Mieterin überlässt Wohnung dem Sohn ohne meine Zustimmung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Benissa, 18.08.2016.

  1. #1 Benissa, 18.08.2016
    Benissa

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    Guten Abend,

    meine Mieterin (seit ca. 2 Jahren arbeitslos) bewohnt die Wohnung seit 7 Jahren mit ihrem Sohn (24). Der Sohn hat nach langer Suche einen Ausbildungsplatz gefunden, befindet sich im ersten Lehrjahr und hat nun seine 20-jährige Freundin geschwängert. Nun will die zukünftige Familie eine eigene Wohnung bewohnen, meine Mieterin sieht sich nicht in der Lage, die Miete für die Wohnung allein tragen zu können. Daher verlangte sie von mir, dass ich ihren Sohn als Mieter übernehme.

    Nach längerer Überlegung habe ich abgelehnt, da es mir zu ungewiss ist, ob der Sohn zukünftig die Miete tragen kann ("das Amt" soll bis dahin zahlen), außerdem habe ich die Befürchtung, dass eine junge Frau, die bisher bei den Eltern gelebt hat, möglicherweise nicht in der Lage ist, die Wohnung in einem gepflegten Zustand zu erhalten, zumal mit einem Neugeborenen. Dies klingt herzlos, aber wir haben in der Vergangenheit schon sehr schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht, was Sauberkeit und Zahlungsmoral angeht.

    Nun kam ich heute zu dem Mehrfamilienhaus, um Unterlagen für die Hausgeldabrechnung 2015 in den Briefkasten zu werden und stellte fest, dass ein mir fremder Name auf dem Klingelschild steht. Auf mein Klingeln öffnete mir niemand. Ich vermute, dass die Mieterin über meinen Kopf hinweg gegen meinen Willen und ohne mich zu informieren, die Wohnung dem Sohn und Freundin überlassen hat und wie angekündigt, zu ihrem Freund gezogen ist.

    Ich bin sehr verärgert, denke an fristlose Kündigung (ich würde ca. 1/2 Jahr Zeit einräumen, um eine neue Wohnung zu finden - die Mieterin behauptet, dies sei sehr schwierig. Was wenn behauptet wird, es wäre nicht möglich, eine neue Wohnung zu finden?) oder Mieterhöhung (die Miete, die ich verlange, ist m.E. moderat).

    Wie ist die rechtliche Lage? Was kann ich tun?

    Für Ratschläge wäre ich sehr dankbar.

    Freundliche Grüße
    Benissa
     
  2. AdMan

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  3. #2 Akkarin, 18.08.2016
    Akkarin

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    Ein Bier trinken. alternativ Baldriantee.
    Ansonsten nichts.
     
  4. #3 Gewohnheitstier, 18.08.2016
    Gewohnheitstier

    Gewohnheitstier Benutzer

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    Das fragst Du besser den Fachanwalt für Mietrecht deines geringsten Misstrauens.

    Wenig bis gar nichts. Im Moment ist nichts passiert. Lediglich die Anfrage doch den Mietvertrag aufzulösen und ein anderer Name auf dem Klingelschild.

    Ansonsten schon mal viel Spaß dabei, der Mieterin nachzuweisen, dass Sie die Wohnung dauerhaft an Dritte überlassen hat. Die Aufnahme von nächsten Verwandten ist lediglich anzeigepflichtig, was sie ja mehr oder weniger getan hat.
    Bleibt die Freundin, weise dann mal gerichtsfest nach, dass die nicht nur zu Besuch ist.
    Werdende und frischgebackene Mütter geben auch noch einen prima Härtefall ab, wenn Du es denn, nach X Monaten, einen Richter davon überzeugt hast, dass die Frau wirklich nur Besuch ist. Nachdem Du wirksam abgemahnt und gekündigt hast.

    Mieterhöhungen sind eh was langfristiges und wenn da irgendwelche Ämter mitdrinhängen auch nicht wirklich erfolgversprechend.

    Mittelfristig bleibt nur zu ,hoffen' dass Du wegen Zahlungsverzug kündigen kannst. Sollte bei einen oder zwei Azubigehältern, möglicherweise verplanten Menschen - legt zumindest Deine etwas einseitige Schilderung nahe - eher früher als später der Fall sein.
    Wer hat denn die Miete der bisherigen Mieterin gezahlt? Das Jobcenter? Die sollten sich eigentlich sehr dafür interessieren, dass ihre Kundin jetzt woanders wohnt.
    Ob die Kündigung was bringt oder irgendwann in eine Räumung von ihm Grundsatz unbekannten Personen + Kleinkind mündet steht auf einen anderen Blatt.
     
  5. #4 Pharao, 18.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 18.08.2016
    Pharao

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    Hi,

    was heißt das im genauen :?

    Meines Wissens musst du hier auch nicht zustimmen, das der Sohnemann (alleine oder mit Freundin) mit in den Mietvertrag aufgenommen wird oder das der Mietvertrag ab sofort nur noch über den Sohnemann läuft.

    Wenn überhaupt, dann musst du hier ggf. nur deine Zustimmung dazu geben, das der Mieter (Mutter) die Wohnung Untervermieten bzw. den Sohnemann aufnehmen darf, was aber m.E. voraussetzt, das der Mieter (also die Mutter) weiter dort wohnen bleibt! D.h. grundsätzlich kannst du den Sohnemann hier nicht ablehnen, den enge Familienangehörige dürfen vom Mieter i.d.R. fast immer aufgenommen werden. Für die Freundin des Sohnemannes zählt das m.E. aber nicht, solange die nicht verheiratet oder eine eingetragene Lebensgemeinschaft sind. D.h. hier muss m.E. der Mieter (also die Mutter) ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nachweisen.

    Aus "ärger" was zu machen, das ist i.d.R. der schlechtere Weg.

    Desweiteren, 1/2 Jahr Kündigungsfrist ist m.E. viel zu viel. Bedenke, wenn die nicht ausziehen, eine Räumungsklage dauert auch seine Zeit und die kannst du i.d.R. natürlich erst nach Ende der Frist einreichen. Nur weil du aber was "einreichen" kannst, bedeutet das aber nicht zwangsläufig, das du dies auch dann sofort machen musst. Also ich hoffe du verstehst wie ich das meine, warum hier eine kürzere Frist viel Sinnvoller ist.

    Sollte das von ganz "oben" nicht klappen (also das du die als Untermieter ablehnen kannst) und der Mieter eh wenig Geld zu Verfügung haben (oder/und ein unliebsamer Mieter ist), dann sind Mieterhöhungen durchaus auch eine legale Möglichkeit die Mieter ggf. langfristig doch irgendwie los zu werden. D.h. sobald eine Erhöhung möglich ist, nutzte diese Chance in voller Höhe.

    Mein Rat wäre hier aber auch, lass dich dazu mal von einem Fachanwalt deiner Wahl beraten.

    Ein Klingelschild ist m.E. schon ein deutliches Indiz dafür, das es sich um keinen Besucher mehr handelt. Desweiteren könnte man hier durchaus auch von seinem Besichtigungsrecht gebrauch machen, denn ein Besuch zieht nicht mit "Sack & Pack" wo ein. Desweiteren kann auch eine Anfrage beim zuständigen Einwohnermeldeamt (oder Bürgeramt) Klarheit schaffen.

    Wenn der Einzug unberechtigt war, dann gibt es m.E. kein Härtefall.

    Verstehe ich nicht. Denn gerade wenn hier irgendwelche Ämter mit drinnen hängen und die Mieten schon am oberen Ende sich befinden, gerade dann hat man doch gute Chancen. I.d.R. zahlt zB das JC nur 1/2 Jahr eine zu treure Miete ohne dem Kunden Probleme zu machen.


     
  6. #5 Gewohnheitstier, 18.08.2016
    Gewohnheitstier

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    Gerade irgendwelche Ämter zahlen dann einfach das Mehr an Miete, in einem gewissen Rahmen natürlich. Zumindest wenn Mieterin und Nutzer es halbwegs clever und betrügerisch angehen.

    Klingelschild ist natürlich gut, aber eben nur ein Indiz. So ein Besuchsrecht will auch erst mal durchgesetzt sein, dabei dann einen gemeinsamen und auf Dauer angelegten Haushalt nachzuweisen will auch gekonnt sein. Einwohnermeldeamt setzt natürlich voraus, dass man sich da gemeldet hat.
    Kann alles klappen, muss aber nicht.

    Das der Einzug unberechtigt war wäre auch erst mal zu beweisen. Selbst wenn unberechtigt, so ein Kleinkind im Haushalt kann Richter sehr milde stimmen.

    So oder so, Spaß ist vorprogrammiert und mit den Umständen des Einzelfalls vertrauter Rat gefragt.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @Gewohnheitstier ,

    so wie du hier argumentierst, sollte man also als Vermieter am besten gleich alles Hinnehmen, weil alles andere macht ja Arbeit. Oder wie soll man das verstehen :?


     
    Syker, anitari und Nanne gefällt das.
  8. #7 anitari, 19.08.2016
    anitari

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    Mieterin + Sohn wohnen seit 7 Jahren in der Wohnung.

    Wo ist da eine Überlassung der Wohnung an den Sohn?
    Oder ist die Mutter (Mieterin) ausgezogen?

    Dann kann sie doch von ihrem Sohn und der Freundin eine angemessenen Beteiligung an den Kosten verlangen.

    Du könntest zustimmen den Sohn mit in den Mietvertrag aufzunehmen. Dann hättest Du 2 Schuldner. Allerdings 2 bei denen voraussichtlich im E-Fall nichts zu holen ist. Also lass es.

    Die Freundin, das ist das der Knackpunkt. Die hat die Mieterin ohne vorherige Zustimmung einziehen lassen, vermutlich sogar an sie untervermietet. Der Name am Klingelschild und Briefkasten ist ein Hinweis das sie nicht nur zu Besuch ist.

    Hier könntest Du ansetzen.

    Ausführliche Infos hier http://www.mietrecht.org/untervermietung/unerlaubte-untervermietung-kuendigung-hauptmieter/

    Noch ein Hinweis. Erkundige Dich beim EMA ob sich die junge Dame unter der Anschrift an-/umgemeldet hat.
     
  9. #8 Papabär, 19.08.2016
    Papabär

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    Du musst nicht alles hinnehmen - gerne darfst Du die Kassen von Gerichten und Anwälten füllen, aber ... wieviel Baldriantee verträgst Du?
    Da ist det Gör ja ooch selber schuld ... wat sucht et sich so´ne Mudda aus!

    Na selbstverständlich kann (i.d.R. wird es das bei hochschwangeren bzw. frisch entbundenen auch) das Gericht auf Antrag einen befristeten Räumungsaufschub gewähren. Da die VM hier aber ohnehin lange Fristen zugestehen will, spielen die paar Wochen mehr oder weniger auch keine Rolle.

    Soweit die Bewohner KdU-Leistungen beziehen, kann man davon ausgehen, dass die dort auch gemeldet sind. Eine Anfrage bei den Meldebehörden halte ich eher für überflüssig - ich meine die ladungsfähige Anschrift ist ja bekannt. Daher würde ich als Vermieter auch keine Änderungen am Briefkastenschild vornehmen - max. darauf achten, dass ja beide Namen drauf stehen.


    Grundsätzlich kann ein Mieter alles verlangen. Irgendwelche Pflichten für den Vermieter müssen sich daraus noch nicht ergeben. Im Falle der Gebrauchsüberlassung an nahe Familienangehörige hat der Mieter jedoch einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung - selbst wenn die "offizielle Anfrage" erst im Gerichtssaal an den Vermieter gestellt wird. Sich hier auf eine fehlende Genehmigung zu berufen endet i. d. R. nur mit einem Berg Kosten.

    Wegen der Aufnahme der Lebensgefährtin des Sohnes könnte man vlt. gegen die (Haupt-)mieterin vorgehen. Da eine Entscheidung hier jedoch sehr von der Tageslaune des Richters abhängig ist, würde ich mir ein solches Unterfangen aber wahrscheinlich klemmen und eher versuchen keinen Wind zu säen.

    Allerdings kann der Vermieter die Genehmigung von einer angemessenen Erhöhung der BetriebskostenVZ abhängig machen.
     
  10. #9 Akkarin, 19.08.2016
    Akkarin

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    Vor Gericht dann ehr die hochschwangere Verlobte..
    Na Mahlzeit.
     
  11. Pharao

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    Hi,

    die wichtigste Frage hier ist doch, was will der Fragesteller und was ist ihm das ggf. Wert :?

    In bestimmen Fällen kann es schon Sinnvoll sein, auch wenn die Chancen mager aussehen, trotzdem tätig zu werden um ggf. bei anderen Mieter ein Zeichen zu setzen. Klar, i.d.R. macht es keinen großen Sinn gegen zB. die Aufnahme eines engen Familienangehörigen vorzugehen, wenn hier nicht wirklich triftige Gründe dagegen sprechen mit denen man auch vor Gericht Chancen hat. Aber m.E. ist hier der Sachverhalt noch nicht eindeutig geklärt, wer wo wohnt! ZB. muss es kein Vermieter hinnehmen, das der Mieter eine Wohnung komplettt an irgendjemand überlässt oder eine zweite Person mit in den Mietvertrag aufnimmt, ect.

    Das wird ein Anwalt sicherlich besser beurteilen können, wann ein Schutz besteht und wann eher nicht. Gibt aber durchaus Fälle da wird es kein "kann" geben, sondern eher ein "gibt´s nicht".

    Du kennst den Unterschied zwischen "du kannst das machen" oder "du musst das machen":?

    Ansonsten, was schriftliches vom Einwohnermeldeamt ist sicherlich der sicherste Beleg für "das ist 100% kein Besucher mehr". Für mich persönlich würde auch schon das Klingelschild ausreichend sein, weil kein Besucher ein Klingelschild braucht.

    Aber auch das setzt m.E. voraus, das der Mieter laut Mietvertrag weiter dort wohnen bleibt. Aus dem Text vom Fragesteller geht das m.E. aber nicht eindeutig hervor, wie genau da jetzt die Verhältnisse sind (also wer zB dort wohnen wird, wer ggf. was vom Amt bezieht, usw.).


     
  12. Nanne

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    Freunde kannst Du Dir selber aussuchen, aber Muddan und Vaddan kriegste bei de Geburt gleich mitgeliefert.:smile019:
     
  13. #12 Papabär, 19.08.2016
    Papabär

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    Natürlich mag´s auch die geben. Allem voran geht ja zumeist ein "das kommt darauf an". Im hier beschriebenen Fall sagt die Erfahrung jedoch, dass ein RiAG die monetären Interessen des Vermieters regelmäßig niedriger einstuft als die Rechte des ungeborenen Lebens. Und falls nicht, gibt es ja immer noch Landgerichte, Oberlandesgerichte usw. (Die vlt. 8 Wochen Räumungsschutz die der RiAG zugesteht, können so natürlich auch mal ganz schnell vervielfacht werden). Zumindest das BVerfG hatte ja bereits mal entschieden, dass das Recht auf Unversehrtheit bei Ungeborenen auch durch der Mutter aufgezwungenen Stress beeinträchtigt werden kann.


    Auch hier halte ich dagegen. So hat der BGH z.B. schon entschieden, dass das amtliche Melderegister nicht geeignet ist, um die tatsächlich im Haus wohnende Personenanzahl (hier bei einer "Pro-Kopf"-Umlage der Nebenkosten) festzustellen (VIII ZR 82/07).

    Im Übrigen war z.B. meine Schwester im Haus meiner Eltern gemeldet, als sie Deutschland vor knapp 12 Jahren verlassen hat. An Ihrem aktuellen Wohnsitz ist sie auch ordnungsgemäß angemeldet - aber nun rate mal, welche Anschrift das hiesige Einwohnermeldeamt gespeichert hat. Wenn sie also über Weihnachten/Ostern odgl. mal für ein/zwei Wochen bei meinen Eltern wohnt, wäre sie nach Deiner Definition kein Besuch.


    Richtig. Wetten, dass die Hauptmieterin da auch noch wohnt? Spätestens vor Gericht wird sie das zumindest.
    Es ist dabei ja noch nicht einmal erforderlich, dass sie ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat.
     
  14. #13 Benissa, 19.08.2016
    Benissa

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    Hallo,

    Vielen Dank für eure Antworten.

    ich bin mir sicher, dass meine Mieterin zu ihrem Freund gezogen ist und die Wohnung ohne mein Einverständnis dem Sohn und dessen schwangerer Freundin überlassen hat (dass ihr Name nicht mehr auf dem Klingelschild steht, weist schon darauf hin). Sie hatte mir am Telefon mitgeteilt, dass sie das so planen würde, da es ihr zu viel wäre, mit der kleinen Familie zusammen zu wohnen. Ich habe den Sohn als neuen Mieter abgeleht.

    Wenn die Mieterin nicht mehr in der Wohnung wohnt und sie hinter meinem Rücken anderen überlassen hat, habe ich dann nicht zumindest das Recht, ihr fristgerecht zu kündigen?
     
  15. Nanne

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    Bei solch gelagerten Rechtsfällen könnte es durchaus vorkommen, dass ein Richter so entscheidet und der nächste genau anders. Es gibt da zuviele Schlupflöcher, und du weißt: "Das Gesetz ist ein Netz....usw.
     
  16. Berny

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    Seit dem ersten Lesen Deines Beitrags habe ich fast zwanzig Stunden benötigt, mich zu erholen...:010sonst:
     
  17. Nanne

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    Demnach bist Du ja immer noch in der Erholphase.:040sonst:
     
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  18. Nero

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    Was soll das? du hattest/hast mit der Mieterin einen Vertrag, den sie heute finanziell nicht mehr bedienen kann.

    Mit dem Sohn hattest Du doch wohl bisher keinen. Oder habe ich das falsch verstanden.
    Wenn Mütter mit minderjährigen Kindern einziehen, unterzeichnet doch wohl nur diese.

    Deshalb würde ich mir die Enteignung auf diesem Wege sehr verbitten - "Fliegender, unberechtigter Wechsel"?
     
  19. Nero

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    Nachtrag: Sie soll ordentlich kündigen - oder Du ihr, falls sie ihre Verbindlichkeiten nicht mehr ordentlich bedienen kann, auch außerordentlich. Der Mietvertrag ist doch nicht mehr erfüllt.!

    Alles andere ist eine bodenlose Frechheit.

    Der nicht geschäftsfähige, aber wohl hochpotente Sohn war erst 17, als er mit der Mutter eingezogen ist.
    Er hat keinen Mietvertrag!
     
  20. #19 Benissa, 19.08.2016
    Benissa

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    Der Mietvertrag besteht nur zwischen mir und der Mieterin. Bisher wurde die Miete weiterhin ordnungsgemäß überwiesen.

    Nach diesem Vertrauensmissbrauch möchte ich das Mietverhältnis beenden. Die Frage ist jetzt: Wie gehe ich es an? Habe ich nun das Recht, ihr zu kündigen? Kann sie dagegen angehen?

    Ich kenne mich nicht aus, diese Situation hatte ich noch nicht. Wahrscheinlich komme ich nicht darum herum, einen Anwalt einzuschalten.
     
  21. Nanne

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    Der junge Mann bekommt wahrscheinlich die Miete vom Amt, und nicht nur junge Frauen nehmen es mit der Hausordnung/Putzen der Wohnung gelegentlich nicht so genau. Sicherheit hast Du mit keinem Mieter, egal wie alt etc.

    Welche Nachteile entstehen Dir sonst, wenn Du diesen jungen Mann samt der Freundin in der Wohnung beläßt?
    Welche Nachteile bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung? Wäge Für und Wieder ab und entscheide Dich dann erst.
     
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