Mieterhöung, Zustellung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Pitty, 22.09.2013.

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Hallo, ich habe nun endlich die Eintragung ins Grundbuch erhalten.
    Nun möchte ich die Miete erhöhen.

    Montag klären wir, ob. Es überhaupt einen Mietspiegel gibt. Ansonsten müsste ich Vergleichsmieten nehmen. Hätte ich aus einem Nachbardorf. Das wäre kein Problem. Allerdings hat eine Wohnung das WC auf den Flur. So eine Wohnung kann ich aber nicht als Vergleich geben, da der Zustand ja nicht normal ist. Wie gehe ich mit dieser Wohnung um?

    Wie stelle ich die Mieterhöhung zu. Durch einen Gerichtsvollzieher? Das wäre meine. Erste Mieterhöhung. Von daher ist es Neugebiet für mich.

    Welche andere Möglichkeiten habe ich sonst noch die Miete zu erhöhen? Muss bei jeder Mieterhöhung der Mieter zustimmen?

    Unsere Mieter zahlen 2€ je m². Da dürften Mieterhöhungen gerechtfertigt sein.
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Schieb,

    kann mir keiner helfen?:73:
     
  4. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Für die Wohnung mit Klo auf dem Flur brauchst du schon einen Mietspiegel. Ansonsten Gutachter, falls der Mieter Stress macht.

    Zustellung am besten immer durch GV. Ist die einzig sichere Methode.

    Du brauchst immer die Zustimmung des Mieters! Falls er dir keine gibt - Prozess am Hals!

    Wenn die Mieter in einer Höhle wohnen mit einer Decke am Eingang finde ich 2,-€ noch sehr hoch! Da braucht es schon ein paar mehr Infos!
     
  5. #4 Aktionär, 23.09.2013
    Aktionär

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    Das kommt ganz auf den Wohnungszustand an. Für eine Ruine sind 2€/qm noch zuviel ...
     
  6. GJH27

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    Ich persönlich hätt keine Schmerzen, so eine Wohnung als Beispiel für die Untergrenze anzugeben, grad wenn die Miete dafür höher ist als bei der zu erhöhenden Wohnung: "selbst für so eine Wohnung wird soviel gezahlt!"

    Zum Beispiel. Oder nen Zeugen das Schreiben eintüten lassen und mit ihm gemeinsam in den Briefkasten des Mieters einwerfen. Oder (auch wenn das natürlich nicht so beweiskräftig ist) per Einwurf-Einschreiben (nicht Rückschein!), das hat bei uns bislang immer gereicht.

    Modernisierung. Aber das erfordert halt auch Investitionen, also in den ersten Jahren keine Gewinnsteigerung.

    Nur bei der Begründung "ortsübliche Vergleichsmiete", nicht bei der Modernisierung. Allerdings hat er in beiden Fällen ein Sonderkündigungsrecht.

    Auch wenn's eigentlich keine Mieterhöhung ist: passen die Betriebskostenvorauszahlungen? Einer Erhöhung aufgrund der letzten Abrechnung kann der Mieter auch nicht widersprechen.

    Und noch ne ganz andere Idee: wenn die realistische Miete deutlich über der derzeitigen Miete liegt (zB 7,00 statt 2,00), wär's zu überlegen, dem Mieter nen Aufhebungsvertrag mit finanzieller Entschädigung anzubieten...
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Also unsere Mieter wohnen in keinem Loch. Es ist ein Gutshaus aus dem 18. Jahrhundert, mit edlem Parkett auf dem Fussboden. Von daher sind die 2 € eindeutig zu wenig. Ausziehen werden sie denke ich nicht. Bei so einer billigen Mieter.:smile031: An die 6€ kann man hier erziehlen. Allerdings habe ich noch kein Bad der Mieter gesehen. Von daher ist es schlecht das einzuschätzen.

    Noch kamen ja keine weiteren Beschwerden und die Miete war immer pünktlich, aber von so wenig Miete kann man auch nur wenig investieren.

    Mieterhöhung über einen Gerichtsvollzieher bekommen wir im September denke ich nicht mehr hin. Wenn das Schreiben im Oktober dort eingeht kann ich erst zum 1.1. erhöhen oder?
     
  8. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Das stimmt dann natürlich!

    Würde wohl kaum jemand.

    Wenn man mal von 150 m2 und ner Differenz von 4 € / m2 ausgeht, wären das 600 € Differenz monatlich - da würde sich ne Abfindung selbst noch in Höhe von 10.000 - 12.000 € relativ schnell für Euch auszahlen...

    Dann geh vorsichtshalber mal von nem normalen Bad aus. Wenn Ihr eh nur von 2,00 auf 2,40 erhöhen könnt ist das ja für die Erhöhung selbst nicht relevant (nur für den Vergleich mit dem Mietspiegel bzw den Vergleichswohnungen), da würd wohl sogar die Einstufung als "einfache Badausstattung" nicht stören.

    Kann mit der extrem günstigen Miete zusammenhängen. Und bei bzw nach ner Mieterhöhung (egal wie wenig Geld das auch ist) steigt gern mal die Lust zu Beschwerden.

    Das geht dann eben nur über umlagefähige Modernisierungen - oder bei den Nachmietern, nachdem die Abfindung refinanziert ist...

    Wird eng, wobei die Zustellung am 29. 09. auf jeden Fall noch reicht, müsst eigentlich sogar am 30. 09. noch reichen...

    So ist's.
     
  9. #8 lostcontrol, 23.09.2013
    lostcontrol

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    was nutzt das edle parkett wenn du nicht mal ein klo hast???
    hat die wohnung denn wenigstens ein badezimmer?

    haben sie denn überhaupt ein bad? wo sie doch noch nicht mal ein klo haben?

    ich würde sowas jedenfalls definitiv NICHT mieten.
    mit dusche in der küche konnte ich zu studi-zeiten noch einigermassen leben, aber das hat alles seine grenzen.
    da zahl ich doch lieber mehr und hab ein eigenes klo.
     
  10. GJH27

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    Augen auf: das mit dem Klo außerhalb ist eine mögliche Vergleichswohnung! Wer lesen kann, ist klar im Vorteil...
     
  11. #10 lostcontrol, 23.09.2013
    lostcontrol

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    ok - jetzt seh ich das auch.

    trotzdem sollte man das badezimmer der wohnung, für die man die miete erhöhen will, wenigstens mal gesehen haben bevor man überhaupt nach vergleichswohnungen ausschau hält.
    ob ein badezimmer aus den 50ern stammt oder aus dem ersten jahrzehnt unseres jahrhunderts dürfte schon ein entscheidender punkt sein dabei ob eine andere wohnung vergleichbar ist.
     
  12. GJH27

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    Grundsätzlich stimm ich Dir da voll zu!

    Nur im vorliegenden Fall halt ich persönlich das für nicht so tragisch, da offenbar ansonsten vergleichbare Wohnungen wesentlich teurer vermietet sind (6,00 <--> 2,00) und auch ein einfaches Bad nicht dermaßen enorme Abschläge mit sich bringt, dass hier bei der Erhöhung von 2,00 auf 2,40 die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten würde. Im vorliegenden Fall sinkt ja dann ggf nur der Vergleichswert von zB 6,00 auf 5,50 oder 5,00 - auf die 20%-Erhöhung von 2,00 auf 2,40 wirkt sich das ja nicht aus...
     
  13. #12 lostcontrol, 23.09.2013
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    hat Pitty das denn verstanden dass er nicht auf 6,00 euro hochgehen darf?

    ich hab halt so ein bisschen die befürchtung dass Pitty die wohnung überhaupt noch nicht gesehen hat - also nicht nur das bad nicht kennt, sondern auch z.b. das "edle" parkett nicht, geschweige denn den zustand der fenster, des putzes usw... wenn ich "gutshaus" höre denk ich persönlich aufgrund meiner diesbezüglichen erfahrungen in allererster linie an investitionsstau und viel, viel, viel arbeit (bzw. immens hohe sanierungskosten).

    Pitty - hast du denn die wohnung überhaupt schon gesehen? also im original, nicht nur auf fotos?
     
  14. GJH27

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    Hoffentlich, ist ja nicht erst seit gestern hier dabei, hab das mal als gegeben angenommen...

    So könnt man das bisher geschriebene durchaus auch deuten. Wobei trotzdem ne Erhöhung von 2,00 auf 2,40 je Quadratmeter für das meiste diesseits einer Halbruine machbar sein dürfte.
     
  15. #14 lostcontrol, 23.09.2013
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    nunja... so lang auch nicht, und wenn man diverse beiträge so durchliest ist das aber kein beweis dafür dass er wüsste was er tut... ich bin mir da jedenfalls NICHT sicher.

    denke ich auch, nur: davon wird das ganze noch lange nicht rentabel.
    das rentiert sich ja noch nicht mal wenn du die wohnungen geschenkt gekriegt hast, geschweige denn dass man davon so sächelchen machen könnte wie bäder sanieren, fenster austauschen usw.
     
  16. GJH27

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    Schaun mer mal, es wurde ja erwähnt.

    Nö - ist aber zumindest mal ein erster Schritt in die richtige Richtung, auch der muss mal gemacht werden.

    Wobei man's auch so sehen kann: je unzeitgemäßer der Ausstattungsstandard, umso mehr kann man umlagefähig modernisieren. Natürlich sollte das unzeitgemäße nicht auch noch kaputt sein, sonst ist der Reparatur-Anteil zu hoch.

    Deswegen hab ich ja vorhin schon das Rauskaufen vorgerechnet - besser knapp zwei Jahre die Abfindung refinanzieren und dann nen spürbaren Gewinnsprung als per 20%-Erhöhung alle drei Jahre (bleibt's überhaupt dabei???) ne Ewigkeit dem Marktwert hinterhererhöhen...
     
  17. Pitty

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    Wir haben das Haus/Keller und zwei Wohnungen gesehen. Ja, jetzt lacht mich mal aus, das ging aber nicht anders. Andere Mieter haben uns nicht in die Wohnung gelassen.:sauer016:

    Heute habe ich mit dem Gerichtsvollzieher gesprochen. Er war sehr nett und hat mir die Adresse gegeben, wo ich das alles hin senden muss. Dann weis ich, dass die Zusendung rechtlich gesehen richtig ist.

    Instandhaltungsrückstau gibt es einiges. Das wird aber nach und nach erledigt. Die Bausubstanz ist weitgehend in Ordnung. Von daher erfreue ich mich, wenn das optische bald erledigt ist.

    Ahnung habe ich von der ganzen Sache noch keine.:50: Aber jeder von Euch hat mal klein angefangen.:150:
     
  18. Pitty

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    Ich weis, dass ich nur 20 Prozent erhöhen darf. Und selbst 4 € erreicht man nicht von heute auf morgen. Das dauert seine Zeit.

    Die Mieter haben aber schon signalisiert, dass sie gerne mehr Miete zahlen. Von daher denke ich nicht, dass die Mieter gegen eine Erhöhung vorgehen werden.
     
  19. #18 lostcontrol, 23.09.2013
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    hast du die wohnung gesehen um die es hier geht oder nicht?

    mit der sorte mieter hat man dann noch jede menge spass.
    du hättest darauf bestehen können in die wohnung gelassen zu werden - das ist dir hoffentlich klar?

    was nicht bedeutet dass dein mieterhöhungsverlangen rechtlich gesehen korrekt ist.

    aber du weisst nicht ob du die bäder sanieren lassen musst? und die leitungen in den wänden?

    das stimmt, aber ich kenne alle unsere wohnungen - die meisten sogar bis hinter die allerletzte fussbodenleiste genau. ich weiss ganz genau welche leitungen wann ausgetauscht wurden (und zwar auch wenn das passiert ist bevor ich die hausverwaltung übernommen habe, und ich mach das ja jetzt doch auch schon fast 3 jahrzehnte lang).

    weisst du denn wenigstens wann die bäder das letzte mal saniert wurden?
    wie alt die elektrik ist?
    wie alt die wasserleitungen sind?
     
  20. #19 lostcontrol, 23.09.2013
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    ähm... das klingt ja wirklich TRAUMHAFT.
    sind das die gleichen mieter die dich nicht in die wohnungen gelassen haben?

    oder meinst du das jetzt sarkastisch?
     
  21. GJH27

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    Sagen kann man viel wenn der Tag lang ist! Und bloß weil ein Mieter im Gespräch irgendwas signalisiert heißt das noch lang nicht, dass er auch ohne Probleme mitmacht, wenn's ernst wird - dafür sollte man möglichst immer noch was in der Hinterhand haben...
     
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