Mieterhöhung um 260%

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Cassini, 24.09.2009.

  1. #1 Cassini, 24.09.2009
    Cassini

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    Ich beabsichtige bei einer Zwangsversteigerung ein Mehrfamilienvilla zu erwerben. Von den derzeit zwei Mietern bewohnt eine Verwandte 1. Grades des „Noch-Hausbesitzers“ eine 150 qm große Wohnung des Hauses für kulante 2,50/qm kalt. Marktrealistisch ist eine Kaltmiete von 6,50 pro qm. Das Haus ist in einem guten modernen Sanierungszustand, so dass größere Modernisierungen in den nächsten 5-10 Jahren nicht erforderlich sind.

    Welche realistischen Möglichkeiten bestehen für mich, als zukünftigen Vermieter, die Höhe der Kaltmiete in einem vertretbaren Zeitraum von 2,50 auf etwa 6,50 €/qm (+ 260%) zu erhöhen, ohne den Wohnwert weiter anheben zu müssen, da dieser schon sehr hoch ist?

    Herzlichen Dank für Ihre Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 24.09.2009
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    Meines Wissens regelt dies das BGB, indem man innerhalb drei Jahren die Miete höchstens um 20 % anheben kann. Natürlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe ggf. Mietspiegel).
    Angenommen, die Mieterin ist nicht von der Insolvenz des Verwandten betroffen und gibt einem keinen Kündigungsgrund, wird man in den sauren Apfel beissen müssen und über die Jahre die Miete erhöhen.

    Eigenbedarf (falls man selbst in DIESE Wohnung einziehen möchte) als Kündigungsgrund wäre auch denkbar, muss meines Erachtens jedoch sehr gut begründet werden und ist sehr strengen Regelungen unterworfen.
    Da Kauf bzw. Versteigerung nicht Miete bricht, wüßte ich auch keinen anderen Weg.
     
  4. #3 pragmatiker, 25.09.2009
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    das dauert über 10 jahre bis man da ist, mehr als 20% alle 3 jahre ist nicht drin. eigenbedarfskündigung ist hier die schnellere alternative.
    oder sie verhandeln (erst mal nur mündlich und unter 4 augen) mit dem mieter: wenn sie einer mieterhöhung auf x zustimmen, mache ich keinen eigenbedarf geltend...
     
  5. #4 Insolvenzprofi, 01.10.2009
    Insolvenzprofi

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    ein Mehrfamilienhaus über versteigerung - das klingt als geht man recht fahrlässig mit ein paar hunderttausend EUR um.

    ich verstehe nicht wie man sich ein solches risiko aussetzen kann, da sind soviele risiken, gerade bei der o. g. konstellationen kannst du davon ausgehen, dass du nach wie vor 2,50 EUR pro/m2 kassierst, wer weiß ob die anderen mietverträge ähnlich ausfallen, da machst du erstmal eine rolle rückwärts

    wenn dann noch schäden vorhanden sind, wie dach neu oder keller feucht, dann viel spaß, kenne genug leute die an sowas wiederum pleite gegangen sind. kauf doch auf dem freien markt, da hast du solche probleme nicht

    eigenbedarf bei einem mehrfamilienhaus kannst du ausschließen, dass regeln die gerichte völlig unterschiedlich, du musst nachweisen warum du ausgerechnet die wohnung haben willst, wenn die miete dann so gering ist, wirst du hinten über fallen, richter sind auch nicht dumm.

    genau diesen fall hat mein bruder gehabt, da meinte der richter, dann nehmen sie doch die andere wohnung
     
  6. #5 Thomas76, 01.10.2009
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    Bis auf die Kleinigkeit, das auf dem freien Mark die Immobilien meist um Lichtjahre teurer sind.

    Und was hat das denn mit einer möglichen Mieterhöhung zu tun ? Ob ich eine Bude in der Zwangsversteigerung erstehe oder auf dem freien Markt, für Mieterhöhungen gelten die gleichen Regeln.Dann sollte man schon eher darauf achten, ein leeres Haus auf die ein oder andere Weise zu erstehen.
     
  7. #6 Insolvenzprofi, 02.10.2009
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    natürlich - warte ab und ersteigere eine immobilie, dann schau mal was passiert - oft werden neue mietverträge vor versteigerungen geschlossen, die sehr niedrige inkl. mieten besitzen und kündigungen aus vermietersicht ausgeschlossen sind, da hast du keine chance!

    man muss natürlich erstmal die erfahrung machen und 80-120t eur in den sand setzen, dann weiß man bescheid, ist leider so, aber manche kapieren das eben nicht anders

    im übrigen sind schnäppchen auf versteigerungen fast unmöglich, da sitzen so viele leute, 90-110% sind keine seltenheit mehr, wenn man dann noch räumt, renoviert etc, dann bist du auf dem freien markt viel günstiger dran
     
  8. #7 Thomas76, 02.10.2009
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    Das kann alles so sein, muß es aber bei weitem nicht.Sonst würde ja keiner mehr bei Zwangsversteigerungen mitbieten.

    Aus deinen Kommentaren zu dem Thema (und evtl. aus deinem Usernamen ?)vermute ich, das du dich mal mit einer Zwangsversteigerung so richtig auf die Nase gelegt hast und nun allen anderen einreden willst, das das immer so sei.Ist es aber nicht.

    Natürlich ist eine Zwangsversteigerung nicht ohne Risiko, und wer das nicht eingehen möchte sollte besser auf normalem Wege eine Immobilie erwerben (auch wenn man hier ebenfalls daneben greifen kann), aber sie bietet eben auch die Chance relativ günstig an eine Immobilie zu kommen.
     
  9. #8 Insolvenzprofi, 02.10.2009
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    viele sitzen zum 1. mal dort und haben keine ahnung, das ist eine tatsache.

    woher willst du das denn wissen?

    zum einen sehe ich das anders, da ständig jeder halbwissende ankommt und meint, man kann immobilien für weniger als die hälfte bekommen und zum anderen sind die zeiten doch längst vorbei, schnäppchen macht man nicht mehr! Dem ist einfach so, es gibt zu viele leute, die meinen sie KÖNNTEN schnäppchen machen, bieten dann aber bis 90% und mehr

    auch immer dieses argument "man zahle keine Notarkosten" ist absoluter schwachsinn, richtig im bezug auf den KV aber falsch in bezug auf die Grundschuld dafür wird dann auch eine doppelte gebühr fällig also genausoviel wie für einen KV
     
  10. #9 Thomas76, 02.10.2009
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    Sicherlich richtig.Das heißt aber weder, das die alle damit auf die Nase fliegen noch das da nur Anfänger sitzen.

    Wie ich schon schrieb vermute ich das lediglich.Und zwar weil du dich bei ein paar neueren Beiträgen, bei denen es um Zwangsversteigerungen geht ziemlich negativ zu dem ganzen geäußert hast.Klingt so, als ob du aus Erfahrung sprichst.

    Wenn das alles immer so ist wie du behauptest, warum sind dann Zwangsversteigerungen immernoch relativ gut besucht ? Du scheinst ja einen sehr umfassenden Überblick über alle Zwangsversteigerungen in der Republik und deren Ablauf zu haben, wenn du meinst das alles objektiv einschätzen zu können ?
     
  11. #10 Insolvenzprofi, 02.10.2009
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    wie gesagt, weil jeder denkt, er kriegt die für 10% vom verkehrswert, wurde durch die medien und die pablissity ausreichend und flächendeckend vermittelt. ich selbst höre das nur ständig von einem arbeitskollegen, der regelrecht von versteigerungen schwärmt, weil letztens ein haus mit feuchtigkeit im keller für 70% versteigert wurde, er meinte, damit hätte man 30% gespart. seitdem ist er wöchentlich auf versteigerungen und beklagt sich wie viele leute mitbieten und das zu utopischen preisen, er besucht mehrere gerichte hier in der umgebung bzw seine frau - ich kann seine storys echt nicht mehr hören -

    er sucht seit 3 jahren und hat nach wie vor nichts bekommen, er meinte auch dass er schon mehrere 1000 euros an sicherheitsleistung durch den LZB scheck gezahlt (er hat wohl knappe 100 gehabt) die sicherheitsleistung wird wohl erst nach wochen vom amt zurückerstattet, wie gesagt ich kenne seine storys mittlerweile auswendig und unser ganzes büro kann es nicht mehr hören

    die tatsache das da nur anfänger sitzen stimmst du also zu, das viele anfänger viele fehler machen ist klar, und in der bieteuphorie verlieren viele ihren max, daher meinen viele, bevor ich hier als verlierer rausgehe biete ich mal eben 20000 eur mehr

    ich kann nicht verstehen dass wir in einer zurechtgezüchteten welt voller geiz und gier leben dort aber mal eben 50000 eur und mehr in den sand gesetzt werden und dann hier das forum zumüllen mit sachen wie "darf doch nicht wahr sein, ich muss den eigentümer räumen"
     
  12. #11 lostcontrol, 02.10.2009
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    ich dachte bei zwangsversteigerungen gäbe es eine entsprechende kündigungsmöglichkeit? irgendwo hier im forum wurde das schon mal lang und breit durchgekaut...
     
  13. #12 Insolvenzprofi, 02.10.2009
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    hallo lost,

    ja richtig, hast du aber wenn ein mietvertrag ein kündigungsausschluss erwähnt, hat man keine chance, habe mal eine wohnung gekauft - da tauchte ein scheinmietvertrag auf, die miete betrug nur 50 eur und die kündigung nach eigenbedarf ist ausgeschlossen, ferner ist die kündigung für zahlungsrückstand erst nach 12 monaten möglich also nach 600 eur für die einbauküche sollte man eine ablöse von 15000 eur zahlen.

    das problem der vermieter hat das so geschickt eingefädelt dass ich selbst lt. meinem anwalt nichts machen konnte ich habe der mieterin dann 10000 eur ablöse gezahlt dass sie auszieht. die küchenklausel sei unwirksam ansonsten sei alles wirksam

    aus mietersicht ist alles möglich aus vermietersicht eben nicht
     
  14. #13 Thomas76, 02.10.2009
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    Naja, was sagt das aus ? Nur weil dein Arbeitskollegen jetzt die Zwangsversteigerungswut gepackt hat und das nicht so läuft wie er gehofft hat, muß ja nicht das ganze Thema negativ besetzt sein.Und in den Medien tauchen übrigens bevorzugt die extremen Negativbeispiele auf, weil die Action da mehr Einschaltquote bzw. höhere Auflage verspricht.

    Nee.Ich schrieb, das da sicherlich viele Anfänger sitzen, aber nicht nur.Und nicht jeder Anfänger langt auch automatisch in's Klo.

    Sicherlich gehen da mit einigen mal die Nerven durch.Aber eben nicht mit allen.

    Ja nun, das eine Bedingt das andere.Ohne Geiz&Gier keine Zwangsvollstreckungen, und dabei verkalkulieren sich halt manche.Aber bei den grob geschätzten 50.000 Zwangsversteigerungen pro Jahr wird sicherlich der Großteil recht reibungslos ablaufen.
     
  15. #14 Insolvenzprofi, 02.10.2009
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    hallo thomas, es ist offensichtlich dass wir verschiedener meinungen sind, ich bin da anderer meinung, die zahl der zuschlagsbeschwerden, der fälle in denen eigentümer einfach behaupten sie seien selbstmordgefährdet (wo ja selbst in der tagesschau das BGH Urteil veröffentlich wurde und zu rfolge hat, dass man die leute da nie rausbekommt) steigen drastisch an

    klar kann es auch reibungslos ablaufen, aber das sind dann keine schnäppchenimmobilien, das sind immobilien wo man dann 90 bis 100% bietet, d.h. aber automatisch dass immernoch ein gewisses restrisiko besteht

    auf dem freien markt hast du die probleme nicht du musst dich nicht innerhalb 3o minuten entscheiden ob du diese immobilie noch kriegst oder nicht. du kannst ganz in ruhe objekte mittels vereinbarungen kaufen und sehen. man weiß auch dann was auf einen zukommt wenn man gekauft hat

    nicht wie bei versteigerungen, "oh gekauft,nun droht eine sonderumlage" denn viele wissen eben nicht dass oftmals keine rücklagen da sind. das ist eben das resultat der versteigerungen
     
  16. #15 lostcontrol, 02.10.2009
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    ähm - ich dachte hier geht's um ein ganzes haus? da ist einem doch von vornherein klar, dass man keine rücklagen mit ersteigert sondern selbst was auf der tasche haben muss für anfallende reparaturen, instandhaltungen, modernisierungen etc.?

    ist das beim wohnungskauf denn so, dass man die rücklagen mit ersteigert? *dummfrag*
     
  17. #16 Insolvenzprofi, 02.10.2009
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    ich meinte bei der ersteigerung von miteigentumsanteile nach weg. klar bei häusern ist nix. ja erwirbt man mit, meistens ist aber eh nichts da die freuen sich wenn ein neuer zahlungsfähiger eigentpmer am bord ist
     
Thema: Mieterhöhung um 260%
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