Miethöhe

[Laui]

Hallo,

meine Mieter wohnen seit Mitte 2004 in meinem Haus. Es ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 500 qm Grundstück und ca. 102 qm Wohnfläche plus Keller.
Das Haus ist Baujahr 1962 und mit Aluminiumfensterrahmen ausgestattet.
Die Fensterrahmen sind nicht gedämmt und daher schlägt sich im Winter Tauwasser auf den Fensterrahmen nieder.
Die Mieter hatten Schimmel über einem der Fenster beanstandet. Ein öfentlich bestellter und von mir beauftragter Gutachter hat festgestellt, dass im Mauerwerk keine Feuchte vorhanden ist und die Stockflecken sich mit einem Taschentuch wegwischen lassen. Er führt die Stockflecken auf falsches Lüften zurück. Er hat die Mieter auf des korrekte Lüften hingewiesen.
Die Stellungnahme liegt schriftlich vor.
Nun fordert der Mieter einen unverzüglichen Austausch der Fenster und will die Miete um 20 % kürzen.
Kann er das?

Weiterhin behaupten sie nun, die Miete sei ja sowieso viel zu hoch und die Heizkosten wären auf Grund der Fenster so hoch. Der neue Mietspiegel ist heute erschienen. Dort steht drin, dass der Wohnungstyp, also Anzahl der Wohnungen nicht zu Zu- oder Aschlägen berechtigt . Ich habe aber ein Wertgutachten zu dem Haus, in dem bei de Bewertung der erzielbaren Miete ein Zuschlag für allein genutztes Haus genannt ist. Ist das so üblich oder muss ich mich nach der Aussage im Mietspiegel richten?

Vielen Dank für Eure Antworten!

 

[Cesar]

Also ein Urteil vom Landgericht in Berlin mit dem Aktenzeichen (S 61 437/81)beschloß zu Gunsten des Mieters, bei undichten fenstern eine Mietminderung von 10 %.

Sollte aber nachgewisen werden können (was sehr schwer ist), dass die Mieter nicht außreichend Lüften, so sind die Kosten auf die Mieter umzulegen.

 

[lostcontrol]

baujahr 62 und alu-fenster? gab's das damals schon? oder sind die später eingebaut worden? ist das isolierglas oder sind das doppelfenster?

das problem mit dem "schimmel überm fenster" hört sich für mich nach den klassischen schäden durch "dauer-kipp-lüftung" an (da kondensiert das wasser ja dann gerne an der fensterlaibung und entsprechend gibt's dort dann einen nährboden für schimmel).

ob die fenster dicht sind oder nicht kann man ja jederzeit leicht prüfen lassen - wenn du schon ein gutachten dazu hast, dann dürfte das ja geklärt sein, oder nicht?
und wenn in dem gutachten steht, dass der schimmel durch falsches lüften (kippstellung?) entstanden ist, dann sind die mieter ja selbst schuld...

dass die heizkosten hoch sind, wenn man per "dauer-kippstellung" lüftet, brauche ich ja wohl nicht weiter zu erwähnen.

schreib den mietern einen brief mit dem ergebnis des gutachtens, leg das "merkblatt zum richtigen heizen und lüften" bei und erklär ihnen, dass die hohen heizkosten nicht auf den zustand der fenster zurückzuführen sind sondern auf ihr lüftungsverhalten.

wären die fenster tatsächlich undicht, dann hätten sie den schimmel überall an den fensterlaibungen - an jedem fenster und vor allem: nicht nur oben sondern eben ringsherum.

 

[Laui]

Vielen Dank für die schnellen Antworten.
Die Fenster wurden zwischen 1970 und 1974 eingebaut. Es sind doppel verglaste Fenster.
Der Gutachter hat die Mieter während der Besichtigung auf das falsche Lüftungsverhalten (Fenster gekippt) aufmerksam gemacht und die Ursache (falsches Lüften) auch schriftlich festgehalten.
Ich habe meinen Mietern bereits per Einschreiben einen entsprechenden Brief zukommen lassen und das Gutachten beigelegt.

 

[lostcontrol]

lässt du uns wissen wie die mieter reagiert haben?
das ist ja ein thema, das immer wieder auftaucht...
das mit der "dauer-kipp-lüftung" scheint irgendwie unausrottbar zu sein - ausserhalb der heizperiode ist da ja auch nichts gegen einzuwenden (wenn's auch in sachen luftaustausch nicht viel bringt), aber im winter nun wirklich völlig daneben...

 

[Laui]

Mache ich.
Ich komme noch mal auf meine Frage zu einem Aufschlag auf den qm-Preis laut Mietspiegel für ein allein genutztes Haus zurück. Hat dazu jemand Infos für mich?

 

[RMHV]

Original von Laui
Mache ich.
Ich komme noch mal auf meine Frage zu einem Aufschlag auf den qm-Preis laut Mietspiegel für ein allein genutztes Haus zurück. Hat dazu jemand Infos für mich?

Zunächst sollte man im Mietspiegel nachlesen, für welche Wohnungsarten die Vergleichsmieten erhoben wurden. Vermutlich bezieht sich der Mietspiegel ohnehin nur auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und der entsprechende Hinweis wird so zu verstehen sein, dass es für die Vergleichsmiete unerheblich ist, ob sich im Haus 5 oder 50 Wohnungen befinden.

Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete aus oder sollte diese zumindest ausweisen. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete "gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, ...".

Wohnraum in einem Einfamilienhaus ist zumindest nach der Art nicht mit Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus vergleichbar. Im Mietspiegel müsste also eigentlich eine eigenständige Kategorie für Einfamilienhäuser ausgewiesen sein.

Mit einem Wertgutachten wird üblicherweise der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Die dabei verwendeten Rechengrößen sind untauglich zum Nachweis einer ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im übrigen wird bei Vertragsabschluss in 2004 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht weiter relevant sein bzw. nur dann relevant sein, wenn eine Mietpreisüberhöhung und damit eine Ordnungswidrigkeit vorliegt. Dazu müsste die vereinbarte Miete zunächst um mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Darüber hinaus wäre noch das Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebots" zu belegen.

 

[Laui]

Danke.
Ich habe mir den Mietspiegel nochmal durchgelesen. Es ist nichts in Richtung Einfamilienhaus zu finden.
Ich hatte auch nicht vor, das Wertgutachten zur Ermittlung der Miete heranzuziehen. Mich interessiert nur, ob ein solcher Zuschlag noch zulässig ist, oder die Miete sowie Zu- und Abschläge gem. Mietspiegel bindend sind. Ich habe aber nach wiederholtem Studium des Mietspiegels auch den Eindruck, dass es sich hier nur um Wohnungen in Mehrfamilienhäusern handelt und Einfamilienhäuser "links liegen gelassen wurden".

Mietpreisüberhöhung liegt nicht vor, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Wohnungsnot herrschte und die Miete weniger als 20% über dem Mietspiegel (für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) liegt. Derzeit sind im Geltungsbereich des Mietspiegels (100.000 Einwohner) ca. 1000 Wohnungen frei.

Ich sammle ein paar Argumente, da mein Mieter jetzt ständig nach Mängel sucht und auch schon erwähnte, die Miete sei zu hoch. Die Argumente müssen auch nicht unbedingt vor Gericht standhalten, da wir uns ja noch ganz gut verstehen und meiner Meinung nach erst einmal über das Thema ohne Anwalt und Richter gesprochen
werden kann. Dazu möchte ich mich schon vorher mit Argumenten versorgen.

 

[RMHV]

Original von Laui
Mich interessiert nur, ob ein solcher Zuschlag noch zulässig ist, oder die Miete sowie Zu- und Abschläge gem. Mietspiegel bindend sind. Ich habe aber nach wiederholtem Studium des Mietspiegels auch den Eindruck, dass es sich hier nur um Wohnungen in Mehrfamilienhäusern handelt und Einfamilienhäuser "links liegen gelassen wurden".

Noch mal von vorne... Ein Mietspiegel weist per Definition die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Grundvoraussetzung für die Verwendung irgendwelcher Mietspiegelwerte ist die Vergleichbarkeit der Wohnungen. Den Mietspiegelwert für ein 20 m² Wohnklo mit Garage kann niemals, auch nicht durch die Verrechnung von Zu- oder Abschlägen, mit dem Wert für ein Penthouse mit 150 m² vergleichen. Wenn also keine Vergleichbarkeit der Objekte besteht, kann es keine Zu- oder Abschläge zu irgendeinem Wert geben. Es gibt nämlich keinen verwendbaren Ausgangswert.

Die Frage von Zu- oder Abschlägen zur Kompensation von ausstattungsunterschieden kann sich nur stellen, wenn man im Grundsatz vergleichbare Objekte hat. Ob dies vorgesehen ist, wird sich aus dem Mietspiegel ergeben müssen. Dabei müssen Zu- und Abschlagsätze keineswegs explizit angegeben sein. Eventuell muss man solche Dinge aus den Definitionen des Mietspiegels ableiten. Eine generelle Aussage wird dazu kaum möglich sein. Es gibt eine große Anzahl von Mietspiegeln, die nach der gleichen Anzahl unterschiedlicher Kriterien erstellt wurden.

 

[Laui]

@RMHV: Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
@lostcontrol: Der Mieter hat sich an den Mieterbund gewendet und wird die Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen. Weiterhin wird er nun genauestens auf korrektes Lüften achten.

Ich habe mich nun dazu entschlossen, die von meinem Mieter gewünschte Modernisierung der Fenster durchzuführen.

 

[lostcontrol]

Original von Laui
Ich habe mich nun dazu entschlossen, die von meinem Mieter gewünschte Modernisierung der Fenster durchzuführen.

wirst du ihm die modernisierung per mieterhöhung in rechnung stellen? darfst du ja, da gibt's ja die berühmten 11%...

 

[Laui]

Aus diesem Grund auch Modernisierung. Die 11 % sind mir bekannt und morgen kommt der erste Handwerker für das Angebot. In frühestens 3 Monaten ist Starttermin.