Mieterin will Modernisierung der Nachbarwohnung verhindern

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von romana, 16.02.2014.

  1. romana

    romana Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Wir haben einen modernisierungsbedürftigen Altbau (MFH) gekauft, dessen Wohnungen teilweise vermietet sind. Eine Wohnung, die schon länger leersteht, ist in derzeitigem Zustand nicht vermietbar, weil ein Badezimmer fehlt. Um ein Bad einzubauen, müssen neue Wasser- und Abwasserleitungen durch die darunter liegenden Wohnungen nach oben verlegt werden.

    Eine Mieterin (Rentnerin) weigert sich, diese Leitungen durch ihre Wohnung verlegen zu lassen. Sie meint, der Lärm und Schmutz wären für sie aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. Sie hat uns, abgesehen von der Wohnungsbesichtigung beim Kauf des Hauses, bisher auch nicht wieder in die Wohnung gelassen, um die notwendigen Arbeiten planen und vorbereiten zu können.
    Die Mieterin, die wohl schon länger dort wohnt, wünscht anscheinend keine Veränderungen im Haus. Sie zahlt nur eine geringe Miete. Wenn es nach ihr ginge, sollten die leerstehenden Wohnungen so beiben, dann hat sie Ruhe im Haus und zahlt zudem noch weniger Nebenkosten (Abrechnung nach Wohnfläche).

    Nun meine Frage: Wie können wir gegen die Mieterin vorgehen, um unseren Modernisierungsanspruch durchzusetzen, ohne gleich zum Gericht zu gehen? Kann eine Mieterin aus gesundheitlichen Gründen die Modernisierung der Nachbarwohnung verhindern, so dass diese Wohnung unvermietbar bleibt?
    Ist es möglich, die Mieterin wiederholt zur Duldung der Arbeiten aufzufordern und abzumahnen und bei weiterer Verweigerung zu kündigen? Oder bleibt uns nur der Gang zum Gericht mit einer Klage auf Duldung der Arbeiten?
    Welche Ansprüche, abgesehen von einer Mietminderung, stehen der Mieterin im Falle der Modernisierungsarbeiten zu? Wie gesagt, es sollen nur Leitungen und Rohre durch die Wohnung (Wohnzimmer) der Mieterin verlegt werden.

    Danke im Voraus
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 16.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 16.02.2014
    Pharao

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    Hi,

    also i.d.R. haben die Mieter da nix mit zu reden, wie du als Eigentümer was gestallten willst.

    Darauf hab ihr aber ein Recht, denn ein Besichtigungstermingrund ist durchaus u.a "zur Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen". Natürlich muss der Vermieter hier den Termin schriftlich vorab rechtzeitig dem Mieter mitteilen.

    Wenn der Mieter sich weiter weigert, dann bleibt dir m.E. nichts anderes übrig, als über Gericht feststellen zu lassen, das hier ein Besichtigungsgrund vorliegt. Hier macht sich allerdings der Mieter ggf. Schadensersatzpflichtig, wenn er Grundlos dir den Zugang verweigert hat.

    Hmm ? Hier weis ich jetzt leider nicht, wie ich das einschätzen soll, aber im § 555d BGB heißt es u.a.:

     
  4. Andres

    Andres
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    Grundsätzlich ist das möglich. Die fragliche Stelle aus dem BGB hat Pharao bereits zitiert. Ob diese "gesundheitlichen Gründe" tatsächlich vorliegen (nicht jeder Rentner ist krank) und ob sie wirklich eine unzumutbare Härte darstellen oder ob die Dame einfach ihre Ruhe haben möchte - verständlich, aber für euch eben problematisch - wäre dann im Zweifelsfall durch ein Gericht festzustellen.

    Interessant wäre, in welcher Form diese Dinge bis jetzt kommuniziert wurden. Habt ihr bereits eine förmliche Modernisierungsankündigung durchgeführt? Hat die Mieterin euch ihre Einwände schriftlich mitgeteilt? Oder spielt sich das gerade alles noch in einer eher formlosen Planungsphase ab?


    Anders als Pharao sehe ich das etwas kritischer: Wenn ein Härtefall vorliegt und die Mieterin daher keine Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen hat, gibt es auch kein Besichtigungsrecht für Planungen - es gibt dann ja nichts zu planen!

    Ein Besichtigungsrecht kann sich aber aus anderen Gründen ergeben. In größeren Abständen (grob abgeschätzt: jährlich) kann sogar eine anlasslose Besichtigung durchsetzbar sein. Dafür wäre eine mietvertragliche Vereinbarung sehr hilfreich. Was steht im MV zu diesem Thema?


    Das ist ein möglicher Ansatzpunkt. Gibt es einen Mietspiegel? Damit wäre eine Mieterhöhung relativ einfach zu begründen.

    Das kann man nutzen: Zwar steht eine Vereinbarung eines Tauschs "Duldung gegen begrenzten Erhöhungsverzicht" in der erheblichen Gefahr, unwirksam zu sein, aber man kann trotzdem ohne Vereinbarung so verfahren. Ein Mieterhöhungsverlangen verschicken und mal sehen, was die Mieterin dazu sagt ...

    Im schlimmsten Fall hat man nur die Mieterhöhung - ist aber besser als nichts.

    Apropos Miethöhe: Dass die Mieterin während der Maßnahme - sollte es dazu kommen - evtl. die Miete mindern darf, ist euch vermutlich klar. Sollten nach der Maßnahme z.B. plötzlich Rohre durch die Wohnung der Mieterin verlaufen, die da vorher nicht waren, dann kann das durchaus ein dauerhafter Minderungsgrund sein.


    Man kann eine Menge freundlicher und weniger freundlicher Dinge tun, aber letztendlich ist es so: Wenn die Mieterin die Maßnahme blockiert, geht es nur per Urteil.


    Nein. Die (womöglich auch noch berechtigte) Verweigerung der Duldung stellt weder einen Abmahnungs- noch einen Kündigungsgrund dar.
     
  5. #4 Pharao, 17.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.02.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    da man ja erstmal den Ist-Zustand feststellen muss als Vermieter und dann erst das "richtige" Planen anfangen kann, was ggf. gemacht werden könnte, was das kostet, ect, bin ich durchaus der Meinung, das man ein Besichtigungsrecht hat als Vermieter, ganz unabhängig davon, ob die spätere Modernisierungsmaßnahme dem Mieter zugemutet werden kann oder nicht .
     
  6. romana

    romana Neuer Benutzer

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    Wir haben bisher noch keine offizielle schriftliche Modernisierungsankündigung verschickt. Wir haben erst einmal telefonisch versucht, mit der Mieterin eine einvernehmliche Einigung zu erzielen, leider blockt sie unser Anliegen stur ab.

    Wenn ein Mieter nach dem Gesetz doch verpflichtet ist, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, warum kann man ihn dann nicht bei grundloser Verweigerung abmahnen und kündigen? Als Vermieter hat man doch auch Rechte!

    Mal angenommen, ein Mieter ist dem Vermieter nicht wohl gesonnen und verhindert die Modernisierung der Nachbarwohnung und der Vermieter kann diese Wohnung nicht vermieten, ist der Mieter dann nicht zum Schadensersatz (entgangene Miete) verpflichtet? Oder können sich Mieter willkürlich fast alles erlauben?

    Mal angenommem, wir müssen die Mieterin auf Duldung der Verlegung der Rohre durch die Wohnung verklagen. Und weiter angenommen, das Verfahren dauert 6 Monate und die Mieterin wird zur Duldung verurteilt. Die Modernisierung verzögert sich also ein halbes Jahr und in dieser Zeit kann natürlich auch keine Miete erzielt werden. Kann für dieses halbe Jahr auch Mietausfall geltend gemacht werden oder ist das unser eigenes Risiko?
     
  7. Andres

    Andres
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    Weil die Verweigerung nicht grundlos ist.


    Mal weiter angenommen, euch gelingt der Nachweis, welcher Schaden hier genau entstanden ist (also zu welchen Konditionen ihr die Wohnung tatsächlich hättet vermieten können, nicht zu was ihr gerne vermietet hättet), dann wäre weiter das schuldhafte Handeln der Mieterin nachzuweisen. Nur wenn sie wusste, dass sie die Maßnahme hätte dulden müssen und ihr das nachweisen könnt, kommt Schadensersatz in Betracht.


    Jetzt mal Klartext: Wenn man ein Haus in einem baulichen Zustand kauft, in dem man einzelne Wohnungen oder das ganze Objekt nicht ohne Instandsetzung vermieten kann, dann gehören genau solche Probleme zum unternehmerischen Risiko. Wenn man das nicht mag, kauft man eine andere Immobilie (zu einem anderen Preis) oder legt sein Geld aufs Sparbuch.
     
  8. Reemia

    Reemia Neuer Benutzer

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    Hm, ich würde herausfinden wollen, was genau die Frau stört. Natürlich bedeuten die Baumaßen Stress für die Dame. Gibt es vielleicht die Möglichkeit, für die Zeit der Bauarbeiten eine Ausweichwohnung zu stellen? Bei uns hatten sich die Gemüter wieder besänftigt, nachdem wir das angeboten haben. Auch muss eine genaue Vorstellung vorliegen, wie der Ablauf der Arbeiten sein soll. Alle Eventualitäten abklären ist da sehr wichtig.

    Viele Grüße,
    Reemia
     
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