Mieterschäden und Renovierungskosten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von hubermeier, 23.04.2014.

  1. #1 hubermeier, 23.04.2014
    hubermeier

    hubermeier Neuer Benutzer

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    Hallo,
    mein Mieter ist endlich ausgezogen und hinterlässt Schäden, die er nicht beheben wollte. Die Wohnung habe ich letztes Jahr gekauft, den Mieter übernommen, der damit 3 Jahre in der Wohnung gehaust hat.
    Der neue Teppichboden (lt. Verkäuferin war er komplett neu, lt. Mieter war er alt). er stinkt nach Rauch und ist völlig verdreckt. Die Wände und alle glatten Flächen sind gelb vom Nikotin. Ich habe ihn darauf eindringlich aufmerksam gemacht (schriftlich und mündlich), dass Nikotinschäden von ihm zu beheben sind.
    Jetzt hat ein Spezl vom Mieter die Wohnung grob geweiselt (lauter Flecken an den Wänden) mit normaler Farbe nicht mit Nikotinsperre, das Gelb von den Türen und Fenstern geht nicht weg, der Teppich bleibt verfleckt und stinkig. In der Badezimmertüre ist ein Loch das mit irgendwas "Braunem" ausgestopft wurde)

    Ich kann die Wohnung so nicht mehr vermieten. Die Wände müssen mit einer Nikotinsperre gestrichen werden, der Teppichboden komplett entfernt werden.

    Eine Teppichtiefenreinigung würde ca. 671 Euro kosten, einen neuen Bodenbelag kann ich ihm wohl nicht in Rechnung stellen (würde ca. 1200 Euro mit Entsorgung des alten Teppichs kosten) Das Streichen mit Nikotinsperre kostet ca. 470 Euro. Keine Ahnung was das spezielle reinigen der Fenster und Türen kosten wird, die Badezimmertüre muss ja mindestens repariert werden. Kaution ist 500 Euro. Seine Versicherungen hat er gekündigt nachdem ich die Wohnung gekauft habe.

    Die Kaution werde ich auf keinen Fall auszahlen, die anfallenden Restkosten stelle ich ihm in Rechnung.

    Muss er den Heizungsableser selbst bezahlen ? Muss ich die in Rechnung gestellten Restkosten über einen Rechtsanwalt einfordern? Rechnungen kann ich selbstverständlich beifügen.

    Ich will wirklich nur meinen Schaden ersetzt haben, kein Geschäft daraus machen.

    Wenn man bei jedem Mieterwechsel bis zu einer Jahresmieteinnahme zur Sanierung ausgeben muss, kann ich leider nicht mehr vermieten.

    Ich will ihm Wohnungsübergabeprotokoll angeben, dass die Kaution zur Schadensbehebung einbehalten wird.

    Wie verhalte ich mich ?
    Danke für brauchbare Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Generelles Problem für dich: Du musst den Zustand bei Einzug nachweisen, damit du den Zustand bei Auszug bemängeln kannst. Kann dir die Verkäuferin dazu Unterlagen oder Protokolle zur Verfügung stellen? Sonst wirst du Kosten schwer auf den Mieter abwälzen können. In diesem Fall sollte der Plan vor allem "Kostenreduktion" sein.

    Dafür bekomme ich schon sehr brauchbare Reinigungsgeräte, was ab einer gewissen Anzahl Einheiten eine gute Anschaffung ist. Die Dinger kann man auch mieten.


    Bei handwerklichem Geschick auch hier: Eigenleistung. In Mietwohnunge lege ich keine hochwertigen Bodenbeläge. Egal wie groß das "Anwesen" ist, bleibe ich unter 1200 €.


    Damit habe ich teilweise schlechte Erfahrungen gemacht.


    Das kommt auf die vertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten, insbesondere der Heizkosten, an.


    Nein. Ich würde das auch nur machen, wenn ich überzeugt bin, dass beim Mieter etwas zu holen ist und/oder dass er sich vom Briefkopf eines Anwalts beeindrucken lässt. Andernfalls gilt wie oben: Kosten minimieren.


    Das ehrt dich, hilft aber nicht.
     
  4. #3 Bürokrat, 23.04.2014
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    Nach jedem Mieterwechsel musst du nicht deine Jahresnettokaltmiete reinstecken aber es wird immer häufiger.
    Andererseits wirst du die wohnung vor kauf doch angesehen haben oder nicht? Der Gewinn sollte dann im Einkauf gelegen haben...
     
  5. #4 The HouseManager, 23.04.2014
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    Grundsätzlich gilt, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind. Diese kann er jedoch auf seinen Mieter abwälzen. Insofern ist nun erst einmal zu klären, was im Mietvertrag steht.

    Die nächste Frage, sind die Wände, Türen etc. so von Nikotin verdreckt, dass nun nicht mehr nur eine Schönheitsreparatur ausreicht, sondern die Sache an sich beschädigt ist. Denn dann erfolgt die Schönheitsreparatur über den Vermieter und die Beschädigung der Mietsache über den Mieter selber. Davon ausgehend, dass es sich um einen handelsüblichen "alten" Formmietvertrag handelt, ist die Klausel der starren Fristsetzungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter vom BGH für unwirksam erklärt worden und insofern sind diese vom Vermieter durchzuführen.

    Als Abnutzungsdauer für Teppiche gilt ein Richtwert von ca. 10 - 15 Jahre. Solange sollte ein Teppich in einer Mietwohnung "durchhalten" können. Hier zählt allerdings die Beweiskraft wann der Teppich verlegt wurde. Auch hier gilt die Relativität im Sinne des Betrachters.

    Für Berechnungen von Nebenkosten wie auch die Umlegung von Heizkostenverteiler gilt hier § 2 Betriebskostenverordnung. Hier ist jedoch noch der Mietvertrag zu beachten, denn auch bei der Abrechnung gibt es viele Unterschiede, welche mietvertraglich vereinbart werden können.

    Als Eigentümer geht man sicherlich auch emotionaler anders an die Dinge als der außenstehende Dritte. Vor allem da es um die Auszahlung der Kaution geht, sollte hier objektiv an die Sache gegangen werden.
     
  6. #5 hubermeier, 24.04.2014
    hubermeier

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    Erst mal Danke für die Antworten.

    Laut Verkäuferin war der Teppichboden neu und die Wohnung renoviert und gestrichen. Das wird sie mir sicher auch bestätigen, nach einem Wohnungsprotokoll kann ich sie gerne fragen.
    Eine Teppichreinigung mittels Gerät aus der Drogerie hat der Mieter schon durchgeführt, hat aber nichts gebracht. Der Nikotingeruch ist nach wie vor im Teppich und die Flecken auch.
    Ich selbst kann bestenfalls die Türen streichen und die Fensterrahmen spezialreinigen, Bodenverlegen oder entfernen kann ich in meinem Alter (Mitte 60) nicht mehr selbst durchführen.
    In dem von der Vorbesitzerin übernommenen Mietvertrag steht viel von Malerarbeiten und Wohnung so hinterlassen wie erhalten, Fristen sind auch genannt, also von allem etwas. Durch die sichtbaren Nikotinrückstände wird niemand die Wohnung nehmen, zumal die Ausdünstungen ja auch gesundheitsschädlich sind.

    Die kleine Appartmentküche ist übrigens auch beschädigt (wurde von mir mit 1 T Euro abgelöst), muss sie also auch noch entsorgen um nicht nur Schrott in der Wohnung zu haben.

    Der Mieter schlittert gerade in Hartz 4, ausser der vorhandenen Kaution ist nichts zu holen. Allerdings bin ich der Meinung, dass er sich an diesem von ihm hinterlassenen Schäden wenigstens damit beteiligen muss.

    Als ich die Wohnung gekauft habe, wurde mir der Mieter als sehr zuverlässig "verkauft", allerdings hat er nie selbst die Wohnung sauber gehalten, das hat alle paar Monate wohl eine Verwandte für ihn getan. Zuletzt hat er sogar zu viert einige Zeit in der kleinen Wohnung gehaust.

    Klar, Rauchen kann man nicht verbieten, aber man muss dann die Folgen tragen und das Nikotin wieder entfernen. Es kann doch nicht sein, dass das ab sofort alle Vermieter auf ihre Kosten machen müssen.

    Ansonsten bin ich einfach nur froh, dass der Mieter weg ist und ich nicht noch seinen Sperrmüll entsorgen muss.

    Vermieten werde ich so schnell nicht mehr.
     
  7. #6 BHShuber, 24.04.2014
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    Verjährungsfrist für Mietschäden beachten

    Hallo nur ein kurzer Hinweis, solltest du die Mietschäden in der Tat einfordern, bitte die Verjährungsfrist für Mietschäden beträgt 6 Monate unbedingt einhalten!

    Kautionseinbehalt, sofern der Mieter uneinsichtig ist, kann vom Mieter auch auf herausgabe geklagt werden.

    Good Luck!

    BHShuber
     
  8. #7 Papabär, 24.04.2014
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    Hier sind vermutlich die Kosten der Zwischenablesung gemeint - und die gehören lt. BGH zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten (vgl. VIII ZR 19/07).

    Einziges Schlupfloch dabei ist, wenn die Erstattung dieser Kosten explizid im Mietvertrag vereinbart sind (siehe RN 6).



    Und gerade dies deutet darauf hin, dass die vereinbarte Klausel ungültig ist. Genaueres ließe sich jedoch nur mit dem genauen Wortlaut sagen.

    Sofern der Mieter nicht wirksam zur Renovierung verpflichtet wurde, besteht hieraus natürlich auch kein Erstattungsanspruch gegen den Mieter.
     
  9. Andres

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    Und auch wegen diesem Risikobereich war mein Ratschlag, aktuell hauptsächlich die Kosten niedrig zu halten, vielleicht unbefriedigend aber trotzdem mein voller Ernst.
     
  10. #9 hubermeier, 25.04.2014
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    Vielen Dank für die Antworten, sie helfen mir sehr !
    Ich werde die Kosten für die Renovierung niedrig halten (ich muss ja alles auch erst mal zahlen), trotzdem ist es ärgerlich. Diese Vermietung war ein reines Verlustgeschäft.
    Das Übergabeprotokoll habe ich vorbereitet, den Keller und den Duplex will er kurz vor der Übergabe noch räumen!
    Der Korrektheit halber will ich die Heizungs-u. WW Werte ablesen lassen, als Rechnungsadresse habe ich seine neue A. angegeben (die er mir gar nicht gerne gab). Wird man sehen was raus kommt. Ist ja auch in seinem Interesse.
    Zudem lasse ich den MV auf Herz und Nieren prüfen und meine Ausgaben werden selbstverständlich mit Rechnungen belegt.
    Schauen wir mal was rauskommt, im schlimmsten Fall bleibe ich auf allem sitzen und muss seine Kaution doch noch freigeben.
    Mir wäre es lieber gewesen, wenn es glatt gegangen wäre, einigermaßen anständiges hinterlassen der Wohnung, Freigabe Kaution und Tschüss.
    Nicht neu gestrichene Wohnungen kann man wohl auch kaum vermieten, ich weiß nicht, was der Gesetzgeber sich dabei gedacht hat.:unsicher033:
    Danke nochmals.
     
  11. #10 hubermeier, 29.04.2014
    hubermeier

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    Die Angelegenheit ist erledigt. Wir haben uns "klaglos" geeinigt und das im Abnahmeprotokoll festgehalten. Die Renovierungsarbeiten sind an einen Handwerker vergeben. Aber trotzdem, nach dem Schock vermiete ich so schnell nicht wieder.
    Gruß
     
  12. Andres

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    Auch wenn's weh tut: Ich glaube, dass das besser so ist. Mit solchen Geschichten muss man als Vermieter leider zurecht kommen. Wenn du merkst, dass das bei dir nicht funktioniert, ist es besser sich aus der Sache geordnet zu verabschieden.
     
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