Moin,
also ich weiss ja nicht, aber ein nagelneues Mietshaus hinstellen mit dem Ansinnen, Geld zu verdienen - das erfordert schon ein signifikantes Eigenkapital, ansonsten kann die Rechnung aufgrund der gestiegenen Herstellungskosten nur schwer aufgehen.
Wenn Du als Privatmann in die Sache einsteigen willst, kann sich bei begrenzten Eigenmitteln eigentlich nur eine Altimmobilie empfehlen, und die wiederum will gut ausgewählt sein.
Bei mir war es so: Ich hatte eine gewisse Summe Geldes, die ich anlegen wollte - da ich alle "üblichen" Anlageformen schon durch habe, reizte mich das Thema Immobilien. Nach kurzer aber intensiver Suche fand ich dann ein geeignetes Objekt mit 17 Wohneinheiten. Mein "Anlagekapital" reichte exakt zur Bedienung der Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten etc. - zum Glück keine Maklerprovision, das wären nochmal 3,5% gewesen, die hätten weh getan).
Den Rest hat meine "Hausbank" (übrigens eine "ganz normale" Sparkasse) zu 100% finanziert. Das geht auch heute noch. Der Zins ist kein absoluter Traum aber fair genug für das Vorhaben.
Wesentliche Punkte, warum das klappen konnte, waren:
- Der Preis für die Immobilie lag bei "nur" 10* Jahresnettomiete
- Die Immobilie war annähernd voll vermietet und befindet sich in einer günstigen Wohnlage
- Die Wohnungen sind "marktgerecht" (durchschnittlicher, altersbedingter Zustand, kein Renovierungsstau, Mieten absolut im Mietspiegel)
- Es gibt interessantes Erweiterungs-/Wertsteigerungspotenzial
und natürlich
- bei uns ist "was zu holen" (fast bezahltes Eigenheim, bei der gleichen Bank finanziert)
Es ist nämlich ein Irrglaube, dass der Bank allein die Immobilie als Kreditsicherung reicht, wenn man z.B. "nur" 80% finanziert. Tatsächlich sind von der Finanzierungssumme gerade mal 60% als "Realdarlehen" (= abgesichert durch's Bauwerk) und der Rest als "Personaldarlehen" (= die kriegen uns bei den Hammelbeinen, wenn wir nicht mehr zahlen können) ausgelegt. Es ist also immer ein Risiko dabei, und das sollte man auch nicht leichtfertig unterschätzen.
Wenn ansonsten die Eckwerte stimmen, kann man trotzdem eine Immobilie finden, die sich incl. Verwalterkosten und Vollfinanzierung beinahe "von selbst" bezahlt. D.h. was man ansonten zum Zweck der Geldanlage sparen würde, kann man zusätzlich wertsteigernd (und steuermindernd) hineinbuttern - man kann es aber auch lassen. Kommt alles auf den persönlichen Anspruch an.
Die beiden Haupthürden sind eindeutig "Kreditwürdigkeit" (die persönliche) und ein "sich rechnendes" Objekt - der Rest (incl. Eigenkapital) verkommt dann schon fast zur Nebensache.
Jerry
?
