Miethaus Preis? / Wohnungen vermieten

Willst du eines kaufen?

 

Ein Haus kostet je nach Lage und Ausstattung unterschiedlich. Die Finanzierung sollte mind zu 20% aus Eigenkapital bestehen. Alles andere akzeptieren Banken sowieso nicht...

Weil der Bau eines Hauses unterschiedliche Kosten hat, ist der Mietpreis ebenfalls unterschiedlich. Der ist auch noch unterschiedlich, ob das Objekt zum Teil öffentlich gefördert wurde oder nicht.

 

3500 Wohnungen. Zum teil gefördert. Mietpreis etwa 10-20% unter Mietspiegel.

Aktuelles Projekt gerade abgeschlossen mit 15 Mio €. Mietpreis dem Mietspiegel angepasst. Lage: Stadtrand (250T Einwohner)

Mietparteien: 42

hilft dir das jetzt weiter?

 

Ich denke dass Du mit Deiner Frage nach der Rendite eines privaten Miethauses fraegst. Du willst also wissen ob man mit einem Miethaus Geld machen kann!! Das ist natuerlich eine komplizierte Sache, da es von vielen Faktoren abhaengig ist. Meine Berechnungen in Excel bevor ich mir meine angeschafft haben waren endlos ... :-)

Hier ein paar Sachen, die Du in Deiner Profitrechnung miteinbeziehen musst:
- Preis des Grundstueckes mit Folgekosten (Notar, Anschlussgebueheren, etc.)
- Preis des Hausbaus (bestimmt durch Ausstattung, Qualitaet, Langlebigkeit, etc.)
- Darlehenskosten/Zinsen/Tilgung
- Steuersituation/AfA (jeder ist da anders)
- Inflation (kann man auch aus der Rechnung rauslassen, wenn man keine Inflation fuer die Kosten aufschlaegt)
- Kosten der Vermarktung (Anzeigen, WEB Seite)
- Mietpreis (siehe Mietspiegel - hier eine Beispielberechnung die ich meinen Mietern auf meiner WEB Seite offen lege: http://www.coole-wohnungen.de/de/WohnungspreisBerechnung_Nr7.pdf )
- Versicherungen, Grundsteuer, etc.
- Hausverwaltungskosten
- Renovierungsruecklagen
- erwartete Marktentwicklung von Immobilien und Mieten

Es ist vielleicht auch wichtig genau zu wissen wieso Du Vermieter werden moechtest (Hauptberuflich zum Geldverdienen, als Nebeneinkunft, als Portfolioergaenzung, als Altersvorsorge, etc.)

Ich denke dass wenn Du eine Rendite von 2-5% schaffst dann ist das so mit dem Durchschnitt. Manchmal ist es eben besser wenn man das Geld einfach nur auf die Bank bringt ... :-)

Hoffe das hat geholfen ...
Andreas

 

Moin,

also ich weiss ja nicht, aber ein nagelneues Mietshaus hinstellen mit dem Ansinnen, Geld zu verdienen - das erfordert schon ein signifikantes Eigenkapital, ansonsten kann die Rechnung aufgrund der gestiegenen Herstellungskosten nur schwer aufgehen.

Wenn Du als Privatmann in die Sache einsteigen willst, kann sich bei begrenzten Eigenmitteln eigentlich nur eine Altimmobilie empfehlen, und die wiederum will gut ausgewählt sein.

Bei mir war es so: Ich hatte eine gewisse Summe Geldes, die ich anlegen wollte - da ich alle "üblichen" Anlageformen schon durch habe, reizte mich das Thema Immobilien. Nach kurzer aber intensiver Suche fand ich dann ein geeignetes Objekt mit 17 Wohneinheiten. Mein "Anlagekapital" reichte exakt zur Bedienung der Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc. - zum Glück keine Maklerprovision, das wären nochmal 3,5% gewesen, die hätten weh getan).

Den Rest hat meine "Hausbank" (übrigens eine "ganz normale" Sparkasse) zu 100% finanziert. Das geht auch heute noch. Der Zins ist kein absoluter Traum aber fair genug für das Vorhaben.

Wesentliche Punkte, warum das klappen konnte, waren:

- Der Preis für die Immobilie lag bei "nur" 10* Jahresnettomiete
- Die Immobilie war annähernd voll vermietet und befindet sich in einer günstigen Wohnlage
- Die Wohnungen sind "marktgerecht" (durchschnittlicher, altersbedingter Zustand, kein Renovierungsstau, Mieten absolut im Mietspiegel)
- Es gibt interessantes Erweiterungs-/Wertsteigerungspotenzial

und natürlich

- bei uns ist "was zu holen" (fast bezahltes Eigenheim, bei der gleichen Bank finanziert)

Es ist nämlich ein Irrglaube, dass der Bank allein die Immobilie als Kreditsicherung reicht, wenn man z.B. "nur" 80% finanziert. Tatsächlich sind von der Finanzierungssumme gerade mal 60% als "Realdarlehen" (= abgesichert durch's Bauwerk) und der Rest als "Personaldarlehen" (= die kriegen uns bei den Hammelbeinen, wenn wir nicht mehr zahlen können) ausgelegt. Es ist also immer ein Risiko dabei, und das sollte man auch nicht leichtfertig unterschätzen.

Wenn ansonsten die Eckwerte stimmen, kann man trotzdem eine Immobilie finden, die sich incl. Verwalterkosten und Vollfinanzierung beinahe "von selbst" bezahlt. D.h. was man ansonten zum Zweck der Geldanlage sparen würde, kann man zusätzlich wertsteigernd (und steuermindernd) hineinbuttern - man kann es aber auch lassen. Kommt alles auf den persönlichen Anspruch an.

Die beiden Haupthürden sind eindeutig "Kreditwürdigkeit" (die persönliche) und ein "sich rechnendes" Objekt - der Rest (incl. Eigenkapital) verkommt dann schon fast zur Nebensache.

Jerry

 

Ja, Jerry hat richtig gemacht. - Solide Objekte, gesunde Finanzierung.

Damit der Traum wahr, und nicht zum Seifenblase wird:
Bloß nicht überfinanzieren.
Denn das wird früher oder später wie eine Bumerang zurückschlagen, oder gar den eigenen Hals abschneiden. :stupid

 

Stimmt absolut - und das Schlimme: Manchmal drängen die Banken einem das Geld geradezu auf. Wehe dem, der dann den Hals nicht vollkriegen kann!

Momentan sind die Zinsen noch schön unten und alles scheint finanzierbar. Aber es kommt das Ende der Zinsbindungsfrist, und wer weiss, wieviel die dann in 10 Jahren auf einmal für das Darlehen haben wollen. Das kann sehr unlustig werden.

Im übrigen auch Vorsicht: Die wollten mir eine Lösung über Tilgungsaussetzung und sog. "Tilgungs-Bausparvertrag" (TBV) andrehen. Der Reiz: Mit dem Bausparvertrag sichert man sich langfristig niedrige Zinsen.

Aber: Zwischen den Zeilen lesen!

Zwar ist dann sicher, dass ich in 10 Jahren ein Anschlußdarlehen zu 4% bekomme, aber die Bauspardarlehen müssen mit erhöhter Tilgungsleistung abgezahlt werden, so dass ich exakt die Mehrbelastung, die ich durch Umgehung des Zinsrisikos vermeide, umgekehrt als erhöhte Tilgung zu liefern habe.

Ist zwar schön, dass mir der Schuppen dann schneller gehört, aber die Kalkulation geht dann nicht mehr auf. Finanziere ich heute sagen wir mal mit einer mtl. Zins-/Tilgungsbelastung von 3000 EUR, dann werden in der TBV-Variante 2200 EUR Zinsen und 800 EUR Spareinlage daraus. Verzinsung kann ich abhaken, ist eh gering und die Quellensteuer frisst den Rest, bleibt also die Aussicht auf ein günstiges Darlehen, das ich dann aber mit erhöhtem Aufwand bedienen muss - zahle dann in 10 Jahren nicht mehr 3000 sondern 4500 EUR/Monat. Klasse.

Steige ich hingegen jetzt mit normalem Zins und Tilgung ein, habe ich nicht nur in 10 Jahren bereits 1/4 des Darlehens zurückgezahlt (!) sondern darüberhinaus müssten die Zinsen um mehr als 3 Prozentpunkte steigen (!!!) damit die Rechnung unterm Strich auch nur ansatzweise knapp wird. Zum Vergleich: Bei der Finanzierung meines Eigenheims habe ich vor 10 Jahren zu 6,4% abgeschlossen und zahle aktuell noch 4,75%. An 3 Prozentpunkte Anstieg in 10 Jahren glaubt nicht mal der pessimistischste meiner Banker-Bekannten! Höchstens wenn alles schiefläuft in 25 Jahren, aber bis dahin ist der ganze Spass schon bezahlt...

Eine solide durchgerechnete Finanzierung sollte aber zur Sicherheit immer auch Horrorszenarien wie die 9-10%-Zinssätze der 70er Jahre im Hinterkopf haben! Bricht dann noch kein Schweiss aus, kann nicht wirklich viel passieren (für die verbleibenden ganz normalen Lebensrisiken ist schließlich die Gebäudeversicherung vorgeschrieben und eine Risiko-LV sinnvoll...).

Jerry

 

3500 Wohnungen. Zum teil gefördert. Mietpreis etwa 10-20% unter Mietspiegel.


Bedeutet Du besitzt 3500 Wohnungen oder Du verwaltest 3500 Wohnungen , oder Beides ?