Mieterhöhung um eine Kündigung zu erreichen

[Cordoba]

Hallo
Ich besitze 2 Wohnungen in einer mittelgroßen Kleinstadt die an ein Ballungsgebiet grenzt. Beide Wohnungen sind von vergleichbarer Größe(ca.105qm). In der Wohnung, die ich schon länger besitze, wohnt eine Familie mit Sohn. Ich habe diese Wohnung mit Mieter erworben als Geldanlage, der Mieter macht Null Probleme und ich habe die Miete in den letzten 9 Jahren nie erhöht.
Die andere Wohnung wurde ebenfalls als Geldanlage von einem ausziehenden Ehepaar erworben und nach gewissen Renovierungsarbeiten(Fußboden/Wände)an eine Familie mit 2 Kindern vermietet.
Leider erwies sich die Wahl der Mieter als Fehlgriff. Schon beim Einzug wurden wir erst nachträglich vom Ersatz der Armaturen(WC/Waschbecken)durch andersfarbige Exemplare hingewiesen. Dann wurden ohne unsere Einwilligung Leuchtstoffröhren durch LEDs ersetzt mit der Folge eines Kurzschlusses. Ständig werden wir mit Forderungen und Problemen behelligt, bei denen nicht so sehr der Grund(es gab tatsächlich Probleme, z.B. mit der Heizung, die uns unbekannt waren)sondern eher die Art des Vortragens und die Anspruchshaltung nerven. Alle Probleme wurden von mir sofort und unverzüglich durch Handwerker beseitigt.
Krönung war nun eine bislang nicht gezahlte Nebenkostennachzahlung für die ich mittlerweile eine gesonderte ISTA Abrechnung und einen geänderten Verteilungsschlüssel anfertigen mußte.
Die Kaltmiete für die 106qm Wohnung mit Fußbodenheizung und weitem Ausblick beträgt momentan knappe 800€+Garagenmiete. Laut Mietspiegel von 2021 dürfte die Miete 910€+Garagenmiete(die ich auch erhöhen möchte)betragen.
Wie gehe ich am besten rechtssicher vor um entweder die Mieterhöhung durchzusetzen oder(was mir durchaus recht wäre)eine Kündigung zu provozieren?
Vielen Dank im Voraus

 

[RP63VWÜ]

Schon beim Einzug wurden wir erst nachträglich vom Ersatz der Armaturen(WC/Waschbecken)durch andersfarbige Exemplare hingewiesen.

Warum sollte der Mieter dies nicht dürfen?
Gut, Rückbau vor Übergabe ist obligatorisch, aber was geht Dich die Farbe der Kloschüssel an?

Dann wurden ohne unsere Einwilligung Leuchtstoffröhren durch LEDs ersetzt

Auch hier: Was zum Geier geht Dich dies an?
Vielleicht will der Mieter ja nur Stromkosten sparen?
Der Kurzschluss wird ja kaum die Wohnung abgefackelt haben?

sondern eher die Art des Vortragens und die Anspruchshaltung nerven

Du vermietest doch sicher nicht, um Honig um den Bart geschmiert zu bekommen, sondern

als Geldanlage

oder(was mir durchaus recht wäre)eine Kündigung zu provozieren?

Bitte mache doch ein Leerzeichen um die () …
Mit Deiner sympathischen Art machst Du doch alles richtig!
Als Dein Mieter würde ich schon längst das Weite gesucht haben.

 

[ehrenwertes Haus]

Wie gehe ich am besten rechtssicher vor um ... eine Kündigung zu provozieren?

Ist ja dein eigentliches Ziel...

Den Mieter direkt darauf ansprechen und ein gutes Ziehgeld anbieten.


Man muss schon ganz schön bekloppt sein, wenn man Mieter wie deine rausekeln will nur weil sie dir unsympathisch sind.
Die Chancen schlechtere Mieter als Nachfolger zu bekommen, stehen nicht schlecht.

Als Dein Mieter würde ich schon längst das Weite gesucht haben.

Kommt auf die Alternativen an. Vom Grundsatz wäre mir aber auch ein Vermieter mit professioneller Einstellung lieber, der keine Gutsherrenvorstellung hat.

 

[ehrenwertes Haus]

Krönung war nun eine bislang nicht gezahlte Nebenkostennachzahlung für die ich mittlerweile eine gesonderte ISTA Abrechnung und einen geänderten Verteilungsschlüssel anfertigen mußte.

Wer da wohl Mist gebaut hat?
Der VM, der die Abrechnung nicht geprüft hat vor Weitergabe an den Mieter, oder der Mieter, der ein Recht auf eine korrekte Abrechnung hat.

Wirklich schlimm, wenn Mietern Fehler/Versäuminisse des VMs auffallen und sie das ansprechen. *Ironie off*

 

[Kunibert]

Hallo
Ich besitze 2 Wohnungen in einer mittelgroßen Kleinstadt die an ein Ballungsgebiet grenzt. Beide Wohnungen sind von vergleichbarer Größe(ca.105qm). In der Wohnung, die ich schon länger besitze, wohnt eine Familie mit Sohn. Ich habe diese Wohnung mit Mieter erworben als Geldanlage, der Mieter macht Null Probleme und ich habe die Miete in den letzten 9 Jahren nie erhöht.
Die andere Wohnung wurde ebenfalls als Geldanlage von einem ausziehenden Ehepaar erworben und nach gewissen Renovierungsarbeiten(Fußboden/Wände)an eine Familie mit 2 Kindern vermietet.

Seit wann wurde denn vermietet? Offenbar schon länger (wegen NK-Abrechnung)?
Schließt der Mietvertrag selbst irgendwas aus? Beispielhaft wegen Mindestmietdauer oder Staffelmiete?
Und nur um ganz sicherzugehen: Der Mietspiegel wurde nach bestem Wissen und Gewissen angewendet?
Sagt der Mietspiegel irgendwas zur Garage (Wohnwertsteigerung)?

Ansonsten:
Man muss sich als Vermieter damit abfinden, dass der Mieter ("Besitzer") die Wohnung nach seinem Gusto gestalten darf.
Auch der Umbau nach Art eines orientalischen Männerpuffs wäre gestattet.
Mein Mieter hatte die Wände iwie braun gestrichen und eine Fototapete angeklebt. Meine Frau mochte es.
Ich nicht. Aber egal. Und auch keiner der potentiellen Nachmieter. Musste das Dingen also wieder runter.

 

[Kunibert]

Da der Mieter anscheinend gut informiert ist und bei NK-Abrechnung auch recht hatte, würde ich gleich zum Anwalt.
Zumal das Ziel ja nicht maximaler Gewinn, sondern ein Kündigungsanreiz sein soll.
Es muss ein Bezug auf den Mietspiegel erfolgen und der muss in irgendeiner geeigneten Form auch mitgeliefert werden.

Im Netzt finden sich Minimalversionen für die TExtbausteine: KLICK

Aber wie gesagt: Ich würde einfach zum Anwalt und fertig.
Wenn der Mieter nicht einverstanden ist (dafür braucht der erstmal keinen Anwalt), zahlt der einfach die Erhöhung nicht.
Das darf er selbstverständlich. Nur vor Gericht muss er das gegebenenfalls auch durchbringen.
Dann musst Du sowieso klagen.

Allein aus diesem Grunde würde ich die Miete direkt zu Beginn bis zum Anschlag drehen.

 

[Ferdl]

Du solltest evtl. deine Einstellung zum Vermieten überdenken.

der Mieter macht Null Probleme und ich habe die Miete in den letzten 9 Jahren nie erhöht.

Da scheint es nicht so sehr um die Rendite zu gehen, eher um eine Geldanlage, da wo es liegt, da liegt es gut.

wurden wir erst nachträglich vom Ersatz der Armaturen(WC/Waschbecken)durch andersfarbige Exemplare hingewiesen.

Dies ist unschön und ich wäre, sofern die alten iO und farblich neutral waren, auch "not amused"

ohne unsere Einwilligung Leuchtstoffröhren durch LEDs ersetzt mit der Folge eines Kurzschlusses.

Der erste Teil ist völlig OK, die Sache mit dem Kurzschluss nicht, die haben die Bedienungsanleitung nicht gelesen und den Starter nicht getauscht. Sofern ich mich darum kümmern hätte müssen, hätte ich die Aufwendungen dafür eingefordert, zumindest nach der Vorgeschichte mit dem Porzellan.

es gab tatsächlich Probleme, z.B. mit der Heizung, die uns unbekannt waren)sondern eher die Art des Vortragens

Wenn bei mir die Heizung bei -16° ausfällt, werde ich auch ungehalten.

Krönung war nun eine bislang nicht gezahlte Nebenkostennachzahlung für die ich mittlerweile eine gesonderte ISTA Abrechnung und einen geänderten Verteilungsschlüssel anfertigen mußte.

Da war dann wohl deine Abrechnung falsch, dann muss man mit Widerspruch rechnen.

Laut Mietspiegel von 2021

Deinen Ausführungen nach, vermute ich dass die Wohnung seit 2021 Vermietet ist, warum ist dann noch Luft zum Miete erhöhen?

 

[Kunibert]

Deinen Ausführungen nach, vermute ich dass die Wohnung seit 2021 Vermietet ist, warum ist dann noch Luft zum Miete erhöhen?

Bad mit 70er Jahre Farbrausch. Leuchtstoffröhren -> Wohnung ist älter?

Ich hätte die Sanitärkeramik vermutlich selbst erneuert. Die 500 Euro wären auch noch drin gewesen.
Die Leuchtstoffröhren sind fast so schlimm wie Glühbirnen. Durch die LEDs lassen sich locker 50% Strom sparen.
Hyperaktive Heinzelmännchen mag ich aber auch nicht. Weil man nie weiß wo es anfängt und wo es endet.

 

[Cordoba]

Da der Mieter anscheinend gut informiert ist und bei NK-Abrechnung auch recht hatte,

Jein. Das Problem war, daß ich nach dem Monat in dem die Handwerker in der Wohnung waren nicht eine zweite Ablesung veranlasst habe. Insofern habe ich lediglich den einen Monat prozentual gleichwertig abgezogen und damit war der Mieter nicht einverstanden. Im Endeffekt steht er sich jetzt mit den nachträglich von der ISTA ausgewerteten Daten schlechter als vorher. Auch das von ihm geforderte 70/30 Verhältnis statt 60/40 ist zu seinem Nachteil, aber sei es drum. Hauptsächlich ging es dem Mieter darum die Ermittlung und Einforderung der hohen Nachzahlung zu erschweren.
Ich kann und möchte auch nicht alle Einzelheiten die mir auf den Sack gehen aufzählen, die Art in der dies geschieht ist einfach nicht in Ordnung.
Die Heizung ist nicht ausgefallen, sie ließ sich lediglich nicht auf extrem warm einstellen und das auch nur in einem Raum. Zeitpunkt der Beschwerde war um den April rum, wenn ich mich recht erinnere.
Das mit dem Austausch der Badezimmerarmaturen wäre für mich auch in Ordnung gewesen wenn vorher eine Ankündigung stattgefunden hätte. So bin ich lediglich angerufen worden ob man die alten Armaturen wegschmeißen soll als der Austausch schon vollzogen worden war. Das mit der Beleuchtung habe ich ebenfalls lediglich durch die Beschwerde „das Licht ist ausgefallen, kümmern sie sich möglichst gestern noch darum“ mitbekommen. Der hinzugezogene Elektriker hat dann die Kausalkette geklärt.
Erst kurz vor Weihnachten kam die Beschwerde das Wohnzimmerfenster(Schiebetür)wäre undicht. Eine davorgehaltene Flamme bewegte sich kein bisschen. Trotzdem habe ich die Dichtung erneuern lassen.
Evtl bin ich auch lediglich von meinem anderen Mieter verwöhnt und das Verhalten dieses Mieters ist der Normalfall, mich nervt es einfach.
Es stimmt, daß die Wohnung ab 21 vermietet wird. Luft nach oben besteht weil ich zu dem Zeitpunkt nicht das Maximum gefordert habe und Anfang 21 der offizielle Mietspiegel auch noch nicht veröffentlicht war.
Wann kommt eigentlich der neue 23er Mietspiegel?

 

[Kunibert]

Wann kommt eigentlich der neue 23er Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist Sache der Kommune.

Die Erzählung klingt jetzt schon deutlich anders. Auf solche Typen hätte ich auch keine Lust.

 

[Ferdl]

Ok, das hört sich schon etwas anders an. Mieterhöhungen sind auf dem Üblichen Weg möglich. Es ist dann zu überlegen ob der Mietspiegel 21 reicht um die Kappungsgrenze auszuschöpfen oder ob man lieber auf den 23er warten will.
Zum eigentlichen Ziel, die Mieter loszuwerden gibt es vermutlich keinen anderen Weg als

Den Mieter direkt darauf ansprechen und ein gutes Ziehgeld anbieten.

So bin ich lediglich angerufen worden ob man die alten Armaturen wegschmeißen soll als der Austausch schon vollzogen worden war

Wie war deine Reaktion darauf?
Noch ne Frage, meinst du tatsächlich Armaturen oder die Sanitärkeramik?

 

[Cordoba]

Wie war deine Reaktion darauf?
Noch ne Frage, meinst du tatsächlich Armaturen oder die Sanitärkeramik?

Wie soll meine Reaktion gewesen sein? Ich habe das akzeptieren müssen und die Mieter gebeten die Sanitärkeramik(den Begriff kannte ich noch nicht)im Keller sorgfältig zu lagern. Aufregen hätte eh nichts gebracht, ich war lediglich extrem verwundert bezüglich der Vorgehensweise.
Wie gesagt, das sind alles lediglich kleine Steinchen, jedes für sich akzeptierenswer. In der Summe(die ich hier gar nicht aufzählen kann und möchte)bilden sie aber ein Mosaik welches ich nicht möchte.