Mieterhöhung wegen Mehrwertsteuer - Brief von der Hausverwaltung

[Kanuffel]

Hallo,

ich habe eine Frage bzgl. einem interessanten Brief von der Hausverwaltung.

Orginaltext:
"Sehr geehrter [ABC],
wir möchten Sie bitten, bei bereits in diesem Jahr getätigten und folgenden Mietzahlungen die erhöhte Mehrwertsteuer von 19% zu berücksichtigen.
MfG
[XYZ]

*räusper* Ich finde diesen Brief ziemlich schwach, dafür, dass er von einer Hausverwaltung kommt.
Ich bin selber auch Vermieter und weiß zufällig, dass bei nicht gewerblich genutzten Räumen auf die Miete keine Mehrwertsteuer erhoben wird.

Auf die Nebenkosten natürlich schon. Soll ich mir selbst ausrechnen, wieviel mehr ich bezahlen soll? Kann ich verlangen, dass die es mir ausrechnen? Oder ist der ganze Brief Schmarrn?

Wie verhalte ich mich jetzt am besten?

LG
Kanuffel

 

[CS Immobilien]

Seit wann werden MwSt. auf Nebenkosten bei privaten Mietern und Vermietern erhoben????

Es wird doch nur eine MwSt. bei gewerblichen Räume für Miete und Nebenkosten erhoben.

 

[Kanuffel]

Etwa nicht? Dachte auf Nebenkosten wie z. B. Wasser, Strom etc. zahlt man Mehrwertsteuer an den Versorger (Wasserwerk, Stromanbieter etc.)?
Pauschal auf die Nebenkosten zahlt man natürlich keine Nebenkosten.

Übrigens liegt noch gar keine NK-Abrechnung für letztes Jahr vor...
Wohnung wurde letztes Jahr erst bezogen.

 

[Beluga]

Wenn in Mietvertrag kein MWSt. zu der Kaltmiete (z.B. bei Gewerberaum) vereinbart ist, so meint der Briefschreiber vermutlich die MWSt. von Nebenkosten.

In manchen Nebenkosten sind ja MWSt. beinhaltet. Da Nebenkosten abgerechnet werden, macht eine geringfügige Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung wegen
MWSt Erhöhung keinen Sinn.

 

[Rübe]

Original von Kanuffel
Oder ist der ganze Brief Schmarrn?

Ich glaube, "Schmarrn" trifft's am ehesten.

Zwei Vermutungen:
1. Der Vermieter hält alle Mieter für Deppen und versucht auf diese Weise, eine Mieterhöhung durchzudrücken.
2. Der Hausverwalter hat keine Ahnung, und davon jede Menge.

Tatsache ist doch, daß - wie schon erwähnt - keine MwSt auf privat genutzte Wohnungen erhoben bzw. bezahlt wird und weiterhin, daß ggf. erhöhte Nebenkosten (die sich nicht nur wegen der Erhöhung der MwSt, sondern auch aufgrund der allgemeinen Preisentwicklung insb. im Energiesektor erhöhen) mit der nächsten Jahres-NK-Abrechnung abgerechnet werden.

Fazit: Ich würde das Erhöhungsansinnen des Vermieters zurückweisen.

 

[lostcontrol]

Original von Kanuffel
Etwa nicht? Dachte auf Nebenkosten wie z. B. Wasser, Strom etc. zahlt man Mehrwertsteuer an den Versorger (Wasserwerk, Stromanbieter etc.)?
Pauschal auf die Nebenkosten zahlt man natürlich keine Nebenkosten.

für wasser gibt's eine mehrwertsteuer, aber die ermässigte von 7% - und die hat und wird sich nicht erhöhen. wasser wird in mehrparteienhäusern eigentlich immer über den vermieter abgerechnet und nur ganz selten direkt über den versorger.

in jedem falle aber werden die betriebskosten aufgrund der mehrwertsteuererhöhung um ca. 2,59% steigen bei:
- gebäudeversicherung
- gebäudehaftpflichtversicherung
- sonstige versicherungen (da gibt's ja verschiedene)
- allgemeinstrom
- energiekosten (öl / gas / pellets usw.)
- wartungskosten (auch handwerker verlangen ja die höhere mehrwertsteuer)
- hausmeistertätigkeiten
- gartenpflege
- hausreinigung
- müllbeseitigung
- winterdienst
- strassenreinigung
- kanalreinigung
- dachrinnenreinigung
- usw.

trotzdem ist es eigentlich nicht legitim (wenn auch verständlich) die betriebskosten-vorauszahlung jetzt schon vorsorglich zu erhöhen, denn eigentlich muss hierfür eine betriebskosten-abrechnung vorliegen, die diese erhöhung rechtfertigt - und das wird ja logischerweise erst 2008 (für 2007) der fall sein.

den vermietern gegenüber ist das etwas unfair, denn immerhin müssen sie ja die kosten ja erstmal vorschiessen, aber rein rechtlich gesehen müssen sie da durch.

im letzten oder vorletzten heftchen des mieterschutzbund gab's dazu 'nen kleinen artikel, den ich leider jetzt nicht zur hand habe - aber da stand was von einer erhöhung der betriebskosten um ca. € 30,00 jährlich bei einer standardwohnung von ca. 65qm oder sowas um den dreh...

ist also soooo wild dann auch nicht...

man kann sich das aber natürlich mal vorab anhand der aktuellen betriebskostenabrechnung selbst überschlagen, was das für einen selbst ausmacht - so wild wie sie alle tun isses nicht (wie gesagt: eigentlich sind's ja nur ca. 2,59% und das betrifft ja - abgesehen von den heizkosten - nicht die wirklich "dicken brocken" in den betriebskosten).

 

[Kanuffel]

Soweit so gut.

Aber wie sich jetzt verhalten?
Gar nicht reagieren?

Oder sowas wie:
Weise Ihre Bitte vorerst zurück. Senden Sie mir eine Berechnung auf Basis der entsprechenden Belege.

????
Will da auch nichts falsch machen. Nicht das es dann heißt ich zahle die Miete nicht...

Aber es scheint sich wirklich um eine tolle Hausverwaltung zu handeln.
In den Gelben Seiten stehen die gar nicht. Unter der Adresse findet sich mit dem Nachnamen lediglich eine Firma für Elektrobedarf.

 

[lostcontrol]

Original von Kanuffel
Oder sowas wie:
Weise Ihre Bitte vorerst zurück. Senden Sie mir eine Berechnung auf Basis der entsprechenden Belege.

sowas ähnliches... nachfragen in der art "sie meinen doch sicher die betriebskostenvorauszahlung bla bla bla" (das erscheint mir der wichtigste punkt zu sein - und da wäre ich als mieter jetzt auch nicht übermässig zickig wegen einer erhöhung - immerhin muss das ja jährlich abgerechnet werden...)
und ich würde eine aufstellung erbitten, auf welche posten der betriebskosten sich das denn bezieht (wasser z.b. wäre ja falsch) usw.

ansonsten selbstverständlich ganz normal weiterzahlen.

Original von Kanuffel
Aber es scheint sich wirklich um eine tolle Hausverwaltung zu handeln.
In den Gelben Seiten stehen die gar nicht. Unter der Adresse findet sich mit dem Nachnamen lediglich eine Firma für Elektrobedarf.

ist es denn überhaupt eine firma (erkennbar an diversen angaben auf dem briefpapier wie z.b. unternehmensform, steuernummer usw.)?
muss ja nicht sein - den zusatz "hausverwaltung" im absender heisst ja eigentlich erstmal garnichts - das kann auch ein kumpel von deinem vermieter sein, der den job für ihn macht, weil dein vermieter sich das selbst nicht zutraut.
ist ja bei mir ähnlich - ich mach die hausverwaltung für meine mutter ja auch, ohne eine entsprechende "firma" zu sein (allerdings würd ich den zusatz "hausverwaltung" auch nicht in den briefkopf schreiben - bei mir steht das lediglich in klammern unter meiner unterschrift, damit die mieter wissen, dass das jetzt was "offizielles" ist).

du könntest natürlich auch einfach mal deinen vermieter anrufen und fragen, was es damit auf sich hat, ob die hausverwaltung das in seinem auftrag macht und was du damit anfangen sollst... dann verrät dir dein vermieter ja vielleicht auch, was es mit dieser "hausverwaltung" so auf sich hat.

 

[Kanuffel]

Im Briefkopf steht Hausverwaltung XY GmbH & Co. KG.
Aber ist kein "offizielles" Briefpapier. Das wurde ganz normal eingetippt.

Spaßhalber hab ich mal beim Mieterbund angefragt, ob sie die Firma kennen. Die haben noch nie davon gehört.

Werde wohl doch mal beim Vermieter anrufen. Und dann ein paar Sätze an die Hausverwaltung schicken.
Das ich die entsprechend höhere Mehrwertsteuer zahlen muss ist ja klar. Da sag ich ja auch gar nichts gegen. Ich frag mich halt wieviel genau ich jetzt an NK zahlen soll, da ich bisher nicht weiß, wie meine NK aufgeschlüsselt sind.

Dafür, dass jeden Monat fleißig NK für die Hausverwaltung anfallen, würde ich mehr Professionalität erwarten. Schade.

Bei meinem eigenen Mietobjekt hab ich gar nichts unternommen. Bei der NK-Abrechnung für 2007, sieht man ja dann was es ausmacht. Pro Monat werden es ja nur ein paar Euro sein. Die werden dann halt nachgezahlt. Nicht so tragisch. Denke ich mir zumindest. Vorleisten muss ich ja sowieso. Da kommt es auf die paar Euronen auch nicht mehr an.

Ich frag mich halt echt, wie eine Hausverwaltung so einen Brief schicken kann. Ohne einen Betrag zu nennen *kopfschüttel*

Danke auf jeden Fall für die schnelle Hilfe und die Infos :-)

LG
Kanuffel

 

[lostcontrol]

Original von Kanuffel
Im Briefkopf steht Hausverwaltung XY GmbH & Co. KG.
Aber ist kein "offizielles" Briefpapier. Das wurde ganz normal eingetippt.

frisch gegründet vielleicht?
aber da muss es dann in jedem falle einen eintrag geben, würde ich überprüfen wenn's mich wirklich interessieren würde...

Original von Kanuffel
Dafür, dass jeden Monat fleißig NK für die Hausverwaltung anfallen, würde ich mehr Professionalität erwarten. Schade.

OHA!!!
hausverwaltung in den betriebskosten?
DAS DARF NICHT SEIN!!!!!
verwaltungskosten sind nicht auf die mieter umlegbar. würde ich sofort bemängeln und die entsprechenden betriebskosten nicht bezahlen.
aber woher weisst du das überhaupt? du schreibst doch, dass du bisher nicht weisst wie deine betriebskosten aufgeschlüsselt sind?

 

[Kanuffel]

Im Mietvertrag steht ein Sammelsurium von Posten aus denen sich die NK zusammen setzen wie z. B. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung Müll und auch Hausverwaltung, daneben dann ein Pauschal-Betrag.

Daher weiß ich, dass ich es zahle.
Echt, das darf nicht sein?
Interessant.
Freue mich schon auf die erste Nebenkostenabrechung, die ich kriege.

 

[lostcontrol]

Original von Kanuffel
Echt, das darf nicht sein?

echt. das mit der hausverwaltung, das darf nicht sein.
sieht ganz so aus als hätte da jemand herzlich wenig ahnung von der materie... dabei steht das doch alles so schön ausführlich auf tausenden von websites...

na dann sind wir ja echt mal gespannt auf deine betriebskostenabrechnung - du wirst uns ja bestimmt daran teilhaben lassen, oder? *g*

bin auch sehr gespannt wie lange sich deine hausverwaltung da dann zeit lassen wird mit der betriebskostenabrechnung...

 

[Mac]

Original von Kanuffel

"Sehr geehrter [ABC],
wir möchten Sie bitten, bei bereits in diesem Jahr getätigten und folgenden Mietzahlungen die erhöhte Mehrwertsteuer von 19% zu berücksichtigen.
MfG

Hierbei handelt es sich m.E. um einen Standartbrief, der an Mieter gerichtet wird, die bereits USt-pflichtig die Räumlichkeiten angemietet haben und bereits auf Miete und Nebenkosten 16% USt (ab 01.01.2007 19%) zahlen.

Für Mieter, die Wohnungen, etc. USt-frei anmieten gilt diese Aufforderung nicht und kann in deinem Fall nur ein Versehen sein. (Voraussetzung: du als Mieter und Privatperson in deiner Wohnung bist von der Hausverwaltung deines Vermieters angeschrieben worden)

 

[Kanuffel]

Hallo,

wollte nochmal Zwischenmeldung machen. Habe mich direkt an den Herrn Vermieter gewendet. Ergebnis: Ich müsse die 3% nicht bezahlen. Jedoch nicht ohne die spitze Bemerkung, die anderen Mieter würden es aber bezahlen.
Auf meinen Einwand hin, dass auf Privatmieten keine Mehrwertsteuer anfalle, zuckte der gute Mann nur die Schultern. Um die Betriebskostenabrechnung kümmere er sich noch, meinte er auf meine Frage nach der Abrechnung.
Bin schon sehr gespannt auf die Abrechnung.
Schreibe dann hier wie es weiterging...

Gruß
Kanuffel

 

[Jerry]

Wird auf jeden Fall spannend.

Beachte bitte noch folgendes:

- Hausverwaltungskosten (wurde schon geschrieben) dürfen nicht umgelegt werden. Wenn im Mietvertrag bereits ein Posten (mit Betragsangabe) für Hausverwaltung explizit drin ist, kläre das am besten sofort mit dem Vermieter und bezahle es nicht mehr.

Wichtig: Verwechsle nicht "Hausverwaltung" und "Hausmeister": Hausmeisterkosten sind nämlich - ausser es sind Reparaturen, die der Vermieter bezahlen muss - prinzipiell umlegbar. Vielleicht hat der Vermieter das auch falsch angegeben - dann weiss ich nicht, ob und wie man diesen Vertragsmangel heilen kann und ob Du das mitmachen musst. Entscheide nach der Summe, um die es geht, ob Du eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen möchtest.

- Wenn das Schreiben von einer "GmbH & Co. KG" kommt, muss es einige rechtliche Anforderungen erfüllen. Du kannst da ein Fass aufmachen, wenn diese Anforderungen nicht erfüllt sind (ich sage nicht, dass Du das unbedingt solltest). Mindestens Geschäftsführer, Handelsregisternummer und Steuernummer müssen mit auf dem Brief stehen. Fehlen diese Angaben, kannst Du ja gar nicht überprüfen, ob es diese Firma tatsächlich so gibt oder ob das nicht einfach nur eine Erfindung zum Zwecke der Einschüchterung ist...

- Wenn Du im Mietvertrag und in evtl. zwischenzeitlichen Abrechnungen keine Trennung von Grundmiete und MWSt. hattest, dann ist eine MWSt.-Erhöhung auf die Nettomiete Schwachfug - man kann nicht plötzlich ohne rechtliche Grundlage anfangen, MWSt. auf die Miete zu erheben - zumal es für den MWSt.-Ausweis rechtlicher Voraussetzungen bedarf, die wahrscheinlich in Deinem Fall gar nicht erfüllt werden. Bei den Betriebskosten ist das was anderes: Dort fällt die erhöhte MWSt. als Kostenblock an und wird natürlich in der Abrechnung umgelegt. Die Vorauszahlungen jetzt schon anzupassen kann im Sinne der Mieter sein, wobei die 3% allerdings den Kohl nicht fett machen. In dem Zusammenhang: Würde die Miete mit MWSt. berechnet, wäre der Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt und die 3% täten ihm unmittelbar überhaupt gar nicht weh, da er sie über die Umsatzsteuervoranmeldung zurückbekommt und die Differenz dann erst zum Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung nachzahlt. Aber wie gesagt, ich würde bezweifeln, dass das überhaupt auf Euren Fall anwendbar ist.

Einige Vermieter stellen sich mit gesundem Halbwissen sehr ungeschickt an...

Jerry

 

[lostcontrol]

Original von Jerry
Bei den Betriebskosten ist das was anderes: Dort fällt die erhöhte MWSt. als Kostenblock an und wird natürlich in der Abrechnung umgelegt. Die Vorauszahlungen jetzt schon anzupassen kann im Sinne der Mieter sein, wobei die 3% allerdings den Kohl nicht fett machen.

wichtig dabei aber:
EIGENTLICH darf der vermieter die betriebskostenvorauszahlung nicht IM VORAUS wegen der zu erwartenden mehrkosten erhöhen. rein rechtlich darf er das erst, wenn bei der betriebskostenabrechnung für 2007 nachzahlungsbeträge entstanden sind.
deswegen streit anzufangen macht aber nicht wirklich sinn, denn man bekommt das geld ja zurück, falls da zuviel erhöht wurde - und falls nicht, dann ist jedenfalls die nachzahlung nicht allzu gross.

ich persönlich zahle lieber ein jahr lang monatlich ein bisschen mehr als einmal im jahr einen fetten batzen...

 

[Jerry]

Du hast natürlich recht - ich halt's da auch eher mit "wie man in den Wald hineinruft...":

Der Vermieter kann nämlich auch einfach höflich "anregen", dass es im Hinblick auf die Endabrechnung Sinn machen kann, schon jetzt einen leicht erhöhten BK-Abschlag zu überweisen. Wenn er darauf hinweist, dass das eine Empfehlung in bestem Interesse, aber keine Verpflichtung ist, dann kommt das auch bei den Mietern besser an.

Der Rechtsanspruch wäre in der Tat fragwürdig. Aber Freiwilligkeit und gesunder Menschenverstand sind immer besser als Vorschriften.

Jerry