Mieterin hält sich nicht an Vertrag

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Brüllhamster, 12.08.2015.

  1. #1 Brüllhamster, 12.08.2015
    Brüllhamster

    Brüllhamster Neuer Benutzer

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    Hallo
    Ich bin neu hier und stelle mich erstmal vor,
    mein Name ist Ingo, ich bin 37 Jahre alt und wohne im Schwarzwald.

    Ich habe mir ein kleines Häuschen gekauft,
    komplett saniert und erstmal vermietet.

    Die Mieterin ist seit 5 Monaten drin und es gibt schon Probleme.

    Sie macht im Garten keinen Finger krum, weder Rasen mähen, Unkraut jäten oder Hecke schneiden
    obwohl das im Mietvertrag festgehalten ist das Sie sich darum kümmern muss.
    Sie hat Hunde und meinte nur solange kein Zaun um das Grundstück ist, kann sie Ihn nicht nutzen also geht er sie auch nix an.

    Die Mietkaution wurde auch nach mehreren freundlichen Hinweisen nie bezahlt.
    Die Miete kommt relativ pünktlich aber immer in Bar.

    Nach 2 Monaten kam sie mit der Frage ob sie die 2 Katzen von Ihrem Ex Mann bringen darf weil diese sonst ins Heim müssten.
    Sie sollten ins Gästezimmer im Keller ziehen und es wären Freigänger.
    Ich hab es Ihr erlaubt unter der Bedingung das es sauber bleibt und nicht stinkt.
    Inzwischen sind es 4 Katzen, im Keller liegt überall Katzenkot und sonstige Hinterlassenschaften.
    Sie wollte eine Katzenklappe einbauen, auch das ist nicht passiert.
    Das Fenster steht Tag und Nacht offen egal bei welchem Wetter!!!

    Diese Woche habe ich Post von der Stadt bekommen, weil kein Müll angemeldet ist.
    Auf meine Aussage das das Haus fest vermietet sei und im Vertrag festgehalten ist das der Mieter sich um die Mülltonnen kümmern muss ist festgestellt worden das sie sich nichtmal angemeldet hat.

    Wie gehe ich hier am besten vor?
    Ich hoffe ihr könnt mir gutmütigem Trottel weiterhelfen

    Gruß Ingo
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Zum "gutmütigen Trottel" kommen wir gleich, aber vorher kommt ein eher simpler praktischer Hinweis:

    Schön. Sofern wenigstens zwei Kaltmieten Kaution vereinbart sind, liegt damit ein Grund für eine fristlose Kündigung vor (§ 569 Abs. 2a BGB). Diese Option würde ich mit Hilfe eines Anwalts (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, bitte genau diese Bezeichnung) umgehend ziehen. Besonders geschickt: Im Gegensatz zu einer Kündigung wegen Mietrückständen ist diese Kündigung hier nicht heilbar. Selbst wenn sie die Kaution also nach der Kündigung eiligst bei dir abliefert, bleibt die Kündigung bestehen.

    Daher würde ich hier auch keine großartigen Anstrengungen unternehmen, die Mieterin in irgendeiner Form wieder auf den "Pfad der Tugend" zu führen. Sie fliegt raus - bis dahin findet höchstens noch ein wenig Schadensbegrenzung statt.


    Zur Schadensbegrenzung gehört, jegliches Fehlverhalten der Mieterin konsequent abzumahnen. Auch dazu kann dich ein Anwalt beraten. Abmahnungen erfolgen unter Benennung des Fehlverhaltens, ggf. Fristsetzung (falls für die Art des Verhaltens sinnvoll) und Kündigungsandrohung und werden beweissicher zugestellt, z.B. per Boten oder Gerichtsvollzieher, nicht per Einschreiben und schon gar nicht mit Rückschein. Das wurde hier im Forum schon millionenfach erklärt.

    Auf diese Abmahnungen kann man später eine hilfweise ordentliche Kündigung stützen. Ein wenig zusätzliche Sicherheit schadet nicht ...

    Es kann eine ganze Zeit dauern und auch einiges kosten, die Mieterin wieder loszuwerden. Das kann dir niemand abnehmen, hier ist Ausdauer gefragt.


    So, dann noch zu einzelnen Problemen:

    Die Fans von EFH zur Vermietung sind zumindest hier im Forum eher in der Unterzahl. Wenn man so etwas erbt, übergangsweise nicht selbst nutzen kann oder eine wirklich üppige Miete erzielen kann, kann auch ein EFH ein gutes Mietobjekt abgeben. Es geht nur oft genug schief.


    Gartenpflege ist ein schwieriges Thema. Mehr als einfache Arbeiten kann man dem Mieter nicht vorschreiben und der Mieter darf selbst festlegen, wie viel oder wenig Wildwuchs er gerne hätte. Wenn der Mieter den Rasen also erst mäht, wenn er auf Kniehöhe gewachsen ist, ist das seine Sache. (Nebenbei, bei mir ist es dieses Jahr so trocken, dass ich im ganzen Jahr erst zwei mal mähen musste/wollte.) Wenn der Mieter sich an einer gesunden Löwenzahnpopulation nicht stört, ist das seine Sache. Wenn der Mieter die Hecke nicht hübsch in Form hält, ist das seine Sache. Jenseits von Geschmacksfragen muss der Mieter nur so viel pflegen, dass keine dauerhaften Schäden entstehen.

    Schwerere oder ungewöhnliche Arbeiten, wie z.B. einen umfassenden Rückschnitt von Sträuchern, Baumpflege, Pflege eines Teiches, können vom Mieter gar nicht verlangt werden.

    Ob sich die Mieterin hier also tatsächlich vertragswidrig verhält, ist gar nicht so sicher.


    Merke: Solche Mieter sind nie um eine dümmliche Ausrede verlegen.

    Du sollst das mit der Mieterin bitte nicht ausdiskutieren (sinnlos bei solchen Patienten), aber zur Information für dich: Das Gegenargument ist "Gemietet wie gesehen". Hätte die Mieterin einen Garten mit Zaun gewollt, hätte sie einen Garten mit Zaun mieten sollen.


    Frage an die im Forum anwesenden Katzenhalter und -innen: Haben eure Katzen ein eigenes Zimmer?

    Bei mir schrillen schon alleine bei der Anfrage sämtliche Alarmglocken. Damit schwenken wir langsam zum "gutmütigen Trottel" über. Mein Eindruck aus ein paar anonymen Zeilen in einem Forum: Deine Selbsteinschätzung könnte richtig sein. Im Umgang mit Mietern muss man zwar nicht unbedingt wie der Pate auftreten, aber ein grundsätzliches Misstrauen und ein klares Auftreten halte ich für unerlässlich. Als Vermieter bist du Unternehmen und solltest dich auch so verhalten. Das zu lernen ist ein eher langfristiges Projekt - und manche können das auch gar nicht.

    Auch hier: Es ist fraglich, ob du die Haltung von Katzen überhaupt hättest verbieten dürfen.

    Es ist immer leicht, so etwas hinterher zu sagen, aber: Das habe ich geahnt.

    Auch das ist für solche Mieter typisch. Mangels Erfahrung kannst du das nicht wissen, aber wenigstens solltest du aus deinem Fehlgriff jetzt lernen.


    Bei den Mülltonnen könnte es sein, dass du in der Pflicht bist - das bestimmt sich nach den örtlichen Satzungen. Ich würde hier zunächst einmal gar nichts unternehmen, bis mir nicht erhebliche Zwangs- oder Bußgelder in Aussicht gestellt werden. Je unbequemer es die Mieterin hat, desto eher haut sie freiwillig ab. Ist im Vertrag vereinbart, dass sich die Mieterin selbst um den Müll kümmert?

    Bei der Meldung kann man sich an die örtliche Meldebehörde (heißt meist "Einwohnermeldeamt") wenden. Das führt zu keinem garantierten Erfolg, insbesondere bekommst du telefonisch grundsätzlich keine und auch persönlich nur eingeschränkt Auskünfte. Wenn du aber freundlich mitteilst, dass die Dame ihren Meldepflichten nicht nachkommt, hast du vielleicht einen weiteren Helfer gefunden, der ihr auf die Nerven geht.
     
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  4. Nero

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    Dein Anliegen macht mich etwas traurig - weil es wieder zeigt, wie unterschiedlich eine Geschäftsbeziehung gestaltet werden kann, wenn eine Seite nur ihre vermeintlichen Rechte zieht und das Wohlwollen des Gegenübers schamlos ausnutzt.

    Beispiel Gartenplege - Habe anno dazumal nur verlangt, dass die mietgemietete Gartenfläche (schriftlich festgehalten) so gemäht wird, dass kein Wildwuchs entsteht. Antwort - ist zu müde...und weil er ihn daher auch nicht nutzt, mäht er ihn auch nicht.

    Beispiel erlaubte Hundehaltung: Hund beißt dort Zaun durch - Mieter ruft an, dass ich den Zaun ausbruchsicher gestalten soll. .

    Lass Dich nicht weiter ausnutzen - und mach es so, wie Andres dargelegt hat.
     
  5. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Die Hinweise von Andres sind Hilfe in bester Form.
    Mein Rat wäre: lege Gutmütigkeit in der Vermieterei grundsätzlich ab. Es wird Dir als Schwäche ausgelegt und niemals gedankt.
     
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  6. #5 _Der_Hesse_, 13.08.2015
    _Der_Hesse_

    _Der_Hesse_ Gast

    Hier muß ich mal nachhaken, weil ich das nach mehrfacher Lektüre des Gesetzestexts anders verstehen würde:

    > Selbst wenn sie die Kaution also nach der Kündigung eiligst bei dir abliefert, bleibt die Kündigung bestehen.

    Im erwähnten § 569(2a) heißt es zwar
    > Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht.
    D.h. man muß keine Frist setzen, in der der Mieter Abhlife schaffen, also die Kautiion zahlen kann.

    Aber dann:
    > Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
    Der letzte ist doch gerade der Satz, der die Heilungsmöglichkeit der Fristlosen Abmahnung begründet:

    > Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.
    > Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und
    > unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

    Die Frage ist, worauf bezieht sich dieses "vorher"? Wegen fehlender Frist auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung? Deswegen keine Heilung mehr nach Zugang der Kündigung? Aber wo wäre der Unterschied zum Mietrückstand? Denn auch hier wird 543 Absatz 3 Satz 1 (Fristsetzung) durch 543 Absatz 3 Nummer 3 ausgeschlossen. (Deswegen ja auch frislose Kündigung)

    ARGHHH! Können die die Gesetze nicht einfach mal vernünftig formulieren? Ich frag mich beim Schmökern im BGB oder anderen deutschen Gesetzestexten regelmäßg, was die so geracuht haben.
     
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  7. #6 _Der_Hesse_, 13.08.2015
    _Der_Hesse_

    _Der_Hesse_ Gast

    P.S:
    Liegt der Unterschied in § 369 (3) 2. ?

    2.
    Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
    was also explizit die Heilung nach fristloser Kündigung erlaubt, aber nur für fällige Mieten und Entschädigung, nicht aber für die Kaution.

    Im Ernst: Die haben doch echt einen an der Waffel.
     
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  8. Andres

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    Die unspannende Lösung für die eigentlich spannende Frage ist der Beginn von Abs. 3: "Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: [...]"

    Diese Vorschrift regelt die fristlose Kündigung wegen Verzug bei der Miete für allgemeine Mietverhältnisse. Die Kündigungsmöglichkeit wegen Kautionsrückständen ist eine Besonderheit des Wohnraummietrechts und nur in § 569 BGB geregelt.


    Ja.
     
  9. #8 _Der_Hesse_, 13.08.2015
    _Der_Hesse_

    _Der_Hesse_ Gast

    Ich hoffe, ich hab' die "Logik" jetzt beisammen: §543 regelt die fristlose Kündigung (erstmal ohne Heilung). Nun sagt§569: Gilt erstmal genauso für Kaution. Und dann danach (Ergänzung zu §543): Aber bei Miete gibt's noch 'ne zusätzliche Heilungsmöglichkeit.

    Ganz üble Flicksschusterei, den unsere Voksvertreter da in unserem Namen erlassen haben.
     
  10. #9 lostcontrol, 13.08.2015
    lostcontrol

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    Nö. Normalerweise nicht. Unser Neuzugang musste zwar - zwecks Zusammenführung - die erste Zeit hinter einer Gittertür im Büro leben, aber das ist 'ne Ausnahmesituation.

    In Katzenforen (dagegen geht's hier echt liebevoll und freundlich zu!) lese ich zwar immer mal wieder dass es Leute gibt, die für ihre Katzen ein extra Zimmer einrichten - aber das erschliesst sich mir persönlich nicht. Hier gibt's nur Zimmer in die die Katzen nicht reindürfen :-)
     
  11. Andres

    Andres
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    Naja, der Wahnsinn hat schon eine gewisse Methode, nämlich eben die Trennung zwischen einem allgemeinen Mietrechts- und einem Wohnraummietrechtsteil. Im Ergebnis hast du aber Recht: Das Resultat ist nicht anwenderfreundlich, insbesondere weil man immer wieder vorwärts und rückwärts lesen muss.

    "In unserem Namen" arbeiten übrigens nicht die Volksvertreter.
     
  12. Nanne

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    Ein Urteil wird "Im Namen des Volkes" gesprochen. Gibt es eigentlich Urteile ohne diesen Spruch? würde mich interessieen.
     
  13. Andres

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    Ja. Den ersten Satz bitte zur persönlichen Unterhaltung laut vorlesen. Der zweite Satz enthält die gewünschte Information.
     
  14. #13 Brüllhamster, 14.08.2015
    Brüllhamster

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    Danke euch allen für die ganzen Antworten.
    Ich hab die Dame vorher schon gekannt und dachte sie wäre sehr nett und sauber.
    Das mit dem Müll ist im Vertrag festgehalten das sie sich drum kümmern muss
    und wenn sie einmal im Monat den Rasen mähen würde hätt ich kein Problem leider ist dieser
    dieses Jahr noch gar nicht gemäht worden und ich könnte inzwischen den Bauer nebenan fragen ob er Heuen will :(
    Ich vermiete ja zum ersten mal und muss jetzt wohl Lehrgeld zahlen, auf jeden Fall hab ich mich
    jetzt erst mal mit meinem Anwalt in Verbindung gesetzt.
     
  15. dots

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    Vielleicht will die Mieterin ja heuen? Sie hat das Recht, den Garten so zu nutzen wie sie möchte. Schließlich zahlt sie dafür (Miete).
     
  16. Nanne

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    Da wäre ich anderer Meinung. Stell Dir vor, in einer gepflegten Wohngegend steht da ein Haus mit verwildertem Garten. Ich glaube nicht, daß
    dies ein VM dulden muß, wenn es entsprechende Vereinbarungen lt.MV gibt.
    Wenn Du meinst, die Mieterin hätte das Recht den Garten so zu nutzen wie sie möchte, dann könnte sie praktisch auch ein paar Schafe rein-
    stellen. Wäre für den Rasen ja nicht mal das Schlechteste.

    Nein im Ernst, sie muß den Garten entsprechend pflegen, meine Meinung.
     
  17. Duncan

    Duncan
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    Achtung, da gibt es wieder gesonderte Bestimmungen, insbesondere zu Boviden, u.a. auch wegen der Maul-und Klauenseuche. Die hat schon ganze Dörfer um ihre Existenz gebracht.
     
  18. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Das Verb "heuen" stimmt mich fröhlich, es deutet daraufhin, dass der M. eine unerlaubte Tierhaltung mit Paarhufern betreiben könnte und sich hierdurch im Rasenmähen noch selbst motiviert.

    Dem war aber nicht so. Er hatte einfach keinen Bock! (O-Ton) Apropos - Vergaß - ich habe ihm meinen Mäher zur Verfügung gestellt.

    Das MV hat er selbst aufgelöst - unter Missachtung der Kündigungsfristen - Habe es wohl geschafft, ihn abzunerven - Gott sei Dank!

    Muss dazu noch erwähnen, es gab auch andere Kleinigkeiten, wie nikotingelbe Wände 6 Wochen nach Renovierung.

    So, jetzt rasenmähe ich mal eine Runde - dabei kann man so schön meditieren.
     
  19. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Wie ist es möglich, daß ein Mensch mit Pflegestufe 2, -so Deine eigenen Angaben- rasenmähen kann? Diese Deine eigene Angabe war so falsch wie vieles andere auch.
    Vor einem halben Jahr warst Du nach eigenen Angaben "Zahnarztfrau," vor ein paar Wochen war der Ehemann -den es wahrscheinlich gar nicht gibt- angeblich Kriminalbeamter.
    Für wie dumm hältst Du die User hier. Ich habe Dich längst durchschaut, was Du intuitiiv spürst , und daher Dein Hass auf mich, u.a.
    Es ist krankhafte Angeberei, u.a.
     
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