Miethöhe

Also ein Urteil vom Landgericht in Berlin mit dem Aktenzeichen (S 61 437/81)beschloß zu Gunsten des Mieters, bei undichten fenstern eine Mietminderung von 10 %.

Sollte aber nachgewisen werden können (was sehr schwer ist), dass die Mieter nicht außreichend Lüften, so sind die Kosten auf die Mieter umzulegen.

 

baujahr 62 und alu-fenster? gab's das damals schon? oder sind die später eingebaut worden? ist das isolierglas oder sind das doppelfenster?

das problem mit dem "schimmel überm fenster" hört sich für mich nach den klassischen schäden durch "dauer-kipp-lüftung" an (da kondensiert das wasser ja dann gerne an der fensterlaibung und entsprechend gibt's dort dann einen nährboden für schimmel).

ob die fenster dicht sind oder nicht kann man ja jederzeit leicht prüfen lassen - wenn du schon ein gutachten dazu hast, dann dürfte das ja geklärt sein, oder nicht?
und wenn in dem gutachten steht, dass der schimmel durch falsches lüften (kippstellung?) entstanden ist, dann sind die mieter ja selbst schuld...

dass die heizkosten hoch sind, wenn man per "dauer-kippstellung" lüftet, brauche ich ja wohl nicht weiter zu erwähnen.

schreib den mietern einen brief mit dem ergebnis des gutachtens, leg das "merkblatt zum richtigen heizen und lüften" bei und erklär ihnen, dass die hohen heizkosten nicht auf den zustand der fenster zurückzuführen sind sondern auf ihr lüftungsverhalten.

wären die fenster tatsächlich undicht, dann hätten sie den schimmel überall an den fensterlaibungen - an jedem fenster und vor allem: nicht nur oben sondern eben ringsherum.

 

lässt du uns wissen wie die mieter reagiert haben?
das ist ja ein thema, das immer wieder auftaucht...
das mit der "dauer-kipp-lüftung" scheint irgendwie unausrottbar zu sein - ausserhalb der heizperiode ist da ja auch nichts gegen einzuwenden (wenn's auch in sachen luftaustausch nicht viel bringt), aber im winter nun wirklich völlig daneben...

 

Zunächst sollte man im Mietspiegel nachlesen, für welche Wohnungsarten die Vergleichsmieten erhoben wurden. Vermutlich bezieht sich der Mietspiegel ohnehin nur auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und der entsprechende Hinweis wird so zu verstehen sein, dass es für die Vergleichsmiete unerheblich ist, ob sich im Haus 5 oder 50 Wohnungen befinden.

Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete aus oder sollte diese zumindest ausweisen. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete "gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, ...".

Wohnraum in einem Einfamilienhaus ist zumindest nach der Art nicht mit Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus vergleichbar. Im Mietspiegel müsste also eigentlich eine eigenständige Kategorie für Einfamilienhäuser ausgewiesen sein.

Mit einem Wertgutachten wird üblicherweise der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Die dabei verwendeten Rechengrößen sind untauglich zum Nachweis einer ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im übrigen wird bei Vertragsabschluss in 2004 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht weiter relevant sein bzw. nur dann relevant sein, wenn eine Mietpreisüberhöhung und damit eine Ordnungswidrigkeit vorliegt. Dazu müsste die vereinbarte Miete zunächst um mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Darüber hinaus wäre noch das Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebots" zu belegen.

 

Noch mal von vorne... Ein Mietspiegel weist per Definition die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Grundvoraussetzung für die Verwendung irgendwelcher Mietspiegelwerte ist die Vergleichbarkeit der Wohnungen. Den Mietspiegelwert für ein 20 m² Wohnklo mit Garage kann niemals, auch nicht durch die Verrechnung von Zu- oder Abschlägen, mit dem Wert für ein Penthouse mit 150 m² vergleichen. Wenn also keine Vergleichbarkeit der Objekte besteht, kann es keine Zu- oder Abschläge zu irgendeinem Wert geben. Es gibt nämlich keinen verwendbaren Ausgangswert.

Die Frage von Zu- oder Abschlägen zur Kompensation von ausstattungsunterschieden kann sich nur stellen, wenn man im Grundsatz vergleichbare Objekte hat. Ob dies vorgesehen ist, wird sich aus dem Mietspiegel ergeben müssen. Dabei müssen Zu- und Abschlagsätze keineswegs explizit angegeben sein. Eventuell muss man solche Dinge aus den Definitionen des Mietspiegels ableiten. Eine generelle Aussage wird dazu kaum möglich sein. Es gibt eine große Anzahl von Mietspiegeln, die nach der gleichen Anzahl unterschiedlicher Kriterien erstellt wurden.

 

wirst du ihm die modernisierung per mieterhöhung in rechnung stellen? darfst du ja, da gibt's ja die berühmten 11%...