Mietkauf/Mietverkauf - Bitte um Eure Erfahrungen und Meinungen

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Tschibo, 28.07.2015.

  1. #1 Tschibo, 28.07.2015
    Tschibo

    Tschibo Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    falls mein Thema hier nicht in der richtigen Kategorie ist, bitte verschieben.

    Mich würden Eure Meinungen und praktischen Erfahrungen zu Mietkaufverträgen interessieren.
    Insgesamt habe ich den Eindruck, dass das Thema in der Öffentlichkeit eher verpönt ist.

    Vielen Dank
    Tschibo
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 28.07.2015
    alibaba

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    Mietkauf auf 99 Jahre :D naja ich weis janicht ob das gut ist , so wie ich mal gehört hatte ... Ratenkauf bei Immos kann rückabgewickelt werden

    bis zu letzten zuzahlenden Rate .................. obs stimmt frag mal ein Anwalt :160:

    (Rate kommt von raten,rate mal ob die Rate kommt) :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: Banken sagen wohl kreditunwürdig (awGai):160:
     
  4. #3 Pharao, 29.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 29.07.2015
    Pharao

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    Hi,

    also ich sehe darin auch keinen Vorteil (gerade aus Verkäufersicht), denn entweder will ich was verkaufen oder ich will was vermieten.

    Welche positiven Seiten siehst du denn in Mietkauf :?
     
  5. Andres

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    Wundert dich das? Ohne jetzt zu moralisch klingen zu wollen: Ein gutes Geschäft zeichnet sich gerne mal dadurch aus, dass beide Seiten davon einen Vorteil haben. Der Mieter hat bei so einem Deal eine ganze Reihe von Vorteilen:
    • Zunächst einmal bindet er sich an gar nichts. Die Kaufoption kann er ausschlagen und dann bleibt ein ganz gewöhnliches Mietverhältnis.
    • Vielleicht ist bis zur Option sogar ein Ausschluss von Mieterhöhungen vereinbart. Dann hat der Mieter so ganz nebenbei das Risiko der Mietentwicklung eliminiert.
    • Sollte der Mieter dann kaufen, hat er meist einen garantierten Kaufpreis. Damit ist dann auch noch das Risiko der Wertentwicklung der Immobilie weg.
    • Bis zur Ausübung der Option fällt die Verantwortung für die Erhaltung der Immobilie dem Vermieter zu. Auch das Risiko der allgemeinen Preisentwicklung trägt der Mieter damit nicht.
    • Der Mieter braucht kein Eigenkapital. Das spart er während der Optionslaufzeit an.
    • Der Mieter braucht keine besondere Bonität - es muss eben dafür reichen, dass ihm die Immobilie vermietet wird.

    Und was bringt der Mietkauf dem Vermieter? Keine Planungssicherheit, alle Risiken (einschließlich der Solvenz des Mieters), bestenfalls eine höhere Miete. Wenn man dem Mieter kein zinsloses Darlehen gewähren will, müsste diese Miete aber die übliche Miete plus Erhaltungsaufwand um eine angemessene Verzinsung übersteigen und solche Mieten sind nie im Leben zu erreichen.

    Mietkauf mag eine Vertriebsmöglichkeit für Bauträger sein, denen es letztendlich egal ist, ob sie vermieten oder verkaufen. Ansonsten ist eine Bank der richtige Geschäftspartner, wenn ich den Kaufpreis einer Immobilie nicht bar auf den Tisch legen kann.
     
  6. Pitty

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    Bist Du Mieter oder Vermieter/ Eigentümer?

    Als Käufer ist es schwierig jemanden zu finden, der sich auf Mietkauf einlässt. Als Verkäufer würde ich mich darauf nicht einlassen.
     
    alibaba gefällt das.
  7. #6 Tschibo, 29.07.2015
    Tschibo

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    Es ist ein sensibles Thema, keine Frage.

    Ich bin Eigentümer und überlege gerade ernsthaft so einen Deal zu machen.
    Der Vorteil ist, dass die Interessenten bereit sind, einen weit höheren Preis zu zahlen als bei einem Kauf.

    Mir schwebt grob folgendes Konstrukt vor: Mietkaufvertrag mit Kaufoption
    20% des Preises als Anzahlung
    79% des Preises als monatliche Raten
    1% des Preises als Kaufpreis bei Optionsausübung
    Wenn der Käufer während der Laufzeit 3 Raten im Rückstand ist, behält der Verkäufer die Anzahlung und auch die Option erlischt.

    Was haltet Ihr davon?
     
  8. Pitty

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    Ich habe ja keine Ahnung davon, aber Punkt drei kommt mir merkwürdig vor. Wegen was willst Du die Anzahlung behalten? Schreibt man nicht, bei Nichtzahlung wird der Vertrag umgewandelt in einen Mietvertrag? Einfach so die Raten behalten finde ich merkwürdig. Was ist, wenn Sie nach Einzug Mängel an dem Haus finden? Dann musst Du Dich darum kümmern und nicht der eigentliche Käufer. Eine Heizung ist schnell defekt, das Dach undicht und Du zahlst.
     
  9. Andres

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    Das liegt in der Natur der Sache. Falls das oben nicht deutlich genug war: Du musst mal vergleichen, wie das Geschäft aussehen würde, wenn ihr sofort einen Kaufvertrag abschließt und du (statt einer Bank) dem Käufer ein Privatdarlehen gibst. In diesem Szenario hat der Käufer ab sofort den Erhalt der Immobilie zu bezahlen, samt aller Risiken. In deinem Szenario trägst du dieses Risiko bis zur Ausübung der Option - der Mieter verlangt von dir, dass du die Mietsache mängelfrei zur Verfügung stellst. Diese Belastung muss natürlich finanziell ausgeglichen werden.


    ... und bereits in diesem Punkt handelt es sich um einen völlig untypischen Mietkauf. Noch dazu eröffnet das ungeahnte steuerliche Probleme.


    Und das läuft dann wie lange? 15, 20 Jahre?


    Da auch dieser ungewöhnliche Mietkauf mit einem gewöhnlichen Mietverhältnis beginnt, ist das eine unzulässige Vertragsstrafe (§ 555 BGB). Außerdem könnte man die Anzahlung für eine unzulässige Sicherheit halten.


    Überhaupt nichts.
     
  10. #9 alibaba, 29.07.2015
    alibaba

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    wenn die die Hälfte anzahlen und du den KP im vorfeld um zweidrittel erhöchst , Sicherheiten in Gold zum halben Preis

    als Verkäufer ärgert man sich sicherlich sonst zu 98,9 % könnt ich mir vorstellen,man glaubt garnicht was es für Ganoven

    Gruss
    alibaba :D
     
  11. #10 Tschibo, 29.07.2015
    Tschibo

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    Das Ganze sollte so für ca. 8 Jahre laufen.
    Die 20%ige Anzahlung war als Sicherheitspolster für den Verkäufer gedacht und als Motivation für den Käufer das Ganze bis zum Ende abzubezahlen.
    Aber nach § 555 BGB droht ja geradezu die Rückabwicklung des ganzen Vertragkonstrukts. Das war mir so nicht bekannt. Danke für diese Erleuchtungen.
    Auch die anderen Risiken bei einem Mietkauf sind auch nicht ohne für den Verkäufer.
    So wie die Idee ursprünglich gedacht war, werde ich es defitiv nicht weiter verfolgen.

    Eine andere Variante habt Ihr ins Spiel gebracht... Das Privatdarlehen.
    Habt Ihr schonmal auf diese Weise ein Immobilie verkauft und wie ist da Eure Erfahrung bzw. Meinung?
     
  12. Duncan

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    Ich bin doch nicht Hackebeil Harry, der bei Bedarf Chris und den Bapthisten los schickt.
    Banken vergeben Kredite übrigens auch nicht auf eigenes Risiko, da wird sich schön Rückversichert und die Kosten dem Kreditnehmer aufgedrückt.
    Wenn das für dich als Privatmann lukrativ sein soll, rechne mal dass du das Geld dir auch als Kredit holst(!), dann bist du merklich teurer als ein Bankkredit. Das macht ein Käufer der halbwegs bei Verstand ist nur bei richtig mieser Bonität, wo wir wieder beim System Chris sind.
     
  13. Pitty

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    Kann der Käufer Dir Sicherheiten geben? Nein, dann lasse es. Seit wann gibt man einer fremden Person ein Privatdarlehen? Das ist selbst in der eigenen Familie heikel. Warum überlässt Du Deinen zukünftigen Käufer nicht das Haus umsonst? Dann hältst Du den Schaden kleiner. Stell Dir vor, er unterschreibt den Kreditvertrag und geht den Tag darauf nicht mehr arbeiten.
     
  14. Andres

    Andres
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    Wer in 8 Jahren eine Immobilie abzahlen kann, wird auch eine Bank finden, die ihm das finanziert. Wenn das für den Käufer keine Option ist, ist da irgendwas ganz mächtig faul.
     
  15. Pitty

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    Das sind wieder die Profitgeier, die das ganz große Geschäft wittern und am Ende ohne was da stehen. Dann ist das Gejammer aber groß.
     
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