Mieterhöhung zulässig?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von derbassist, 21.10.2013.

  1. #1 derbassist, 21.10.2013
    derbassist

    derbassist Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir (Vermieter) würden gerne die Miete um 60€ auf 360€ erhöhen.
    Momentan wird eine ca. 85m² große Wohnung, mit Garage für ein Auto, Kellerraum und großem Garten für 300€ kalt vermietet. Der Mietpreis ist trotz verschiedener Ausgaben in den letzten 7 Jahren konstant geblieben. Die aktuellen Umstände erfordern aber die oben angesprochene Erhöhung.

    Leider sind wir noch auf der Suche nach rechtmäßigen Begründungen dafür.

    Deshalb die Frage:
    Ist eine der folgenden Tatsachen eine rechtmäßige Begründung für eine Mieterhöhung?

    -Eine ortsmäßige Vergleichsmiete gibt es nur inoffiziell, welche bei ca. 4,30€/m² liegt. Rechnerisch also die inoffizielle Vergleichsmiete bei ca. 365€
    -Vor ca. 5 Jahren wurde eine 20.000€ teuere Wärmedämmung installiert, welche keine Mieterhöhung nach sich zog.
    -Vor ca. 2 Jahren wurden Kanalarbeiten für ca. 10.000€ durchgeführt. Diese musste jeder Haushalt im Ort durchführen. Auch hier wurde keine Mieterhöhung durchgeführt.
    -Für nächstes Jahr ist ein neues Garagendach in planung für ca. 1.000€ - 2.000€

    Gibt es noch andere Begründungen dafür?

    Wenn mir jemand bei dieser Frage helfen könnte wäre ich Ihm/Ihr sehr dankbar. Bitte Begründungen nach Möglichkeit mit rechtlichen Verweisen.
     
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  3. kathi

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    Was bedeutet inoffiziell hier in dem Fall?
    Normalerweise kann man zu Mieterhöhungen nur Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten heranziehen.
    Die Kanalarbeiten sind eure Sache, ebenso das Garagendach. Eine Modernisierungserhöhung hättet ihr vor 5 Jahren durchführen können. Jetzt ist es zu spät.
     
  4. #3 derbassist, 21.10.2013
    derbassist

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    Es liegen eben keine offziell anerkannten ortsmäßigen Vergleichmieten in der Gemeinde oder im Netz vor.

    Und sind die Kanalarbeiten keine Modernisierungsanschaffungen, da eine hauseigene Klärgrube zu einem Kanal umgewandelt werden musste.

    Oder kann ich mich einfach nach drei Mietswohungen in der Nähe umsehen und die dortigen Mietpreise nehmen als Grund für die Mietpreiserhöhung?
     
  5. kathi

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    Modernisierungsarbeiten sind - laienhaft ausgedrückt- Maßnahmen, die den Wohnwert im Vergleich zum angemieteten Zustand verbessern. Tun das Kanalarbeiten? Meines Erachtens nach nicht.

    Das kannst du natürlich machen, aber darauf achten, dass die Wohnung auch tatsächlich vergleichbar sind (Baujahr, Ausstattung, Lage)
     
  6. #5 Papabär, 21.10.2013
    Papabär

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    Hab´ jetzt nicht den ganzen Faden gelesen (nur so als Entschuldigung ... falls ich mich grad völlig in die Nesseln setze :music015:), aber hier könnte man m.E. argumentieren, dass die zu erwartende Senkung der lfd. Abwasserkosten den Gebrauchswert durchaus nachhaltig erhöht.

    Bei geplanter Umsetzung würde ich aber auf alle Fälle vorab meinen Rechtsbeistand genauer dazu befragen (eben, weil ich mir nicht 100%ig sicher bin).
     
  7. Andres

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    Wenn es darum geht, die Miete möglichst weit zu erhöhen, würde ich zunächst die Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichmiete durchführen - nicht dass nach der Modernisierungserhöhung die Vergleichsmiete plötzlich nicht mehr für 20 % Erhöhung ausreicht!

    Für diese Mieterhöhung ist zunächst einmal die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Einen Mietspiegel scheint es nicht zu geben, ein Gutachten dürfte hier ziemlich unwirtschaftlich sein, also sind mindestens drei (besser mehr) Vergleichswohnungen zu benennen. Damit kann dann (falls die Vergleichsmiete das hergibt) die Erhöhung von 300 auf 360 € begründet werden.

    Anschließend kann man sich Gedanken über eine Modernisierungserhöhung machen. Dabei gibt es ganz grundsätzlich ein paar Probleme:
    • Das Dach der Garage ist keine Modernisierung, die Kanalarbeiten vielleicht auch nicht.
    • Ob für die Dämmung nach 5 Jahren noch eine Modernisierungserhöhung zulässig ist, kann ich nicht beurteilen. Zur guten Laune des Mieters wird das aber mit Sicherheit nicht beitragen.
    • In jedem Fall war die Maßnahme nicht rechtzeitig angekündigt, also gilt für die Erhöhung eine Frist von 9 Monaten vor Wirksamkeit.

    Dann gibt es noch ein anderes Problem: Abhängig davon, welchen Anteil die vermietete Wohnung am ganzen Objekt ausmacht, wird das in Summe eine ziemlich heftige Erhöhung. Habt ihr euch schon einmal Gedanken gemacht, zu welchem Preis ihr die Wohnung wieder vermietet bekommt, wenn der Mieter auszieht? Sollte man auch bedenken ...
     
  8. #7 derbassist, 21.10.2013
    derbassist

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    Ah ok.

    Schonmal VIELEN DANK für die raschen Antworten!

    So wie es scheint werde ich mich erstmal um die Vergleichsmieten kümmern..
     
  9. #8 Baugenie, 22.10.2013
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    Ich finde die Punkte "7 Jahre nicht erhöhter Mietzins" und "Anpassung ortsüblichen Mietzins" reichen völlig aus und lassen auch keine Diskussion zu. Alles andere ist unter Umständen anfechtbar und damit unnötig.
     
  10. kathi

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    Es geht hier nicht nur um Meinungen, sondern um gesetzliche Grundlagen und die sind in §558a ziemlich genau geregelt.
    Alles ist anfechtbar, aber dein Vorschlag am stärksten, da er noch nichtmal die Mindestanforderungen an eine Mieterhöhung erfüllt.
     
  11. #10 Baugenie, 22.10.2013
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    Wieso nicht? Wir erhöhen nur mit der Begründung dass wir an den durchschnittlichen Mietspiegel anpassen. (Genaue Formulierung habe ich gerade nicht hier)
     
  12. kathi

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    Steht in dem erwähnten §. In Stuttgart liegt der Mietspiegel z.B. zwischen 5,40 € und 12,70 €. Soll sich jetzt der Mieter raussuchen, wo seine Wohnung einzuordnen ist?
    Nur weil man was schon immer so und so gemacht hat und damit durchgekommen ist, muss es noch lange nicht korrekt sein.
     
  13. #12 josef- hofmann@gmx.net, 23.10.2013
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    indexklauselerhöhung bei vermietung nachforderrung

    nachforderrung vom mietpreis lt.indexklausel ab welchen zeitpunkt gültig
     
  14. #13 josef- hofmann@gmx.net, 23.10.2013
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    erhöhung der miete für wohnung lt indexklausel,ab welchen zeitraum ist dieser gültig
     
  15. #14 derbassist, 25.10.2013
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    Kann man den Vergleich mit anderen Wohungen bzgl. der ortsüblichen Vergleichsmiete auch über Internet-Anzeigen von Wohnungen in der Nähe nehmen?

    Also dass man sagt, man schaut im Internet nach freien Wohungen in der Nähe und liest den dortigen Preis ab (natürlich mit einem Vergleich der Ausstattung).
     
  16. kathi

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    Klar kann man das. Aber man sollte sich dann vergewissern, dass die Wohnungen tatsächlich zu dem Preis vermietet worden sind. Dazu muss man Kontakt zu den Maklern/Eigentümern aufnehmen. Adresse wird ebenfalls benötigt.
     
  17. #16 derbassist, 26.10.2013
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    Wenn ich die Mieterhöhung in den nächsten Tagen den Mietern mitteile..Nach wievielen Monaten kann ich dann die Erhöhung geltend machen?

    Gilt die Mieterhöhung dann bereits ab dem nächstem Monat oder gibt es da eine Art "Schonfrist"?
     
  18. kathi

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    Es gibt keine Schonfrist, aber es gibt eine Überlegungsfrist. Und die beträgt 2 Monate plus den Teil des Monats in dem die Erhöhung zugeht. Ist das Erhöhungsschreiben bis Donnerstag zugestellt, wäre die erhöhte Miete ab Januar fällig.
     
  19. Vero

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    Mieterhöhung mit Vergleichsmieten

    Hi,- ich kann sehr gut verstehen, dass eine Miete von € 300 für eine 85qm WG als zu gering angesehen wird. Sie ist es auch ! Trotzdem hat man nur die Möglichkeit als Vermieter eine faire Miete in Zukunft zu erhalten, durch Vergleichsmietenangaben. Es gibt totale Unterschiede in Deutschland was die Miethöhe angeht, und ich meine nicht unbedingt München oder Berlin. Zum Teil sind die Mieten nur 20Km weiter deutlich geringer oder höher. Ich stehe vor einem ähnlichen Fall. Seit Jahren wurde die Miete nicht angeglichen und ich muss mich nun als Erbe einer 73qm WG um dieses (unschöne) Thema kümmern. Obwohl ich nur eine geringe, moderate Mieterhöhung möchte ( kamen von Seiten der Mieterin nun viele, unterschiedliche, für mich nicht nachvollziehbare Argumente gegen eine Mieterhöhung (nach über 10 Jahren).Das Heranziehen von mindestens 3 Vergleichsmieten ist daher unumgänglich. Und diese Recherche braucht wirklich Zeit und Nerven. Denn es müssen ja tatsächlich bezahlte Mieten sein! Mietangebote könnten verhandelt worden sein (obwohl ich sowas noch nie erlebt oder gehört habe!), d.h. der Mietzins könnte sich verändert haben! So- und nun viel Spass beim Klingeln bei fremden Mietern, um sie nach Mieten zu fragen. In meiner Kleinstadt gibt es auch keinen offiziel gültigen Mietspiegel. Nicht mal der Ortverband von H&G Lahr konnte eine Mietendatei aufzeigen und obwohl ich Mitglied bei H&G bin, mir in irgendeiner Form helfen! Ich versuche nun Eigentümer ausfindig zu machen, damit ich Mieten herausbekomme. Auch eine Freundin, die in der gleichen Strasse wohnt, wie das Mietobjekt, will mir helfen. Wie in den Beiträgen zu lesen ist, sollte man Vergleichsmieten heranziehen mit gleicher Größe, Ausstattung und Lage. Also lieber etwas länger recherchieren, aber gründlich. Erst dann hat man gute Chancen seine angemessene Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auch durchzusetzen!
     
  20. Andres

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    Aha. Und worauf gründest du diese unumstößliche Wahrheit? Wenn die aktuelle "inoffizielle" (was das genau ist, konnte ja nicht geklärt werden) Vergleichsmiete bei 4,30 €/m² liegt, scheint es sich ja nicht gerade um eine Toplage in Luxusausstattung zu handeln. Sofern ich die Grundzüge der Marktwirtschaft richtig verstanden habe, ist der "richtige" Preis derjenige, auf den sich beide Seiten einigen können. Zumindest vor 7 Jahren wurden 3,53 €/m² von beiden Seiten als angemessen betrachtet und seither wurde auf eine Erhöhung verzichtet. So unangemessen kann der Preis also auch wieder nicht sein.


    Nein, man kann auch ein Gutachten erstellen lassen. Dafür gehen aber die Mehreinnahmen für Jahre drauf und an diesem Punkt zeigt sich das eigentliche Problem: Die Vermietung einer einzelnen oder zumindest einiger weniger Wohnungen lässt sich kaum effizient organisieren, jedenfalls wenn man für die eingesetzte Zeit eine angemessene Entlohnung haben möchte.
     
  21. #20 Papabär, 29.11.2013
    Papabär

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    Diese weise Erkenntnis wird sicherlich helfen.

    Apropos ... ich weiß ja nicht, wie hoch der Mitgliedsbeitrag bei H&G pro Monat ist - hier wäre jedoch zu überlegen, ob sich nicht stattdessen die Beauftragung einer professionelle Hausverwaltung lohnen würde.


    Ich für meinen Teil habe z.B. kaum Probleme damit, an Vergleichsmieten heranzukommen ... ich schaue einfach in meinen Computer. :069sonst:
     
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