  5. Wire

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    Vielen Dank für eure Antworten!

    Es ist natürlich schwierig einzuschätzen, woran es tatsächlich liegt. Aber: Die Fenster lassen sich kaum noch schließen, weil die Beschläge eben Alterserscheinungen zeigen. Ich hatte insg. 3 Tischler/Fensterbauer hier, die mir auch Angebote gemacht haben. Im Verhältnis ist ein Austausch aber deutlich sinnvoller. Die Beschläge kann man nicht einstellen und gem. 2 Tischlern auch nicht so leicht austauschen, die Dichtungen sind wohl spezielle Dichtungen aus den 70ern. Die Veluxfenster haben nach rd. 25 Jahren auch die besten Zeiten hinter sich... und bevor ich > 1.000 EUR in neue Beschläge, Dichtungen etc. stecke, erneuere ich die Fenster lieber ganz. :)

    Das werde ich auch machen, allerdings wollte ich vorher die rechtlichen Grundsätze einordnen können, um "handlungssicher" zu sein.

    Also nehme ich mit:
    Mieterhöhungsschreiben um bspw. 50 EUR ohne Angabe eines Grundes. Wenn das nicht angenommen wird, muss ich weitersehen und z.B. eine Änderungskündigung aussprechen oder den rechtlichen Weg gehen?
     
  6. dots

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    ... und du dann einen Rückzieher machst, wirkt das ziemlich unprofessionell.
    Rede lieber mit dem Mieter und Frage ihn, ob er sich eine freiwillige Mieterhöhung vorstellen könne.
     
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  7. Wire

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    Aber ich muss ja keinen Rückzieher machen. Wenn er die Erhöhung nicht annimmt, werde ich ihm mitteilen, dass ich ihm dann eine Änderungskündigung zukommen lassen werde. Oder stelle ich mir das jetzt zu einfach vor? :D
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 16.03.2019
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    Nein, das passt so schon.
     
  9. dots

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    Doch! Wenn der Mieter merkt, dass du mit der Erhöhung gegen Gesetze/Regeln verstößt, musst du das zugeben. Entweder direkt oder indirekt (z. B. durch die folgende Änderungskündigung). Kann man machen, aber professionell und ruf-wahrend ist das nicht.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 16.03.2019
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    Sich außergerichtlich Einigen ist eine völlig legale Möglichkeit der Mieterhöhung. Dabei verstößt man gegen keine Gesetze.
    Ebensowenig eine Änderungskündigung, falls eine Einigung anderweitig nicht möglich ist.

    Das ist weder unprofessionell noch rufschädigend. Rufschädigen ist doch jede Mieterhöhung, weil sich damit der geldgeile VM nur weiter die Taschen füllen und den Mieter ausbeuten will, wenn man den Klischees folgt.

    Oder woher stammen deine Erkenntnisse, dass der TE sich bei seiner Mieterhöhung nicht an die Gesetzte halten will?
     
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  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Schon, aber wo siehst du die Einigung in folgendem Dialog?

    "Ich will 50 € mehr Miete!"
    "Kriegst du nicht, du darfst laut Gesetz auch nur um max. 40 € erhöhen!"
    "Dann bekommst du halt eine Änderungskündigung."

    Wie gesagt, kann man so machen, und manch einer mag das auch völlig okay finden (und das "unprofessionelle" daran nicht erkennen).
     
  12. #11 immobiliensammler, 16.03.2019
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    Ganz ehrlich, ich mache 90 % meiner Mieterhöhungen ganz ohne Mietspiegel/Gutachten/Vergleichsmiete. Ich rechne mir eine mögliche Mieterhöhung aus (auch mal Bauchgefühl) und rede mit dem Mieter mit entsprechendem Vorschlag meinerseits. Sagt der Mieter zu (wie gesagt, ca. 90 % der Fälle) dann wird eine Vereinbarung darüber von beiden unterschrieben. Sagt der Mieter nein, dann rechne ich halt aus, was ich laut Mietspiegel oder Vergleichsmiete verlangen kann und schicke das entsprechende Erhöhungsverlangen raus. Das ist dann eigentlich immer mehr, als ich vorab vorgeschlagen hatte, oft kommt dann der Mieter mit dem Vorschlag, es doch beim ersten Vorschlag meinerseits zu belassen, lehne ich dann aber konsequent ab. Und das spricht sich in den Häusern natürlich auch rum!

    Habe ich wieder mal den Fall, dass ich weder Vergleichsmieten noch Mietspiegel nachweisen kann dann gibt es eben keine Mieterhöhung. Ich habe aber ein sehr gutes Gedächtnis und warte dann ab, bis der Mieter was von mir will, was ich nicht zwingend machen muss - wie gesagt, ich habe ein gutes Gedächtnis!

    Ganz anderes Thema sind natürlich die bei mir weitverbreiteten H4-Mieter. Da mache ich natürlich nach der Erhöhung der KdU-Sätze regelmäßig die entsprechende Erhöhung, das ist den Mietern aber ja egal - zahlt ja sowieso das Jobcenter!

    Insofern hätte ich auch kein Problem damit, wenn der TE hier eine Erhöhung vorschlägt und wenn der Mieter nicht mitzieht eine Änderungskündigung rausschickt! Wenn er schon als Vermieter mal den Vorteil im Mietrecht hat (selbst mitgenutztes Zweifamilienhaus) warum soll er das nicht ausnutzen. Wenn es dem Mieter nicht passt muss er nächstes Mal halt in ein Mehrfamilienhaus ziehen!
     
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  13. #12 ehrenwertes Haus, 16.03.2019
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    Und was ist daran nicht legal?
    Eine Mieterhöhung ablehnen, darf jeder Mieter ganz legal, sogar wenn sie absolut wasserdicht formuliert und berechnet wurde.

    Bei abgelehnter Mieterhöhung, ist es doch nur eine Frage Wer kündigt oder klagt (wenn man sich nicht lächerlich machen will).
    Wo ist da dann der Unterschied, wenn der Mieter kündigt, weil er die Mieterhöhung ablehnt, oder der VM reicht Klage ein und der Mieter bekommt amtliche Umzugsanweisung, weil er noch immer keine erhöhte Miete zahlen will oder kann, obwohl rechtlich nicht zu beanstanden.

    Ende vom Lied ist in beiden Fällen, das der VM eine leerstehende Butze hat und neue Vertragspartner sucht.

    Die neuen Mieter können identisch sein mit den bisherigen, wenn man sich einigen kann, aber zu neuen Konditionen.
     
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  14. Wire

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    Vielen Dank noch einmal für eure Beiträge!
    Da ich wie gesagt erst seit etwa einem Jahr Vermieter bin und die Miete beim Erwerb auch so belassen habe, habe ich natürlich noch keine Erfahrungen mit einer Erhöhung sammeln können...
    Aber ich finde den Vorschlag, die Mieterhöhung mit dem Mieter zu besprechen, gut. Sollte er das ablehnen, kann ich ja immer noch weitere - notfalls rechtliche - Schritte gehen. Natürlich bin ich dann in der Nachweispflicht, aber vorerst klingt es für mich am unkompliziertesten.
     
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Mieterhöhung - u.a. wg. Modernisierung

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