Mieterpreis weit unter Durschnitt. Wie am besten verfahren ??

[Martin321]

Hallo Zusammen,

ich hoffe Ihr könnt mir helfen:

Ich habe ein 5 Parteien Miethaus vor den Toren Münchens geerbt. Das Haus ist Baujahr 1994 und es befinden sich 5 Mietparteien mit Wohnungsgrößen von 55 - 120 qm darin. Ich versuche gerade die Dinge etwas zu Ordnen und habe mir die Mietverträge angeschaut. Die Miete wurde das letzte mal vor 4 Jahren erhöht und liegt bei bei fast allen Wohnungen gleich auf. Im Schnitt wird hier eine
Nettokaltmiete von 9 € / QM berechnet. Mein Onkel hat diese vor 4 Jahren auf 9€ /QM erhöht und davor aber 20 Jahre nichts gemacht.

Das Haus befindet sich in Stadtnähe bzw im Stadtkern und die Vergleichsmieten sind hier im Schnitt mit diesem Baujahr 12,50 - 13,50 € / QM. Wir haben noch keinen Mietspiegel. Jetzt ist es natürlich so dass ich nicht gleich alles verändern möchte aber langfristig do die Mieten auf dieses Nievau steigern.

Wie gehe ich hier am Besten vor ??. Die Mieter wohnen auch schon lange hier ( 20 Jahre ). Einerseits klar dass ich bei dieser Lage und Miete nicht ausziehen möchte, anderseits kommen SIe aber auch gleich auf mich zu wenn etwas kaputt ist. Letztes Jahr eine Duschkabine, heuer eine neue Badewanne usw.

Nach meiner Information darf ich die Mieten alle 3 Jahre um 20 % erhöhen bzw. laut Gesetzt: Vermieter dürfen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen . Von der Vergleichsmiete liege ich ja noch 30 % entfernt.

Wie würdet Ihr hier vorgehen.

Danke

VG Martin

 

[Trygg2807]

Dass man die Miete vor den Toren Münchens um 20% erhöhen darf, kann bezweifelt werden. Nach meinem Verständnis darf in den Gemeinden mit "ja" bei "angepannter Wohnungsmarkt" nur um 15% erhöht werden. Die Tabelle ist weiter hinten im Dokument.

https://www.verkuendung-bayern.de/files/baymbl/2021/944/baymbl-2021-944.pdf

 

[Trygg2807]

Hier noch eine Auflistung bei Haufe:

Bayern verlängert Mietpreisbremse

In Bayern wird die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. 203 Kommunen sind erfasst.

www.haufe.de

 

[dots]

Möglichkeit 1: Feststellen, dass man in absehbarer Zeit nie auf eine akzeptable Miethöhe kommen wird (wenn man in drölfzehn Jahren nach etlichen Erhöhungen im Dreijahrestakt endlich bei der Wunschmiete angekommen ist, ist die "Vergleichsmiete" bzw. der Mietspiegel (vielleicht?) auch schon wieder ordentlich angestiegen.

Möglichkeit 1a: Verkaufen. Ja, das meine ich ernst.

Möglichkeit 1b: Die Mietverträge beenden/kündigen, und dann mit akzeptabler Miethöhe neu vermieten. Wenn es keinen Kündigungsgrund gibt, ggf. die bisherigen Mieter mit (viel) Geld dazu bewegen, zu kündigen.

Möglichkeit 2: Sich mit der niedrigen Miete für den Moment abfinden. Wenn sich das ererbte Haus damit selbst trägt, fällt das vielleicht gar nicht so schwer.

Möglichkeit 2a: keine Mieterhöhungen - so wie der Onkel es die letzten 20 Jahre gemacht hat. Vorteil: wenig bzw. gar kein Aufwand.

Möglichkeit 2b: zukünftig immer maximal erhöhen, wenn möglich. Nachteil: Aufwand, man darf den passenden Moment nicht verpassen, man muss wissen, wann der passende Moment ist, man muss rausfinden, um wie viel man erhöhen darf - und darf sich vielleicht als Belohnung mit den Mietern rumärgern. Viel Arbeit, und vielleicht(!) irgendwann(!) mal akzeptable Miethöhen.


Was kannst DU(!) investieren (Wissen, Zeit, Energie, Aufwand)?
Was willst DU(!) investieren (Wissen, Zeit, Energie, Aufwand)?

Oder, anders herum: Rechne doch mal aus, nach wieviel Jahren du bei einer Miethöhe angelangt bist, welche dann zu dem Zeitpunkt im Bereich der Vergleichsmiete liegen wird (ja, ich kann auch nicht hellsehen).
Und dann überlege, was dich der Weg dahin kostet. Und vergleiche das mit Verkauf (plus eventuellem Kauf von was anderem).

 

[immobiliensammler]

Nach meiner Information darf ich die Mieten alle 3 Jahre um 20 % erhöhen bzw. laut Gesetzt: Vermieter dürfen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen . Von der Vergleichsmiete liege ich ja noch 30 % entfernt.

Wie gedenkst Du die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln wenn es (noch) keinen Mietspiegel gibt? Nur um eines vorwegzunehmen: Irgendwelche Angaben in Portalen wie ImmoScout etc. stellen keine Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete dar!

 

[Tinnitus]

So viel Aufwand ist das doch auch nicht und 9 Euro gar nicht so schlecht?! Eventuell ist eine einvernehmliche Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze möglich. Ansonsten gibt es bei fünf Wohnungen in einer Einheit vom Gutachter einen Nachlass für die Mietwertgutachten. Wenn man sich nicht einarbeiten möchte, geht man zum Haus- und Grundbesitzerverein und lässt diesen das Erhöhungsverlangen aufsetzen.

 

[Ferdl]

Nach meiner Information darf ich die Mieten alle 3 Jahre um 20 % erhöhen bzw. laut Gesetzt: Vermieter dürfen im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen .

Genauer heißt es, nicht mehr als in deinem Fall vermutlich 15% erhöhen.
Und die Vergleichsmiete wirst du nur per Gutachter ermitteln können.
9€*15%+ = 1,35€ Erhöhung, ob sich dass rechnet ist doch flott geklärt, ich vermute Ja.

 

[Ino75]

Ich finde das ja immer lustig, wenn jemand eine offenbar gute Immobilie in begehrter Lage (und dazu würde ich "vor den Toren Münchens" generell zählen) erbt und dann gleich feststellt, dass die ja viel zu günstig vermietet ist und da mehr gehen muss. So viel "Pech" hätte ich auch echt gerne mal...

Aber mal ernsthaft, vielleicht sollte die Überlegung nicht allein dahin gehen, wie kann ich so schnell wie möglich so viel Geld wie möglich da rausholen, sondern auch mal, was bleibt aktuell denn für mich hängen? Wenn sich das Gebäude selbst trägt (natürlich inkl. der Bildung nötiger Rücklagen) und vielleicht noch einen kleinen Gewinn abwirft, dann kann das doch u.U. schon reichen. Besonders, wenn man lange, problemlose Mietverhältnisse gleich mitgeerbt hat. Oder eine moderate Mieterhöhung von vielleicht 5%, damit würden sich die Mieter dann ggf. auch ganz ohne irgendwelchen Stress und Mietwertgutachten einverstanden erklären? Sich zu viel mit anderen zu vergleichen, auch was die mögliche maximale Miete betrifft, ist nicht immer sinnvoll. Wenn das Ganze allerdings eine Verlustgeschichte ist, dann muss natürlich was passieren. Das man immer draufzahlt, wünsche ich auch Erben von Immobilien nicht ;-).

Last but not least: Deine Mieter kommen also auf Dich zu, wenn was ist und wollen ggf. nach über 20 Jahren eine neue Duschkabine? Erstens finde ich das nicht überzogen, Dinge halten nun mal nicht für immer, und zweitens solltest Du Dich freuen! Was meinst Du, wie viele Mieter das nicht machen und dann ist ggf. die Silikonabdichtung der Dusche kaputt, das Wasser läuft jahrelang in die Wand und dann hast Du irgendwann ein echtes Problem.

 

[ehrenwertes Haus]

Mein Onkel hat diese vor 4 Jahren auf 9€ /QM erhöht und davor aber 20 Jahre nichts gemacht.

Wie ist das zu verstehen?
Nur die Mieten nicht erhöht oder (auch) am Haus/in den Wohnungen nichts gemacht? Bei letzteren dürfte ein ziemlicher Sanierungsstau bestehen.

Das Haus befindet sich in Stadtnähe bzw im Stadtkern und die Vergleichsmieten sind hier im Schnitt mit diesem Baujahr 12,50 - 13,50 € / QM. Wir haben noch keinen Mietspiegel.

Auf welche Weise wurde vor 4 Jahren die Miete erhöht? Mit Vergleichsmieten eines Mietspiegels einer anderen Stadt?
Wie hast du die Vergleichsmieten ermittelt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Die Mieter wohnen auch schon lange hier ( 20 Jahre ).

Das hat Vor- und Nachteile.
Vorteil: das sind Mieter, mit denen man i.d.R. auskommen kann, keine notorischen Stänkerer bei denen die Prio auf "unbedingt loswerden" liegt, wenn dein Onkel nicht extrem schmerzfrei vermietet hat.
Nachteil: die Miete ist dann oft unter üblichem Niveau, die Wohnungen selbst ebenfalls. Gelebtes Mietverhältnis stimmt oft (in Teilen) nicht mehr mit dem schriftlich Vereinbartem überein. Verträge können auch mündlich, durch Handeln bzw. Nichthandeln/Dulden geändert werden. Die Wahrscheinlichkeit auf echte oder angenommene Gewohnheitsrechte steigt mit zunehmender Mietdauer.

anderseits kommen SIe aber auch gleich auf mich zu wenn etwas kaputt ist. Letztes Jahr eine Duschkabine, heuer eine neue Badewanne usw.

Womit die Mieter genau ihren Pflichten nachkommen.
Nichts lebt ewig, Reparturen und irgendwann auch die Erneuerung von solchen Dingen sind normal, nach 20 Jahren Mietdauer zu erwarten.

Wie gehe ich hier am Besten vor ??.

An 1. Stelle würde für mich nicht das Prüfen der Miethöhe stehen, sondern den Zustand der Wohnungen prüfen. Wie hoch ist der Sanierungsstau?
2. für mich wesentlich Frage, Einnahmen/Ausgaben-Verhältnis. Können daraus mittelfristig Rücklagen gebildet werden? Steuerberater hinzuziehen.
3. für mich wesentliche Frage, haben die Mieter selbst in die Wohnung investiert, mehr als sie müssen. Bei sehr langer Mietdauer ist das nicht ungewöhnlich.

Dann kann man sich fragen, ob die Miethöhe zum Zustand der Wohnung und evtl. Investitionen von Mietern mit wirklicher Verbesserung (nicht nur Erfüllung individueller Wünsche) der Wohnung passt.

Du hast nichts davon nur auf Istmiete und Vergleichsmiete zu sehen. Es gibt Dinge, die sind deutlich mehr Wert, als jeden möglichen Groschen aus einer Wohnung rauszukitzeln.
Z. B. gute Mieter, die ihren Verpflichtungen wirklich nachkommen, bei Problemen nicht nur auf ihre Rechte pochen, sondern auch kompromissbereit sind, nicht wegen jedem Pups die Miete mindern (versuchen), ... Ein Hinweis auf gute Mieter, neben normalerweise vollständiger Mietzahlung, sind keine übervollen Mietakten mit zig Mängelmeldungen von Kleinkram, die zum Supergau aufgebauscht werden.

Wenn du die Mieten dann noch immer für unangemesen niedrig hälst, Miete erhöhen. Zusätzlich zur "normalen" Mieterhöhung über Vergleichsmieten auch mit Modernsierungsmieterhöhungen, wenn sich die rechnen.

 

[Tinnitus]

Wenn man auf die Inflation, die politischen Rahmenbedingungen (11% Kappungsgrenze) und die nicht allzuhohe Miete hier schaut, würde ich zur Erhöhung raten. Am einfachsten einvernehmlich, dafür halt im Angebot nicht an die Kappungsgrenze gehen. Ansonsten per Gutachten, ggf. reicht hier ein Typengutachten aus, wenn die Wohnungen weitgehend identische Ausstattung, Größe und Beschaffenheit aufweisen, da würde ich mal 3000€ als Hausnummer nennen. Wobei man sich da selbst Angebote einholen und verhandeln muss.

 

[Martin321]

Wie ist das zu verstehen?
Nur die Mieten nicht erhöht oder (auch) am Haus/in den Wohnungen nichts gemacht? Bei letzteren dürfte ein ziemlicher Sanierungsstau bestehen.


Auf welche Weise wurde vor 4 Jahren die Miete erhöht? Mit Vergleichsmieten eines Mietspiegels einer anderen Stadt?
Wie hast du die Vergleichsmieten ermittelt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?


Das hat Vor- und Nachteile.
Vorteil: das sind Mieter, mit denen man i.d.R. auskommen kann, keine notorischen Stänkerer bei denen die Prio auf "unbedingt loswerden" liegt, wenn dein Onkel nicht extrem schmerzfrei vermietet hat.
Nachteil: die Miete ist dann oft unter üblichem Niveau, die Wohnungen selbst ebenfalls. Gelebtes Mietverhältnis stimmt oft (in Teilen) nicht mehr mit dem schriftlich Vereinbartem überein. Verträge können auch mündlich, durch Handeln bzw. Nichthandeln/Dulden geändert werden. Die Wahrscheinlichkeit auf echte oder angenommene Gewohnheitsrechte steigt mit zunehmender Mietdauer.


Womit die Mieter genau ihren Pflichten nachkommen.
Nichts lebt ewig, Reparturen und irgendwann auch die Erneuerung von solchen Dingen sind normal, nach 20 Jahren Mietdauer zu erwarten.


An 1. Stelle würde für mich nicht das Prüfen der Miethöhe stehen, sondern den Zustand der Wohnungen prüfen. Wie hoch ist der Sanierungsstau?
2. für mich wesentlich Frage, Einnahmen/Ausgaben-Verhältnis. Können daraus mittelfristig Rücklagen gebildet werden? Steuerberater hinzuziehen.
3. für mich wesentliche Frage, haben die Mieter selbst in die Wohnung investiert, mehr als sie müssen. Bei sehr langer Mietdauer ist das nicht ungewöhnlich.

Dann kann man sich fragen, ob die Miethöhe zum Zustand der Wohnung und evtl. Investitionen von Mietern mit wirklicher Verbesserung (nicht nur Erfüllung individueller Wünsche) der Wohnung passt.

Du hast nichts davon nur auf Istmiete und Vergleichsmiete zu sehen. Es gibt Dinge, die sind deutlich mehr Wert, als jeden möglichen Groschen aus einer Wohnung rauszukitzeln.
Z. B. gute Mieter, die ihren Verpflichtungen wirklich nachkommen, bei Problemen nicht nur auf ihre Rechte pochen, sondern auch kompromissbereit sind, nicht wegen jedem Pups die Miete mindern (versuchen), ... Ein Hinweis auf gute Mieter, neben normalerweise vollständiger Mietzahlung, sind keine übervollen Mietakten mit zig Mängelmeldungen von Kleinkram, die zum Supergau aufgebauscht werden.

Wenn du die Mieten dann noch immer für unangemesen niedrig hälst, Miete erhöhen. Zusätzlich zur "normalen" Mieterhöhung über Vergleichsmieten auch mit Modernsierungsmieterhöhungen, wenn sich die rechnen.

Hallo,

danke für deine ausführlichen Antworten:

Ja dadurch dass es keinen Mitspiegel gibt habe ich von Vermieter ( Freunde ) die ausgefragt was die bei ungefähr gleicher Lage und Alter der Wohnung verlangen würden und der günstigste ist bei 12,50 und der teuerste bei 13,60 €. Dann habe ich bei Ebay Kleinanzeigen und Immoscout die QM Größe mit meinen Wohnungen verglichen und hier liegen die Preise sogar noch höher. 9 € ist definitiv für diese Lage und Ort nicht mehr Zeitgemäß. Das war es ja schon vor 10 Jahren nicht mehr.

Der Zustand der Wohnungen sieht so aus dass bis jetzt die Bäder noch von 1995 sind. Sie wurden gut gepflegt und klar sieht man dass Sie ca. 30 Jahre alt werden aber es ist nichts kaputt oder dergleichen. Es wurden Duschkabinen ausgetauscht wenn Sie kaputt waren. Im Grunde habe ich ein solides Haus geerbt, wo leider die Anpasssung der Miete gefehlt hat.

Die Mieter sind in Ordnung und soweit ich behaupten kann, behandeln Sie Ihre Wohnung auch einigermaßen. Ich habe leider aktuell nicht den Grundstock dass ich z.b die Bäder neu machen lasse und in meinen Augen ist es auch noch nicht nötig.

Wenn ich nur grob Überschlage und von einen Mietpreis von 12,50 € ausgehen, fehlen mir im Jahr 14000 € an Miete, bzw bekomme ich weniger, und das spukt mir natürlich im Kopf. Die Leute wissen auch dass Sie nirgendswo günstiger wohnen können oder Sie ziehen 50 km weiter weg.

Die Frage ist halt ob ich jetzt die Miete alle drei Jahre um 15 € erhöhen kann, bis ich auf den Wert bin denn ich mir vorstelle. Aber hier werden wohl die Mieter nicht mitspielen.

Sorry wenn ich sehr unerfahren schreibe. Das Haus ist Fluch und Segen zu gleich. Ich weiß was ich bekommen habe, aber davon habe ich aktuell keine Ahnung.

 

[SaMaa]

Eine Kuh die man melken möchte, muss man auch füttern!

 

[immobiliensammler]

Ja dadurch dass es keinen Mitspiegel gibt habe ich von Vermieter ( Freunde ) die ausgefragt was die bei ungefähr gleicher Lage und Alter der Wohnung verlangen würden und der günstigste ist bei 12,50 und der teuerste bei 13,60 €. Dann habe ich bei Ebay Kleinanzeigen und Immoscout die QM Größe mit meinen Wohnungen verglichen und hier liegen die Preise sogar noch höher. 9 € ist definitiv für diese Lage und Ort nicht mehr Zeitgemäß. Das war es ja schon vor 10 Jahren nicht mehr.

Nur sind das eben keine aussagefähigen Zahlen! Für eine Mieterhöhung brauchst Du - wie oben schon beschrieben - wenn es keinen Mietspiegel gibt ein Gutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen!

Wenn ich nur grob Überschlage und von einen Mietpreis von 12,50 € ausgehen, fehlen mir im Jahr 14000 € an Miete, bzw bekomme ich weniger, und das spukt mir natürlich im Kopf. Die Leute wissen auch dass Sie nirgendswo günstiger wohnen können oder Sie ziehen 50 km weiter weg.

Okay, Dir fehlen also 14.000 €, hättest Du die ohne die Erbschaft denn?

Sorry wenn ich sehr unerfahren schreibe. Das Haus ist Fluch und Segen zu gleich. Ich weiß was ich bekommen habe, aber davon habe ich aktuell keine Ahnung.

Wenn das geerbte Haus solch ein Fluch ist - schon mal über einen Verkauf nachgedacht?

 

[Ferdl]

Du hast jetzt im Grund drei Möglichkeiten genannt bekommen
a) alles lassen wie es ist, mit 9 € lässt sich ein normales Mietshaus problemlos bewirtschaften, ich denke die meisten müssen mit weniger auskommen, solange die Miete nicht drastisch erhöht wird beschweren sich die M auch wenig. Wenn mal einer Auszieht kannst du dann diese Wohnung auf aktuellen Stand bringen und zu aktuellen Preisen neu vermieten.

b) Miete erhöhen soweit Möglich, die Wirtschaftlichkeit dessen lässt sich errechnen. Rechne jedoch damit das zum einen die Bereitschaft der M Verschlissene Wohnungsbestandteile hinzunehmen deutlich sinkt, zum Anderen, das könnte für dich das größere Problem werden, könnten Mieter ausziehen weil sie sich die Wohnung nicht mehr leisten können oder wollen, da du aber

Ich habe leider aktuell nicht den Grundstock dass ich z.b die Bäder neu machen lasse

nicht die Möglichkeit hast die Wohnungen zu sanieren vor der Neuvermietung, und so halt auch keine aktuelle gute Miete und auch keine guten Mieter bekommst.

c) Verkaufen, die Zeit ist gut dafür, es gibt genügend Verrückte, die Häuser, in jedem Zustand, zu astronomischen Preisen kaufen.

aber davon habe ich aktuell keine Ahnung.

Dies ist ein guter Grund sich von dem Objekt zu trennen, bevor es heruntergewirtschaftet ist.


Egal wie du dich Entscheidest, dieser Gedankengang wird dich Garantiert nicht zum Erfolg führen.

bekomme ich weniger, und das spukt mir natürlich im Kopf.

Das ist dumm, macht dich Krank und treibt dich zu dummen Entscheidungen!