Mieterhöhung wegen Balkonanbau + Umstellung einer Pauschalmiete

Diskutiere Mieterhöhung wegen Balkonanbau + Umstellung einer Pauschalmiete im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich habe in meinem Haus noch einen Mieter mit einem alten Pauschalmietvertrag. Seit 9 Monaten habe ich alle mögl. Zähler für Warmwasser...

  1. #1 fairman, 09.07.2013
    fairman

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    Hallo,
    ich habe in meinem Haus noch einen Mieter mit einem alten Pauschalmietvertrag. Seit 9 Monaten habe ich alle mögl. Zähler für Warmwasser usw. eingebaut, damit ich endlich diesen Pauschalvertrag auch gegen seinen hartnäckigen Willen umstellen kann in Kaltmiete + Nebenkosten. Gleichzeitig habe ich auch an seine Whg einen Balkon angebaut (ca. 4 Monate vorher angekündigt, gleichzeitig Mieterhöhung angekündigt, schriftliches Einverständnis eingeholt).
    Balkon ist jetzt im Juli bezugsfertig u. ich möchte nun 1.) die Miete nach der 11%-Regelung ab 1.Oktober erhöhen u. 2.) zugleich auch die Pauschalmiete umstellen.
    Kann ich das gleich in einem Rutsch machen?
    Fiktives Zahlenbeispiel:
    Pauschalmiete jetzt: 400,- € Komplette Balkonbau-Kosten: 6000,- €

    monatl. Mieterhöhung: 11% v. 6000 € = 660 € : 12 = 55 €
    also neue Pauschalmiete: 455 €
    und nun: In dem Haus u. auch in dem Stadtteil betragen die Betriebskosten durchschnittl. 2,30 €/qm, bei 50 qm wären das 115 €.
    Kann ich ihn nun zu dem neuen Vertrag mit 115 € BK + 340 € Kaltmiete (455-115) zwingen? (Dieser neue Vertrag wäre durchaus noch entsprechend dem Mietspiegel.)

    Würde mich freuen, wenn sich jemand die Mühe macht u. schreibt, wie ich das auf die Reihe kriege.

    Gruß
    fairman
     
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  3. GJH27

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    Da Vertragsbedingungen nicht einseitig geändert werden können, ist meiner Meinung nach diese Umstellung nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
     
  4. #3 fairman, 10.07.2013
    fairman

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    Das stimmt nicht, lt. Heizkostenverordnung sind Pauschalmieten schon jahrelang nicht mehr erlaubt u. der Mieter muss auch gegen seinen Willen einer Umstellung zustimmen .
    Die Frage ist, w i e genau macht man das in dem obigen Fall richtig?
    Habe mich unklar ausgedrückt.
    Gruß
    fairman
     
  5. RMHV

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    Eigentlich nicht...

    Eine generelle Umstellung von einer Inklusivmiete zu Vorauszahlungen mit Abrechnung durch einseitige Erklärung kann es aber nicht geben. Man wird sich schon die Mühe machen müssen, den Fall differenziert zu betrachten.

    Heiz- und Warmwasserkosten sind zwingend nach Heizkostenverordnung abzurechnen, sofern es sich nicht um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. In diesem Ausnahmefall sind Vereinbarungen über eine Pauschale oder Inklusivmiete gültig und können auch nicht einseitig geändert werden.

    Für alle anderen Kostenarten ist eine Umstellung durch einseitige Erklärung nur nach § 556a Abs. 2 BGB möglich. Das bedeutet zunächst einmal, dass der Verbrauch oder die Verursachung erfasst werden müssen. Nur Kostenarten, für die es eine Verbrauchserfassung gibt, kann auf Vorauszahlung mit Abrechnung umgestellt werden.

    Für alle anderen Kostenarten bleiben bestehende Vereinbarungen weiter gültig.

    Da in der bisherigen Inklusivmiete oder Betriebskostenpauschale auch ein Anteil für die umzustellenden Kostenarten enthalten war, muss die bisherige Miete oder Betriebskostenpauschale bei einer Umstellung um diesen Anteil reduziert werden. Dass darin ein beträchtliches Konfliktpotenzial liegt, wird kaum zu übersehen sein.
     
  6. GJH27

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    ...und genau deswegen hab ich das (irrtümlich, wie ich jetzt weiß) so aufgefasst, dass es um eine Teilinklusivmiete ginge, also um Miete einschließlich Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser...
     
  7. #6 fairman, 10.07.2013
    fairman

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    Es handelt sich um eine fast totale Pauschalmiete, der Mieter darf Heizung und WW verbrauchen, wie er möchte, ist doch inclusive. Und das tut er auch.
    Der Vorvermieter hat diesen Vertrag vor ca. 2 Jahren so abgeschlossen, eigentlich von Anfang an rechtswidrig, denn diese Heizkosten-VO gilt doch schon viel länger. Der Mietvertrag müsste doch ungültig sein?

    Danke für die Antworten. Ich hab das jetzt so verstanden:
    - Ich kann 1. die Pauschalmiete erhöhen. Das ist einfach.
    - Wenn ich dann diese erhöhte Pauschalmiete umstellen will auf verbrauchsabhängig,
    dann muss ich dem Mieter ca. 2 Wochen vor dem Ende des Abrechnungszeitraumes, also vor dem Zugang der BK-Abrechnung, ankündigen, dass er ab nächstem (oder übernächsten) Monat einen neuen verbrauchsabhängigen MV bekommt.
    Beispiel:
    Ich habe den Zählerstand für Wärme usw. vom 15.9.2012.
    Am 30.8.13 kündige ich an, dass ab 1.10.2013 der neue verbrauchsabh. MV kommt.
    Die neuen Zählerstände liegen am 15.9.2013 vor.
    Bis ca. 25.9.13 bekommt er nun den neuen Vertrag und die Energieverschwendung hat ein Ende.
    Die Zustimmung wird er wohl kaum verweigern können, da ich seine Verbrauchswerte von 12 Monaten habe. Und nach diesen 12 Monaten darf ich umstellen. :huepfend002:
    Ok so, oder bin ich doch zu blöd?
    Warum ist das bloß so kompliziert?

    Gruß Fairman
     
  8. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Sollte es sich um ein Haus mit zwei Wohnungen handeln, wovon eine der Vermieter bewohnt, könnte das auch heute noch legal vereinbart werden.

    Der Mietvertrag als solcher nicht zwingend (vorausgesetzt er hat ne salvatorische Klausel, wovon ich einfach mal ausgeh), aber auf jeden Fall die Vereinbarung bezüglich Heizung / Warmwasser.

    Eine Teilinklusivmiete (also ohne Heizung / Warmwasser) zu erhöhen muss zwar auch per förmlichen Mieterhöhungsverlangen erfolgen, ist aber sehr bequem: erhöht (bis maximal zur Kappungsgrenze) wird die komplette Teilinklusivmiete, die Kappungsgrenze hierbei ist Mietspiegelwert + aktuell anfallende Betriebskosten... :smile007:

    Tut mir leid, an dieser Stelle bin ich raus, kenn die Regelungen zum Vorgehen bei der Umstellung nicht, bei uns (Teilinklusivmiete) wird Heizung / Warmwasser schon immer von den Mietern direkt an den Versorger gezahlt.

    Aber: was spräche denn dagegen, einfach nur gesetzeskonform Heizung / Warmwasser auf Vorauszahlung mit Abrechnung umzustellen und die restlichen Betriebskosten in ner Teilinklusivmiete zu belassen? Dann erhöhst einfach alle paar Jahre die komplette Teilinklusivmiete (siehe oben) und die Sache hat sich...
     
Thema: Mieterhöhung wegen Balkonanbau + Umstellung einer Pauschalmiete
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