Mieterin verstorben - Abwicklung des Mietverhältnisses mit den Erben

[spongebob]

Ich brauch mal hier einen Rat, da ich vor der Entscheidung stehe eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht zu beantragen.

Die Situation ist wie folgt:
- die Mieterin ist am 15.2.22 im Alter von 85 Jahren verstorben
- die Enkeltochter hat mich am 21.2.22 telefonisch über den Tod der Mieterin in Kenntniss gesetzt und das man den März noch braucht um die Wohnung auszuräumen
- es gibt 2 Töchter und einen Sohn, mittlerweile habe ich die Adressen und Telefonummern der 3 Kinder in Erfahrung gebaracht und auch mit allen ein Gespräch gehabt.
- es gibt auch ein Vorsorgevollmacht bei der die beiden Töchter zusammen als Bevollmächtigte aufgeführt sind und bei Verhinderung der beiden die Enkeltochter der 2. Tochter.
- bei einer telefonischen Auskunft am 24.2.22 beim Nachlassgericht kam heraus, dass meine Mieterin dort noch nicht als verstorben geführt ist und auch keine Erben bekannt sind
- die 1. Tochter wohnt auch in einer Wohnung von mir im Nachbarhaus
- nach Auskunft der 1. Tochter is genügend Geld auf dem Konto der verstorben Mutter (was immer das bedeutet) und die 1. Tochter hat eine Vollmacht bei der Bank über den Tod hinaus

Sowohl mit der verstorben Mieterin als auch mit der 1. Tochter verlief das Mietverhältniss bisher ohne weitere Probleme.

Ich habe der Enkeltochter sowie ihrer Mutter (2. Tochter) mitgeteilt das die Kinder den Mietvertrag geerbt haben, sofern sie die gestzlichen Erben sind, es kein Testament gibt, und auch keiner das Erbe ausschlägt. Diesen Mietvertrag können die Erben binnen einer Frist von einem Monat, beginnend mit dem Bekanntwerden des Todes der Mutter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§580 BGB). Dazu habe ich meiner Mieterin am 21.2.22 noch ein vorgefertigtes Kündigungsschreiben in 4facher Ausfertigung vorbei gebracht wo alle 3 Kinder mir den Mietervertrag gemainsam kündigen, damit keine Zeit verstreicht und die potentiellen Erben so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag herauskommen. Zu diesem Zeitpunkt wusste ich jedoch noch nichts von der Vollmacht. Weder die 1. Tochter noch die Enkeltochter oder ihrer Mutter (2. Tochter) hatten mich darüber in Kenntniss gesetzt. Ich hatte jedoch auch nicht danach gefragt da bis jetzt bei mir die Leute maximal mal ausgezogen sind.

Am 22. Februrar bekam ich von der 2. Tochter eine Kündigung der Wohnung per E-Mail zum 31.3.2022, mit dem Hinweis, das sie sich auch informiert hätten und sie innerhalb eines Monats die Wohnung kündigen könnten. Sie werde die Zahlungen ab März einstellen und forderte mich auf ihr umgehend auch die ganze Kaution am 31.3.22 zurückzuzahlen. (Ich weis das das alles haltlos ist.) Offensichtlich hatte die 2. Tochter oder die Enkelin meine private E-Mail Adresse gegoogelt, da ich diese mit meinen Mietern gar nicht verwende und generell mit diesen nur von Angesicht zu Angesicht, telefonisch oder per Post kommuniziere. Dieser E-Mail Kündigung in Textform hingen 3 Fotos von der Vollmacht der Mutter über den Tod hinaus an, die die beiden Töchter auch zur Kündigung der Wohnung berechtigt. Da die E-Mail in einem nicht gerade freundlichen und sehr fordernden Ton verfasst war, habe ich dann erstmal eine Nacht drüber geschlafen wie ich denn nun weiter verfahre. Am 23.2.22 wollte ich den beiden Töchtern nun telefonisch mitteilen, dass sie ja beide zusammen die Wohnung als Bevollmächtigte mit dieser Vollmacht kündigen können, jedoch in Schriftform. Sprich ich ich brauche ein Kündigung auf einem Blatt Papier mit den Unterschriften der beiden bevollmächtigten Töchter und hätte gerne die Vollmacht einmal im Orginal gesehen, sowie eine Kopie der Vollmacht für meine Unterlagen. Jedoch ging ab diesem Zeitpunkt dann schon keiner mehr bei den beiden Töchter, sowie auch bei der Enkeltochter ans Telefon. Daraufhin habe ich den Sohn angerufen und ihm die Situation geschildert. Der machte aber sofort zu, mit dem Hinweis, dass seine Schwestern das alles kären und er damit nichts am Hut hat. Um hier konstruktiv zu bleiben, habe ich dann auf die E-Mail der 2. Tochter vom 22.2.22. am 23.22.22 sehr freundlich geantwortet, dass ihre Kündigung per E-Mail so nicht rechtskräftig ist und die beiden Bevollmächtigten dem Vermieter eine Kündigung in Schriftform zustellen möchten und eine Kopie der Vollmacht beilegen möchten. Diese Email hat dann auch die 1. Schwester und der Bruder als PDF per WhatsApp (ja ich weis...) bekommen um sie auf dem geleichen Stand zu halten. Das war der Punkt an dem ich gedacht habe mehr kann ich nicht mehr dafür tun damit die Bevollmächtigten die Wohnung von sich aus kündigen.

Ich habe das Gefühl ich interagiere hier mit kleinen trotzigen Kindern, zumindestens bei der 2. Tochter, die die 1. Tochter und den Bruder im Griff zu haben scheint..

Am späten Nachmittag des 23.2.22 habe ich dann 2 Antworten mit wahrlosen udn haltlosen Beschimpfungen der 2. Tochter bekommen und das sie nicht mehr mit mir kommunizieren möchte. Auf diesen beiden E-Mail weis ich beim besten WiIlen nicht was ich da konstruktiv antworten soll. Also lass ich es.

Am Morgen des 23.2.22 habe ich dann das Nachlassgericht angerufen und gefragt ob es Erben oder einen Nachlasspfleger gibt. Das Nachlassgericht hat mich dann auf Ihr E-Mail Postfach verwiesen, dass ich das schriftlich machen möchte. Was ich dann auch vorsorglich mal getan habe.

Am Morgen des 24.2.22 habe ich dann nochmal beim Nachlassgericht angerufen, auf meine E-Mail vom Vortag verwiesen und erklärt das meine Mieterin verstorben ist und ich eine Nachlasspflegschaft beantragen möchte, da ich nach §580 BGB nur 1 Monat als Vermieter Zeit habe die Wohnung bei den etwaigen Erben zu kündigen. Da ich nicht weis wer die Erben sind und ob jemand der erbberechtigt ist, die Erbschaft ausschlägt, hätte ich gerne eine Nachlasspfleger eingesetzt bei dem ich die Wohnung kündigen kann. Daraufhin hatte die Dame auf dem Nachlasgericht ein offeneres Ohr für mich. Sie schaute dann im System nach ob es schon Erben gibt. Die verstorbene Mieterin war beim Nachlasgericht weder tot noch verstorben gemeldet, Erben und einen Nachlasspfleger gibt es auch nicht.

Wie kann ich hier sinnvoll weiter machen?

- Vorsorglich Nachlasspflegschaft beantragen. Die Zeit läuft ja für mich seit dem 21.2.22. Sprich bis 21.3.22 mus der GV den Erben die Kündigung zugestellt haben.
- Soll ich vorsorglich die Kündigung schon mal den potentiellen Erben per GV zustellen?
- Parallel warten bis mal eine Kündigung bei mir eintrudelt?

 

[dots]

Mal aus Sicht eines Laien:
Der Mietvertrag geht doch auf die Erben über.
Solange niemand kündigt, ist doch alles gut.
Bisher hat noch niemand (schriftlich!) gekündigt.
Ob die Mieterin wirklich tot ist, weißt du nicht (so liest es sich jedenfalls). Kann ja auch sein, dass sie ins Altenheim umgezogen ist und die Kinder meinen, schneller aus dem Vertrag rauszukommen, wenn sie dir gegenüber behaupten, dass die Mieterin (ihre Mutter) gestorben sei.
Ob die Kinder wirklich die Erben sind, weißt du nicht. Solange die dir nicht nachweisen, dass sie Erben sind o.Ä., würde ich mir maximal anhören, was die zu sagen haben - aber denen GAR nichts sagen, versprechen, zusagen - und keine Erklärungen von denen annehmen.

Hört sich für mich so an, als wenn du noch gar nichts schriflich hast (oder sonstwie nachvollziehbar).
Also einfach mal abwarten.

 

[Andres]

Vorsorglich Nachlasspflegschaft beantragen.

Ich würde das tun.

Die Zeit läuft ja für mich seit dem 21.2.22. Sprich bis 21.3.22 mus der GV den Erben die Kündigung zugestellt haben.

Für den Beginn der Frist ist zusätzlich noch Kenntnis von der Person des Erben erforderlich, aber das wird man hier wohl unterstellen dürfen. Ein Erbschein ist aber nicht erforderlich, um die Frist auszulösen.

- Soll ich vorsorglich die Kündigung schon mal den potentiellen Erben per GV zustellen?

Ich würde das tun. Wenn "etwas zu holen" ist, wird ja wohl mindestens eines der drei Kindergartenkinder das Erbe antreten, und die Kündigung gegenüber allen dreien auszusprechen, auch wenn am Ende vielleicht noch Erben ausscheiden, halte ich für unschädlich. Persönliche Zustellung durch den GV ist hier m.E. nicht erforderlich, insofern könnte man auch noch ein paar Tage warten.

 

[Jobo45]

.......Dieser E-Mail Kündigung in Textform hingen 3 Fotos von der Vollmacht der Mutter über den Tod hinaus an, die die beiden Töchter auch zur Kündigung der Wohnung berechtigt.....

...... Kann ja auch sein, dass sie ins Altenheim umgezogen ist und die Kinder meinen, schneller aus dem Vertrag rauszukommen, wenn sie dir gegenüber behaupten, dass die Mieterin (ihre Mutter) gestorben sei.
Ob die Kinder wirklich die Erben sind, weißt du nicht. Solange die dir nicht nachweisen, dass sie Erben sind o.Ä., würde ich mir maximal anhören, was die zu sagen haben - aber denen GAR nichts sagen, versprechen, zusagen - und keine Erklärungen von denen annehmen.......

Aufgrund der Vollmacht (wenn sie denn wirklich eine ist) können sie ja die Wohnung kündigen! allerdings zu normalen Fristen, egal ob die Mutter im Altersheim ist oder nicht mehr lebt.
Allerdings bedarf es, wie schon erwähnt, der Schriftform und das ist E-Mail nicht.
Deshalb so wie dots in dem zu letzt von mir zitierten Satz vorgehen.

 

[braut]

Wo ist das Problem? Die Mieter wollen noch im März leer räumen und nutzen das Sonderkündigungsrecht nach § 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters zum 31.3.22. Passt doch alles.

Kaution ist nach Mietende zurück zu zahlen, vorbehaltlich noch zu erwartender Kosten durch die Nebenkostenabrechnung.

 

[immobiliensammler]

Passt doch alles.

Nichts passt, da die Sonderkündigung formell nicht korrekt ausgesprochen wurde.

 

[braut]

Weil sich hier zwei Trotzköpfe gegenseitig das Leben schwer machen wollen?

Der Vermieter möchte, dass das Vertragsverhätnis zum 31.3. endet. Die zweite Tochter will das auch. Den Text der Vollmachten kenne ich nicht, ob beide Töchter alles gemeinschaftlich unterschreiben müssen oder ob eine auch einzeln das darf.

Ihr streitet euch also um die Schriftform. Ok, formal ist das richtig. Aber wenn das dem Vermieter so wichtig ist, so hat doch auch er selbst das Recht auf diese Kündigung und kann das selbst korrekt mit Schriftform machen.

Als Erbe hat man genug anderes zu tun, was alles zu bewältigen ist.

 

[immobiliensammler]

Womit Dein Beitrag

Wo ist das Problem? Die Mieter wollen noch im März leer räumen und nutzen das Sonderkündigungsrecht nach § 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters zum 31.3.22. Passt doch alles.

Kaution ist nach Mietende zurück zu zahlen, vorbehaltlich noch zu erwartender Kosten durch die Nebenkostenabrechnung.

mal wieder die Steigerung von flüssig, also überflüssig ist. Genau Dein neuer Vorschlag

Ihr streitet euch also um die Schriftform. Ok, formal ist das richtig. Aber wenn das dem Vermieter so wichtig ist, so hat doch auch er selbst das Recht auf diese Kündigung und kann das selbst korrekt mit Schriftform machen.

steht doch schon lange in der Antwort von @Andres:

Ich würde das tun. Wenn "etwas zu holen" ist, wird ja wohl mindestens eines der drei Kindergartenkinder das Erbe antreten, und die Kündigung gegenüber allen dreien auszusprechen, auch wenn am Ende vielleicht noch Erben ausscheiden, halte ich für unschädlich. Persönliche Zustellung durch den GV ist hier m.E. nicht erforderlich, insofern könnte man auch noch ein paar Tage warten.

 

[Andres]

Die Mieter wollen noch im März leer räumen und nutzen das Sonderkündigungsrecht nach § 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters zum 31.3.22. Passt doch alles.

Unsinn. Die Erben haben trotzdem die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Das steht sogar ausdrücklich im genannten § 580 BGB, der in diesem Fall außerdem völlig irrelevant ist: Der Mieter darf doch das hier bestehende Mietverhältnis ohnehin jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen. § 580 BGB ist nur relevant, wenn diese Kündigungsmöglichkeit nicht besteht, also z.B. bei wechselseitigem Kündigungsausschluss auf Zeit oder befristeten Verträgen.

Ihr streitet euch also um die Schriftform. Ok, formal ist das richtig. Aber wenn das dem Vermieter so wichtig ist, so hat doch auch er selbst das Recht auf diese Kündigung und kann das selbst korrekt mit Schriftform machen.

Hier sind auf Seite des Mieters für den Moment vier Personen beteiligt, von denen einer nur Erbe, zwei Erben und Bevollmächtigte und eine Bevollmächtigte im Verhinderungsfall der anderen beiden Bevollmächtigten sein wollen. Ist es da wirklich so schwer zu verstehen, dass der Vermieter auf die Formalien besteht, und zwar nicht nur die Schriftform der Kündigung, sondern auch die Vorlage von Vollmachtsurkunden?

Offensichtlich hast du noch nie erlebt, wie manche Erbengemeinschaften nach innen und außen auftreten. Das ist schön für dich und das meine ich ohne jeden Sarkasmus: Was manche Leute nach dem Tod von Verwandten abziehen, ist unfassbar. In diesem Fall hier ist man in drei Tagen von "Vermieter informieren" bis "keine Gespräche mehr" eskaliert. Da kann man jedem Vermieter nur raten, sich bestmöglich zu versichern, dass er nicht unter die Räder kommt.

Kaution ist nach Mietende zurück zu zahlen, vorbehaltlich noch zu erwartender Kosten durch die Nebenkostenabrechnung.

... und aller weiterer Ansprüche aus dem Mietverhältnis, einschließlich Schäden an der Mietsache und offener Mietzahlungen. Eine Erbin hat bereits angekündigt, keine Mietzahlung mehr zu leisten, also ist hier absehbar nichts mit Rückzahlung nach Mietende.

 

[braut]

Ah, danke für die Erklärung. Ich hatte BGB §580 so verstanden, dass man innerhalb eines Monats kündigen kann. Zum Glück hatte ich das Problem noch nicht. Es ist also so, dass die Erben nur einen Monat Zeit haben, um die Wohnung zu kündigen, dann aber die gesetzlliche Kündigungsfrist von drei Monaten läuft. Komischer Paragraph, dessen Sinn ich nicht verstehe. Zum einen ist es für mehrere Erben manchmal schwierig, das innerhalb eines Monats gemeinsam gebacken zu bekommen. Und wenn sie erst mal Erben sind, dann brauchen sie doch die Ein-Monats-Frist überhaupt nicht, sondern können ganz normal kündigen?

Also ist das ein Paragraph, der nur dem Vermieter hilft?

 

[immobiliensammler]

Also ist das ein Paragraph, der nur dem Vermieter hilft?

Liest Du hier: (steht einen Post über Deinem)

§ 580 BGB ist nur relevant, wenn diese Kündigungsmöglichkeit nicht besteht, also z.B. bei wechselseitigem Kündigungsausschluss auf Zeit oder befristeten Verträgen.

 

[braut]

Liest Du hier: (steht einen Post über Deinem)

Von wem? Dots? Der ist bei mir geblockt.

 

[immobiliensammler]

Von wem? Dots? Der ist bei mir geblockt.

Dann musst Du dumm sterben, Andres hat es schön erklärt! Frag einen Anwalt!

 

[Flat.com]

Könnt ihr Advokaten dann einen gangbaren Lösungsweg aufzeichnen?

Mich interessiert überhaupt nicht was nicht geht!!
sondern wie ich die streitbaren Angehörigen und das Mietverhältnis beende.

Und wenn die Erben die Vollmachtsunterlagen nicht vorlegen ???

Es gibt Mietverträge in denen steht mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag.
Schon sinnreich eine solche Formulierung,
auch gegenüber von Ansprüchen der Erben.

 

[ehrenwertes Haus]

Könnt ihr Advokaten dann einen gangbaren Lösungsweg aufzeichnen?

Lesen hilft, wurde gemacht.

Mich interessiert überhaupt nicht was nicht geht!!

Mag sein, dass dich das nicht interessiert. Anderen hilft es Fehler zu vermeiden.

Und wenn die Erben die Vollmachtsunterlagen nicht vorlegen ???

Vorgehensweise wie bereits erklärt.

Wenn man sich das selbst nicht zutraut, es gibt Profis, die man damit beauftragen kann. Die holen diese Auskünfte kostenpflichtig ein, nennt sich Anwalt, gerne spezialisiert auf Mietrecht, wenn man als VM mit dem Thema konfrontiert wird.

 

[ehrenwertes Haus]

Wie kann ich hier sinnvoll weiter machen?

Das Wesentliche hat Andres dir erklärt.

Wichtig bei Anfragen/Anschreiben an das Nachlassgericht ist dich als Vermieter anzeigen, ausdrücklich einen Nachlasspfleger zu beantragen bzw. nicht nur den Namen von Erben, sondern auch die Adresse von Erben zu erfragen.

Teilweise sitzten dort Leute mit ausgeprägtem Arbeitseifer, die nur genau das machen, was wörtlich in einem Anschreiben steht. Sonnst kann es sein, dass dir mit Hinweis auf Datenschutz keine Auskunft erteilt wird oder bei der Frage nach Nachlasspfleger/Erben mit ja ohne Angabe von Kontaktmöglichkeiten/Adresse geantwortet wird. Dinge die "Normalos" verstehen aber nicht jeder Amtsschimmel.

 

[spongebob]

Ich würde das tun.

Der Antrag ist heute eben noch per Boten beim Nachlassgericht in den Nachtbriefkasten zugestellt worden.

Für den Beginn der Frist ist zusätzlich noch Kenntnis von der Person des Erben erforderlich, aber das wird man hier wohl unterstellen dürfen. Ein Erbschein ist aber nicht erforderlich, um die Frist auszulösen.

Ja das kann man unterstellen. Die hat mir meiner Mieterin noch alle am 21.2.22 genannt. Dannach hat sie offenbar von Tochter Nr. 2 verboten bekommen ihr Telefon abzunehmen.

Ich würde das tun. Wenn "etwas zu holen" ist, wird ja wohl mindestens eines der drei Kindergartenkinder das Erbe antreten, und die Kündigung gegenüber allen dreien auszusprechen, auch wenn am Ende vielleicht noch Erben ausscheiden, halte ich für unschädlich. Persönliche Zustellung durch den GV ist hier m.E. nicht erforderlich, insofern könnte man auch noch ein paar Tage warten.

Ja ich stelle die Kündigungen die Morgen erstmal per Boten zu. Sicher ist sicher, so wie Tochter Nr. 2 drauf ist.

Ich habe gestern und heute insgesamt 3 absolut unsubstanzielle Mails voller Aggressionen von Tochter Nr. 2 bekommen. In der letzten hat sie ein Mietminderung von 50% angekündigt über allerlei lustige Sachen die bist jetzt noch niemand an mich herangetragen hat. Das "Schimmel" Wort war auch dabei. Das wir spannend bei der Übernahme.

Sie will die Wohnung loswerden, ich will sie zurück. Eigentlich ist alle klar. Sie müsst nur mit ihrer Schwester die Kündigung schreiben und alles wäre hübsch. Dann könnten sie die Wohnung ausräumen und ich sie übernehmen. Aber sie wirft eine Handgrante nach der anderen. Was macht man mit Menschen die soviel Agressionen in sich haben und das am E-Mail Programm ausleben?

 

[Flat.com]

Lesen hilft, wurde gemacht.


Mag sein, dass dich das nicht interessiert. Anderen hilft es Fehler zu vermeiden.


Vorgehensweise wie bereits erklärt.

Wenn man sich das selbst nicht zutraut, es gibt Profis, die man damit beauftragen kann. Die holen diese Auskünfte kostenpflichtig ein, nennt sich Anwalt, gerne spezialisiert auf Mietrecht, wenn man als VM mit dem Thema konfrontiert wird.

Danke vermutlich bin ich echt zu doof für das Mietrecht mir fehlt auch die Promotion.

 

[Ferdl]

mir fehlt auch die Promotion.

Nee, dir fehlt es an Einsichtfähigkeit, Lesekompetenz, vielleicht auch an Lernfähigkeit.

 

[spongebob]

Ich würde das tun. Wenn "etwas zu holen" ist, wird ja wohl mindestens eines der drei Kindergartenkinder das Erbe antreten, und die Kündigung gegenüber allen dreien auszusprechen, auch wenn am Ende vielleicht noch Erben ausscheiden, halte ich für unschädlich. Persönliche Zustellung durch den GV ist hier m.E. nicht erforderlich, insofern könnte man auch noch ein paar Tage warten.

Du schreibst "...und die Kündigung gegenüber allen dreien auszusprechen..."

Sprich ich stelle die folgenden 3 Kündigungen heute erst mal per Boten zu:

- die 1. Tochter bekommt eine seperate Kündigung in der nur sie adressiert und angeredet wird.
- die 2. Tochter bekommt eine seperate Kündigung in der nur sie adressiert und angeredet wird.
- der Sohn bekommt eine seperate Kündigung in der nur er adressiert und angeredet wird.

Hab ich das so richtig interpretiert?

Eigentlich wollte ich es per GV zustellen, da ich mir aber nicht sicher bin ob die GVs das bis zum 3.3.22, nächste Woche Donnerstag, auch hinbekommen war, die Idee es vorab heute per Boten zuzustellen.

Kontakt mit dem GV habe ich schon aufgenommen und würde ihm das heute auch in den Briefkasten werfen. GV deswegen, da das vielleicht doch noch ein wenig Eindruck bei der Gegenseite macht und sie vielleicht doch noch einlenken. Die Hoffnung stirbt zu letzt.