Mieterhöhung Vergleichsmiete, veralteter Mietspiegel

Diskutiere Mieterhöhung Vergleichsmiete, veralteter Mietspiegel im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, es geht um eine Eigentumswohnung, seit 2015 vermietet in Leipzig. Die Stadt Leipzig hat leider einen total veralteten Mietspiel von 2016,...

  1. #1 nelda74, 06.07.2018
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    Hallo,

    es geht um eine Eigentumswohnung, seit 2015 vermietet in Leipzig. Die Stadt Leipzig hat leider einen total veralteten Mietspiel von 2016, aus dem zusätzlich auch gar nicht die Lage berücksichtigt wird. Der Mietspiegel ist unmöglich. Leider darf ich hier noch keine Links setzen,aber unter Stadt Leipzig Mietspiegel findet man ihn

    In Leipzig gilt ab dem 18.02.2018 eine Kappungsgrenze von 15%.

    Laut dem veralteten Mietspiegel könnte ich die Miete nicht anheben, bzw. nur um 5 Euro. Das lohnt der Aufwand nicht.

    Die Lage der Wohnung ist gut und auch saniert und in einem Denkmalgeschütztem Haus, aber das gibt dieser Mietspiegel nicht wieder.

    Man kann auch Verleichswohnungen in Betracht ziehen und ich weiß, dass dies schwierig ist. Kann man auch von z.B. Immobilienscout Vergleichswohnungen nennen, ausdrucken?

    Andernfalls wie soll man sonst Vergleichswohnungen finden?

    Anscheinend plant die Stadt Leipzig zwar 2018 einen neuen Mietspiegel, aber wieder ohne Berücksichtigung der Lage. Zudem der dann erst Ende 2019 gilt.

    Zusätzliche Fragen: Ist nicht zum Mietspiegel noch 10% Luft, hatte das mal gelesen. D.H. wenn der Mietspiegel 595 Euro besagt man noch 10% oben drüber liegen darf?

    Kann man auch, falls die Miete dann lt. Mietspiegel 2019 höher liegt z.B. um lediglich 8 Prozent dann 8 Prozent erhöhen?
     
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  3. dots

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    Hast du einen Kalender? Weißt du, welches Jahr wir heute haben?
    Den Mietspiegel gibt es (vermutlich) nicht im Jahresabo.
    Angeblich soll es einen Mietspiegel von 2016 geben, du könntest - statt dem veralteten - diesen verwenden.
    Warum beziehungsweise? Von welcher Beziehung hängt es ab, ob eine Anhebung um 5 Euro eine Anhebung oder keine Anhebung ist?
    Wahrscheinlich aus gutem Grund: Ob eine Wohnung sich in einem denkmalgeschützten Haus befindet oder nicht, wird keine Auswirkungen auf die Miethöhe haben.
    Nein, das ist überhaupt nicht schwierig.
    Ja, kann man, sofern man "von Immobilienscout" tatsächlich vereinbarte Mieten ausdrucken kann - oder sich lächerlich machen möchte.
    Ich kann dir anbieten, eine Fantasiewohnung für 50 €/m² bei Immoscout zur Miete anzubieten. Die kannst du dann als Vergleichswohnung benennen - und damit deine Mieterhöhung begründen. Merkste was?
    Zeitung, Fragen, gar nicht? Wenn es echt schon daran scheitert, frage ich mich, ob dich die alltäglichen Dinge des Lebens auch derart überfordern.
    Man darf garantiert auch noch mehr als die genannten 10% drüber liegen.
    Kommt drauf an, ab wann man die Miete erhöhen möchte (und wie man das dann begründet).
     
  4. #3 nelda74, 06.07.2018
    nelda74

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    So zuerst, natürlich weiß ich, was wir für ein Jahr haben.
    Was für ein Jahresabo? Es gibt nur den öffentlich zugänglichen Mietspiegel der Stadt Leipzig von 2016 und keinen neueren. Es wird für 2018 einen neuen geben, der gilt jedoch erst ab Ende 2019.
    Mit den 5 Euro anheben, meinte ich, dass dies kein Sinn macht.

    Zeitungen, Fragen.. gar nicht ? Man sollte nicht über andere urteilen, bevor man den Hintergrund nicht kennt. Ich bin kein Vermieter und bin ganz neu in der Materie. Meine Kinder bekommen eine Eigentumswohnung anstelle von Geld für ihren Pflichtteil.
    Wir wohnen in der Pfalz und das lässt sich mit Fragen schlecht organisieren. Ich selber bin seit 15 Jahren Hauseigentümer und bewohne mein Haus selbst und ja ich bin ein Laie auf dem Gebiet Mieten-Vermieten.. Ist das jetzt schlimm? Auch du musstest dich bestimmt in diese Materie einarbeiten. Deine Unterstellung, dass mich Dinge vom alltäglichen Leben überfordern ist unverschämt und entspricht absolut nicht der Tatsache.

    Es stehen zwei Eigentumswohnungen zur Wahl in Leipzig Gohlis-Süd. Beides sind 4 Zimmer Wohnungen.

    1.Wohnung:hat 109 qm mit Massionette, Parkett und Dachterrasse Miete kalt 515 Euro, lt. Mietspiegel und Gutachten wären knapp 680 Miete angemessen. Seit 2012 vermietet keine Mieterhöhung

    2. Wohnung Balkon, Laminat 100 qm lt. Mietspiegel 585Euro und Gutachten 600 Euro und hat 595 Kalt Miete. Seit 2015 vermietet.Keine Mieterhöhnung

    Beide Wohnungen sind im gleichem Haus und haben gleiche sanitäre Anlagen, Gasthermen, Elektroleitungen etc

    Die Hausverwaltung meinte bei Neuvermietungen würde der Mietpreis 6 Euro der qm liegen.

    Bei Immoscout sind vergleichbare Wohnungen in Leipzig Gohlis-Süd ( Altbau, saniert) zwischen 6,30 und 7 Euro.

    Es wurde ein Sachverständigen Gutachten erstellt, indem aufgeführt wird ( als Quelle wurde die Hausverwaltung und der Mietspiegel 2016 genommen) das eben Wohnung 1 eine monatliche Mietdifferenz aktuell von 165 Euro aufweist.

    Und Wohnung 2 eben nur 5 Euro.

    Mit dem Mietspiegel mit 10% oben drüber liegen meinte ich, dass ich nehme nur Beispiel Wohnung 2. Mietspiegel besagt 585 Euro, Gutachten 600 Euro. Mietspiegel 585 Euro + ,10 %. Darf die Mieterhöhung über 10% des Mietspiegels sein?
     
  5. #4 immobiliensammler, 06.07.2018
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    Verstehe Dein Problem ehrlich gesagt nicht, wenn Du ein SV-Gutachten hast erstellen lassen dann kannst Du doch dieses für das Mieterhöhungsverlangen benutzen!

    https://www.haufe.de/immobilien/ver...-gutachten-fuer-mieterhoehung_258_342476.html

    Und ehrlich gesagt, bei der Aussage Mietspiegel aus 2016 sei total veraltet habe ich auch geschmunzelt. Willkommen in der Realität. Den Mietspiegel z.B. alle drei Jahre fortzuschreiben ist absolut üblich. Eventuell solltest Du der Stadt Leipzig anbieten, die Fortschreibung jedes Jahr zu finanzieren, hast Du eine grobe Vorstellung, was die Erstellung kostet?

    Und zum immer wieder runtergebeteten Märchen, Phantasiepreise aus irgendwelchen Portalen als Vergleichswerte zu benutzen hat @dots ja schon was geschrieben!
     
  6. #5 nelda74, 06.07.2018
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    Habe verstanden. Gut, z.B. in Stuttgart wird soweit ich weiß jährlich ein neuer Mietspiegel verfasst. Was mich nur stört an dem Gutachten ist etwas, was für mich nicht schlüssig ist. Die Lage wird doch aufgeschlüsselt, war ein Fehler von mir, bin ein absoluter Neuling.
    Bei einfacher Lage wird abgezogen, bei guter,sehr guter Lage aufgeschlagen, soweit schlüssig. Bei guter Lage liegt der Bodenwert ab 2200 Euro bis 5000 Euro. Lt. Gutachten liegt der Bodenwert bei 3300 Euro und müsste dann doch zur guten Lage gehören?
    Der Gutachter meint es wäre mittlere Lage und diese wird nicht im Mietspiegel berechnet. Aber wenn der Bodenwert in die Preisspanne von der guten Lage fällt, müsste doch dies eine gute Lage sein.
    Natürlich kann ich keinen Mietspiegel finanzieren. Und ich finde,dass die Mietspiegel fernab jeder Realität sind, was die Neuvermietungspreise betrifft. Oder sehe ich das falsch?
     
  7. Andres

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    Da bin ich mir nicht so sicher. Auch nach ellenlangen Beiträgen ist mir noch nicht klar, weshalb der Mietspiegel von 2016 nun eigentlich veraltet sein soll.


    Waren wir alle man. Es entbindet jedoch nicht davon, sich erstens selbst schlau zu machen und zweitens die dann noch verbleibenden Fragen kurz, verständlich und mit einem Mindestmaß sprachlicher Sorgfalt zu stellen. Stilblüten wie ...
    ... haben schon im Deutschaufsatz zu bissigen Kommentaren geführt. Wenn man herausfinden möchte, womit man dir vielleicht weiterhelfen könnte, nervt es nur noch. Dass (relevante) Fakten, Halbwissen, persönliche Bewertungen und dein eigentliches Anliegen nahtlos ineinander fließen, gehört in die selbe Kategorie.

    Soweit der Exkurs zu "Wie frage ich grundsätzlich hilfsbereite Menschen in einer Art, die die Wahrscheinlichkeit auf gute Antworten steigert".


    Woher kommt jetzt dieses Gutachten? Wenn du ein Gutachten hast, warum interessiert dich dann der Mietspiegel überhaupt?

    Wie auch immer: Aktuelle Miete 515 €, aktuelle Kappungsgrenze für diese Lage (wenn ich dich richtig verstehe, nicht von mir überprüft) 15 %. Schon der "veraltete" Mietspiegel weist 680 € aus, bei 592,25 € ist ohnehin die Kappungsgrenze erreicht. Wo ist also das Problem? Mieterhöhungsverlangen, Begründung mit Mietspiegel oder Gutachten, in 3 Jahren reden wir nochmal.


    Auch hier könnte man das Gutachten zur Begründung heranziehen. Der Mietspiegel ist ja schon ausgereizt. Wegen 5 € im Monat gehe ich meinen Mietern nicht auf den Zeiger, aber das ist wohl Geschmackssache.


    ... was die Frage, warum der Mietspiegel veraltet sein soll, nur noch interessanter macht. Genau das scheinen ja die aktuellen Gepflogenheiten zu sein.


    Wie schon von @dots geschrieben, sind für Vergleichswohnungen nicht Angebote sondern aus Abschlüsse entscheidend. Wenn du meinst, auf diesem Weg für die zweite Wohnung eine höhere Miete durchsetzen zu können, dann setze doch deine Hausverwaltung darauf an. Im übrigen ist genau das einer der Gründe, warum hier im Forum immer wieder davon abgeraten wird, Immobilien am anderen Ende der Republik zu erwerben: Alles ist dann deutlich komplizierter.


    Nein, das verwechselst du mit der zulässigen Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Ob für Leipzig diese Vorschrift überhaupt gilt, weiß ich nicht.
     
  8. #7 immobiliensammler, 06.07.2018
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    Gibt verschiedene Möglichkeiten, nur einige die mir gerade einfallen:
    - Man weiß oder findet heraus wem in der Nachbarschaft Häuser/Wohnungen gehören und fragt höflich nach (eventuell braucht derjenige auch demnächst mal eine Vergleichswohnung)
    - Man fragt die Hausverwaltung, die hat den Kontakt zu anderen Eigentümern im gleichen Objekt, ansonsten s.o.
    - Man arbeitet mit einem örtlichen Makler, der weiß, wer wann welchen Mietvertrag abgeschlossen hat und welche Objekte vergleichbar sind

    Wenn Du jetzt vom Bodenwert anfängst dann wird das wohl ein Wertgutachten sein, taugt also so wohl nicht für ein Erhöhungsverlangen. Und was hat der Bodenwert mit einer Wohnlage zu tun? Mal als Beispiel Nürnberg: Objekte direkt in der Fußgängerzone (1A-Lage) haben mit den höchsten Bodenrichtwert, dort möchte aber niemand wirklich wohnen, aber ideal für Geschäftshäuser, da liegt dann halt für den Laden im EG die m²-Miete bei 100 Euro und mehr. Ich lasse mir aber gerne erklären, wie man vom Bodenwert auf die Einstufung als WOHNlage schließen kann.

    Das hat in der aktuellen Situation natürlich damit zu tun, dass die Daten bei einem Mietspiegel, der jetzt veröffentlicht wird wohl durch Anschreiben an die Vermieter im Laufe des Jahres 2017 erhoben wurden. Du kannst einen Mietspiegel nicht innerhalb von einer Woche erstellen, das ist eine wahnsinnige Vorarbeit. Wenn Du genügend Objekte hast bist Du oft bei denjenigen, die von den Statistikern angeschrieben und um Auskunft gebeten werden. Dann siehst Du auch wie lange es dauert, bis der Mietspiegel dann wirklich erstellt und durch die entsprechenden Gremien abgesegnet ist.
     
  9. #8 nelda74, 06.07.2018
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    Das Gutachten wurde vom Alleinerben beauftragt und ist aktuell. Warum ich so einen Mietspiegel veraltet finde. Weil er von 2016 ist und eigentlich jeder davon Kenntnis hat, dass die Mieten auf dem freiem Wohnungsmarkt jährlich steigen, vor allem in Großstädten. Stuttgart z.B. ist dafür ein Extrem Beispiel.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 06.07.2018
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    Ich glaube, du solltest dich nicht nur mit Mieterhöhungen befassen bzw. wirklich gut beraten lassen, sondern auch mit Erbrecht.

    Ein Pflichtteil kann nur in Bargeld ausgezahlt werden und nicht in irgendwelchen Sachwerten, Vermächtnissen oder Sonstwas.
    Was du meinst ist evt. ihr Erbe in Höhe des Pflichtteilsanspruchs.


    Wenn du ein angehender Vermieter bist, wäre es besser mit Imobilien in deiner näheren Umgebung zu beginnen oder die Verwaltung fremd zu vergeben.
    Anfangs kommen viele neue Dinge auf dich zu. Dann ist es gut, wenn man erfahrene Leute hat, die einem helfen können sich einzuarbeiten ohne das man sofort den gesamten Themenbereich der Vermietung allein bewältigen muss. Bei dir kommt noch WEG-Recht dazu, wenn es sich nicht um ein 2-Fam-Haus handelt. Einer der größten Fehler, die Anfänger gerne machen, ist den Umfang dieser Sachgebiete zu unterschätzen.

    Als Anfänger macht man leider oft Fehler aus Unerfahrenheit, Unkenntnis und Gutmütigkeit, die schnell sehr teuer werden können.

    Davon können hier vermutlich alle Vermieter ein Lied singen. Alle fangen klein an und machen ihre Fehler. Das Fehlermachen hört auch nie ganz auf, da Keiner von uns wirklich Alles weiß bis ins letzte I-Tüpfelchen. Die Fehler der erprobten "alten Hasen" sind meist nur nicht mehr so teuer wie bei Neulingen. Wir können nur durch entsprechende Erfahrungsberichte und Wissensaustausch versuchen die persönliche Fehlerquote zu minimieren.



    Zum Mietspiegel
    Warum ein Mietspiegel mit Erscheinungsjahr 2018 erst ab Ende 2019 gültig sein soll, verstehe ich nicht und kenne ich auch nicht so. Gültig sind Mietspiegel nach meinem Kenntnisstand ab Erscheinungsdatum bis ein neuerer erscheint. In den meisten Gemeinden ist das alle 2-4 Jahre.

    Miethöhe lt. Gutachten
    Steht da wirklich Miete in Höhe von ... Euro wäre angemessen? Oder doch eher sinngemäß das wäre eine ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietung?
    Mit Gutachen das eine explizite Aussage zur ortsüblichen Miethöhe enthält, brauchst du keinen Mietspiegel für eine Mieterhöhung.
     
  11. #10 immobiliensammler, 06.07.2018
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    So, ich habe mir jetzt spaßeshalber den von Dir gelobten Mietspiegel von Stuttgart näher betrachtet. Der lautet aber nicht Mietspiegel 2018 sondern 2017/2018, scheint also wohl eher aus 2017 zu sein. Noch besser wird es wenn Du ganz am Ende die Einschränkung siehst, dass die Abstufung nach Baualter im April 2016 endet, da dann keine Daten mehr zur Verfügung stehen. Da ich annehme, dass 04/2016 in Suttgart der Wohnungsbau nicht zum Erliegen gekommen ist nehme ich mal an, dass die Datenerhebung bei den Vermietern etwa dann stattgefunden hat. Ein Jahr bis zur Veröffentlichung ist aus meiner Erfahrung realistisch.
     
  12. #11 nelda74, 06.07.2018
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    Ja, dass ist ein Wertgutachten, indem jedoch auch auf die Mieten und WEG eingegangen wird u.a. auch der Mietspiegel der Stadt Leipzig mit einberechnet wurde.
    In dem Mietspiegel Formular von Leipzig, welche der Sachverständige ausgerechnet hat, ist die Position Wohnlage mit Bodenwert. Ich darf hier leider keine Links schicken.
     
  13. #12 immobiliensammler, 06.07.2018
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    Und woher hast Du dieses Exklusivwissen? Die Stadt Stuttgart selbst behauptet z.B. etwas völlig gegensätzliches!

    https://www.stuttgart.de/item/show/21389
     
  14. GJH27

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    Solange der Nachfolger noch nicht erschienen ist, ist der aktuelle Mietspiegel aktuell und nicht veraltet.
     
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  15. #14 ehrenwertes Haus, 06.07.2018
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    Wurde das Gutachten für die Ermittlung des Nachlasswertes erstellt?
    Dann taugt da meist nur für die bBerechnung der Erbschaftssteuer, Erbanteile usw.
    Je nach Auftragsziel, kann ein solches Gutachten auch deutlich von einem Gutachten zur Miethöhe abweichen.
     
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  16. #15 nelda74, 06.07.2018
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    Meine Kinder sind anwaltlich vertreten, was dass Erbrecht bzw. Pflichtteil betrifft. Der Pflichtteil beträgt bis jetzt knapp 144 000 Euro. Jedoch ist noch nicht alles angegeben. Der Großvater Alleinerbe meint, dass er nicht auszahlen kann und er kein Darlehen bei der Bank bekommt.
    Es gibt dort eine Hausverwaltung und bei der könnte man auch ein Sondereigentumsvertrag tätigen.

    Miethöhe lt. Gutachten:

    Ich zitiere:....Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der jährlich marktüblichen Nettokaltmiete um 1680 Euro ab. Der Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der jährlich marktüblichen Nettokaltmiete durchgeführt( vgl. §17 Abs.1 ImmowertV).

    Wobei ich da gerade ein Differnez feststelle Gutachter meint 645 Euro marktüblicher Nettomiete, lt. Berechnung seinerseits des Leipziger Mietspiegels sind es 673 Euro. Spielt aber keine Rolle, da man die Kappungsgrenze beachten muss.
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 06.07.2018
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    Dieses Gutachten kannst du für deine Berechnungen der Miethöhe in die Tonne treten, weil hier die relevanten Angaben anders gewichtet werden als bei einem Gutachten das auf eine ortsübliche Vergleichmiete abzielt.
    Es taugt nur für Steuern und Pflichtteilberechnungen.

    Das ist ein bischen wie sich ein Angebot für seinen eigenen Gebrauchtwagen von einen KFZ-Händler geben zu lassen.
    Der KFZ-Händler wird dir nie den echten Marktwert deines Autos nennen, nur seinen Ankaufspreis.


    Du hast aber einen aktuellen Mietspiegel. Ob er dir von der Aktualität der Daten zusagt oder nicht, spielt keine Rolle.
    Die Angaben darin sind für eine Mieterhöhung anwendbar und, sofern du keinen Berechnungsfehler machst, i.d.R. auch gerichtsfest.
    Also löse dich bitte von dem Gedanken dieses Gutachten als Kriterium für die mögliche Miethöhe zu verwenden.


    Aber auch das klingt nach einer ungewöhnlichen Konstellation...
    Ein Pflichtteil auszahlen geht immer. Wenn ein Kredit dafür als Option ausscheidet und das Barvermögen nicht reicht, dann müssen Wertgegenstände eben veräußert werden.
    Immo-Verkäufe wegen Pflichtteilauszahlungen sind gar nichts Ungewöhnliches.
     
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  18. Bovary

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    Der Mietspiegel der Stadt Leipzig ist ein qualifizierter Mietspiegel. Er (2016) wurde im Frühjahr 2017 vom Stadtrat beschlossen. Von vollkommen veraltet kann, wie gesagt, also keine Rede sein. Der Mietspiegel 2018 ist in Arbeit...

    Da es sich um einen qualifizierten Mietspeigel handelt, müsste das Gutachten m. E. schon dediziert ausweisen, wieso die Werte vom qualifizierten Mietspiegel nicht stimmen sollen, wenn man die Mieterhöhung damit begründen möchte.

    Im Übrigen wird die Lage sehr wohl berücksichtigt. Bezugsgröße ist der Bodenrichtwert zu Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels. (Trotzt massiven Widerspruch vom örtlichen H&G-Verein).
    http://www.lvz.de/Leipzig/Lokales/E...ietspiegel-fuer-Leipzig-Kritik-von-Vermietern

    Um zu wissen, in welcher Lage sich die Wohnung befindet, bemühe man das zum Mietspiegel gehörige Straßenverzeichnis. Die aktuellen Bodenrichtwerte spielen keine Rolle.
    https://www.leipzig.de/fileadmin/me...-Wohnlagen-zum-Leipziger-Mietspiegel-2016.pdf
     
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