Mieterhöhung und Kriterien für eine Vergleichswohnung

[Benutzername]

Hallo zusammen,
ich habe mal eine Frage bezüglich einer geplanten Mieterhöhung. Hintergrund dieser Mieterhöhung ist unter anderem, das mir die Mieter zusammen mit dem Mieterbund auf der Nase herumtanzen. Dies könnt ihr in dem Forum Abrechnungs- und Umlagemaßstab unter dem Beitrag Nebenkostenvereinbarung und anderes lesen.

Also hier in dem Ort gibt es gar keinen Mietspiegel, sodass ich auf Vergleichswohnungen zurückgreifen will. Wo steht genau geschrieben was die Kriterien dafür sind?
Man liest immer Art, Lage, Grösse, Alter und das die Wohnung so beschrieben ist, das ein Mieter sie findet.
Ich frage, weil ich eine Wohnung im Erdgeschoss eines 5-Parteienhauses (welches im Jahr 2000 gebaut wurde) vermiete,die 120 qm (3ZKB +Abstellraum +G-WC)hat.
Wäre eine 4ZKB mit 108 qm in einem 3-Parteienhaus (ca20 Jahre alt) welches nicht an der Ortsdurchfahrtsstrasse liegt, sondern an einer davon abgehenden Strasse eine Vergleichswohnung? Auch liegt diese Wohnung im ersten Stock und nicht im Erdgeschoss.
Wie gross dürfen die Abweichungen der Anzahl der Räume oder auch die gesamt Qm-Zahl sein?

Wo finde ich die genauen Kriterien,ohne das der Mieterverein mir meine Vergleichswohnungen um die Ohren haut?

Vielen Dank im Voraus!

 

[RMHV]

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Wie gross dürfen die Abweichungen der Anzahl der Räume oder auch die gesamt Qm-Zahl sein?

Wo finde ich die genauen Kriterien,ohne das der Mieterverein mir meine Vergleichswohnungen um die Ohren haut?

Was vergleichbar ist, ist nirgends endgültig festgelegt. Verlangt ist auch nur Vergleichbarkeit, keineswegs Gleichheit.
Ein Zimmer mehr oder weniger sollte einer Vergleichbarkeit nicht entgegen stehen. Auch Flächendifferenzen von 10% oder auch 20% sehe ich nicht als Hinderungsgrund.

Grundsätzlich wird man aber davon ausgehen müssen, dass es das Leben erleichtern wird, wenn die Vergleichswohnungen so genau es eben geht zu der Wohnung passen, deren Miete erhöht werden soll.

Der Mieterverein wird ohnehin irgendetwas zu beanstanden haben. Das wird dazu führen, dass der Mieter auch den allerletzten Schwachsinn irgendeines Mietervereins als endgültige Wahrheit betrachtet und die Zustimmung zur Mieterhöhung eingeklagt werden muss.

 

[Benutzername]

Grösse der Vergleichswohnung

Hallo,
ja ich rechne auch damit das der Mieterverein meinen Mietern einen Tunnelblick verschaffen wird, aber ich muss mir ja irgendwie zu helfen wissen und diese auf der Nase herumtanzerei habe ich auch satt.
Zu der möglichen Abweichung habe ich im WISO-Vermieterfacgbuch-2007 den Hinweis gefunden, das die Vergleichswohnungen nicht mehr als 30% abweichen dürfen und auf einer RA-Seite im Internet da war ein Kölner-Urteil bei, wo drin stand, das die Vergleichswohnung nicht mehr als 25% abweichen sollten.
Ganz ehrlich gesagt ist es in der Kategorie Wohnung mit 120qm hier gar nicht so einfach eine Vergleichswohnung zu finden (mal von der einen mit 108qm abgesehen). Wenn ich aber von 120qm 25% abziehe, lande ich bei 90qm und da ist es schon ein leichteres Vergleichswohnungen zu finden. Und da sind auch Wohnungen bei, die nicht mehr als 300 von meiner entfernt sind, die sogar15 Jahre älter sind als meine und trotzdem nehmen die in den Mehrfamilienhäusern 70 Cent Kaltmiete mehr pro qm. Da denke ich, wenn ich dann sage, ich könnte dies und das und erhöhe aber nur um 50 Cent würde das ja nicht einmal so aussehen, als wenn ich das möglichste herausreizen will.

Ich werde mal drüber nachdenken und hoffe auch hier auf weitere Beiträge.
Danke

P.S.:Wenn man in drei Räumen zusätzlich zu den Heizkörpern noch eine Fussbodenheizung eingebaut hat, kann man dies dann als besonderes Ausstattungsmerkmal mit angeben? Oder wenn man Badewanne und Dusche seperat hat?

 

[RMHV]

RE: Grösse der Vergleichswohnung

Ich unterstelle, dass der Versuch, durch (teilweisen) Verzicht auf eine mögliche Mieterhöhung eine Zustimmung zu erreichen, scheitern wird. Es wird völlig egal sein, ob die Mieter um 20, 30, 50 Cent oder gleich um einen ganzen Euro pro Quadratmeter erhöht wird. Der Mieterverein wird bei jedem beliebigen Betrag Beanstandungen vorbringen mit der Folge, dass die Zustimmung eingeklagt werden muss.

Soweit die eigene Wohnung besser ausgestattet ist als die Vergleichswohnungen, mag dies eine Erwähnung wert sein, ändert aber nichts daran, dass die Vergleichswohnung vom Vermieter als Wert für die ortsübliche Miete genannt wurde. Einen Zuschlag wird man aus der besseren Ausstattung nicht errechnen können.

 

[Benutzername]

RE: Grösse der Vergleichswohnung

Hallo,
ich habe das Mustermieterhöhungsschreiben so gut wie fertig. Zwei Fragen hätte ich dennoch:
1. Irgendwo habe ich mal gelesen, das die Mietverträge der Vergleichswohnungen nicht älter als 4 Jahre sein dürfen. Der Hintergrund ist wohl, das erkenntlich sein soll, das die Wohnungen den aktuellen Marktpreis wiederspiegeln sollen. Stimmt das? Wenn ja, wo steht das?

Info: Bei meinen Vergleichswohnungen ist ein Mietverhältnis 1 Jahr alt, eins 5 Jahre und eins 7 Jahre alt! Aber andere, noch kleinere (so ca 20 -30 % kleinere)als meine aufgezählten Wohnungen liegen in anderen Ortsteilen und diese drei allesamt nur ungefähr 400-500 Meter weiter.

 

[RMHV]

RE: Grösse der Vergleichswohnung

Original von Benutzername
1. Irgendwo habe ich mal gelesen, das die Mietverträge der Vergleichswohnungen nicht älter als 4 Jahre sein dürfen. Der Hintergrund ist wohl, das erkenntlich sein soll, das die Wohnungen den aktuellen Marktpreis wiederspiegeln sollen. Stimmt das? Wenn ja, wo steht das?

So ist es... § 558 Abs. 2 BGB

Info: Bei meinen Vergleichswohnungen ist ein Mietverhältnis 1 Jahr alt, eins 5 Jahre und eins 7 Jahre alt! Aber andere, noch kleinere (so ca 20 -30 % kleinere)als meine aufgezählten Wohnungen liegen in anderen Ortsteilen und diese drei allesamt nur ungefähr 400-500 Meter weiter.

Entscheidend ist nicht der Abschluss des MIetvertrags, sondern die letzte Mietanpassung. Wenn hier der im Gesetz vorgegebene Zeitrahmen nicht eingehalten ist, wird man die Mieterhöhung schon als gescheitert ansehen können.

 

[Benutzername]

RE: Grösse der Vergleichswohnung

Ich hatte es zwischenzeitlich selber wieder heraus gefunden, daher hatte ich auch nicht meht geantwortet.

Trotzdem vielen Dank!

 

[malloy]

ich würde mich hier gerne einklinken, sofern das in ordnung ist

dürfte man zur heranziehung der vergleichsmieten weitere eigene, ähnliche objekte im gleichen haus hernehmen?

ich habe eine vermietete 1zi-30qm-wohnung in einer begehrten und auch teuren metropolregion mit sehr guter infrastruktur und laufnähe zu innenstadt, universität und diversen internationalen großkonzernen gekauft, im gleichen hochhauskomplex mit mehreren türmen habe ich bereits weitere zum teil gar gleiche (gleiche lage im stockwerk, gleicher schnitt, ähnliche ausstattung, nur anderes obergeschoß), aber auch ca. 20-30% größere wohnungen, die ich bislang allesamt leerstehend kaufte und selbst frei vermietete (binnen 2 tagen mit nur jeweils einer einzigen anzeige in einem studentenportal waren die mir aus der hand gerissen). nun liegt der mietzins des unbefristeten mv der neuen wohnung deutlich unter dem wert meiner anderen selbstvermieteten objekte im haus (5,9 p.qm kalt ggüb 7,67-8,5 p.qm kalt), was sich natürlich für mich auch im kp widerspiegelte, sollte man fairerweise dazu sagen. lustigerweise werden einige der wohnungen von den eigentümern aber auch deutlich günstiger an die "stadt" vermietet, die diese dann "verteilt", allerdings ohne die "gehobene ausstattung" wie einbauküche und laminat, wobei der trend derzet stark rückläufig ist und die stadt immer mehr wohnungen an den freien markt zurückgibt und in eine anderes viertel "umzieht"; andere hingegen deutlich teurer an studenten und wochenendpendler der konzerne.

gibt es hier ein problem, wenn bei einer mietanpassung der mieter (azubi 3 lj bei einem der großkonzerne) eben diese (einfacherer) ausgestatten "stadt"-wohungen meinen eigenen beispielen gegenüberstellt? ich habe es noch nicht probiert, sondern wollte hier mal im vorfeld "den busch abklopfen" :hase

danke für die hilfestellung. falls ich hier im fremderstellten topic nichst zu suchen habe, bitte ich um entschuldigung und verschiebung o.ä.


[nachtrag] der mv wurde am 1.8.06 geschlossen

 

[Benutzername]

Mieterhöhung/ Teilzustimmung

Hallo zusammen,
ich wollte mal einen Statusbericht abgeben.
Ich habe zwischenzeitlich meinen Mietern eine Mieterhöhung mit 3 Vergleichswohnungen (aus dem gleichen Ort) zugestellt.
Die Mieterhöhung wäre ca 70€ gewesen, nun habe ich eine Teilzustimmung von meinen Mieter bekommen, wo man sich auf die (bessere)Lage usw. der anderen Wohnungen beruft und 5% daher von meiner neuen geforderten Kaltmiete abzieht. Aber wißt ihr was ,die Summe die danach noch übrig bleibt, reicht mir vollkommen aus und ich werde die Differenz nicht noch einklagen. Und eine Teilzustimmung ist eine Zustimmung :-)) Eigentlich hatte ich damit gerechnet gar keine Reaktion auf mein Mieterhöhungsverlangen zu bekommen. Der Betrag der übrig bleibt, war eigentlich mein Ziel.
Was auch noch gut ist, in demselben Schreiben fragen die Mieter, ob ich auf die gesetzliche Kündigungsfrist eventuell verzichten würde, da meine Mieter kurzfristig eine neue Wohnung suchen. Ob ich da allerdings zu bereit bin, muss ich mir noch überlegen, denn ich muss mich ja auch um Nachmieter kümmern. Aber so wie es aussieht bin ich die Querulanten bald los.....