Mieterin verleugnet Untervermietung, ungenehmigter Hund

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von HansMeier, 14.02.2011.

  1. #1 HansMeier, 14.02.2011
    HansMeier

    HansMeier Neuer Benutzer

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    Hallo,

    mein erster Beitrag hier.

    Ich habe ein Problem.
    Habe vor einem guten Jahr eine 1 1/2 Zimmer Wohnung in einer Wohnanlage an eine junge Dame vermietet. Alles schien ok.
    Einen Tag nach deren Einzug kam ein Mail mit einer Liste von angeblichen "Mängeln", weswegen sie gerne mindern würde. Ich konnte sie ausbremsen und festnageln auf "gemietet wie gesehen".

    Sie hat es (neben anderen Dingen) schon 2 mal geschafft, dass der Rollo durch Fehlbedienung kaputt ging (bestätigt durch die reparierende Fachfirma) und immer gleich sehr böse eMails geschrieben, ich hätte SOFORT einen Handwerker zu schicken und es sei unmöglich, dass sie jetzt im Dunkeln sitzt und um das neue streichen der Laibung hätte ich mich auch zu kümmern, weil sie das keineswegs selber tun werde! Und natürlich muss ich auch dafür zahlen. Ich habe immer sofort (auch andere) Reparaturen veranlasst.

    Nun ist mir vom Verwaltungsbeirat mitgeteilt worden, dass ein Heizungsnotruf von jemandem abgesetzt wurde, der sich als der Untermieter meiner Mieterin bezeichnet hat. Andere Leute in diesem Haus gehen auch davon aus, dass diese Person dauerhaft bei meiner Mieterin wohnt. Also habe ich bei ihr nachgefragt. Als Antwort kam keine Bitte um Genehmigung der Untervermietung, sondern eine barsche Zurechtweisung, hier hätte man sich unangemessen in ihr Privatleben eingemischt, Besuch dürfe sie empfangen, wen sie wolle und sie behält sich eine rechtliche Überprüfung wegen Verletzung ihrer Persönlichkeitsrechte vor. Und selbtverständlich hätte sie niemand in die Wohnung aufgenommen. Nur: ist ein Besucher nach einem Jahr fast ständiger Anwesenheit immer noch ein Besucher?

    Außerdem hat dieser "Besucher" einen Hund, der auch mit in der Wohnung lebt. Recht ist mir das nicht und nach Mietvertrag auch zustimmungspflichtig, aber gefragt hat sie nicht. Nun liegt eine Beschwerde vor, dass die Hundesachen im Gemeinschaftstrockner getrocknet wurden, dort noch 9 Stunden nach Programmende drinlagen und der nächste Benutzer die ganzen Hundesachen selber rausnehmen musste und die Maschine erst mal mühsam von unzähligen Hundehaaren reinigen musste - gleichermaßen eklig wie unhygienisch...

    Wenn ich jetzt frage, ob sie einen Hund hält (von dem ich offiziell nichts weiß), wird sie das wieder weit von sich weisen, auf das Besuchsrecht verweisen und mich wieder als Schnüffler hinstellen, der ihre Persönlichkeitsrechte verletzt.

    Immerhin zahlt sie aber die Miete bislang stets pünktlich und zuverlässig.

    Wie soll ich mich nun verhalten:

    1. Abmahnen wegen Hund, Abmahnen wegen Untervermietung, Abmahnen wegen Verstoß gegen Hausordnung?

    2. Den Untermieter per zeitlich befristeter Zustimmung legalisieren? (Untersagen kann ich ihr das ja schließlich nicht, nur zustimmen muss ich halt)

    3. oder ordentlich was an Beweisen (z.B. durch Befragung weitere Hausbewohner) zusammenkommen lassen, damit ich im Falle eines ernsten Streites richtig etwas in der Hand gegen sie habe?

    4. Alles einfach hinnehmen?

    5. Eine eidesstattliche Erklärung verlangen, dass sie weder untervermietet hat, noch einen Hund hält?

    s. auch Urteil zur Hundehaltung durch Besucher: Eine Hundehaltung im Sinne des Mietrechts liegt aber auch dann vor, wenn der Besucher eines Mieters ständig einen Hund mit in die Wohnung bringt und der Hund dort über Nacht bleibt. LG Frankfurt, Urteil vom 12. Januar 1988, Az: 2/11 S 276/87

    Was würdet Ihr tun?
    Danke für Ratschläge!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Klauspanther, 14.02.2011
    Klauspanther

    Klauspanther Benutzer

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    Hallo HansMeier,

    aus Deinen Schilderungen ergibt sich sehr deutlich, dass ein vertrauensvolles Verhältnis mit Deiner Mieterin nicht mehr möglich erscheint. Deshalb kannst Du jetzt nur probieren, eine ordentliche Kündigung vorzubereiten und dies auch mit aller Konsequenz durch zuziehen. Zu Deinen Fragen im Einzelnen:

    1. Abmahnen wegen Hund, Abmahnen wegen Untervermietung, Abmahnen wegen Verstoß gegen Hausordnung?
    - NATÜRLICH ALLE PUNKTE AUFLISTEN; DIE EINE ABMAHNUNG RECHTFERTIGEN.
    Hund: Hinweis darauf, dass bereits Beschwerden der Hausgemeinschaft vorliegen. Die Haltung des Hundes auch untersagen.
    Untervermietung: Erst einmal nicht genehmigen und notwendige Informationen zum Untermieter einfordern.
    Hausordnung: Verstöße gegen die HO sauber dokumentieren (Sachverhalt, Uhrzeit usw.)
    Terminsetzung, Einwurfeinschreiben (halt das Übliche)

    2. Den Untermieter per zeitlich befristeter Zustimmung legalisieren? (Untersagen kann ich ihr das ja schließlich nicht, nur zustimmen muss ich halt)
    --> nein, siehe oben. Ziel ist die ordentliche Kündigung. Mit dieser Mieterin wirst Du nur Probleme haben!


    3. oder ordentlich was an Beweisen (z.B. durch Befragung weitere Hausbewohner) zusammenkommen lassen, damit ich im Falle eines ernsten Streites richtig etwas in der Hand gegen sie habe?
    --> Dokumentation ist wichtig. Die Kosten für den Handwerker in Rechnung stellen. Sind durch Mieterin verursacht und wird durch Handwerker auch bestätigt.


    4. Alles einfach hinnehmen?
    --> Dann verkaufe lieber Deine Wohnung. Du wirst Dich sonst nur ärgern!



    5. Eine eidesstattliche Erklärung verlangen, dass sie weder untervermietet hat, noch einen Hund hält?
    --> Kannst Du als Privatmann nicht verlangen!
     
  4. #3 HansMeier, 15.02.2011
    HansMeier

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    Vielen Dank für die Ratschläge.

    Ich habe nur Angst, dass ich vor Gericht unterliege (gibt genug Entscheidungen, dass Untermieter und Hund hingenommen werden müssen), mich danach in einer äußerst geschwächten Position befinde und die Mieterin mir dann erst so richtig auf der Nase herum tanzt.

    Zur Entlastung der Mieterin muss ich vorbringen, dass Sie die Miete stets pünktlich bezahlt (ist sogar immer schon zum 1. des Monats auf meinem Konto) und die Wohnung sehr gut pflegt. Ich war im November wegen einer Reparatur mal drin, da war alles tip top gepflegt und geputzt, Möbel und Einrichtingsstil vom feinsten und mit Geschmack. Keine Spur von Verwahrlosung oder Schäden.

    Nur leider ist unser Verhältnis angespannt durch ihre äußerst fordernde Art und eben jetzt die Geschichte mit Hund und Untermieter.

    Besteht nicht die Gefahr, dass der Schuss nach hinten los geht, wenn ich die Sache jetzt eskalieren lasse?

    Ich sollte noch dazu sagen, dass ich gerade ein Haus baue, beruflich sehr viel los ist und ich Ende Oktober Vater geworden bin, also zeitlich und nervlich wirklich schon genug am Hals habe.
     
  5. #4 armeFrau, 15.02.2011
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    Hallo,

    ok, dann würde ich es anders machen.

    Voraussetzung ist, die Untervermietung und die Haltung eines Hundes sind beweisbar und das scheint ja der Fall zu sein wenn Verwaltungsbeirat und andere Mieter das bezeugen.

    Dann würde ich in einem höflichen Brief die Nebenkosten entsprechend für eine Person mehr erhöhen. -entsprechende Paragraphen natürlich anbringen, auch die gesetzliche Verpflichtung des Mieters, einen Untermieter anzugeben und die Zustimmung des Vermieters einzuholen-.
    Falls niemand im Haus oder in der Wohnanlage sich gegen den Hund mokiert würde ich auch die Hundehaltung erlauben, mit der Einschränkung, dass wenn Beschwerden zur Hundhaltung eingehen, die Erlaubnis zurückgezogen wird und der Hund abzuschaffen ist.
     
  6. #5 HansMeier, 15.02.2011
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    Gerade erreicht mich noch dieses Schreiben der Hausverwaltung:

    Die Bewohner de Objektes haben uns mitgeteilt, dass der Mitbewohner Ihrer Mieterin am letzten Wochenende ein großes Hundebett im Trockner getrocknet und diesen für mindestens 5 Stunden blockiert hat. Wenn Ihre Mieter den Trockner benutzen sollten Sie nach Ablauf des Programmes Ihre Wäschestücke entnehmen, so dass der Trockner auch für andere Hausbewohner nutzbar ist. Gleichfalls kann es nicht die Aufgabe des nachfolgenden Nutzers sein, die Hundehaare aus dem Flusensieb und dem Faltbalg der Einfüllöffnung zu entfernen. Bitte weisen Sie Ihre Mieter an, die Waschgeräte nach Ablauf der Programme zu entleeren und in einem sauberen Zustand zu hinterlassen. Vielen Dank.
     
  7. #6 BarneyGumble2, 15.02.2011
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    Ich denke, eine Abmahnung ist dieser Umstand auf jeden Fall wert, vor allem jetzt, wo die Hausverwaltung bereits Beschwerden bekommt!

    In diesem Zusammenhang kannst Du ja auch gleich um die Anmeldung weiterer Bewohner bitten und die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung mitteilen.

    Warum sollte es eigentlich hingenommen werden müssen, dass zwar Hundehaltung verboten ist, ein Untermieter mit Hund jedoch erlaubt werden muss?

    Lass Dir nicht alles gefallen (z.B. Reparaturen am Rollo bezahlen etc.), sonst denkt Deine Mieterin, sie könnte die Regeln selber schreiben und nach ihren Vorstellungen auslegen...

    PS: Bitte bedenke aber immer, egal, welchen Schritt Du machst: Drohe nie mit Sanktionen, die Du nicht auch bis zum Schluß durchziehen würdest!
     
  8. #7 armeFrau, 15.02.2011
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    Hundehaltung ist dort verboten? Was ist das denn für ein Hund?
     
  9. #8 BarneyGumble2, 15.02.2011
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    Sorry, mein Fehler. Hundehaltung ist wohl nicht direkt verboten, bedarf laut TE aber der Zustimmung...
     
  10. #9 armeFrau, 15.02.2011
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    Ich würde zum Dauermitbewohner und zur Hundehaltung meine Zustimmung geben, da ist man als Vermieter auf der richtigen Seite.
    Allerdings würde ich die Nebenkosten sofort erhöhen und das auch knallhart bis zur letzten Konsequenz durchsetzen.
     
  11. #10 HansMeier, 20.02.2011
    HansMeier

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    Kennt jemand einen Top VERMIETER Anwalt in München?
    Bin Vermieter-Rechtschutzversichert.

    Gerne auch per PN.
     
Thema: Mieterin verleugnet Untervermietung, ungenehmigter Hund
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