Mieterin kürzt Miete um 20% rückwirkend für 15 Monate

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Annimal, 15.01.2011.

  1. #1 Annimal, 15.01.2011
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    So, haben einen kompizierten Fall:
    Sind Zweifamilienhaus-Eigentümer, wir wohnen unten und haben das OG vermietet.
    Folgende Problematik: wir haben einige Unstimmigkeiten mit unserer Mieterin, sie entdeckte vor ungefähr 1,5 Jahren Flecken an den Wänden, die wie Schatten aussehen, vo allem an der Dachschrägen im Wohnzimmer. Daraufhin haben wir erstmal selbst auf dem Dachboden die für uns ersichtlichen Lücken in der Isolierung mit Dämmwolle verbessert. Wir dachten, dass die Flecken durch die alte (Haus-Bj 1969) Isolierung kommt, Kältebrücken und so... Mieterin war damit erstmal zufrieden und sagte, dass wir jetzt erstmal abwarten. Haben also noch keine Malerarbeiten gemacht. Im extrem kalten Winter 09/10 kamen mehr Flecken hinzu. Im Sommer 10 haben wir diverse Fachleute für Dachdämmung im Haus gehabt. Alle wollten natürlich gerne einen Auftrag bei uns angeln (ca. 10.000€). Alle sagten aber auch, dass die Dämmung für das Alter ok ist. Haben keinen Auftrag vergeben, weil wir z.Zt. keine 10.000€ über haben....
    Dann hatten wir noch nen unabhängigen Energieberater da, der sagte, dass es wohl eher am Wohnverhalten der Mieterin liegen könnte: viele Kerzen, viele große Pflanzen, schlechtes Lüftungsverhalten, etc.. Dazu muss ich noch sagen, dass ich mal spontan (mit Erlaubnis) mit dem Schornsteinfeger oben war. Das war im Spätherbst, draußen Minusgrade. Die Mieterin hatte im Wohnz. die Heizkörper auf 2, und mein mitgebrachtes Thermometer zeigte 14Grad, Luftfeuchtigkeit ok. Der Schornsteinfeger meinte dann, dass es klar ist, dass diese Flecken entstehen, wenn die Wohnung tagsüber so auskühlt und sie dann abends die Heizung voll power aufdreht, plötziche starke Temperaturschwankungen oder so....
    Auf jeden Fall wollten wir daraufhin der Sache auf den Grund gehen und das Angebot des Energiebeauftragten annehmen: Abklatschprobe auf Schimmel und Zweiwöchige Aufzeichnungen des Wohnverhaltens (Temperatur und Feuchtigkeit) (das war Anfang Dez 10.) Diese Maßnahmen hat unsere Mieterin uns nicht gestattet. Bis dahin lief alles nur mündlich. Mitte Dezember hat sie dann fristgemäß gekündigt. Für uns auch ok. Im Januar 11 hat sie dann nur die Nebenkosten gezahlt, keine Miete. Wir haben dann eine Erinnerung geschrieben, Woche später eine Mahnung (Einschreiben) mit "Anwalts-Dohung". Heute bekamen wir einen Brief von ihrem Anwalt: 20% Mietkürzung rückwirkend für 15 Monate, deshalb Einbehalten der letzten zwei Kaltmieten (Jan. und Febr. 11) und Restforderung von ...€.
    Müssen wir uns das gefallen lassen? Was können wir tun?
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Was mir an der Geschichte erstmal ein bisschen unklar ist, ist die Tatsache, dass offenbar zahlreiche Firmen vor Ort waren und niemand gesagt hat, worum es sich bei den Flecken handelt. Bin kein Bauexperte, aber mir fallen für dunkle Flecken an der Wand nur 3 Möglichkeiten ein: Schimmel, Fogging oder Feuchtigkeit.
    Schimmel sieht man, Feuchtigkeit auch, und dann bleibt eigentlich nur Fogging. Und wenn sich bautechnisch nichts geändert hat, könnte es fogging sein und dann dürfte die Mieterin schuld sein.
    An Schimmel und Feuchtigkeit KANN die Mieterin schuld sein, MUSS aber nicht.
    Und was hat der Anwalt in seinem Schreiben eigentlich genau als Grund für die Mietminderung genannt? Unerklärbare Flecken auf den Wänden?
     
  4. #3 Christian, 15.01.2011
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    Meines Wissens nach darf man die Miete grundsätzlich nie rückwirkend mindern.
     
  5. #4 Annimal, 15.01.2011
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    Also der Anwalt vertritt die Meinung, dass die Wohnsituation nicht zumutbar sei und wirft uns vor, dass wir keine Maßnahmen ergreifen. Außerdem ist die Mieterin der Meinung, dass sie die Wohnung nicht warm kriegt. Es wurden seit zehn Jahren keine baulichen Veränderungen vorgenommen. Unsere Mieterin wohnt seit drei Jahren in der Wohnung. Bei der Vormieterin war nix.
    Das ist richtig, keine der Firmen hat sich wirklich geäußert, aber alle tendierten zu sichtbar gewordenen Kältebrücken durch alte Isolierung.
     
  6. kathi

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    Miete mindert sich soz. automatisch wenn ein Mangel vorliegt. Rückwirkend ist eine Mietminderung sowieso immer, da Mieten normalerweise zu Monatsanfang gezahlt werden und niemand ahnen kann ob nicht in der Monatsmitte ein Mangel auftritt.

    Da ich mir beim besten Willen nicht vorstellen kann, dass ein Anwalt ein derartiges Wischiwaschischreiben entwirft, solltest du vielleicht mal den genauen Text einstellen.

    Hat sie das jemals bemängelt?
     
  7. #6 Annimal, 15.01.2011
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    sinngemäße Zusammenfassung des zweiseitigen Schreibens:Trotz mehrfacher Aufforderung wurde Ihrerseits weder der Mangel behoben, noch Maßnahmen zur Ursachenbeseitigung ergriffen. ....hält es meine Mandantin für eine Zumutung...... macht von ihrem Recht der Mietminderung gebrauch....

    ich bin der Meinung, dass sie uns keine chance zur Ursachenforschnung und damit Behebung des Problems gegeben hat. Sicher hat das alles lange gedauert, aber auch die Fachfirmen hatten nicht sofort Termine frei.

    Mann, reg ich mich gerade auf, geht ja schließlich um unser Haus/Geld.

    Seit zwei Wochen ist sie zudem noch sehr rücksictslos: knallt Türen, stampft mit Schuhen auf Laminat (jetzt gerade auch), macht morgens um halb sechs so laut Musik, dass ich keinen Wecker mehr brauche...
     
  8. kathi

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    Naja meiner Meinung nach spricht allein diese Aussage dagegen:
    Die Mieterin hat offensichtlich Leute reingelassen. Wenn ihr nur Fachleute für Dachdämmung holt, obwohl das Problem auch ein anderes sein könnte, dann ist das doch kein Fehler der Mieterin.
    Und nach 1 1/2 Jahren sollte man zumindest schonmal festgestellt haben, was denn die Flecken überhaupt sind.
     
  9. #8 Annimal, 15.01.2011
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    Also es waren vier Dämmfirmen und ein Energieberater innerhalb von zwei Monaten da. Die waren alle der Meinung es sei kein Schimmel. Da uns aber die Vorschläge der Dämmfirmen zu teuer waren, haben wir natürlich weiter geguckt, auf die Idee ines E-Beraters brachte uns die letzte Dämmfirma. Und den wollten wir ja weitermachen lassen.
    Und das wir nicht einfach losdämmen für viel Geld, ohne dass wir uns sicher sind, dass das das Problem ist, kann sie uns och nicht vorwerfen, oder?

    Gehen auf jeden Fall Montag gleich zu einem Anwalt, das ist ns glaub ich ne Nummer zu hoch...
     
  10. #9 Christian, 16.01.2011
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    Hallo Annimal,

    sobald ein Mangel vorliegt und der Vermieter von diesem Mangel Kenntnis hat, darf ein Mieter die Miete mindern.
    Der Mieter muss mit der Minderung keine Frist (z.B. um dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung zu geben) abwarten.

    Wenn es also tatsächlich einen Mangel gibt, wäre die Minderung ab sofort oder z.B. ab nächsten Monat okay.
    Okay ist es m.E. nicht, die komplette Miete einzubehalten und das mit den letzten 8 Monaten zu verrechnen.
     
  11. #10 Klauspanther, 16.01.2011
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    Hallo Christian,
    Deine Argumentation ist absolut folgerichtig. Aus meiner Sicht ist aber ein wesentlicher Aspekt, ob der Mieter durch sein Verhalten nicht verhindert hat, dass der Schaden beseitigt werden kann.
    Entscheidend dürfte somit sein:
    War die Entscheidung des Vermieters, einen Energieberater einzuschalten verhältnismäßig oder hätte der Vermieter direkt "Dämmen" müssen.
    Das ist dann in erster Linie eine Frage, die die entsprechenden Fachleute (z.B. Gutachter) beurteilen müssen. Aus meiner Erfahrung heraus wird es dann auch in diese Richtung gehen.
     
  12. #11 Christian, 16.01.2011
    Christian

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    Hallo Klauspanther,

    in Bezug auf das Thema Mietminderung ist das m.E. absolut unbedeutend.

    Gruß,
    Christian
     
  13. kathi

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    Naja ein Mieter muss dem Vermieter schon die Gelegenheit geben einen Mangel zu beseitigen, sonst erlischt sein Minderungsrecht. Die Mieterin zeigt sich aber erst seit Dezember nicht mehr kooperativ. Die 1 1/2 Jahre hat sie durchaus diverse Handwerkerfirmen reingelassen.

    Zumindest hätte in der ganzen Zeit ein bisschen mehr passieren müssen. Es waren aber nur ein paar Firmen da, die der Meinung waren es liege an der Dämmung und die TE hat sich gegen diese Dämmung entschieden.
     
  14. #13 Klauspanther, 16.01.2011
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    Zitat Christian: in Bezug auf das Thema Mietminderung ist das m.E. absolut unbedeutend.

    Hallo Christian,
    die Konsequenz Deiner Aussage möchte ich darstellen.

    Der Mieter verhindert eine Sanierungsmaßnahme bzw. im konkreten Fall, die Ursachenforschung.
    Weil der Mieter dies verhindert, kann der Vermieter nicht die notwendigen Maßnahmen zur Sanierung durchführen.

    Bisher ist alles schlüssig. Oder ?

    Und jetzt möchte der Mieter eine Mietminderung durchsetzen.
    Hier kann der Vermieter immer entgegen halten, dass durch das Verhalten des Vermieters der Schaden nicht beseitigt werden konnte.

    Fazit: Ein Fehlverhalten des Mieters ist für das Thema Mietminderung absolut bedeutend.
     
  15. #14 Christian, 16.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Ich hab mal kurz gegoogelt (nach "BGB Mietminderung"), hier der erste Treffer:

    Da steht nirgendwo, daß es für eine Minderung notwendig ist, Ursachenforschung zuzulassen.

    Die rechtliche Folge aus der verhinderten Ursachenforschung, nämlich z.B. das Recht des Vermieters auf Schadenersatz, hat mit dem vorangegangenen rechtlichen Vorgang "Mietminderung" gar nichts zu tun.

    Deshalb bleibe ich dabei:
    In Bezug auf das Thema Mietminderung ist es absolut unbedeutend, ob der Mieter verhindert, daß der Schaden beseitigt werden kann.

    ---

    @ Kathi:
    Im zitierten § 536 BGB steht, daß der Mieter ein Minderungsrecht hat, sobald ein Mangel an der Mietsache vorliegt oder die Tauglichkeit gemindert ist. Mehr nicht. Von einer Gelegenheit zur Mangelbeseitigung für den Vermieter steht da nichts.
     
  16. kathi

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    Und hier der zweite Treffer:
    Und da hat ein Mieter Mitwirkungspflicht, insbesondere dann wenn er die Miete mindert.
    Wie soll man denn z.B. eine Gasetagenzentralheizung reparieren, wenn ein Mieter den entsprechenden Handwerker nicht in die Wohnung lässt? Und auch ein Handwerker wird erstmal feststellen müssen, was die Ursache der nicht funktionierenden Heizung ist.
    Auch eine Heizung lässt sich nicht reparieren, wenn man die Ursache des Nichtfunktionierens nicht kennt.
    Is bei jeder Mängelbehebung so: Fehler da, Ursachenfeststellung, Behebung.
    Keine Behebung ohne Ursachenfeststellung.
    Natürlich hätte der TE auch einfach ein paar Poster vor die Flecken hängen können.
     
  17. #16 Christian, 16.01.2011
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    Hallo Kathi,

    der Mieter darf bei einem Mangel mindern, egal ob er irgendwas behindert oder nicht.
    Sobald er die Mangelbehebung behindert, hat der Vermieter einen Anspruch auf "Mitwirkungspflicht" oder andere Pflichten. Mit dem Recht des Mieters auf Minderung hat das aber quasi nichts zu tun.

    Das sind 2 komplett getrennte rechtliche Vorgänge.

    Der Mieter darf bei einem Mangel mindern. Punkt.
    Ob sich daraus Rechte des Vermieters auf Schadenersatz oder Mithilfe oder sonstwas ergeben, ist erst mal für die Minderung egal.
     
  18. kathi

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    Wenn du magst dann setz ich da auch noch aus Ausrufungszeichen dahinter!
    Er darf aber auch die Behebung des Mangels nicht behindern. Durch eine Behinderung verliert er sein Minderungsrecht.
    Eine kaputte Heizung, die dem Vermieter am Sonntag abend gemeldet wird, ist ein Mangel und der Mieter darf die Miete mindern. Wenn der Vermieter aber nachweislich versucht ab Montag früh die Heizung reparieren zu lassen und dies 3 Wochen lang daran scheitert, dass der Mieter nicht zu einem Termin bereit ist, dann ist die kaputte Heizung immer noch ein Mangel, aber ein Mangel, den in diesem Fall der Mieter, aufgrund seiner fehlenden Mitwirkungspflicht zu vertreten hat. Er hätte schliesslich ab Mo vor 3 Wochen schon wieder eine funktionierende Heizung haben können.
    Bitte dir auch mal in der Praxis vorstellen, was es denn für Vermieter heissen würde, wenn ein Mieter sein Minderungsrecht beibehalten könnte und der Vermieter nur ein Recht auf möglichen Schadensersatz hätte.
    So könnte ein nichtshabender Mietnomade auf ewig die Miete um 100% mindern und der Vermieter hätte nie das Recht zu kündigen, denn die Minderung wäre ja rechtens, auch wenn der Mieter dem Vermieter nie die Chance gibt die Mängel zu beheben.
     
  19. #18 Christian, 16.01.2011
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    Hallo Kathi,

    gibts dafür irgendwelche Belege?

    Gibts irgendwo was schriftliches dazu, daß der von mir zitierte Paragraph zur Minderung nicht gilt, wenn der Mieter irgendwas behindert?


    Gruß,
    Christian
     
  20. kathi

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    Das ergibt sich doch schon aus dem Zusammentreffen von den § 535 und 536, nämlich einerseits dem Recht des Mieters auf Minderung wegen Mängeln und andererseits der Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung-oder Instandsetzung.
    Man kann einen Mangel nicht beheben, wenn ein Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lässt. Geht nicht! Der Mieter verhindert, dass der Vermieter seinen vertraglichen Pflichten nachkommen kann.
     
  21. #20 Klauspanther, 17.01.2011
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    Hallo Christian,
    ich habe etwas gegoogelt und möchte Dir nachfolgenden Beitrag eines RA zu dem Thema zur Kenntnis geben:

    "Eine Mietminderung verbietet sich nur, wenn Sie als Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet haben. Das gilt auch bei ganz unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn Sie den Mangel bereits bei Wohnungseinzug kannten bzw. mühelos hätten erkennen können. In solchen Fällen muss man davon ausgehen, dass Sie gerade wegen dieser Mängel den Vertrag mit dem Vermieter geschlossen haben, um eine niedrigere Miete zu zahlen".

    Alles andere währe auch wirklich gegen alle geltenden Rechtsgrundsätze.

    In dem Ausgangssachverhalt ist für mich lediglich fraglich, wie die Verschuldungsfrage aussieht. Der Mieter hat einiges zugelassen und der Vermieter hat einiges unternommen. Dass ist aber eher eine Frage für einen Bausachverständigen.

    Nachtrag:
    Nachfolgenden Beitrag habe ich in einer Broschüre des Deutschen Mieterbundes gesehen.

    "Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen. "

    P.S.
    Mir fällt auf Anhieb im Bereich der Juristerei kein Beispiel ein, wo bei streitigen Ansprüchen die Verschuldensfrage keine Rolle spielt. Aber vielleicht kann hier ein Jurist weiter helfen.
     
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