Mieterhöhung über Vergleichswohnungen

Diskutiere Mieterhöhung über Vergleichswohnungen im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, wir besitzen ein MFH mit 4 Parteien (1 Gewerbe im EG und 3 Wohnungen zwischen 100 - 130 m²) aus dem Jahr 1920. Alle Wohnungen...

Hauswirtschafter

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Hallo zusammen,

wir besitzen ein MFH mit 4 Parteien (1 Gewerbe im EG und 3 Wohnungen zwischen 100 - 130 m²) aus dem Jahr 1920. Alle Wohnungen befinden sich in einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand. Der einfache Mietspiegel gibt kaum etwas her (aufgrund Baujahr und Größe), so dass ich mich mit dem Thema Vergleichswohnungen beschäftige.
Der Mietmarkt ist schwierig, da es im Stadtteil wenig große Wohnungen gibt und wenn, dann höchstens um die 80-90 m².
Dazu folgende Fragen:
1. Kann ich eine 80 oder 90 m² Wohnung heranziehen, wenn es keine anderen gibt? Auch in anderen Stadtteilen gibt es keine über 100 m².
2. Besteht die Möglichkeit, die Mietangebote im Immoscout und Co. dafür zu nutzen, auch wenn sie ja zum Zeitpunkt der Annonce noch nicht vermietet sind? Ist meine einzige Möglichkeit, denn sonst hätte ich keine Daten-Quelle.
3. Reichen Adresse und Geschoss für die Lagedefinition der Wohnung aus? Der Name des Mieters ist wohl nicht notwendig und eine Besichtigung ebenfalls nicht. Ich würde das Exposé der Wohnungen dann an das Mieterhöhungsverlangen mit anhängen.
3. Könnt Ihr Euch vorstellen, dass mich die anbietenden Vermieter bzw. Makler hierbei unterstützen?
4. Hat jemand Erfahrung mit Vergleichswohnungen?

Danke schon mal für die Antworten.
Viele Grüße Hauswirtschafter
 
GSR600

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Hallo,

ganz wichtig erstmal den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum verinnerlichen.

1. Nein
2. Nein
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3a. Musst Du anfragen
 
anitari

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Da wird als letzte Möglichkeit nur ein Wohnwertgutachten bleiben oder warten bis ein Mieter kündigt und dann bei Neuvermietung eine höhere Miete verlangen.
 
dots

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Zu 1.: Ja, das hoffe ich zumindest, dass du das kannst. Ob du das darfst, hast du nicht gefragt.
Zu 2.: Ja, die Möglichkeit besteht. Die Frage war nicht, ob man damit auf die Schnauze fällt
Zu 3.: Ja, kann ich mir vorstellen.
Genau so, wie ich mir vorstellen kann, dass die Erde eine quadratische Fläche ist.
Zu 4.: Ich habe Erfahrung mit Vergleichswohnungen. Als ich mal eine Wohnung gekauft habe, habe ich den geforderten Kaufpreis mit dem von anderen (Vergleichs-)Wohnungen verglichen.

 
immodream

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Hallo Hauswirtschafter,
meistens ist es so , wenn du von Jemanden mehr Geld haben möchtest, z. B. durch eine Mieterhöhung , wird man kaum ein positives Echo finden.
Hast du denn mal vorsichtig ausgelotet, wie die derzeitigen Mieter zu einer Mieterhöhung stehen.
Manchmal sind die einsichtig und man kann die Mieter davon überzeugen , das es ohne entsprechende Miete auch keine neuen Investitionen geben kann.
Ich hatte das Glück, das meine Altmieter täglich in der Zeitung und im Fernsehen etwas von überdurchschnittlichen und "fast nicht bezahlbaren Mietenerhöhungen " lesen und hören und dann kommt schon mal die vorsichtige Frage, wann sie eine Mieterhöhung erwarten können.
Dann kann ich die fragen, was sie sich denn an " bezahlbaren Mieterhöhungen " vorstellen .
Wenn das einigermaßen mit meinen Vorstellungen von sinnvoller Mieterhöhung zusammenpasst, kann ich sie von quälenden Frage , wie hoch wohl deren nächste Mieterhöhung sei , erlösen .
Geht dann oft ohne schriftliche Zustimmung und natürlich wird im Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel sondern auf die mündliche Absprache verwiesen .
Manchmal klappt das und erlöst die Mieter von dem quälenden Gedanken an die nächste Mieterhöhung .
Grüße
Immodream
 

Hauswirtschafter

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Danke für Eure Antworten. In der Tat ist das persönliche Gespräch vorab eine gute Alternative gegenüber den anderen Möglichkeiten. Eine Partei wird bestimmt zustimmen, eine zweite vielleicht zähneknirschend und die dritte sicher nicht. Die laufen sofort zum Mieterverein. Bei denen könnte man aber über den Mietspiegel sogar etwas durchsetzen, da sie eine sehr niedrige Grundmiete zahlen. VG HW
 
immodream

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Hallo,
die Partei , die sofort zum Mieterverein läuft, läuft in jedem Fall zum Mieterverein.
Egal ,ob du mit dem Mietspiegel oder Vergleichswohnungen die Miete erhöhen willst.
Wenn die anderen beiden Parteien der Mieterhöhung zustimmen und die Mieterhöhung auch regelmäßig bezahlen, hättest du doch in Zukunft schon zwei Vergleichswohnungen.
Viel Erfolg
Immodream
 

jorgk

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Wenn die anderen beiden Parteien der Mieterhöhung zustimmen und die Mieterhöhung auch regelmäßig bezahlen, hättest du doch in Zukunft schon zwei Vergleichswohnungen.
Die treibst Du so aber auch ganz sicher zum Mieterverein ... erst recht wenn sie sehen, dass die dritte Partei (erstmal) von einer Mieterhöhung verschont bleibt.
Wenn möglich würde ich daher bei der dritten Partei beginnen, zumal Du schreibst ...
könnte man aber über den Mietspiegel sogar etwas durchsetzen

. Wenn das dann durch ist werden die anderen freiwillig zustimmen. Und froh sein sich die Ausgaben/Nerven beim Mieterverein gespart zu haben.
 
immodream

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Hallo jorgk ,
es gibt auch Mieter, die wollen nur ihre Ruhe haben oder sind Einsichtig, das eine Mieterhöhung durchaus gerechtfertigt ist.
Nicht alle Mieter rennen immer zum Mieterverein.
Gottseidank für mich.
Grüße
Immodream
 

Hauswirtschafter

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Hallo zusammen,

die Partei im DG würde mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zum MV gehen. Wir haben dieses Jahr neue Dachfenster einbauen lassen und ansonsten weiß sie unsere Bemühungen im Haus und die Investments gegenüber dem Vorbesitzer schon zu schätzen. Es sind nicht alle Mieter zickig, es gibt auch Vernünftige. VG
 

Hauswirtschafter

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Moin Moin,

es gibt jetzt einige Neuigkeiten. Ich habe die Strategie geändert und noch mal ganz intensiv den Mietspiegel gelesen und mir eine gewisse Flexibilität des Dokumentes jetzt zu Nutze gemacht. Durch die neue Punktebewertung bin ich auf annehmbare Erhöhungswerte gekommen.
Letzte Woche habe ich dann die persönlichen Gespräche geführt und mit dem leichtesten Mieter angefangen. Die Partei hat die Argumentation verstanden und nach wenigen Minuten der Erhöhung zugestimmt. Sie empfand sie als absolut gerechtfertigt. Beim zweiten Mieter war es dann schon schwieriger. Die aktuelle Miete ist preiswert und auch nach der Erhöhung noch günstig. Ich habe der Partei dann eine Woche Bedenkzeit gegeben, denke aber, dass es klappt.
Die Problemmieter wollten gar nicht mit mir reden. Da wir parallel noch bei einigen andere Themen immer wieder schriftlich darauf hinweisen müssen, dass es Regeln bzw. eine Hausordnung gibt, schmollen sie oder wollen keinen Kontakt. Ich habe dann eine Whattsapp-Sprachnachricht verschickt und es kam nach einige Zeit tatsächlich eine Reaktion. Es wurde mit einem "Ok" die prozentuale Erhöhung genannt und gleichzeitig an ein "Versprechen" von vor zwei Jahren erinnert. Damals hatten wir über den Austausch des Laminats gesprochen, wir hätten das Material geliefert und sie hätten sich um das Verlegen gekümmert. Das ist aber von deren Seite im Sande verlaufen. Das aktuelle Laminat hat einige Gebrauchsspuren, ist aber noch nicht so schlecht, dass es unbedingt getauscht werden muss. Die Farbe ist Buche, aber das spielt ja rechtlich keine Rolle. Im Netz steht, dass Laminat nach 10 Jahren abgewohnt ist. Wahnsinn, die Wohnung hat 130 qm, das Tauschen würde Tausende von Euro kosten.
Es bleibt spannend. VG
 

Hauswirtschafter

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Mahlzeit,

es kam also so, wie ich es vermutet hatte. Zwei Parteien haben der (einfachen) Erhöhung nun zugestimmt. Die Problempartei möchte die Langversion des Mieterhöhungsschreibens und die Berechnung basierend auf dem Mietspiegel. Damit werden Sie zum Mieterverein laufen. Hat jemand Erfahrung mit dem Verein? Zweifeln sie alles an oder eventuell doch eher mal vernünftig? Es gibt ja bekanntermaßen immer wieder Streitpunkte, wenn man den Mietspiegel verwendet.
Zum Beispiel der Punkt "Verbesserung der Wärmedämmung aller Außenwände": Bei diesem alten Haus wurde das irgendwann gemacht, aber nur auf der Gartenseite. Die Straßenseite hat sehr dicke Wände, die wahrscheinlich eine Dämmwirkung aus den 70er oder 80er Jahren hätten, aber eben keine explizite Dämmung.
Der Punkt "Modernisierung der Fenster und Außentüren", dort gibt es 2 Punkte im Mietspiegel. Bei der Wohnung wurden vor 4 Jahren die Wohnungstür, die Balkontür und das Fenster daneben erneuert, aber nicht alle Fenster. Die Wohnung hat insgesamt 10 Fenster (alle doppelverglast). Da würde ich einen Punkt aus dem Mietspiegel ansetzen.
Hat jemand Lust, sich das ganze Schriftstück anonymisiert einmal anzuschauen? Das wäre spitze. Würde ich dann per PN verschicken.
VG
 

FMBerlin

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Die 10 Jahre Abwohnzeit beziehen sich auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer, relevant bei Schadenersatz (Abzug neu für alt). Bei Teppichboden ist die Rechtsprechung so, daß zwar der Zeitwert in der Regel nach 10 Jahren mit Null angesetzt wird, eine Erneuerungspflicht des Vermieters aber erst besteht, wenn der Teppichboden Schäden aufweist, also durchgelaufen oder eingerissen/aufgefasert ist. Das ist in der Regel nicht schon nach 10 Jahren der Fall. Für Laminat dürfte ähnliches gelten.

Die Qualität von Mietervereinen ist sehr breit gefächert. Man kann sich keinesfalles darauf verlassen, daß zutrifft, was die zur Rechtslage behaupten. Das geht bis zur vorsätzlichen Falschdarstellung (Klassenkampfmentalität).
Entscheidend ist, wie gerichtsfest die Mieterhöhungserklärung ist. Im Prozeß wird nach meiner Erfahrung absolut alles bestritten, vom Baujahr des Hauses über die Wohnfläche bis zum Vorhandensein des Bades.
 
immodream

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Hallo,
der Mieterverein mit dem ich seit 30 Jahren zu tun habe,
scheint nur aus Flachpfeiffen-Mitarbeitern zu bestehen .
Seit Jahren antworte ich nicht mehr auf Schreiben dieses Mietervereins, wenn meine Mieter dort ihr Leid klagen.
Sollte es wirklich einmal zu einem Prozeß gekommen sein, verzichtete ich auf einen eigenen Anwalt ,bereitete mich gut vor , wußte was ich darf oder nicht darf und spielte die Unschuld vom Lande und versuchte den Richter zu überzeugen.
Die Anwälte des Mietervereins kannten nicht einmal den Inhalt der Broschüren, die der Mieterverein vertreibt.
Habe dann dem Richter aus diesen Broschüren vorgelesen, die Texte rot eingerahmt und darauf hingewiesen, das ich mich genau an das gehalten habe , was der Mieterverein empfohlen hat .
Also nicht von Schreiben des Mietervereins einschüchtern lassen .
Viel Erfolg
Immodream

FM Berlin hat es gut beschrieben .Klassenkampfmentalität .
Um dem Mieter zu helfen, darf man als Mieterverein auch die Unwahrheit sagen und Tatsachen verdrehen.
Erinnert mich an die zur Zeit herrschenden Diskusssionen im Fernsehen, wenn die Berliner roten oder grünen Socken Stellungnahme zum Mietpreis oder zur Wohnungsenteignung nehmen
 
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